Der Bauausschuss befasste sich in seinen Sitzungen vom 21.05.2015 und 18.06.2015 mit ähnlichen Anträgen auf Nutzungsänderung und beschloss jeweils sein Einvernehmen nicht zu erteilen. Begründet wurde dies mit den fehlenden Stellplätzen, mit der beabsichtigten gewerblichen Nutzung, dessen Ansiedlung nicht zwingend in einem Gewerbegebiet erforderlich ist und der fehlenden, deutlichen Unterordnung des Wohnens. Auf die weiteren, bisherigen Ausführungen zum Sachverhalt wird Bezug genommen.
Zur Nutzungsänderung:
Das Objekt soll künftig mit einer Rechtsanwaltskanzlei mit angegliedertem Buchhaltungsservice genutzt werden. Nach beiliegenden Plänen und Berechnung würde sich die Wohnnutzung nun auf 62,16 m² erstrecken, die Gewerbenutzung würde bei einer Fläche von 68,77 m² liegen. Dies entspricht einer prozentualen Verteilung von ca. 52% Gewerbe- und ca. 48% Wohnnutzung. Gegenüber dem letzten Antrag stellt dies keine Veränderung dar.
Stellplatzbedarf:
Im Beschluss vom 21.10.2010 wurde bei einer Gesamt-Bürofläche von 139,24 m² ein Bedarf von 6 Stellplätzen festgestellt. Nachdem nur 3 Stellplätze dargestellt waren, wurde bis zur Bezugsfertigkeit der Nachweis von 3 weiteren Stellplätzen gefordert.
Zum Stellplatzbedarf wird nochmals, analog zu den bisherigen Vorträgen folgendes festgestellt:
Es sind für die Wohneinheit 2 Stellplätze erforderlich, für die Gewerbeeinheit (68,77 m²) sind grundsätzlich 1 Stellplatz je 30 m² Nutzfläche, jedoch mindestens 2 Stellplätze, sowie 1 Stellplatz je angefangene 150 m² Nutzfläche für Besucher (Anlage zu § 3 der Stellplatz- und Garagensatzung der Gemeinde) zu schaffen. Dies ergibt einen Stellplatzbedarf, rein für den gewerblichen Bereich, von 4 Stellplätzen. Insgesamt sind also für die Nutzungsänderung 6 Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Bei derzeit 4 nachgewiesenen Stellplätzen ergibt dies ein Defizit von 2 Stellplätzen.
In den Antragsunterlagen sind nun 7 Stellplätze dargestellt. 4 Stellplätze werden als Kunden-, Mitarbeiter bzw. Betriebsleiterstellplatz bezeichnet, 3 Stellplätze werden für „Kurzzeitkunden“ ausgewiesen. Auf Nachfrage hierzu in der Bauabteilung am Landratsamt Regensburg wurde erklärt, dass die GaStellV keine Kurzzeitparkplätze kennt. Stellplätze müssen jederzeit anfahrbar/benutzbar sein. Deshalb gelten ja auch z.B. Stellplätze vor Garagen nicht als vollständig nutzbare Stellplätze und können daher nicht für den Nachweis der Stellplätze herangezogen werden. Aus Sicht des Landratsamtes sind für die dargestellte Nutzungsänderung 4 Stellplätze nachgewiesen. Die Plätze für Kurzzeitkunden gelten nicht als benutzbare Stellplätze. Weiterhin wurde mitgeteilt, dass die dargestellte Nutzung mit den gemischten Bereichen für Wohnen/Gewerbe doch äußerst fragwürdig erscheint.
Hinweis:
In den Plänen wird folgender Satz angegeben: „gemeindlicher Grund, zur freien Nutzung freigegeben“. Diese Aussage wurde so nie getroffen, dieser ist ersatzlos zu streichen. Zudem wird in der zeichnerischen Darstellung der Stellplätze dieser Gemeindegrund mit ca. 14 m² mit einbezogen, dies ist ebenfalls unzulässig.
Es besteht auch noch die Möglichkeit, eine Befreiung von den Festsetzungen der Stellplatz- und Garagensatzung zu beantragen. Diese ist schriftlich zu begründen und könnte in stets widerruflicher Weise erteilt werden. In Anbetracht der Gesamtproblematik die auf dieser Parzelle zu erwarten ist, könnte dies zur Lösung der ohnehin schwierigen Stellplatzsituation beitragen. Ein weiterer Punkt zur Lösung ist die Ablösung der Stellplatzpflicht, was gemäß § 6 der gemeindlichen Stellplatz- und Garagensatzung auch möglich wäre. Über die Höhe des Ablösungsbetrages ist explizit zum Gewerbegebiet ein Beschluss des Gemeinderates herbeizuführen.
Nachbarbeteiligung:
Die Nachbarbeteiligung wurde nicht durchgeführt. Gemäß Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind vom Bauherrn oder seinem Beauftragten den Eigentümern der benachbarten Grundstücke (und Erbbauberechtigten) sowie Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Abs. 3 Satz 2) der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Nach Abs. 1 Satz 3 erfolgt eine Benachrichtigung durch die Gemeinde nur noch auf Antrag des Bauherrn; ohne seinen ausdrücklich zu äußernden Willen unterbleibt die Nachbarbeteiligung. Der Antragsteller hat im amtlichen Formular die Durchführung der Beteiligung durch die Gemeinde verneint.
