Der Gemeinderat Pettendorf hat in seiner Sitzung vom 05.12.2019 wurde die Aufstellung des Bebauungsplans „An der Hauptstraße“ beschlossen.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und hatten vom 20.08.2021 bis einschließlich 24.09.2021 Zeit, sich zum Bebauungsplanverfahren zu äußern und Anregungen, Einwendungen und Bedenken vorzutragen.
Der Bebauungsplan wurde in der Zeit vom 03.09.2021 bis einschließlich 04.10.2021 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt. Zusätzlich wurden die Planunterlagen im Internet auf der Website der Gemeinde Pettendorf veröffentlicht.
Keine Einwände/Anregungen wurden vorgebracht von:
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Schreiben Nrn. 1 bis 7 zur Kenntnis, Änderungen sind keine veranlasst.
16 : 0 Stimmen
Folgende Einwände/Stellungnahmen sind beschlussmäßig zu behandeln:
8. REWAG mit Schreiben vom 26.08.2021:
Wir danken für Ihr Schreiben zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „An der Hauptstraße" in Pettendorf, womit Sie uns als Träger öffentlicher Belange frühzeitig am Verfahren der kommunalen Bauleitplanung beteiligen und nehmen wie folgt Stellung:
Sparten Erdgas und Trinkwasser
Die REWAG plant eigenwirtschaftlich keine Gaserschließung. Sollte eine Erschließung mit Kostenbeteiligung durch die Gemeinde erwünscht sein, wird die Wirtschaftlichkeit geprüft.
Sparte Strom
Der aufgezeigte Planungsbereich befindet sich außerhalb des Versorgungsgebietes der Regensburg Netz GmbH.
Sparte Telekommunikation
Es bestehen keine Einwände gegen vorliegende Planung. Vor Beginn der Maßnahme sind aktuelle Planunterlagen einzuholen und gegebenenfalls eine örtliche Einweisung anzufordern.
Das Versorgungsnetz der REWAG KG und der Regensburg Netz GmbH verändert sich stetig. Somit verändern sich auch die Netzparameter, wie z.B. Leistung, Spannung, Druck und Fließgeschwindigkeit. Diese Gegebenheit erfordert immer wieder neue Strategien in der Netzplanung und Netzberechnung. Folglich ist diese Stellungnahme nur zeitlich begrenzt gültig. Wir bitten Sie deshalb, uns weiterhin zeitnah an Ihren Planungen zu beteiligen und stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
16 : 0 Stimmen
9. Wasserwirtschaftsamt Regensburg mit Schreiben vom 26.08.2021:
Das Planungsgebiet liegt außerhalb von Trinkwasserschutzgebieten, vorläufig gesicherten oder festgesetzten Überschwemmungsgebieten und sog. wassersensiblen Bereichen.
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes der Gemeinde Pettendorf sind keine Grundstücksflächen im Kataster gern. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, ist beim Landratsamt Regensburg zu erfragen.
Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gern. Art. 1 BayBodSchG). Der Aushub ist z. B. in dichten Containern mit Abdeckung zwischenzulagern bzw. die Aushubmaßnahme ist zu unterbrechen bis der Entsorgungsweg des Materials geklärt ist.
Zum Schutz vor Wassereinbrüchen und Starkregenereignissen empfehlen wir die dichte und auftriebssichere Ausführung der Kellergeschosse. Auf DIN 18195 Bauwerksabdichtungen wird hingewiesen.
Ebenso wird zum Schutz gegen Starkregenniederschläge bei Gebäudeöffnungen (wie Kellerschächte, Eingänge) empfohlen, die Unterkante der Öffnung mit einem Sicherheitsabstand von 25 cm über Geländehöhe bzw. Straßenoberkante zu legen.
Auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs.1 Nr. 3 Bayerisches Wassergesetz wird hingewiesen.
Bezüglich der geplanten Niederschlagswasserbeseitigung der Verkehrsflächen über den Mischwasserkanal weisen wir darauf, dass dies aus wasserwirtschaftlicher und wasserrechtlich Sicht nur möglich ist, wenn keine Alternativen bestehen. Nach den vorgelegten Unterlagen ist für uns nicht ersichtlich, warum eine Versickerung der privaten Flächen möglich ist, dies aber bei den Verkehrsflächen ausgeschlossen wird.
Sollte tatsächlich die Einleitung in den Mischwasserkanal alternativlos sein, ist von der Gemeinde zu prüfen, inwieweit die neuen Flächen bei der wasserrechtlichen Situation der Mischwasserkanalisation bereits berücksichtigt sind.
Beschluss:
Es erfolgt eine Aufnahme von Hinweisen zu Schutzmaßnahmen bei Starkregenereignissen sowie zum Verfahren beim Auffinden organoleptischer Auffälligkeiten.
Zur Entwässerungsplanung wurden Sickerversuche durchgeführt, welche sandige Schichten und felsig, kluftige Schichten aufzeigten. Auf den Grundstücken soll daher großflächig versickert werden. Ein Anschluss der Straßenflächen an den Mischwasserkanal erfolgt, da sich die Felsschichten relativ nah (2 m) unter GOK befinden, welche für den Einbau von Rigolen durchbrochen werden müssten. Daher erfolgt ein Anschluss an den Mischwasserkanal. Diese Ausführungen sind bereits Bestandteil der Begründung.
16 : 0 Stimmen
10. Bayerischer Bauerverband mit Schreiben vom 27.08.2021:
Nach Rücksprache mit den ansässigen Landwirten nehmen wir zu dem o.g. Bebauungsplan aus landwirtschaftlicher Sicht wie folgt Stellung:
Im Osten der geplanten Bebauung befinden sich intensiv landwirtschaftlich bewirtschaftete Flächen. Die Nutzung und Bewirtschaftung der Flächen dürfen durch die Bebauung nicht beeinträchtigt werden. Der Hinweis auf Staub-, Lärm- und Geruchsbelästigungen sollte in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Bauherren, Erwerber und Bewohner der sich im Plangebiet befindlichen Grundstücke haben die landwirtschaftlichen Immissionen der angrenzenden Flächen unentgeltlich hinzunehmen. Besonders ist hier auch auf die Belästigung durch Fahrverkehr von landwirtschaftlichen Maschinen hinzuweisen. Landwirtschaftliche Arbeiten sind witterungsabhängig und müssen daher teilweise auch in den Abendstunden und am Wochenende durchgeführt werden, dies kann vor allem saison- und erntebedingt der Fall sein. Wir bitten Sie o.g. Bedenken der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe zu berücksichtigen.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In den Textlichen Hinweisen des Bebauungsplanes wird bereits auf die zu tolerierenden Immissionen hingewiesen.
15 : 0 Stimmen
Hinweis: Gemeinderat Dotzler ist während der Abstimmung abwesend.
11. Landratsamt Regensburg, S 31 Natur- und Umweltschutz, Wasser- und Bodenrecht, Schreiben vom 28.08.2021:
Wasserrecht:
1. Schutzbereiche
Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete oder Oberflächengewässer I., II. oder gleichgesetzter Ordnung liegen nicht vor, so dass keine wasserrechtlichen Verbote betroffen sind.
2. Schmutz- und Niederschlagswasser
Zur Entsorgung des Schmutz- und Niederschlagswassers finden sich Ausführungen. Die Entsorgung des Schmutzwassers soll gemäß den Ausführungen unter Punkt 4.5.2 der Begründung über das hierfür ausreichend dimensionierte kommunale Kanalnetz erfolgen.
Das Niederschlagswasser soll primär breitflächig auf den privaten Grundstücken versickern oder alternativ über Rigolensysteme entsorgt werden, vgl. hierzu die Ausführungen unter Punkt 10 der textlichen Hinweise sowie die Ausführungen unter 4.5.2 der Begründung.
Zudem wird der Bau von Regenwasserzisternen „empfohlen".
Der Einbau von Regenwasserzisternen sollte jedoch nicht nur „empfohlen", sondern verbindlich festgeschrieben werden. Hierzu gehört es auch, das genaue Rückhaltevolumen und die Durchlaufgeschwindigkeit festzuschreiben.
Im Übrigen möchten wir darauf hinweisen, dass der Bauherr/Grundstückseigentümer für die schadlose Beseitigung des Regen-/Oberflächenwassers (= Niederschlagswasser) verantwortlich ist (Art. 41 Abs. 1 Bayer. Bauordnung, § 55 Abs. 1 Satz 1 und § 37 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz). Dieses darf nicht zum Nachteil Dritter ab-/umgeleitet werden. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Vorfeld zu prüfen und nachzuweisen. Auf die Unzulässigkeit der Ableitung von Niederschlagswasser auf fremden oder öffentlichen Grund wird ausdrücklich hingewiesen.
Ferner wird in diesem Zusammenhang auf die „Niederschlagswasserfreistellungsverordnung"(NWFreiV) vom 01.01.2000, mit Änderung vom 01.10.2008, und auf die aktualisierten „Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser"(TRENGW) vom 17.12.2008 hingewiesen. Für nicht erlaubnisfreie Einleitungen sind Anträge beim Landratsamt Regensburg zu stellen.
3. Grundwasser und Schichtenwasser
Sollte sich bei evtl. Baugrunduntersuchungen herausstellen, dass mit hoch anstehendem Grundwasser oder mit Schichtenwasser zu rechnen ist, sollte auf die Anzeigepflicht gemäß § 49 Wasserhaushaltsgesetz i. V. m. Art. 30 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gemäß Art. 70 Abs. 1 Nr. 3 BayWG hingewiesen werden.
4. Geothermie
Nachdem der Einsatz regenerativer Energien immer beliebter wird, sollte abgeklärt werden, ob in dem Baugebiet Erdwärmesonden oder Grundwasserwärmepumpen zulässig sind. Auf die Genehmigungspflicht geothermischer Anlagen wird hingewiesen.
5. Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche
Im Hinblick auf die immer häufig werdenden Starkregenereignisse besteht mittlerweile eine „Hochwassergefahr“ auch weit ab von Oberflächengewässern. Die Folgen (Vernässung und Verschlammung von Gebäuden, Verkehrsflächen und Grundstücksflächen, Bodenabtrag, Überlauf der Kanalisation etc.) können nur durch entsprechende bauliche Sicherungsmaßnahmen verhindert bzw. abgemildert werden. Nachdem das Gelände von Norden nach Süden stark ansteigt, bestünde auch eine „Hochwassergefahr“ durch wild abfließendes Wasser. Wir empfehlen, in den Bebauungsplan aufzunehmen, dass nicht nur mit oberflächennahem Schichtenwasser, sondern auch mit über die Oberfläche ablaufenden Regenwasser zu rechnen ist und daher bauliche Vorkehrungen beim Bau von Lichtschächten, Kellerfenstern etc. gegen Wassereinbrüche, Vernässungen oder Verschlammungen getroffen werden sollten.
6. Umgang mit wassergefährdenden Stoffen
Beim Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind die §§ 62-63 WHG und die Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV) zu berücksichtigen.
Bodenschutzrecht:
1. Altlasten oder Verdachtsflächen sind für das Gebiet nicht bekannt.
Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden und auch zur Abklärung der Bodenqualität wird eine Baugrunduntersuchung empfohlen. Die Ausführungen hierzu unter Punkt 3 der textlichen Hinweise sollten noch wie folgt ergänzt werden:
Sollten sich beim Erdaushub organoleptische Auffälligkeiten ergeben, ist die Aushubmaßnahme zu unterbrechen und das Landratsamt Regensburg sowie das Wasserwirtschaftsamt Regensburg zu verständigen. Der belastete Erdaushub ist z. B. in dichten Containern abgedeckt bis zur fachgerechten Verwertung/Entsorgung zwischenzulagern.
2. Auffüllungen und Abgrabungen.
Punkt 8.4 der textlichen Hinweise sollte noch wie folgt ergänzt werden:
Für notwendige Verfüllungsmaßnahmen und Geländemodellierungen ist ausschließlich unbelastetes Bodenmaterial (ZO und keine Recyclingbaustoffe) zu verwenden.
3. Vorsorgender Bodenschutz
Die Ausführungen hierzu unter Punkt 1 der textlichen Hinweise sind ausreichend.
Beschluss:
Die Empfehlungen hinsichtlich möglicher Schutzmaßnahmen gegen wildabfließendes Wasser werden in die Textlichen Hinwiese aufgenommen. Zudem werden die Textlichen Hinweise unter 3. sowie die Textlichen Festsetzungen unter 8.4. wie vorgeschlagen ergänzt.
Zisternen sind nicht Bestandteil einer Regenwasserentsorgung, da kein entsprechender Überlauf (Regenwasserkanal oder Sickerschacht) möglich ist. Vielmehr ist es als Empfehlung für Grundstückseigentümer zur Nutzung von Brauchwasser gedacht. Die Empfehlung wird in die textlichen Hinweise aufgenommen.
Erdwärmesonden oder Grundwasserwärmepumpen sind grundsätzlich zulässig und möglich. Eine verpflichtende Regelung über den Bebauungsplan ist nicht vorgesehen, hier soll dem Grundstücksbesitzer die eigene Entscheidung darüber ermöglicht werden.
16 : 0 Stimmen
12. Deutsche Telekom Technik GmbH mit Schreiben vom 08.09.2021
Die Telekom Deutschland GmbH – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegsicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Bitte senden Sie uns umgehend nach Bekanntwerden einen aktualisierten Bebauungsplan mit Informationen zu den vorgesehenen Straßennamen und Hausnummern für geplantes Neubaugebiet zu. Diese Angaben sind unbedingt notwendig, um zu gewährleisten, dass ein Kunde rechtzeitig Telekommunikationsprodukte buchen kann. Hierzu kann – wie bei allen zukünftigen Anschreiben bezüglich Bauleitplanungen – auch folgende zentrale E-Mail-Adresse des PTI12 Regensburg verwendet werden: telekom-bauleitplanung-regensburg@telekom.de
Um eine fristgerechte Bereitstellung des Telekommunikations-Anschlusses für den Endkunden zur Verfügung stellen zu können, bitten wir um Mitteilung des bauausführenden Ingenieurbüros, um den Bauzeitenplan termingerecht abgleichen zu können. Zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur durch die Telekom ist die Verlegung neuer Telekommunikationslinien im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets einer Prüfung vorbehalten. Bitte teilen Sie uns zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Bereich des Plangebietes stattfinden werden.
Bei positivem Ergebnis der Prüfung machen wir darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom Deutschland GmbH nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher, sicherzustellen, dass
- für den Ausbau des Telekommunikationsnetzes im Erschließungsgebiet die ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftig gewidmeten Verkehrswege möglich ist,
- auf Privatwegen (Eigentümerwegen) ein Leitungsrecht zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH als zu belastende Fläche festgesetzt und entsprechend § 9 Abs. 1 Ziffer 21 BauGB eingeräumt wird,
- eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt, wie ausdrücklich im Telekommunikationsgesetz § 68 Abs. 3 beschrieben,
- die geplanten Verkehrswege nach der Errichtung der Telekommunikationsinfrastruktur in Lage und Verlauf nicht mehr verändert werden.
- dem Erschließungsträger auferlegt wird, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und bei Bedarf verpflichtet ist, in Abstimmung mit uns im erforderlichen Umfang Flächen für die Aufstellung von oberirdischen Schaltgehäusen auf privaten Grundstücken zur Verfügung zu stellen und diese durch Eintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Telekom Deutschland GmbH im Grundbuch kostenlos zu sichern.
- Das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ herausgegeben von der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen ist zu beachten.
Wir machen besonders darauf aufmerksam, dass eine Erweiterung unserer Telekommunikationsinfrastruktur außerhalb des Plangebietes aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus auch in oberirdischer Bauweise erfolgen kann.
Zur Abstimmung der Bauweise und für die rechtzeitige Bereitstellung der Telekommunikations-dienstleistungen sowie zur Koordinierung mit Straßenbau- bzw. Erschließungsmaßnahmen der anderen Versorger, ist es dringend erforderlich, dass Sie sich rechtzeitig, mindestens jedoch 3 Monate vor Baubeginn, mit dem zuständigen Ressort in Verbindung setzen: telekom-bauleitplanung-regensburg@telekom.de
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
16 : 0 Stimmen
13. Landratsamt Regensburg, L 16 Abfallwirtschaft/Meindl Entsorgungsservice GmbH, Schreiben vom 10.09.2021:
Zur Befahrbarkeit der im Bebauungsplan „An der Hauptstraße", Gemeinde Pettendorf vorgesehenen Straßenzüge nehmen wir als beauftragtes Entsorgungsunternehmen wie folgt Stellung:
Aufgrund berufsgenossenschaftlicher Vorschriften dürfen Entsorgungsfahrzeuge (außer zu Wendezwecken) nur vorwärtsfahren. Entsprechend dieser Regelung müssen Sackgassen, wenn sie befahren werden sollen, eine ausreichend große Wendemöglichkeit aufweisen.
Der Mindestdurchmesser, den ein heute übliches 3- bzw. 4-Achs-Müllfahrzeug (Länge 11 m) für ein Wendemanöver benötigt, beträgt 18 m (Mittelpunkt überfahrbar).
Beim Befahren von Straßen muss außerdem sichergestellt sein, dass für die am Fahrzeug befindlichen Personen keine Quetschgefahr besteht. Zu diesem Zweck sollte beidseitig ein Freiraum von mindestens 0,50 m Breite vorhanden sein. Die Bereitstellung der im Rahmen des Holsystems zu entsorgenden Abfallfraktionen muss an anfahrbaren Stellen erfolgen. Straßen, die keine öffentlich gewidmeten Straßen im Sinne des Straßen- und Wegerechts nach Art. 3 bzw. 53 des Bayer. Straßen- und Wegegesetzes sind, werden nur nach ausdrücklicher Beauftragung und umfassender Haftungsfreistellung durch den oder die Eigentümer befahren. Eine Betrachtung des vorliegenden Bebauungsplanes unter diesen Gesichtspunkten führt zu folgenden Ergebnissen:
Die Anfahrbarkeit des geplanten Baugebietes mit Entsorgungsfahrzeugen ist aufgrund der durchgängig befahrbaren Erschließungsstraße gewährleistet.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
16 : 0 Stimmen
14. Bayernwerk Netz GmbH mit Schreiben vom 16.09.2021
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.
Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Ausführung von Leitungsbauarbeiten sowie Ausstecken von Grenzen und Höhen:
- Vor Beginn der Verlegung von Versorgungsleitungen sind die Verlegezonen mit endgültigen Höhenangaben der Erschließungsstraßen bzw. Gehwegen und den erforderlichen Grundstücksgrenzen vor Ort bei Bedarf durch den Erschließungsträger (Gemeinde) abzustecken.
- Für die Ausführung der Leitungsbauarbeiten ist uns ein angemessenes Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, in dem die Arbeiten ohne Behinderungen und Beeinträchtigungen durchgeführt werden können.
Bei der Bayernwerk Netz GmbH dürfen für Kabelhausanschlüsse nur marktübliche Einführungssysteme, welche bis mind.1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Prüfnachweise sind vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
Bereits bei Baubeginn der ersten Gebäude muss verbindlich gewährleistet sein, dass wir über die Stationsgrundstücke verfügen können. Zu dem Zeitpunkt müssen befestigte Verkehrsflächen vorhanden sein, die von LKW mit Tieflader befahren werden können.
Zur elektrischen Erschließung der kommenden Bebauung wird die Errichtung einer neuen Transformatorenstation erforderlich. Hierfür bitten wir Sie, eine entsprechende Fläche von ca. 30 m² uns für den Bau und Betrieb einer Transformatorenstation in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Verfügung zu stellen. Der Standort sollte im markierten Bereich eingeplant werden (siehe Plan). Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, jedoch wird der Flächenbedarf von ca. 30 m² als zu hoch angesetzt betrachtet. Der Standort der Trafostation ist mit dem Erschließungsträger und der Gemeinde zu bestimmen, der tatsächliche Flächenbedarf wird in der Detailplanung festgelegt.
16 : 0 Stimmen
15. Bayerischer Bauerverband mit Schreiben vom 20.09.2021:
Der Eigentümer der angrenzenden Fläche, Fl.Nr. 118, Gemarkung Pettendorf, hat sich bei uns gemeldet. Unsere Stellungnahme vom 27.08.2021 möchten wir insofern ergänzen.
