1. Grundstückseigentümer aus Ismaning, vertreten durch Rechtsanwalt aus München
1.1 Einwendung / Anregung vom 17.06.2016
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich hiermit gegen den Entwurf des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ Einwendungen:
Die Einwendungen meiner Mandanten gegen den Entwurf des Bebauungsplanes sind die gleichen, die meine Mandanten bereits gegen den Entwurf der 8. und der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes erhoben haben. Ich verweise deshalb im vollen Umfang auf meinen Schriftsatz von 04.05.2016, den ich in Kopie nochmals beifüge. Alle dort gegen die beabsichtigten Änderungen des Flächennutzungsplanes erhobenen Einwendungen werden hiermit ausdrücklich auch zum Gegenstand der Einwendungen gegen den Entwurf des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ gemacht.
Der Entwurf des Bebauungsplans „Landsham Süd“ leidet demnach bereits deshalb an einem grundlegenden Fehler, weil die Gemeinde die von ihr beabsichtigte Wohnbebauung nicht auf den – sowohl aus rechtlichen als auch tatsächlichen Gründen – deutlich besser geeigneten Grundstücken Flst-Nrn. 1891 und 1892 Gemarkung Pliening im Eigentum meiner Mandanten ermöglicht. Es ist offensichtlich falsch, wie es in der Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans heißt, der Geltungsbereich des Bebauungsplans stelle die „einzige Möglichkeit (dar), den Siedlungsdruck städtebaulich verträglich zu steuern“, zumal der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Landsham Süd“ aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zu einem Gewerbegebiet und einem landwirtschaftlichen Betrieb wegen der zu erwartenden Immissionen als Wohnbaufläche von vornherein ungeeignet ist.
Meine Mandanten fordern auch und insbesondere im Hinblick auf den Entwurf des Bebauungsplans, dass die Gemeinde im weiteren Verfahren ihre wirtschaftlichen Interessen im Zusammenhang mit der Aufstellung dieses Bebauungsplans offenlegt, d. h. insbesondere auch transparent macht, zu welchen Preisen sie die heute in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans erworben hat, und zu welchen Preisen sie diese Grundstücke – im Rahmen eines sog. „Einheimischenmodells“ und auf dem freien Markt – zu verkaufen beabsichtigt und welcher Teil der gesamten Flächen im sog. „Einheimischenmodell“ und welcher Teil auf dem freien Markt verkauft werden soll. Meine Mandanten und die gesamte Bevölkerung von Pliening haben einen Anspruch auf Offenlegung dieser wirtschaftlichen Zusammenhänge und Interessen. Denn die Gemeinden haben nach der Grundsatznorm des § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Generierung von Einnahmen für den Gemeindehaushalt ist demgegenüber kein von der Rechtsordnung gebilligtes Ziel der Bauleitplanung.
Namens und im Auftrag meiner Mandanten erhebe ich gegen den Entwurf der 8. und 10. Änderung des Flächennutzungsplans folgende Einwendungen; die Einwendungen werden gegen beide beabsichtigten Änderungen gemeinsam erhoben, weil auch die beiden Änderungen untrennbar miteinander verbunden sind.
1. Betroffenheit meiner Mandanten
Meine Mandanten sind Eigentümer bzw. Nießbrauchberechtigter der Grundstücke Fl.Nr. 1891 und 1892 der Gemarkung Pliening. Das Grundstück Fl.Nr. 1892 liegt im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans. Der geltende Flächennutzungsplan stellt das Grundstück – seit 1986 – als „allgemeines Wohngebiet“ dar.
Der Gemeinde ist bekannt, dass und wie meine Mandanten das Grundstück bebauen möchten und dass sie dazu auch kurzfristig in der Lage sind. Konkret beabsichtigt ist ein mit der näheren Umgebung in jeder Hinsicht vereinbarer, angemessen verdichteter Geschosswohnungsbau. Es ist erklärtes Ziel des Entwurfs der 10. Änderung des Flächennutzungsplanes eine solche Bebauung jedenfalls mittelfristig zu verhindern.
2. Einwendungen gegen den Entwurf der 8. und der 10. Änderung des Flächennutzungsplans
a) Die Gemeinde geht bei den beabsichtigten Änderungen bereits von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus.
aa) Die beabsichtigte 8. Änderung des Flächennutzungsplanes, mit der die Bebauung massiv in den Außenbereich hinein erweitert werden soll, wird mit der Annahme begründet, der Geltungsbereich dieser Änderung des Flächennutzungsplanes sei die „gegenwärtig einzige Möglichkeit“ in der Gemeinde Wohnbauflächen zur Verfügung zu stellen, insbesondere auch solche Wohnbauflächen, für die „auch schwächere Einkommensschichten und die einheimische Bevölkerung die Möglichkeit erhalten sollen, Baugrundstücke zu erwerben“.
