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10. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses, 23.02.2021
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt und rechtliche Würdigung
Mit Beschluss vom 19.01.2021 hat der Bauausschuss den Entwurfs- und Billigungsbeschluss der 13. Änderung des Bebauungsplans „Göllstraße“ in der Fassung vom 30.09.2020 verabschiedet, so Herr Schuster. Ebenso wurde für den Planbereich WA1 eine Erhöhung der GRZ auf 0,4 und GFZ auf 0,6 entgegen dem Entwurf der Bebauungsplanänderung vom 30.09.2020 beschlossen, die neuen Zahlen sollten vorbehaltlich deren Umsetzbarkeit in die Bebauungsplanänderung aufgenommen werden.
Nach Prüfung durch den beauftragten Planer ist dies nicht umsetzbar, weil die erhöhten Zahlen nicht zur restlichen Gestaltung des Bebauungsplangebiets passen und somit in der Realität nicht angewendet werden können.
Die Gemeinde hat daraufhin die Antragstellerin um Entscheidung gebeten, ob sie mit einer notwendigen Neubeplanung des Gebiets einverstanden wäre, um die erhöhten GRZ- und GFZ-Werte realisieren zu können. Dies ist der Fall, die Antragstellerin und Grundeigentümerin spricht sich für eine Neubeplanung nur des derzeit zur Diskussion stehenden Teils des Bebauungsplangebiets aus. Auch den bestehenden Bauernhof möchte sie für eine Neubeplanung zur Diskussion stellen, das Gebiet östlich der Stichstraße soll aber aus steuerlichen Gründen unverändert bleiben.
Trotz des eindeutigen Beschlusses, in dem jetzt eingetretenen Fall den Entwurf mit Fassung vom 30.09.2020 ohne erhöhte GRZ und GFZ umzusetzen, möchte die Verwaltung der Antragstellerin und dem Bauausschuss die Möglichkeit eröffnen, einen neuen Planungsentwurf mit deutlich erhöhter Innenverdichtung in Auftrag zu geben. Somit könnte tatsächlich ein städtebaulicher Gewinn für die Gemeinde Piding erreicht werden.
Dazu muss der Bauausschuss die Beschlüsse vom 19.01.2021 aufheben und einen neuen Bebauungsplanentwurf in Auftrag geben. Der Planungs- und Genehmigungsprozess beginnt damit wieder von Neuem.
Der bisher von der Antragstellerin beauftragte Planer und ebenso die Verwaltung geben zu bedenken, dass eine Neubeplanung nur des bisher zur Diskussion stehenden Planbereichs westlich der Stichstraße weder fachlich korrekt, sinnvoll oder zweckmäßig ist. Um eine moderne Neubeplanung mit den erhöhten Zahlen von GRZ und GFZ zu realisieren, ist das gesamte zur Verfügung stehende Bebauungsplangebiet auch östlich der Stichstraße zu überplanen und mit einem neuen Konzept zu versehen. Zudem müssen die derzeitige Straßenführung und der bestehende Bauernhof dann für eine Änderung zur Verfügung stehen. Denn die erhöhten GRZ- und GFZ-Werte sind nur im Zusammenhang mit einer Neuparzellierung für Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser sowie einer möglicherweise einhergehenden Aufstockung für ein 2. Obergeschoss sinnvoll. Für die bisher vorgesehene Bebauung auf den bisher zugeschnittenen Parzellen reichen die niedrigeren GRZ- und GFZ-Werte aus.
Diese Information wurde der Antragstellerin auch bereits mitgeteilt.
Nach Rücksprache mit dem Planer ist die Antragstellerin dazu bereit, den Bauernhof zur Neuplanung freizugeben, die Stichstraße sowie das Gebiet östlich derselbigen soll aber nicht verändert werden. Für das noch betroffene Planungsgebiet soll ein neues Konzept entwickelt werden, welches höhere GRZ- und GFZ-Werte nutzt, aber nicht stoisch die Maximalwerte von 0,4 und 0,6 erreichen will. Die Antragstellerin möchte aber aufgrund des Grundwasserspiegels nach Möglichkeit Tiefgaragen vermeiden. Die so notwendigen oberirdischen Stellplätze möchte der Planer in ein neues Konzept einfließen lassen. Dieses sei nicht vor April zu erwarten.
Die somit mögliche Variante eines neuen Konzepts für einen Teilbereich des nördlichen Gebiets des Bebauungsplans Nr. 7 „Göllstraße“ stellt nach Ansicht der Verwaltung einen guten Kompromiss zwischen den ursprünglichen Forderungen von Antragstellerin und Gemeinde dar. Die Schaffung von Wohnraum mit einem modernen Konzept auf zumindest einem Teilbereich des verfügbaren Bebauungsplangebiets erfüllt das grundsätzliche städtebauliche Erfordernis und ermöglicht einen gesellschaftlichen Gewinn für die Gemeinde Piding.
Die Verwaltung schlägt daher vor, entweder den bisherigen Beschluss vom 19.01.2021 mit den alten Zahlen des Entwurfs vom 30.09.2020 aufgrund fehlender Realisierbarkeit der erhöhten GRZ- und GFZ-Werte weiter umzusetzen.
Oder das bisherige Gebiet des Bebauungsplans Nr. 7 „Göllstraße“ westlich der Stichstraße neu zu überplanen und somit ein zukunftsfestes Konzept des Bebauungsplans zu verwirklichen. Dabei stehen GRZ- und GFZ-Werte ebenso wie bisherige Baugrenzen und Geschossanzahlen zur Disposition. Eine Entscheidung zu dem neuen Konzept wird mit Vorlage eines neuen Entwurfs frühestens im April erfolgen.