Der Flächennutzungsplan für die Gemeinde Pettendorf weist das Flurstück 118, Gemarkung Pettendorf und weiter östlich angrenzende Flächen bereits als Allgemeines Wohngebiet (WA) aus. Künftig ist mit einer weiteren Entwicklung an der Hauptstraße zu rechnen. Mit der Schaffung einer Verbindungsmöglichkeit für Fußgänger, Radfahrer und PKW (Stichstraße) zwischen dem aktuellen Baugebiet „An der Hauptstraße" und den angrenzenden Entwicklungsflächen sollten sich bei einer späteren Erschließung dieser weiteren Flächen Vorteile sowohl für das aktuelle Baugebiet „An der Hauptstraße" als auch für spätere Bebauungsflächen ergeben. Eine solche Verbindung könnte sich etwa im Bereich zwischen den Parzellen 6 und 7 anbieten.
Beschluss:
Es gibt Bestrebungen und Planungen der weiteren Erschließung der östlich gelegenen Flächen. Diese sind in einem Gesamtkonzept für den Südwesten Pettendorfs integriert. Es ist geplant, diese über eine Verbindung zum bestehenden Baugebiet „Pettendorf-Südwest“, 1. Bauabschnitt, zu realisieren.
Eine straßenmäßige Anbindung ist daher nicht vorzusehen, auch um ein künftiges Durchfahren des Neubaugebietes zu vermeiden. Dahingegen wäre die Anlage eines Rad- und Fußweges zwischen den Parzellen 6 und 7 eine sinnvolle Planungsmöglichkeit für zukünftige Planungen.
16 : 0 Stimmen
16. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Schreiben vom 20.09.2021:
Die Gemeinde Pettendorf beabsichtigt im Südosten des Ortsteils Pettendorf entlang der Hauptstraße ein Allgemeines Wohngebiet mit der Erschließung von 15 Wohnbaugrundstücken auszuweisen. Der Geltungsbereich umfasst dabei insgesamt 0,9 ha. Das Plangebiet umfasst jeweils eine Teilfläche der Flurstücke 115 und 115/1 der Gemarkung Pettendorf.
Bereich Landwirtschaft:
Das Plangebiet befindet sich derzeit überwiegend in ackerbaulicher Nutzung, während westlich und südlich Wohnbauflächen angrenzen. Nördlich der Bauflächen verläuft die Hauptstraße und in westlicher Richtung grenzen landwirtschaftliche Flächen an.
Nach Bodenschätzung handelt es sich um einen Boden aus tonigem Lehm mit Ackerzahlen von 41 bis 47, welcher bebaut werden soll. Das Plangebiet steht unter dem Einfluss der angrenzenden Gemeindestraße sowie der landwirtschaftlichen Nutzung der westlich angrenzenden Flächen.
Die intensive landwirtschaftliche Nutzung sowie die durch den Straßenverkehr einhergehenden Lärmemissionen wirken sich beeinträchtigend auf das Plangebiet als Lebensraum aus. Wir weisen darauf hin, dass den Landwirten das Recht auf ordnungsgemäße und ortsübliche Bewirtschaftung ihrer angrenzenden Flächen zuzusichern ist.
Die an das Baugebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen wer-den ortsüblich bewirtschaftet. Mit durch die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen entstehenden Beeinträchtigungen, wie Geruchsimmissionen, Staubimmissionen, sowie Lärmimmissionen ist zu rechnen und diese sind zu tolerieren.
Bereich Forsten:
Forstliche Belange sind von den vorliegenden Planungen nicht betroffen.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In den Textlichen Hinweisen des Bebauungsplanes wird bereits auf die zu tolerierenden Immissionen hingewiesen.
16 : 0 Stimmen
17. Bund Naturschutz, Ortsgruppe Pettendorf-Pielenhofen-Wolfsegg, Schreiben vom 22.09.2021:
Bei einem Monatstreffen am 09.09.2021 hat Architekt Prof. Wolfram Pistohl den Bebauungs- und Grünordnungsplan „An der Hauptstraße" dem Vorstand und weiteren Mitgliedern der BN-Ortsgruppe Pettendorf-Pielenhofen-Wolfsegg vorgetragen. Entsprechend einer anschließenden Diskussion nimmt die Ortsgruppe im Auftrag der Bund Naturschutz Kreisgruppe Regensburg wie folgt Stellung:
Alle Angaben zur Versickerung von Regenwasser, die Angaben zu Pflanzmaßnahmen mit einheimischen Bäumen und Sträuchern sowie die empfohlene Dachbegrünung sind aus unserer Sicht nicht zu beanstanden.
Bei 5 von 15 Gebäuden ist der in der Planung vorgesehene Firstverlauf Nord-Süd weniger geeignet für eine nachhaltige PV-Anlage. Dies sollte geändert werden. Alle Gebäude sind also möglichst so auszurichten, dass der First von Osten nach Westen verläuft, was problemlos möglich ist.
