Ausgangslage
Mit Schreiben vom 06.11.2017 wurde der Gemeinde Pettendorf mitgeteilt, dass das Grundstück Fl.Nr. 1276, Gemarkung Pettendorf, mit einer Fläche von 3.153 m² verkauft werden soll.
Aus Sicht der Gemeinde eignet sich die Fläche insbesondere zur Verwirklichung eines Angebots zum sozialen Wohnungsbau. Die unmittelbar gegenüberliegende Bushaltestelle in Verknüpfung auch mit den Schulbusverkehren gewährleistet den Anschluss an den Hauptort. Spielplatz, Anbindung an das Radwegenetz und die nahe Naherholungseinrichtung „Schwetzendorfer Weiher“ sind weitere positive Faktoren.
Gerade der zunehmende Bedarf an sozialem Wohnraum, auch im Hinblick auf den zu erwartenden Zuzug anerkannter Asylbewerber und junger Familien mit geringerem Einkommen, stellt auch an die Gemeinde Pettendorf erhöhte Anforderungen den sozialen Wohnungsbau in der Bauleitplanung zu berücksichtigen.
Im Landkreis Regensburg ist ein Bedarf von ca. 1.000 zusätzlichen Sozialwohnungen prognostiziert, vgl. hierzu z. B. die Berichterstattung in der MZ vom 22.02.2016. Gerade bei den Anrainergemeinden Regensburgs entsteht zudem ein erhöhter Nachfragedruck nach bezahlbarem Wohnraum, da hier die Grundstücks- und Mietpreise sich noch stärker an der (Miet-) Preissituation der Stadt Regensburg orientieren.
Der Gemeinderat hat bereits im nichtöffentlichen Teil der Sitzung vom 07.12.2017 im Rahmen der Diskussion über einen möglichen Ankauf der Fläche beschlossen, dass bei einer tatsächlichen Überplanung der Fl.Nr. 1276 der Aspekt der sozialen Bodennutzung im besonderen Maß zu berücksichtigen sei. Der Anteil der Sozialwohnungen soll mindestens 30 % betragen. Diese Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB erlaubt die Errichtung von Gebäuden, die nach Wohnungsart, Größe und Ausstattung unter Berücksichtigung der städtebaulichen Anforderungen Voraussetzungen erfüllen, unter denen Wohnungsbaufördermittel nach dem Gesetz über die Wohnraumförderung in Bayern (BayWoFG) gewährt werden können. Es ist jedoch nicht obligatorisch, dass mögliche Investoren Fördermittel beanspruchen, ebenso wenig wird durch die Festsetzung der Fördergeber verpflichtet Fördermittel bereitzustellen.
Aufstellungsbeschluss/Abwägung
Die Fläche umfasst und ist im rechtgültigen FNP als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Die Erschließung ist gesichert. Die vorhandene Bebauung soll entfernt werden.
Ohne die qualifizierte Überplanung unterliegt die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben derzeit der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB, nachdem innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Aufstellung des Bebauungsplans stellt sicher, dass bei einer möglichen Bebauung die zunehmend bedeutenden Aspekte der sozialgerechten Bodennutzung im ausreichenden Umfang gewährleistet werden. Darüber hinaus soll das Areal in einem städtebaulich verträglichen Maß nachverdichtet werden. Bei Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB bestehen angesichts der vorhandenen Bebauung und der unmittelbaren Wechselbeziehung zur Umgebungsbebauung mögliche Auslegungsdefizite, die nur durch die Festsetzung in einem Bebauungsplan ausgeräumt werden können. Schwerpunkt der Planung ist die Stärkung des sozialen Wohnraums, dieser Aspekt liegt unter Berücksichtigung des zunehmenden Bedarfs an bezahlbaren Wohnungen über dem möglichen Individualinteresse an einer meist rein profitorientierten Bebauung des Areals durch Bauträger und Investoren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für einen möglichen Investor ein Anteil an sozialem Wohnraum von 30 % weiterhin eine wirtschaftliche Vermarktung der Objekte sicherstellt und zudem Fördermöglichkeiten über BayWoFG bestehen.
Der Bebauungsplan sieht vor eine GRZ von 0,4 festzulegen. Als Bautyp sind Ein- und Mehrfamilienhäuser im Bautyp E+I+DG bzw. E+I, jeweils mit Satteldach zulässig. Um die Nutzbarkeit des Obergeschosses zu optimieren, wird die Dachneigung auf 20o bis 45° festgesetzt.
Die zu überplanende Fläche der Fl.Nr. 1276, Gemarkung Pettendorf, stellt sich wie folgt dar:
