Der Bauausschuss befasste sich bereits in seinen Sitzungen vom 15.03.2018 bzw. 16.05.2019 mit Vorhaben auf den o.g. Parzellen und erteilte bisher folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes:
- Sollte für die Abstandsflächenregelung im Bereich der Lagerhalle eine Abstandsflächenübernahmeerklärung erforderlich werden, so ist diese vom Bauherrn nachzureichen.
- Die festgesetzte Immissionsschutzwand mit einer Höhe von 2,50 m im Osten des Grundstücks G3 (Textliche Festsetzungen 3.1 f) und 7c) ist bis zur Bezugsfertigkeit der Gebäude auf den Fl.Nrn. 82/12 bis 82/15 auf Kosten des Antragstellers herzustellen.
- Errichtung einer Lärmschutzwand (isolierte Befreiung).
Hinzu kommt noch die Baugrenzenüberschreitung im Norden um ca. 2 m im Bereich beider Gebäude, die in der Antragstellung und somit auch nicht in der Beschlussfassung vom 15.03.2018 nicht thematisiert und erst nach Beginn der Maßnahme festgestellt wurde.
Der Bauausschuss befasste sich bereits in seiner Sitzung vom 23.01.2020 mit dem Antrag und beschloss, den Tagesordnungspunkt zu vertagen. Nach Vorlage weiterer Informationen und Gesprächen mit dem Planer und dem Antragsteller wird er erneut behandelt.
Textliche Festsetzung 7 c): lmmissionsschutzkonstruktion GEmE
Zwischen GEmE und WA sind zum Immissions- und Sichtschutz Wände 2,50 m hoch (über der Oberfläche des Hofs in der Gewerbeparzelle) aus Ortbeton, oder gemauert und verputzt herzustellen. Verlauf entlang der festgesetzten Baulinie zum WA für die Gebäude. Diese Wände entfallen dort, wo der Immissions- und Sichtschutz innerhalb des Bauraumes durch entsprechende Baukörper gewährleistet wird. Sie sind grenzseitig mit Wildgehölzhecken vorzupflanzen. Der WA-seitige Geländeanschluss wird angehoben bis 1,50 m ab OK Schloßstraße.
Antrag:
Es wird um Befreiung von der WA-seitigen Geländeanschlussanhebung bis 1,50 m ab OK Schloßstraße gebeten.
Begründung:
- Das bereits errichtete Gewerbe ist kein Gewerbe mit hohem Immissionsfaktor. Im Bereich des Gewerbes ist der Immissions- und Sichtschutz durch die durchgängige Wandscheibe gegeben.
- Im Norden des Baugrundstücks wurde ein Wohnhaus errichtet. Durch das Wohnhaus entsteht kein Bedarf nach Immissions- und Sichtschutz wie im Punkt 7 c) beschrieben.
- Die beantragte Befreiung/Abweichung ist geringfügig. Aus städtebaulicher Sicht fügen sich die Vorhaben in die bestehende Umgebung ein. Die Vorhaben beeinflussen weder die Belichtung, Belüftung noch die Besonnung der Nachbargrundstücke, Maßgaben des Brandschutzes sind erfüllt.
Zur Festsetzung im Bebauungsplan:
Die beantragte Befreiung ist sowohl in der Gestaltung der Baukörper (GEmE) unter 3.1 f) als auch unter Einfriedungen –Immissionsschutzkonstruktion GEmE unter 7. c) festgesetzt.
Die Entstehung dieser Festsetzung lässt sich aus der Historie des Bebauungsplanes nicht zweifelsfrei nachvollziehen. Grundsätzlich war wohl nur eine Anböschung der rückseitigen Gebäude- und Schallschutzwände angedacht. Aufgrund einer Anregung im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (Beschluss 02.07.2015) wurde diese auf die besagte Höhe von 1,50 m hoch ab OK Schloßstraße präzisiert. Begründet wurde dies damit, dass das Erscheinungsbild der Wandhöhe grundsätzlich reduziert wird (ca. 100 m durchgehende Wand im Gewerbe).
Stellungnahme Verwaltung:
Bei einer Realisierung der ursprünglich geplanten, durchgehenden Bebauung an der Grenze zwischen GEmE und WA wäre die Anböschung aus visuellen Gründen durchaus sinnvoll. In der Betrachtung des jetzt vorliegenden Einzelfalls sind jedoch aus Sicht der Bauabteilung Zweifel gegeben:
Durch die genehmigte Überschreitung der Baulinie im Süden und dem daraus resultierenden, durchaus ausreichenden Grenzabstand von 3 m ergeben sich vollständig andere Voraussetzungen, die durch die eigentliche Planung des Bebauungsplans nicht berücksichtigt wurden. So kann bei einer Anböschung von 1,50 m Höhe und einer Länge von 3 m von einer Steigung von rd. 27° oder einer Böschung von 1:2 ausgegangen werden. Eine Bepflanzung scheint hier nur noch teilweise sinnvoll, die Pflege der Fläche wird unnötig erschwert.
Stellungnahme Planer:
Mit Mail vom 06.07.2020 teilt das beauftragte Planungsbüro mit, dass die beantragte Abweichung vom B-Plan ja nur die fehlende Anböschung von der Rückseite betrifft. Aus Sicht der Planfertiger ist der Wegfall der Anböschung völlig unkritisch, so lange die geforderte Begrünung realisiert wird.
Die Anschüttung kam in die Festsetzungen als Forderung vom Nachbarn (Alteigentümer der Flächen), der weniger Wandfläche, aber auch möglichst keine Fenster sehen wollte. Ob dieser noch Eigentümer der betroffenen Anliegergrundstücke Fl.Nrn. 82/13 und 82/14 ist, ist uns nicht bekannt.
In jedem Fall empfehlen wir, vom Bauwerber die Zustimmung des/der Eigentümer/s der Wohnbauparzellen von Fl.Nrn. 82/13 und 82/14 zum Bauantrag einholen zu lassen, auch wenn ein schmales gemeindliches Grundstück eingeschoben wurde. Vermutlich ist damit ein Ortstermin für uns nicht erforderlich, außer es wären noch weitere Abweichungen im Plan, den wir daraufhin nicht geprüft haben.
Nachbarbeteiligung:
Zu der in der Sitzung des Bauausschusses vom 23.01.2020 andiskutierten Walllösung wurde der angrenzende Eigentümer der Fl.Nrn. 82/13 und 82/14 am 05.10.2020 am Verfahren beteiligt. Zu dieser teilt er mit Mail vom 06.10.2020 folgendes mit: „Die Walllösung erscheint mir nicht erstrebenswert, da dadurch sowohl hinter dem Wall auf der Gewerbeseite ein Graben entstünde, als auch vor allem dadurch die Größe der Wohnparzellen sowohl „optisch“ verkleinert würde als dadurch ein Problem bzgl. des Zugangs bei der Pflege der gemeindlichen Sträucher von Seiten der Gemeinde entstünde.“
Bei einer Wallbepflanzung käme es ferner bei gleicher Verdeckungshöhe der Gewerbefassaden zu einer größeren Verschattung der Wohnparzellen durch die Bepflanzung, da die Bepflanzung näher an die Wohnbebauung heranrücken würde. Die Höhe eines Walls wäre wohl außerdem deutlich reduziert, bedingt durch die geringe Breite des Streifens. Die ursprüngliche Planung erscheint mir deshalb am sinnvollsten.“