Angesichts der bevorstehenden Klimaveränderung und der eingegangenen Verpflichtungen Deutschlands beim Pariser Klimaabkommen, angesichts der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts im April dieses Jahres und der folglich durch den Bundestag festgelegten CO2-Neutraltität bis in 24 Jahren sowie angesichts der zukünftigen, massiven und bereits gesetzlich festgelegten Steigerung der Energiepreise, sollten die Bauherrn verpflichtet werden, möglichst große PV-Anlagen zur eigenen Stromerzeugung anzulegen und für die Heizung elektrische Wärmepumpen zu verwenden. Die gesetzlichen Vorgaben bei der Wärme-Isolierung der Häuser sind strikt einzuhalten.
In einigen Jahren werden sich die Bauherren für eine solche Festsetzungen bei der Gemeinde bedanken.
Ölheizungen sollten ausdrücklich verboten werden. Gasheizungen sind heute nicht mehr zu empfehlen.
Beschluss:
Die Firstrichtung ist nicht festgesetzt, weshalb eine Ausrichtung des Gebäudes theoretisch auch in Süd-Ost-Richtung möglich ist. Der Forderung nach der verpflichtenden Festsetzung von PV-Anlagen wird nicht gefolgt, es sei jedoch darauf verwiesen, dass es hier ohnehin bereits politische Bestrebungen auf Bundesebene gibt, dies gesetzlich vorzuschreiben, mit dem Vorteil, dass hierbei auch eine entsprechende Verbesserung der Förderungen geschaffen werden sollen. Ebenso soll es dem Grundstückseigentümer überlassen bleiben, welche Form der Wärmeerzeugung genutzt werden soll.
16 : 0 Stimmen
18. Zweckverband zur Wasserversorgung der Gruppe Naab-Donau-Regen,
Schreiben vom 24.09.2021:
Die privaten Erschließungsträger haben mit dem Zweckverband eine Sondervereinbarung oder einen Erschließungsvertrag abzuschließen. Die Prüfung und ggf. Herstellung des für die Baugebiete notwendigen Brandschutzes ist von den privaten Erschließungsträgern vorzunehmen. Wir bitten Sie, die Erschließungsträger über den Inhalt der Stellungnahme zu informieren.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Erschließungsträger wird entsprechend informiert.
16 : 0 Stimmen
19. Landratsamt Regensburg, S 41 Bauleitplanung, Schreiben vom 24.09.2021:
Es wird mitgeteilt, dass die Fachstellen L 31, Verkehrsentwicklung, L 41, Kreisjugendamt, S 33-2, Natur- und Landschaftsschutz, und S 52, Gesundheitsamt, keine Äußerung vorbrachten, so dass davon ausgegangen werden kann, dass mit der Planung Einverständnis besteht oder die wahrzunehmenden öffentlichen Belange durch den Bebauungsplan nicht berührt werden.
Aufgrund der Vielzahl an abzugebenden Stellungnahmen zu im Verfahren befindlichen Bauleitplanungen und den einhergehenden Fristen ist es uns bedauerlicherweise nicht möglich die Einwendungen bzw. Anregungen vollumfänglich auszuformulieren. Wir fügen Ihnen unsere Handskizzen (Anmerkungen in grün) bei und stehen gerne für Rückfragen zur Verfügung.
PLANTEIL
A) Planzeichnung:
Kein Wohnraum an der Grenze WH 3,25 m soll wohl auf eine Garage gem. Ziff. 9 verweisen nicht hinreichend konkret festgesetzt was gelten soll, besonders sieht 15.3 PlanZV ein eigenes Planzeichen vor.
Keine durchgezogenen Baugrenzen (ermöglichen eine völlig andere Lage der Hauptgebäude sowie Garagen) Empfehlung eigener Baufenster für Garagen/Carports
Einzelhäuser fehlen in Nutzungsschablone
B) Legende
(zu 1. Art der baulichen Nutzung) Zulässigkeit von Wohnnutzungen entspr. 13b BauGB begründen und ausnahmsweise zulässige Nutzungen des 4 III BauNVO ausschließen.
(zu 3. Bauweise) Einzelhäuser fehlen in Nutzungsschablone sowie in den textlichen Festsetzungen.
(zu Grenze des räumlichen Geltungsbereiches) fehlt im Planteil, Geltungsbereich als „vorgeschlagene Grundstücksgrenze“ gekennzeichnet
(zu Füllschema der Nutzungsschablone) Bautyp statt Geschossanzahl, Zahl der Vollgeschosse II weder textlich noch zeichnerisch festgesetzt
6.4. PlanzV fehlt, Einfahrtsbereiche deuten auf einen festen Standort der Garagen/Carports hin (vgl. Empfehlung zu 1.)
gem. 4.7 Begründung entsteht ein Fuß- und Radweg fehlt im Planteil
C) Textliche Festsetzungen:
(zu 1 Geltungsbereich) Fl.-Nr. u. Gemarkung fehlen (Bestimmtheitsgebot)
(zu 2 Art der baulichen Nutzung) vgl. Anmerkung zu 1. Planliche Festsetzungen
(zu 3 Maß der baulichen Nutzung) die in der Nutzungsschablone festgesetzte GFZ fehlt
(zu 3.2 Zahl der Vollgeschosse) vgl. Anmerkung zu Nutzungsschablone
(zu 3.3 Höhe der baulichen Anlagen) 4,5 m (E+D), 6,3 m (E+1)…doch sehr großzügig bemessen
(zu 3.3 Höhe der baulichen Anlagen, Höhe EFOK gemessen an Niveau Straßenoberkante) Höhenniveau der Verkehrsfläche nicht festgesetzt Festsetzung zu unbestimmt
(zu 3.3 Höhe der baulichen Anlagen) Bitte prüfen ob es sich aufgrund des Geländeverlaufs bei den Kellergeschossen um Vollgeschosse handeln könnte
(zu 6 Abstandsflächen) bemessen sich abweichend von 3.3 nach dem natürlichen Gelände. Wir empfehlen ein Geländenivellement der Planung beizufügen.