Diese Grundannahme ist indessen nicht richtig, weil zu diesem Zweck jedenfalls auch das im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstück Fl.Nr. 1892 zur Verfügung steht. Insbesondere sind meine Mandanten auch dazu bereit, auf einem angemessenen Teil ihres Grundstücks Wohnungen zu realisieren, die den Vorschriften des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (im Folgenden kurz „Sozialwohnungen“) unterliegen, und sich den für solche Wohnbauflächen/Wohnungen geltenden Bedingungen zu unterwerfen. Namens und im Auftrag meiner Mandanten biete ich der Gemeinde hiermit nochmals ausdrücklich an, über Einzelheiten der Herstellung von Wohnbauflächen für Sozialwohnungen auf diesem Grundstück zu sprechen.
bb) Die Realisierung einer Wohnbaufläche auf dem Grundstück Fl.Nr. 1892, auch für Sozialwohnungen, scheitert entgegen der Annahme der Gemeinde auch nicht an der Haltung des Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1. Zum einen liegt der Gemeinde keine aktuelle Auskunft dieses Eigentümers zu einer Bebauung auch seines Grundstücks vor. Die Gemeinde stützt sich offensichtlich vielmehr nur auf eine Äußerung, die Anfang 2012, also bereits vor mehr als 4 Jahren, erfolgt ist. Die Gemeinde ist vor diesem Hintergrund jedenfalls verpflichtet, die aktuelle Haltung dieses Eigentümers zu einer Bebauung seines Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass die – vor mehr als 4 Jahren geäußerte – ablehnende Haltung dieses Eigentümers allein auf (damalige) steuerliche Überlegungen im Hinblick auf die (10jährige) Haltefrist des § 23 Abs. 1 EStG zurückzuführen ist, wie der Gemeinde auch bekannt ist. Die für diese steuerlichen Überlegungen maßgebliche Betriebsaufgabe ist, soweit dies meinen Mandanten bekannt ist, bereits einige Jahre vor 2012 erfolgt, sodass die für diese steuerlichen Überlegungen maßgebliche 10-jährige Frist in (sehr) absehbarer Zeit endet.
cc) Es kommt hinzu, dass die Einbeziehung auch des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 in einen Bebauungsplan, der auch Wohnbauflächen für Sozialwohnungen festsetzt, nicht von der Zustimmung dieses Eigentümers abhängt. Denn die Gemeinde kann eine solche Nutzung durch Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB auch ohne eine solche Zustimmung verbindlich vorschreiben. Gleiches gilt im Übrigen für sonstige Festsetzungen, z. B. zur (angemessenen) Erschließung. Die Gemeinde stellt auch an anderer Stelle Bebauungspläne ohne Zustimmung der Grundstückseigentümer auf.
dd) Da die Grundstücke im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplanes bereits heute als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt sind, könnte die Gemeinde ihr erklärtes Ziel der Zurverfügungstellung von Wohnbauflächen, auch für Sozialwohnungen, auf dieser Fläche durch die nur noch erforderliche Aufstellung eines Bebauungsplans auch sehr viel schneller erreichen als im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplans; dies gilt (wohl) auch für das Grundstück Fl.Nr. 1863/1, wenn/weil die für die früher ablehnende Haltung des Eigentümers maßgeblichen steuerlichen Überlegungen nur noch für einen überschaubaren Zeitraum gelten, s.o. Hinzu kommt, dass einer Planung und Realisierung von Wohnbauflächen im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes zahlreiche erhebliche weitere tatsächliche und rechtliche Gründe entgegenstehen, vgl. dazu im Folgenden.
ee) Die Gemeinde hat demgegenüber bislang kein Konzept für eine zeitnahe Realisierung von Wohnungen, einschließlich Sozialwohnungen, im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplans, obwohl sie dieses Ziel nach der Begründung des Entwurfs der Planung ausdrücklich verfolgt. Keiner der Grundstückseigentümer im Geltungsbereich dieser Planung ist zum Bau solcher Wohnungen bereit und in der Lage; dies gilt auch für die Gemeinde selbst.
b) Gegen die beabsichtigten Änderungen des Flächennutzungsplans bestehen außerdem durchgreifende rechtliche Bedenken:
aa) Die beabsichtigte 8. Änderung des Flächennutzungsplans verstößt gegen § 1 a Abs. 2 S. 3 BauGB und die – als Ziel der Raumordnung und Landesplanung – gemäß § 1 Abs. 4 BauGB zwingende Vorgabe der Regelung in Punkt 3.2 des LEP Bayern. Ich habe bereits darauf hingewiesen, dass – entgegen der Annahme der Gemeinde – Potentiale der Innenentwicklung in der Gemeinde, insbesondere auf dem Grundstück im Eigentum meiner Mandanten, zur Verfügung stehen, einschließlich des von der Gemeinde verfolgten Ziels der Realisierung auch von Sozialwohnungen. Die Ausnahme des Ziels 3.2 S. 2 des LEP Bayern liegt deshalb nicht vor.
