Ausgangslage:
Mit informeller Anfrage vom 19.05.2024 baten die Käufer der Parzelle 13 im o.g. Baugebiet um Auskunft, ob auf dem Grundstück statt der vorgeschriebenen (festgesetzten) Bauweise U+E+D auch die E+I-Bauweise möglich wäre. Begründet wird dies damit, dass andere Parzellen des Baugebietes bei identischem Gefälle in E+I-Bauweise bauen können und bei vorhergehenden Baugebieten trotz größerem Gefälle auch (fast) so alle bauen durften. Des Weiteren wurde auf die bau- und kostentechnischen Vorteile dieser Bauweise eingegangen.
Stellungnahme Planer (zur informellen Anfrage):
Die Auswirkungen für die dahinter liegenden Grundstücke (Parzellen 6 bis 8) halten sich u. E. gerade noch in Grenzen. Allerdings erwerben auch diese Käufer die Grundstücke in der Annahme der jetzt zulässigen Höhen auf den Parz. 13 bis 15. Die sichtbare Wandhöhe der Gebäude auf den Parz. 13 bis 15 von Osten ist bei einer E + 1 -Bebauung mit 8,75 m schon sehr hoch. Das wirkt sich äußerst negativ aus. Die Planung für diese Parzellenreihe mit U + E + D war richtig. Zudem würden diese Gebäude bei einer Änderung 3 Vollgeschosse bekommen, was ebenfalls dem Grundgedanken des Bebauungsplanes widerspricht. Aus planerischer Sicht empfehlen wir den Antrag abzulehnen. Jeder Bauherr / Käufer hat die Festsetzungen (die so auch nachvollziehbar sind) vor dem Erwerb der Bauparzelle gekannt.
Der Bauausschuss erteilte in seiner Sitzung vom 20.06.2024 der informellen Anfrage sein Einvernehmen und stellte die erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes in Aussicht, unter der Voraussetzung, dass die max. Dachneigung 22° beträgt und talseitig das Gebäude angeböscht wird. Dies ist durch den Verzicht auf die Treppenanlage im Bereich des Wendehammers durch die dann angepasste Wegeführung erreicht und führt zu keinem zusätzlichen Aufwand. Die talseitige Wandhöhe würde hierdurch reduziert.
Um eine rechtsverbindliche Auskunft über die geplante Bebauung zu erhalten, reichten die Antragsteller am 25.06.2024 eine Bauvoranfrage über die abweichende Bauweise (siehe informelle Anfrage) ein. Der Bauausschuss befasste sich erneut in seiner Sitzung vom 18.07.2024, nahm Bezug auf die informelle Anfrage und die Entscheidung hierzu, erteilte erneut sein Einvernehmen und war mit der Erteilung der erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen einverstanden.
Das Landratsamt Regensburg, Bauabteilung, hat sich eingehend mit dem Antrag befasst und stellte fest, dass das geplante Vorhaben gegen die Grundzüge der Planung verstoßen würde. Das heißt, eine Befreiung ist nicht möglich, es ist eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Dies wurde der Gemeinde in einem Gespräch am 13.08.2024 im Landratsamt mitgeteilt.
Weiteres Vorgehen ab August 2024
Auf nochmalige Bitte von Seiten der Gemeinde wurde von der Bauabteilung am Landratsamt Anfang September 2024 noch einmal ein Ortstermin durchgeführt. Man kam aber zu keinem anderen Ergebnis, wie bereits in der Besprechung im LRA dargelegt.
Die eingereichte Planung verstößt gegen die Grundzüge des B-Plans und würde einen Bezugsfall für das gesamte Baugebiet schaffen. Wenn für die östlichen Parzellen zum Weg hin angefüllt werden soll und somit eine Bebauung mit einem Untergeschoß nicht mehr möglich ist, müsste der B-Plan in diesem Bereich geändert werden.
Eine Auffüllung nur für die Antragsteller führt zu keiner Lösung, wenn bzw. da die Nachbarparzelle (ggf. auch im Freisteller) ein Untergeschoß errichten darf.
Von Seiten des Landratsamtes wurde den Bauherrn bereits vorgeschlagen, ein Gebäude im Bautyp U+E+D zu errichten, wobei beim Kniestock noch geredet werden könnte. Ein Vollgeschoss im „D“ wäre auch kein Problem. Es wird dringend dazu geraten, dass die Bauherren in Rücksprache mit dem Landratsamt umplanen. Dies wurde der Gemeinde mit Mail vom 05.09.2024 mitgeteilt.
Seitens des Bauherrn wurde auf den Vorschlag es Landratsamtes Regensburg nicht eingegangen, die Antragsteller möchten weiterhin die Umsetzung ihres Bauvorhabens realisieren. Mit Mail vom 01.10.2024 wurde nun von Seiten der Antragsteller um Anpassung/Änderung des Bebauungsplanes gebeten, eine anteilige Beteiligung an den Umplanungskosten wurde zugesagt.