Wie in der Januarsitzung bereits beschlossen, wird das Büro für Bauleitplanung Josef Brüderl, Kirchanschöring, mit der Planung des Änderungsverfahrens beauftragt und die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.
In diesem Zusammenhang wird auf § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB hingewiesen: Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch.
Diskussionsverlauf
BM Holzner bemerkt einleitend, Herr Brüderl steht als Planer für Fragen aus dem Gremium zur Verfügung.
GR Leirer bewertet den vorgetragenen Sachverhalt positiv, regt aber ergänzend an, an der in der letzten Sitzung beschlossenen Stichstraße festzuhalten. Frühestens im April einen neuen Entwurf vorzulegen, erscheint ihm in Anbetracht der Planungssicherheit für die Eigentümer zu ungenau. Dann könnte auch es auch Oktober werden, befürchtet GR Leirer.
Herr Schuster bekräftigt, der Beschluss bezüglich der Stichstraße bleibt unangetastet. Allerdings kann sich bei dem geplanten Wendehammer eine Änderung ergeben.
Herr Brüderl fügt hinzu, eine Änderung bei den Bauparzellen wird eine Änderung des Wendehammers nach sich ziehen. Zum zeitlichen Rahmen bei der Erstellung eines neuen Entwurfs zur Änderung des Bebauungsplanes bittet er um Verständnis. Für realistisch hält er die Ausarbeitung genau in der Mitte zwischen April und Oktober.
GR Leirer bittet, folgende Aussage im Protokoll festzuhalten: „Die Stichstraße bleibt erhalten, die Ringstraße ist weggefallen.“
Weil GR Rotter zur Lage der Kanal- und Wasserleitungen nachhakt, erklärt Herr Brüderl, diese liegen seines Wissens außerhalb der gemeindlichen Flächen; ein Umstand, der auch Ziel der Planung sein sollte.
Da Herr Brüderl sowohl für die Gemeinde als auch für die Bauwerberin tätig ist, ist es für 2. BM Kleinert wichtig zu betonen, prinzipiell wünscht die Gemeinde Innenraumverdichtung.
Herr Brüderl dankt für den Anstoß und referiert über die Ziele der ursprünglichen Planung - Auflösung einer nicht mehr notwendigen Straßenverkehrsfläche und Schaffung eines großen Spielraums. Grundsätzlich hält er es für besser, statt des Maßes der baulichen Nutzung die Bauweise ins Blickfeld zu rücken. Bei dem vorgegebenen Ziel, dichter zu bauen, sollte man nicht die Zahlen von GRZ und GFZ in den Vordergrund stellen, sondern sich vom Einfamilienhaus verabschieden und sich Gedanken über Reihen- oder Doppelhäuser machen. Auch Gebäude mit drei Geschossen sind überlegenswert.
Auf Frage von 2. BM Kleinert führt der Planer vor Augen, aus dem ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäude sind statt einem großen Baukörper mehrere kleinere Gebäude angedacht bzw. aufgrund des Grundstückszuschnittes auch Mehrfamilienhäuser. Über ein freistehendes Einfamilienhaus wird dabei nicht gesprochen.
Herr Schuster bemerkt, Gespräche über den genauen Inhalt der neuen Planung wurden noch nicht geführt. Für ein neues Konzept fehlt die Anhörung des Gremiums. Er kündigt den Dialog zwischen der Gemeinde, der Eigentümerin und dem Planer an.
Für GR Dr. Zimmer ist wichtig, zügig voranzugehen und stellt als Termin für den neuen Entwurf den Mai in den Raum. Er stellt klar, in der Göllstraße ist die 3-Geschossigkeit bereits umgesetzt und empfiehlt deshalb, ein drittes Geschoss mitanzuordnen.
BM Holzner pflichtet GR Dr. Zimmer zur 3-Geschossigkeit bei.
Herr Brüderl sieht sein Anliegen erfasst und stellt mehrere Varianten in Aussicht. In Anbetracht des Neustarts des Verfahrens braucht die Planung Zeit zum Reifen.
BM Holzner hält für das Protokoll fest:
Das Gremium spricht sich dafür aus, den ersten von der Verwaltung unterbreiteten Beschlussvorschlag abzulehnen und den beiden weiteren Beschlussvorschlägen zuzustimmen. Damit kann Herr Brüderl mit der neuen Planung beauftragt werden, die eine Innenraumverdichtung und ein drittes Vollgeschoss einschließt.
Den ersten Beschlussvorschlag vollständig wegzulassen, befürwortet GR Dr. Zimmer.
BM Holzner folgt diesem Vorschlag, nachdem keine Einwände aus dem Gremium erhoben werden.
Beschluss 1
Der Bauausschuss beschließt, die beiden Beschlüsse des Tagesordnungspunkts 14 der Sitzung vom 19.01.2021 aufzuheben.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0
Beschluss 2
Der Bauausschuss beschließt eine Neuplanung der 13. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 „Göllstraße“ für das Bebauungsplangebiet derzeitig bezeichnet mit WA1 und WA2, um eine moderne Innenverdichtung umsetzen zu können. Der Bauausschuss beauftragt das Büro für Bauleitplanung Josef Brüderl, Kirchanschöring, mit der Planung des Änderungsverfahrens. Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0
Datenstand vom 26.05.2021 11:24 Uhr
