Richtigstellung/Ergänzung: Der beantragte Bereich umfasst die Fl.Nrn. 752, 772 und 868 Teilfläche der Gemarkung Kneiting. In der Einladung wurden nur die Fl.Nrn. 752 und 868 genannt. Des Weiteren wird auf die bisher gefassten Beschlüsse zu Bauvoranfragen bzw. Bauanträgen für diesen Bereich wird Bezug genommen.
Mit Antrag vom 08.06.2015, eingegangen bei der Gemeinde Pettendorf am 23.06.2015, wird die Planung vom beauftragten Planungsbüro wie folgt dargestellt:
Das Gebäude Hs. Nr.28 auf Fl.Nr. 752 bleibt mit einer zugewiesenen Außenfläche (Garten) als Wohngebäude bestehen (siehe Plan) Der bestehende Altanbau wird wie alle Nebengebäude abgebrochen. Die jetzige ortstypische Hofraumsituation soll erhalten bleiben, woraus sich auch der Entwicklungsname „Am Weinhof“ räumlich herleitet.
Die bisher überbauten Nutzungen als Gärtnerei werden abgelöst mit vier Wohngebäudestellungen im Ortskern. Die bauliche Begrenzung im Norden wird an der bestehenden Baulinie der Gebäudestellung auf Fl.Nr. 863/6 (Nachbar) sowie von der unmittelbaren Gebäudeflucht auf Fl.Nr. 871 (Hotel) als ortsräumliche Abgrenzung aufgenommen und festgeschrieben.
Die neu geplante Gebäudehöhenentwicklung ist mit E+1 (Sattel-oder Pultdach) mit max. 8,00 m über GOK an den Höhen der bestehenden Nachbargebäude angepasst. Die Straßenerschließung (Zuwegung) soll über den Hofbereich erfolgen. An den neuen Bauten werden keine weiteren Verkehrsflächen für Garagenzufahrten bzw. Aufstellflächen für Kfz bzw. Garagen dazu entstehen.
Die erforderlichen Abstellflächen werden in den bestehenden Gebäuden auf Fl.Nr. 772 südlich der Naabstraße eingerichtet bzw. nachgewiesen. Alle neuen Gebäude sind außerhalb der HW-100-Linie (blauer Bereich). Das südlichste Gebäude wird aufgeständert (+30cm) ausgeführt. Keines der Gebäude wird unterkellert. Für die Gebäude wird eine gemeinsame Heizungsanlage errichtet (vorgesehen ist eine grundwasserthermische Nutzung über einen bestehenden ehemaligen Nutzbrunnen).
Die Auslegung erfolgt auf vorläufig 5 Anwesen (4 neue + Hs.Nr.28 für Ersatz) mit optionaler Erweiterung auf ggf. 8-9 Anwesen (Nachbarentwicklung).
Die Zugänglichkeit der neuen Anwesen im Hochwasserfall ist über den öffentlichen Flurweg gegeben, da diese im Norden direkt an das Grundstück Fl.Nr. 868 heranreicht. Die Gebäude werden entsprechend der Lärmschutzverordnung geplant bzw. der Nachweis geführt.
Die vorliegende Planung mit der Erschließung könnte eine weitere sinnvolle innerörtliche Wohnnutzung der Nachbargrundstücke Fl.Nr. 750/1 sowie Fl.Nr. 751 als auch für Fl.Nr. 870/2 darstellen (siehe Planvorschlag). Auch eine spätere Fortsetzung einer baulichen gleichen Entwicklung nach Norden auf Fl.Nr. 868 bzw. Fl.Nr. 750/1 ist problemlos möglich, sobald entlang der B8 ein Lärmschutz für den Ort Mariaort eingerichtet ist.
Diese weiche innere ortsverträgliche (§ 34 BauGB) Bebauung anstelle der aufgelassenen Gärtnerei wird sich räumlich unauffällig in den Bestand einfügen. Das neue Wohnen im Grünen wird durch den Hofzugang als „autofrei“ einen reizvollen Aspekt im dörflichen Charakter abgeben und auch Vorbild für eine weitere innere Bauentwicklung in Mariaort gegebenenfalls abgeben können.
Stellungnahme Verwaltung:
Wie bereits eingangs erwähnt, ist die Antragstellung an sich nicht neu, nur der Umfang nun ein anderer. Mit Planer (ab Mitte 2014) und dem Antragsteller wurde daher vor einer erneuten Behandlung im Bauausschuss bzw. Gemeinderat versucht, einen Konsens unter Einbeziehung der Nachbargrundstücke zu erzielen. Es fanden hierzu mehrere Gespräche auch mit den angrenzenden Beteiligten statt. Insbesondere wurde darauf verwiesen, dass aus Sicht der Gemeinde und des Landratsamtes eine öffentliche Erschließung erforderlich ist. Zudem wurde wiederholt auf die weiteren Problemstellungen des beantragten Bereiches hingewiesen:
? Hochwasserbereich HW 100
? Lärmschutzthematik B 8
Auch aus diesen Gründen und wegen der besseren Erschließbarkeit weiterer Baugrundstücke auf den Fl.Nrn. 750/1, 870/2 und 750/2 wurde eine Überplanung mit öffentlicher Erschließung angeboten. Die Straßenführung könnte auch ausschließlich auf den Grundstücken des Antragstellers erfolgen. Dies wurde dem Antragsteller/Planer im Gespräch vom 10.11.2015 nochmals näher erläutert.
In einem Telefonat vom 21.12.2015 mit Bürgermeister Obermeier wurde vom Antragsteller erklärt, dass mit den besagten Nachbarn zurzeit keine Konzeption möglich ist und daher der Antrag zurückgezogen wird. Eine öffentliche Erschließung werde nicht weiterverfolgt, da man gegen die Mitwirkung der Anliegenden Nachbarn keine Erschließung durchsetzen möchte und auch der Straßenverlauf nur auf der Fläche des Antragstellers verlaufen müsste. Bei einer erneuten Vorsprache am 21.01.2016 im Bauamt wurde vom Antragsteller jedoch um Behandlung der Anfrage in der nächsten Sitzung des Bauausschusses gebeten.
Stellungnahme Bauleitplanung Landratsamt
:
Was die verkehrsmäßig Erschließung anbetrifft, so gilt bekanntlich der Grundsatz, dass jedes Baugrundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche anliegen muss (Art. 4 Abs. 1 BayBO). Auch wenn unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen möglich sind, werden vorliegend keine Gründe hierfür gesehen. So weist die im Konzept vorgesehene Straße bis zur „angedachten“ Wendeanlage eine Länge von immerhin ca. 170 m aus und würde einschließlich der „Erweiterungsoption“ auf dem Flurstück Nr. 750/1 insgesamt 6 Parzellen erschließen.
Stellungnahme Wasserzweckverband:
Die Erschließung der Fl.Nr. 868 ist nicht gesichert. Die Fl.Nr. 752 ist an die Wasserversorgungsanlage angeschlossen.