In diesem Zusammenhang ist der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass das im Eigentum meiner Mandanten stehende Grundstück auch ohne das westlich angrenzende Grundstück groß genug ist, sinnvoll baulich genutzt werden. Eine solche sinnvolle bauliche Nutzung ist insbesondere objektiv nicht von einem „Gesamtkonzept“ abhängig. Die Gemeinde hat es nicht in der Hand, die Ausnahme des Ziels gemäß Punkt 3.2 S. 2 des LEP selbst herbeizuführen, indem sie die tatsächlich mögliche Innenentwicklung durch objektiv nicht erforderliche sondern nur selbst erdachte weitere Anforderungen an die Realisierung einer solchen Innenentwicklung unmöglich macht.
bb) Gegen die im Geltungsbereich der geplanten 8. Änderung des Flächennutzungsplans geplante Wohnbebauung sprechen erhebliche städtebauliche und rechtliche Gründe, die bei der bisherigen Planung ausweislich der vorliegenden Begründung nur völlig unzureichend berücksichtigt wurden:
Die Planung verstößt ersichtlich gegen das auch in § 50 BImSchG zum Ausdruck kommende Gebot, unverträgliche Nutzungen auch räumlich voneinander zu trennen. Offensichtlich will die Gemeinde den massiven Konflikt zwischen der geplanten Wohnbebauung und dem unmittelbar angrenzenden Gewerbegebiet durch technische Schutzmaßnahmen bewältigen. Die erforderliche 6 m hohe Lärmschutzwand führt jedoch zu einer massiven Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes und ist bereits deshalb als Maßnahme der Konfliktbewältigung ungeeignet.
Zwar hat die Gemeinde das ihrer Planung zugrunde liegende Sachverständigengutachten nicht offengelegt. Es spricht aber alles dafür, dass trotz dieser Lärmschutzwand die maßgeblichen Immissionsrichtwerte nicht vollständig eingehalten werden können. Dies führt nicht nur zu einer Beeinträchtigung der Nutzung des geplanten Wohngebietes, sondern auch zu einer – jedenfalls potentiellen – Beeinträchtigung der vorhandenen Nutzungen im Gewerbegebiet; die dort ansässigen Betriebe müssen damit rechnen, dass sie in Ihrer Nutzung aufgrund von Nachbarbeschwerden behindert und insbesondere Entwicklungsmöglichkeiten beeinträchtigt bzw. vollständig verhindert werden.
cc) Der Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplanes wird nicht nur durch Lärmimmissionen aus dem unmittelbar angrenzenden Gewerbegebiet erheblich beeinträchtigt. Er wird außerdem durch Geruchsimmissionen erheblich beeinträchtigt. Diese wurden von der Gemeinde bislang überhaupt nicht berücksichtigt; diese Immissionen können durch technische Schutzmaßnahmen nicht reduziert werden. Die Planung gefährdet damit auch die Existenz des für diese Immissionen verantwortlichen landwirtschaftlichen Betriebs.
dd) Gegen die von der Gemeinde ausdrücklich beabsichtigte vorrangige Bereitstellung von Baugrundstücken für Einheimische bestehen erhebliche europarechtliche Bedenken. Die EU-Kommission steht bis zum heutigen Tag auf dem Standpunkt, dass es einer Gemeinde zwar erlaubt ist, Baugrundstücke zu vergünstigten Konditionen für Personen bereitzustellen, die darauf aufgrund ihrer sozialen Verhältnisse angewiesen sind. Europarechtlich nicht zulässig ist demgegenüber die Bevorzugung von Personen, nur weil sie „Einheimische“ sind. Dies verstößt gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit.
ee) Nach der Rechtsprechung des BVerwG sind auch die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen jeder Planung ein abwägungserheblicher Belang. Die Gemeinde muss sich deshalb auch über diesen Belang Klarheit verschaffen und insbesondere auch die Ergebnisse dieser Ermittlung offenlegen.
In diesem Zusammenhang sind zum einen die Kosten der Maßnahmen von Bedeutung, die zum Schutz der geplanten Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 8. Änderung des Flächennutzungsplanes vor Immissionen durchgeführt werden sollen. Die Gemeinde muss sich zu der Frage äußern, ob sie diese Kosten selbst trägt oder ob diese auf die heutigen oder zukünftigen Grundstückseigentümer abgewälzt werden sollen, und ob damit die Bereitstellung der ausdrücklich angestrebten günstigen Wohnbauflächen konterkariert wird. Die Klärung und Offenlegung dieser Gesichtspunkte ist insbesondere auch vor dem Hintergrund erforderlich, dass solche Kosten nicht anfallen, wenn die Gemeinde eine Wohnbebauung im Geltungsbereich der beabsichtigten 10. Änderung des Flächennutzungsplans durch Aufstellung eines Bebauungsplanes ermöglicht. Hier gibt es störende Immissionen nicht.
In diesem Zusammenhang gehört außerdem die Ermittlung und insbesondere Offenlegung der weiteren wirtschaftlichen Interessen der Gemeinde an der Ermöglichung einer Wohnbebauung im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans. In der Begründung des Entwurfs heißt es, die Gemeinde sei Eigentümer „eines“ Grundstücks im Geltungsbereich dieser Planung. Soweit meinen Mandanten bekannt ist, ist die Gemeinde ganz überwiegend Eigentümerin der in die Planung einbezogenen Flächen; außer der Gemeinde gibt es nur einen weiteren Grundstückseigentümer.