(zu 6 Abstandsflächen, abweichend von Art. 6 – Giebelflächen) vgl. aktuelle Fassung 6 VII 1 Nr. 1 BayBO regelt genau das keine Abweichung notwendig
(zu 7 Sichtflächen) die dargestellten Sichtflächen liegen im Bereich der Hauptstraße – Formulierung doch sehr irreführend
(zu 8.1 Dachgestaltung, Dachneigung) Untergrenze?
(zu 8.4. Geländemodellierung) ± 2 m zulässig – so gewollt!? Empfehlung dies einzuschränken, keine Empfehlungen – festsetzen oder lassen
(Zu 9 Garagen) Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche wg. 6 VII 1 Nr. 1 BayBO erfordert eine hinreichende Festsetzung sowie Begründung (erhebliche Höhenunterschiede > 1 m müssen an Punkten (mind. berg- u. talseitig, wenn nicht sogar an allen 4 Eckpunkten) festgehalten werden.)
(zu 9 Garagen, Dachneigung) Auch nur Satteldach zulässig!?
(zu 12.1 Stellplätze möglichst versickerungsfähig) keine Empfehlung – festsetzen oder lassen
(zu 12.4 Fassaden- und Dachbegrünung) vgl. Anmerkung zu 9 (keine Dachformen explizit festgesetzt) – eine Dachbegrünung könnte nicht nur empfohlen sondern auch festgesetzt werden.
D) BEGRÜNDUNG
- S. 3 (dritter Absatz, Verfahren nach § 13b BauGB) einzelne Tatbestandsvoraussetzungen ergänzen sowie eine nachvollziehbare Nettoberechnung der Grundfläche und im Zuge der Vorprüfpflicht i.R.d. 13a BauGB (Nr. 18.8 der Anlage 1 zum UVPG) abwägungsrelevante Umweltbelange begründen
- S. 5 (Bedarf) Erläuterung/Bewertung in Betracht gezogener Alternativen für die städtebauliche Entwicklung
- S. 6 (Bedarf Wohnbaufläche) Was ist mit aktuellen, tatsächlichen Zahlen?
WA Was ist mit Ausnahmen nach 4 III BauNVO
Maß der baulichen Nutzung genau das sollte beschrieben werden…
Zwei Vollgeschosse fehlt in textlichen Festsetzungen
Einzelhäuser fehlt in textlichen Festsetzungen
- S. 11 (Flächenbilanz, Fuß-/Radweg) Wo in der Planzeichnung?
Beschluss:
A) Planzeichnung:
- Die Baugrenzen und Flächen für Garagen werden entsprechend konkretisiert bzw. verkleinert, um nach wie vor Flexibilität bei der Gebäudepositionierung zu erhalten, jedoch ein Konzept für die Positionierung der Garage vorzugeben.
- Das Symbol für Einzelhäuser wird in der Nutzungsschablone ergänzt.
16 : 0 Stimmen
B) Legende:
- Es erfolgt eine Einschränkung der Nutzung nach § 4 Abs. 3 BauNVO
- Einzelhäuser werden in die Nutzungsschablone sowie in die textlichen Festsetzungen aufgenommen
- Die Symbologie des Geltungsbereichs wird korrigiert
- Die Bezeichnung der Nutzungsschablone zu Nr. 5 wird korrigiert (Bautyp statt Geschossanzahl)
- Zusätzlich zu den festgesetzten Bautypen (E+D oder E+1) erfolgt eine Begrenzung der maximalen Anzahl an Vollgeschossen innerhalb der Nutzungsschablone.
- Einfahrtsbereiche bleiben als Festsetzung bestehen, zusätzlich werden die Flächen für Garagen konkret festgesetzt. Die Baugrenzen innerhalb der Grundstücke werden enger gefasst, um nach wie vor Spielraum für die Gebäudepositionierung zu erhalten und gleichzeitig ein konkretes städtebauliches Gestaltungskonzept insbesondere hinsichtlich der Positionierung der Garagen vorzugeben.
- Der Fuß- und Radweg entlang der Hauptstraße war ursprünglich Teil des Geltungsbereiches, wurde aber herausangenommen, somit ist dieser Teil in der Begründung zu korrigieren.
16 : 0 Stimmen
C) Textliche Festsetzungen:
- Zur Erfüllung des Bestimmtheitsgebots werden die Flurnummern mit in die textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufgenommen.
- Es erfolgt eine Einschränkung der Nutzung nach § 4 Abs. 3 BauNVO
- Die GFZ wird unter dem Maß der baulichen Nutzung mitaufgenommen.