Voraussichtliche Kosten einer Änderung des Bebauungsplans:
Nach Auskunft des bereits mit der Erstfassung beauftragten Planungsbüros wird mit einem Aufwand von ca. 100 Stunden gerechnet, als Kostenschätzung wurde ein Betrag von ca. 8.500,00 € netto errechnet.
Stellungnahme Bauverwaltung:
Mit notarieller Urkunde vom 27.03.2024 erwarben die Antragsteller die Parzelle 13 im o.g. Baugebiet mit einer Fläche von ca. 525 m². In der Urkunde wurde ausdrücklich auf den Bebauungsplan und seine Regelungsinhalte verwiesen, die Käufer erkannten dessen Festsetzungen mit Abschluss des Vertrages an.
Nachdem die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht ausreicht bzw. den Grundzügen der Planung widersprechen würde, wäre eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
Die hierfür anfallenden Kosten würden anteilig von den Antragstellern getragen, die übrigen Kosten gehen zu Lasten der Gemeinde. Ein Kostenverteilungsschlüssel, z. B. betroffene Fläche, wurde noch nicht vereinbart.
Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass ein Änderungsverfahren rechtlichen Risiken unterliegt, z. B. wenn Einsprüche zu der geplanten Bauweise auf diesen Parzellen erhoben werden. Entsprechende Einwände sind im Abwägungsprozess unter Ermittlung aller abwägungserheblichen Belange, gerade auch unter dem Gesichtspunkt, dass die weiteren Käufer ihre Parzellen im Vertrauen auf den ursprünglichen Bebauungsplan gekauft haben, zu beurteilen. Die Gemeinde ist verpflichtet, schutzwürdige Interessen zu berücksichtigen.
Änderung des Bebauungsplans unter Berücksichtigung des Vorhabens:
Hauptproblem ist die avisierte WH zur OK Erschließungsstraße. Der gesamten Höhenentwicklung und damit dem Plankonzept (Grundzug der Planung) liegt zugrunde, dass sich die künftige Dachlandschaft mit dem Bestandsgelände „mitbewegen“ soll. Im Ergebnis kann man berg- und talseitig der Erschließungsstraße nicht die gleichen baulichen Möglichkeiten bieten. Sämtliche die Höhen betreffenden Festsetzungen sind so entwickelt, dass dies gewährleistet ist. Die "unterste" Reihe hat konsequenterweise andere bauplanungsrechtliche Möglichkeiten.
Daher kann man bezüglich der Wandhöhe nicht nur einen Einzelfall (Parz. 13) befreien und die anderen beiden (Parz. 14 u. 15) nicht. Dies würde die Funktionslosigkeit des Gesamtplans bewirken, weil der Fall der Parzelle 13 kein von der Regel abweichender Sonderfall ist, sondern das gleiche Szenario auch für die Parzelle 14 und 15 gelten muss.
Allerdings muss auch gesehen werden, dass die Parzellen unterschiedliche Gefälle aufweisen. So hat die Parzelle 13 im Ost-West-Schnitte lediglich 2-3 m Gefälle, während die Parzelle 14 in etwa 4,1 m hat, die Parzelle 15 ca. 3,8 m.
Im Festsetzungskonzept des Bebauungsplans „Solner Breite III“ lässt unter Berücksichtigung des vorliegenden Falls durchaus einen Schwachpunkt der Planung erkennen: Wenn der Bauherr sein Haus "runterdrückt", sodass er zur Erschließungsstraße hin seine WH mit 4,5 m einhält und mit der OKRF seines faktischen EG dann (im konkreten Fall) 1,15 m unter der OK Erschließungsstraße liegt, dann würde er zwar die WH einhalten, bekommt aber Schwierigkeiten mit der Festsetzung U + E + D mitsamt der Vollgeschossdefinition. Mit Geländemodellierung, Lichtgraben etc. wäre das grundsätzlich architektonisch umsetzbar, jedoch stehen dann die Regelungen zur Bauweise entgegen.
Eine ähnliche Thematik wird vom einen Bauwerber für die Parzelle 6 dargestellt: hier ist im BP E+I erlaubt, obwohl der Höhenunterschied, 4,27 m beträgt. Eine Interessentin har zeichnerisch dargestellt, dass bei einer E + I Bebauung ein wesentlicher Teil abgetragen werden müsste und der Garten im Westen ein Steilhang wäre oder eben ein Teil des Erdgeschosses in der Erde verschwinden würde.
Die dargestellten Schnitte zeigen nur eine Ausrichtung nach Süd-Nord, im BP ist aber eine Ausrichtung Ost-West dargestellt, was für die Nutzung von Sonnenenergie vorteilhaft wäre. Allerdings besteht grundsätzlich die Möglichkeit, das Haus zu drehen.
Die Parzelle 16 ist aufgrund der abgesetzten Situierung u.U. anders zu betrachten.