Die Gemeinde muss vor diesem Hintergrund aus Gründen der gebotenen Transparenz und nach Maßgabe des Abwägungsgebots ermitteln und offenlegen, zu welchen Preisen sie diese Flächen erworben hat und wie sich der Wert dieser Flächen bei Realisierung der beabsichtigten Planung entwickeln wird, unter Beachtung der mit der Planung verbundenen Kosten. Es muss aus Gründen der Transparenz insbesondere auch offengelegt werden, ob und wenn ja welcher wirtschaftliche Ertrag für die Gemeinde aus der im Geltungsbereich der 8. Änderung des Flächennutzungsplans beabsichtigten Wohnbebauung resultiert oder ob damit möglicherweise sogar Verluste verbunden sind bzw. sein können. Denn die Gemeinde schuldet ihren Einwohnern zum einen, dass sie mit Ihren Mitteln sparsam und wirtschaftlich umgeht. Andererseits ist es kein von der Rechtsordnung gebilligtes Interesse einer Gemeinde, eine Bauleitplanung wegen damit verbundener wirtschaftlicher Vorteile für die Gemeinde selbst zu betreiben.
1.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:
Zu 1.
Der Gemeinde ist die Interessenlage der Grundstückseigentümer bekannt. Sie bezieht den Bauwunsch der Grundstückseigentümer auch in ihre Abwägung ein.
Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Gemeinde die Planungshoheit zukommt und es ihrer städtebaulichen Konzeption obliegt, wann und welche Bereiche sie jeweils überplant. Der Gemeinde steht insoweit ein weites Planungsermessen zu. Die Grenzen dieses Planungsermessens sind auch vorliegend nicht überschritten, anders als dies von den Grundstückeigentümern vorgetragen wird. Insofern ist zwar zutreffend, dass möglicherweise der Bereich des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ nicht die tatsächlich einzige Möglichkeit einer Flächenausweisung darstellt. Maßgeblich ist aber auch insoweit die Planungskonzeption der Gemeinde, wie sie in der Flächennutzungsplanänderung zur 8. und 10. Änderung dargestellt ist. Insoweit wurde nachvollziehbar dargelegt, dass es Ziel der Gemeinde ist, die größere Freifläche, die auch die Grundstücke der Einwender beinhaltet, als langfristige Baulandreserve vorzuhalten. Eine Entwicklung in dem schmal geschnittenen Gebiet des Einwenders ohne Einbeziehung der Nachbargrundstücke ließe eine geordnete städtebauliche Entwicklung nur schwer zu. Es müssten u.a. Umlegungsverfahren für eine geordnete, das gesamte Gebiet betreffende Erschließung durchgeführt werden, die die Gemeinde auch in zeitlicher Hinsicht nicht als zielführend ansieht.
Vor diesem Hintergrund nimmt die Gemeinde durchaus das Angebot der Grundstückseigentümer zur Kenntnis, auf ihren Grundstücken teilweise auch Sozialwohnungen zu errichten. Dies ist aber nicht das alleinige Planungsziel der Gemeinde in diesem Bereich. Maßgeblich ist für die Gemeinde insoweit eine städtebauliche Gesamtkonzeption, die sie gegenwärtig in dem von der 10. Änderung des Flächennutzungsplans betroffenen Bereich nicht als durchsetzbar ansieht.
Wie bereits in der Begründung zur 10. Änderung des Flächennutzungsplanes ausgeführt, ist es Absicht der Gemeinde, die vorliegende Fläche langfristig als Vorbehaltsfläche für eine Bebauung zu werten. Da für den Geltungsbereich der 10. Änderung des Flächennutzungsplans jedoch nach Ansicht der Gemeinde nur ein Gesamtkonzept eine städtebaulich verträgliche Entwicklung ermöglicht, dieses jedoch durch einen Eigentümer abgelehnt wird, sieht die Gemeinde für das Plangebiet momentan keine Entwicklungsmöglichkeit.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) aa)
Die Behauptung, die Gemeinde gehe von falschen tatsächlichen Voraussetzungen aus, wird zurück gewiesen.
Die Gemeinde beabsichtigt, die Grundstücke Fl.Nrn. 1863/1 und 1892 Gemarkung Pliening städtebaulich sinnvoll zu entwickeln. Dazu ist es unabdingbar, beide Grundstücke konzeptionell gemeinsam zu überplanen. Eine solche gemeinsame Planungsidee wurde auch bereits Ende der 1980er Jahre entwickelt, aber nicht weiter verfolgt.
Wie dem Einwendungsführer bekannt ist, fehlt es an der Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening. Insofern stellt das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening eben keine Möglichkeit dar, Wohnbauflächen in der Gemeinde zur Verfügung zu stellen.
Dies wird auch gestützt durch die vorliegende Entscheidung des Verwaltungsgerichts München vom 06.04.2016. Danach obliegt der Gemeinde keine Planungspflicht für das Grundstück Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening, da qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht nicht vorliegen. Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung erachtet es die Gemeinde als sachgerecht, die Ausweisung des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ weiter zu führen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) bb)
Die Annahme, die Gemeinde stütze sich auf eine mehr als vier Jahre alte Äußerung des Eigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening bezüglich der Bebauung seines Grundstücks, ist unzutreffend.