- Zusätzlich zu den festgesetzten Bautypen (E+D oder E+1) erfolgt eine Begrenzung der maximalen Anzahl an Vollgeschossen sowie der Hinweis, dass das Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss auszubilden ist. Es erfolgt eine Korrektur der Nummerierung von 3.2 Zahl der Vollgeschosse zu 3.2 Zahl der Vollgeschosse und zulässige Bautypen.
- Bei den Wandhöhen handelt es sich um realistische und gängige Bauhöhen. An der Planung wird festgehalten.
- Die Erschließung (Straße) folgt der natürlichen Geländehöhe. Oberstes Ziel ist es, bei der Erschließung möglichst wenig Erdbewegungen zu verursachen. Textlich wird daher festgesetzt, dass die Anlage der Straße max. 50 cm über dem Ursprungsgelände liegt. Dem Bebauungsplan wird neben des Vermessungsplans des Bestandsgeländes (S²) die Erschließungsplanung mit Höhenangaben beigelegt.
- Zusätzlich soll textlich festgesetzt werden, dass Kellergeschosse nicht als Vollgeschoss auszubilden sind.
- Dem Bebauungsplan wird ein Vermessungsplan des Bestandsgeländes beigelegt (Vermessung S²). Da im Bauantrag zusätzlich Bestandshöhen und geplante Geländehöhen anzugeben sind, ist eine Regelung der Abstandsflächen gem. Art 6 BayBO anhand des natürlichen Geländes möglich.
- Die Abweichung hinsichtlich der Abstandsflächen von Giebelflächen ist nicht mehr erforderlich und wird entnommen, da die BayBO im Laufe des Verfahrens hier angepasst wurde.
- Die Sichtflächen liegen zum Großteil innerhalb der Straßenflächen, westlich der Ausfahrt jedoch auch zum Teil innerhalb des an der Straße verlaufenen Grünstreifens.
- Es wird eine Untergrenze in Höhe von 15° für die Dachneigung festgelegt.
- An der Formulierung zur Geländemodellierung wird aufgrund der Hangsituation festgehalten. Dem Grundstückseigentümer soll damit Handlungsspielraum bei der Gestaltung gegeben werden.
- Von der Abstandsflächenregelung wird abgewichen und an der mittleren Höhe von 3,25 m festgehalten. Dies ist vor allem vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Anforderungen an Garagen aufgrund der Entwicklungen der Dimensionen der Autos zu sehen und wird mit einer geringfügigen Überschreitung von 0,25 m als hinnehmbar erachtet. In der Begründung wird die Abweichung entsprechend dargelegt. Um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen, wird textlich festgesetzt, dass die Wandhöhe der Garagen analog zur Regelung der Hauptgebäude zu bemessen ist (WH = Höhe des EFOK bis Schnittpunkt Wand/Dachhaut an der Traufseite).
- Garagendachformen sollen nicht eingeschränkt werden. In den Festsetzungen wird konkretisiert, dass hierbei Pult-, Sattel- und Flachdächer zulässig sind.
- Stellplätze sind verpflichtend wasserdurchlässig zu gestalten. Die Festsetzung wird daher entsprechend angepasst.
- Garagendachformen sollen nicht eingeschränkt werden, daher erfolgt auch keine Festsetzung von Dachbegrünungen. Hier soll für den Grundstückseigentümer Planungsspielraum bzw. Freiheit bei der Gestaltung erhalten bleiben.
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D) Begründung:
- Die Kopfzeile wird angepasst
- Satz wird korrigiert „….. zu schaffen.“
- Tatbestandsvoraussetzungen für Verfahren nach § 13b BauGB werden ergänzt.
- Im Ortsteil Pettendorf stehen nach Analyse der im FNP dargestellten Wohnbauflächen keine Alternativflächen zur städtebaulichen Entwicklung zur Verfügung. Eine Abfrage bei den übrigen Flächen im Ortsteil Pettendorf ergab keine Abgabebereitschaft. Anzumerken ist ferner, dass das derzeitige Plangebiet bereits im Rahmen der Überplanung des Baugebietes „Pettendorf-Südwest“ als Erweiterungsfläche des im Jahre 2017 realisierten Baugebietes im Südwesten vorrangig in Betracht gezogen wurde.
- Der Wohnbedarfsnachweis wird um die herangezogenen statistischen Werte ergänzt. Da es seit August 2021 eine neue Bevölkerungsprognose gibt, die für Pettendorf bis 2033 einen Bevölkerungszuwachs von 10,4% angibt. Daher liegt der unter 2.3 begründete Bedarf sogar unterhalb des prognostizierten, statistischen Wertes. Insgesamt ist der Wohnbedarf in der Gemeinde Pettendorf über dem aktivierbaren Potential des Flächennutzungsplanes aus 2011 anzusetzen.
- Der Absatz zur Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Gestaltungsvorschriften wird überarbeitet und entsprechend ergänzt.
- Der Fuß- und Radweg entlang der Hauptstraße war ursprünglich Teil des Geltungsbereiches, wurde aber herausangenommen, somit ist dieser Teil in der Begründung zu korrigieren bzw. ebenfalls an dieser Stelle herauszunehmen.
16 : 0 Stimmen