Letztmalig am 04.05.2016 äußerte der Grundstückseigentümer in einem Gespräch mit Herrn Ersten Bürgermeister Frick, dass eine Bebauung zum jetzigen Zeitpunkt nicht gewünscht ist. Die Gemeinde kann daher weiterhin zutreffender Weise davon ausgehen, dass eine Bebauungsabsicht nicht besteht.
Im Übrigen ist es unerheblich, aus welchem Grund der Eigentümer der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening die Überplanung seines Grundstücks nicht wünscht. Ob dies, wie behauptet, aus steuerlichen Gründen der Fall ist, hat keinerlei Relevanz.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) cc)
Zwar könnte die Gemeinde Wohnbauflächen in einem Bebauungsplan auch ohne Zustimmung des Eigentümers festsetzen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinde ihre städtebaulichen Ziele jedenfalls nicht zeitnah verwirklichen kann, wenn der Grundstückeigentümer nachvollziehbar erklärt, das Baurecht nicht ausnutzen zu wollen.
Zudem verstößt ein Bebauungsplan entsprechend einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 21.03.2002 gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz gemäß § 1 Abs. 3 BauGB, wenn er „vollzugsunfähig“ ist. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben, da der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening mehrfach gegenüber der Gemeinde erklärt hat, dass er eine Überplanung seines Grundstücks nicht wünscht.
Schließlich ist es unzutreffend, dass die Gemeinde durch Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB verbindliche Festsetzungen zur Umsetzung der Planungsziele eine „Wohnraumbeschaffung für Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen“ schaffen könnte. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB spricht lediglich davon, dass bauliche Anforderungen umgesetzt werden müssen, die eine Förderung ermöglichen könnten. Diese Festsetzung zwingt den Grundstückseigentümer nicht, Sozialwohnungen zu errichten. Dies ist ständige Rechtsprechung und auch in der Kommentarliteratur herrschende Meinung. Auch die Festsetzung nach Nr. 8 lässt eine solche Regelung nicht zu, da die Einkommensverhältnisse kein Kriterium darstellen, das besondere Wohnraumversorgungsprobleme begründen würde. Auch dies entspricht herrschender Rechtsprechung und Kommentarliteratur. Die Gemeinde könnte daher ihre städtebaulichen Ziele letztlich nur durch einen Abschluss städtebaulicher Verträge erreichen, die zwar möglicherweise der Einwender abzuschließen bereit wäre, nicht aber der benachbarte Grundstückseigentümer. Da die Planungsziele auf die gesamte Fläche ausgerichtet wären, und auch im Übrigen eine Gesamtkonzeption des Baugebiets kaum durchsetzbar wäre, sieht die Gemeinde von einer Überplanung ab.
Aus Gründen der Vollständigkeit wird festgestellt, dass der Gemeinde kein vergleichbarer Fall bekannt ist, bei dem ein Bebauungsplan ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgestellt wurde.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) dd)
Die Behauptung, die Gemeinde könnte eine Baulandausweisung im Bereich der Grundstücke des Einwenders „sehr viel schneller erreichen“ als an anderer Stelle, muss als unzutreffend zurück gewiesen werden.
Es trifft zu, dass das Plangebiet der 10. Änderung im Flächennutzungsplan als Allgemeines Wohngebiet bereits dargestellt ist, eine Änderung, wie z. B. im Rahmen der 8. Änderung für das Baugebiet „Landsham Süd“ somit nicht notwendig wäre. Wie jedoch bereits unter 2a) aa) ausgeführt, fehlt es durch die ablehnende Haltung des Grundstückseigentümers der Fl.Nr. 1863/1 Gemarkung Pliening an einer städtebaulich notwendigen Gesamtkonzeption. Da für die Gemeinde das städtebauliche Ziel einer zeitnahen Gesamtüberplanung unter Berücksichtigung vorstehender städtebaulicher Zielvorgaben gegenüber dem Bauwunsch der Mandanten überwiegt, wird an der Darstellung festgehalten.
Im Übrigen ist es gerade auf einigen Flächen der Gemeinde möglich, das Planungsziel, Wohnraum für Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblem zu schaffen, dauerhaft umzusetzen, während bei der Überplanung von Privatflächen stets eine zeitliche Unbefristung dieser „Sozialbindung“ zu vereinbaren wäre. Nur so könnte dem Angemessenheitsgrundsatz des § 11 BauGB Rechnung getragen werden. Auch dies spricht dafür, das Planungsziel auf Flächen umzusetzen, die zu einem Teil jedenfalls im Eigentum der Gemeinde stehen.
Da zudem, wie ebenfalls unter 2a) aa) ausgeführt, gemäß der Entscheidung des Verwaltungsgerichts München keine qualifizierten städtebaulichen Gründe von besonderem Gewicht vorliegen, erachtet es die Gemeinde als sachgerecht, das Bebauungsplanverfahren für das Gebiet „Landsham Süd“ fortzuführen.
Zur Behauptung der steuerlichen Relevanz verweisen wir auf die Ausführungen unter 2a) bb).
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2a) ee)
Die Behauptung, die Gemeinde hätte kein Konzept für eine zeitnahe Realisierung von Wohnungen im Bereich des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ wird zurück gewiesen. Der Bebauungsplan-Entwurf zeigt das Konzept und beinhaltet konkrete Festsetzungen für eine Bebauung. Da die Gemeinde Grundstückseigentümer im Plangebiet ist, kann das Planungsziel der Zurverfügungstellung von Sozialwohnungen erreicht werden.
Die Behauptung, kein Eigentümer wäre „bereit und in der Lage“ zur Errichtung von Wohnungen, ist unzutreffend. Insbesondere auf die Wohnungen bezogen ist zudem festzustellen, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser ausschließlich auf gemeindeeigenen Grundstücken liegen werden und die Gemeinde durchaus in der Lage ist, die Wohnungen in der geplanten Form zu realisieren.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) aa)
Ein Verstoß des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ gegen § 1 Abs. 2 Satz 3 BauGB, der Regelungen zum schonenden Umgang mit Grund und Boden enthält, und Punkt 3.2 des Landesentwicklungsprogramms (LEP) Bayern, der vorgibt, dass in Siedlungsgebieten die vorhandenen Potentiale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen sind, ist nicht gegeben. Die Ausnahme des Ziels 3.2 Satz 2 des LEP Bayern, die zulässig ist, wenn Potentiale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen, liegt vor. Dabei ist allerdings aus Sicht der Gemeinde nicht davon auszugehen, dass es sich bei dieser Regelung um ein Ziel, sondern eher um einen Grundsatz der Landesplanung handelt. Unabhängig davon liegen aber die Voraussetzungen des Ziels auch hier vor.
Die Gemeinde Pliening hat, basierend auf § 1 Abs. 2 Satz 3 BauGB und Punkt 3.2 des LEP Bayern, im vergangenen Jahr in Zusammenarbeit mit dem Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zur Ermittlung von Innenbereichspotentialen ein Flächenkataster erstellt.
Unabhängig davon, dass sich die Grundstückseigentümer, die vorliegend Einwendungen erheben, bei der Erhebung des Flächenkatasters trotz entsprechender Aufforderung nicht gemeldet haben, geht die Gemeinde davon aus, dass die Umsetzung einer Bebauung auf ihren Flächen nach wie vor gewünscht wird. Dies wird vorliegend ja auch dargelegt. Weshalb die Gemeinde diese Flächen nicht überplant, wurde umfassend begründet, so dass es an dieser Stelle keiner weiteren Ausführungen bedarf. Insofern liegen ausreichende Gründe vor, die es rechtfertigen, diese Flächen trotz der Zielvorgabe im LEP derzeit nicht zu überplanen.
Im Ergebnis stehen nach Auswertung der Fragebögen keine ausreichenden Potentialflächen im Innenbereich zur Schaffung von Wohnraum zur Verfügung. Basierend auf dem gemäß Bayer. Landesamt für Statistik zu erwartenden Zuzug in die Gemeinde rechtfertigt dies die Ausweisung von Baulandflächen im Außenbereich. Die Vorgaben des § 1 a Abs. 2 Satz 3 BauGB sind damit erfüllt.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) bb)
Wie bereits in der Begründung zum Bebauungsplan „Landsham Süd“ unter Punkt 2.2 „Grundsatzentscheidung Landsham“, ausgeführt, ist der Gemeinde die Konfliktsituation zwischen bestehendem Gewerbegebiet und geplantem Allgemeinen Wohngebiet bewusst.
Wie ebenfalls ausgeführt, wurde ein „Mischgebiets-Puffer“ geprüft und aus den in der Begründung beschriebenen Gründen verworfen. Die Gemeinde erachtet es unter Berücksichtigung der unter Punkt 2.2 der Begründung zum Bebauungsplan dargelegten fehlenden Planungsalternativen weiterhin als sachgerecht, durch ausreichende Schallschutzmaßnahmen das vorhandene Konfliktpotential bewältigen zu können. Nach den Ergebnissen des beauftragten Schall-Gutachters ist dies durch die Errichtung der Lärmschutzwände möglich. Das Gutachten kann im Zuge der Auslegung nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch eingesehen werden.
Soweit auf den Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG hingewiesen wird, ist darauf zu verweisen, dass dieser Grundsatz keine Abwägungsdirektive im Sinne eines Optimierungsgebots darstellt. Der Trennungsgrundsatz ist vielmehr der Abwägung zugänglich. Eine Trennung unverträglicher Nutzung kann auch dem Trennungsgrundsatz genügen, wenn im Rahmen des Bebauungsplans die trennende Wirkung durch Lärmschutzeinrichtungen erreicht wird. Diese Möglichkeit ist vorliegend ohne weiteres gegeben, sodass eine Verletzung des Trennungsgrundsatzes an dieser Stelle nicht zu befürchten ist.
Die geplanten Lärmschutzwände sind als transparente bzw. transluzente Wände mit einer Höhe von 6,50 m geplant. Diese Form des Schallschutzes findet sich z. B. in der Ortsmitte von Poing. Eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes ist dort nicht festzustellen.
10 dafür : 0 dagegen
In diesem Zusammenhang darf nicht unerwähnt bleiben, dass die bislang vom Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1892 Gemarkung Pliening vorgelegten Planungen, aufgrund der Verkehrsbelastung durch die Kirchheimer Straße, ähnliche Lösungen erfordern würden, um die Freiflächen zu schützen.
Im Übrigen wird durch Festsetzung im Bebauungsplan sichergestellt, dass die maßgeblichen Immissionsrichtwerte vollständig eingehalten werden.
Die Gemeinde weist daher den Vorwurf einer „ungeeigneten Konfliktbewältigung“ als unrichtig zurück.
10 dafür : 0 dagegen
Gleiches gilt für die Behauptung, die ansässigen Betriebe müssen damit rechnen, dass sie in ihrer Nutzung aufgrund von Nachbarbeschwerden behindert und Entwicklungsmöglichkeiten beeinträchtigt bzw. vollständig verhindert werden.
Die vorhandenen Betriebe nutzen die Möglichkeiten, die die bestehenden Bebauungspläne erlauben, nicht aus. Da der Bebauungsplan „Landsham Süd“ auf die maximal zulässigen Schallemissionen abstellt („Worst-case-Szenario“), ist eine Beeinträchtigung der Entwicklung nicht gegeben. Dies wird in der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt 10 ausführlich dargelegt. Damit wird gewährleistet, dass sich potentielle Kaufinteressen bereits im Vorfeld über die Lärmsituation informieren können.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) cc)
Die Anregung wurde im Bebauungsplan unter Punkt 3 der Hinweise bereits berücksichtigt. Weitergehende Ergänzungen im Bebauungsplan werden für nicht erforderlich erachtet.
Begründet wird dies damit, dass sich vorgenanntes auch auf die behaupteten Geruchsimmissionen bezieht. Selbst wenn landwirtschaftliche Betriebe in der näheren Umgebung vorhanden sind, schließt dies eine Überplanung nicht aus. Gerade im ländlichen Raum ist ein Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnbebauung durchaus üblich. Es ist nicht ersichtlich, dass der Umsetzung der Planung, insbesondere auch durch den Abstand der Hofstelle und die Hauptwindrichtung von West-Südwest nach Ost-Nordost, unüberwindliche rechtliche oder tatsächliche Hinderungsgründe entgegenstehen, die zu einer Infragestellung der Existenz des landwirtschaftlichen Betriebs führen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) dd)
Es ist Ziel der Gemeinde, 30 % der Nettobaulandflächen als Bauland für Einheimische, analog der Vorgehensweise bei anderen Baulandausweisungen im Außenbereich, zu veräußern. Die zum Zeitpunkt der Ausschreibung gültigen Empfehlungen, z. B. des Bayerischen Gemeindetages, zu diesem Thema werden berücksichtigt.
Ein Verstoß gegen die europarechtlich geschützte Freizügigkeit durch den Bebauungsplan „Landsham Süd“ wird nicht gesehen, da im Bebauungsplan selbst hierzu keine Festsetzungen erfolgen.
Die Sorge der Antragssteller, dass eine Baulandausweisung zugunsten von Einheimischen gegen Europarecht verstoßen würde, ist unberechtigt. Die Einheimischenmodell-Konzeption der Gemeinde wird rechtlich geprüft und die europarechtlichen Vorgaben berücksichtigen. Nach wie vor ist es auch nach Europarecht zulässig, Einheimischenmodelle aufzustellen.
10 dafür : 0 dagegen
Zu 2b) ee)
Im Grundsatz ist es zutreffend, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Planung abwägungsrelevant sind. Ebenfalls zutreffend ist, dass die Gemeinde Eigentümer von im Plangebiet vorhandenen Flächen ist.
Die Konzeption der Gemeinde Pliening orientiert sich im Wesentlichen an städtebaulichen Zielen. Wirtschaftliche Aspekte bestimmen die Planung nicht. Vorrangiges Ziel, wie auch in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt, ist eine geordnete Wohnraumentwicklung und die Bereitstellung von z. B. gefördertem, sozialem Wohnungsbau. Wirtschaftliche Interessen sind vorliegend nicht ausschlaggebend für die Planung.
Vielmehr bietet das Eigentum der Gemeinde an überplanten Flächen die Gewähr, die Planungsziele einfacher umzusetzen. Nicht umsonst sieht das Baugesetzbuch ein gemeindliches Vorkaufsrecht vor, da auch der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Umsetzung von städtebaulichen Planungszielen erleichtert wird, wenn die Gemeinde auch Grundstückseigentümer ist. Eine wirtschaftliche Kalkulation, insbesondere die Offenlegung von Grundstückspreisen, Erwerbspreisen und Grundstücksbewertungen, ist nicht erforderlich.
Die Gemeinde Pliening wiederholt daher nochmals, dass es Ziel der Ausweisung von Bauflächen im Rahmen des Bebauungsplanes „Landsham Süd“ ist, zusätzlichen Wohnraum aufgrund des insgesamt hohen Siedlungsdrucks in der Region München sowie des prognostizierten Bedarfs an Wohnraum in den nächsten Jahren in der Gemeinde Pliening zu schaffen. Ausreichende Bauflächen stehen nach einer Befragung der Eigentümer möglicher Bauflächenpotentiale nicht zur Verfügung. Die Unterstellung, aus wirtschaftlichen Interessen zu handeln wird deshalb zurück gewiesen.
Die Gemeinde sieht auch deshalb keinerlei Veranlassung zur Offenlegung, da die zu erwartenden Aufwendungen für Erschließungsflächen oder Schallschutzmaßnahmen offensichtlich keine unangemessenen Kosten verursachen.
Losgelöst von der Frage, wer definiert, ob „günstiger Wohnraum“ gegeben ist oder nicht, werden die mit dem Schallschutz verbundenen Kosten, entgegen der Annahme des Einwendungsführers, nicht zu einem Konterkarieren der günstigen Wohnbauflächen führen.
Die Behauptung, solche Aufwendungen wären für die Grundstücke des Einwenders im Bereich 10. Änderung des Flächennutzungsplanes nicht erforderlich übersieht, dass der erforderliche Schallschutz nur durch die vorgelagerten Bauflächen entlang der Kirchheimer Straße im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes „Landsham Ortsmitte mit Dorfplatz“ erreicht wird.
Entgegen der Ansicht des Einwendungsführers ist die Gemeinde daher nicht verpflichtet, Klarheit über die Kosten und wirtschaftlichen Auswirkungen der Planung zu verschaffen. Die Gemeinde lehnt daher die Forderung nach Offenlegung wirtschaftlicher Interessen ab.
10 dafür : 0 dagegen
2. Anwohner
2.1 Einwendung / Anregung vom 23.06.2016
Zur Bekanntmachung über den Bebauungsplan "Landsham Süd" geben wir folgende Stellungnahme ab:
Seit unserer ersten Stellungnahme zur Bekanntmachung über die 8. Änderung des Flächennutzungsplanes für das Baugebiet "Landsham-Süd" hat sich durch den Bebauungsplan "Landsham Süd" keine wesentliche Veränderung für uns ergeben.
Durch das im Bebauungsplan unmittelbar an die Anwesen Ulrich-Nanshaimer Straße 2 und 4 grenzende Mehrfamilienhaus ist aus unserer Sicht mit überwiegend nachteiligen Auswirkungen zu rechnen. Siehe hierzu die Inhalte der untenstehenden Mails von uns und unserem östlichen Nachbarn Herrn L.
Aus unserer Sicht ist hier Handlungsbedarf gegeben, da zusätzlich zu den genannten erheblichen Beeinträchtigungen, die Anwesen 2 und 4 der Ulrich-Nanshaimer Straße gegenüber den anderen Anwesen wesentlich schlechter gestellt werden.
Wir ersuchen um Prüfung des Sachverhaltes.
(Hinweis der Verwaltung: Die Anwohner hatten nachfolgende Stellungnahme zur 8. Änderung des Flächennutzungsplan abgegeben.)
Zu dem o. g. Bauvorhaben haben wir nachfolgende Bedenken:
Durch den geplanten Bau eines Mehrfamilienhauses direkt vor den Hausnummern 2 und 4 der Ulrich-Nanshaimer-Straße wird den beiden Grundstücken
- die Sicht komplett verbaut,
- die Sonne genommen, was eventuell Auswirkungen auf die Leistung der Solaranlage haben könnte,
- der Grundstückswert geschmälert,
- die Privatsphäre beeinträchtigt – durch Fenster bis in den obersten Stock,
- durch die geplanten Schallschutzwände wird das Landschaftsbild erheblich gestört – zudem gehen wir davon aus, dass diese nicht notwendig sind, da wir sonst aktuell auch durch Schall beeinträchtigt wären, was so nicht der Fall ist.
Wir sprechen uns daher gegen den Bau der Mehrfamilienhäuser direkt vor den Nummern 2 und 4 aus. Vorstellbar wäre aus unserer Sicht ein größerer Abstand zu den Grundstücken der Nummern 2 und 4, geeigneter Sichtschutz, der ersatzweise Bau von Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern anstatt der Mehrfamilienhäuser bzw. eine Kombination davon.
2.2 Beschluss:
Zu den vorgenannten Anregungen wird wie folgt Stellung genommen:
Die Aussage, die Anwesen Ulrich-Nanshaimer-Straße 2 und 4 würden gegenüber den anderen Anwesen wesentlich schlechter gestellt, ist unzutreffend.
Bei der Planung handelt es sich um eine maßvoll verdichtete Bebauung, die nicht nur die städtebaulichen Zielsetzungen der Gemeinde und die interne Entwicklung des Plangebietes berücksichtigt. Insbesondere durch den festsetzten Grünstreifen südlich der bestehenden Wohnbebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße wird eine unverhältnismäßige Verdichtung vermieden. Gleichzeitig wird eine für die Unterteilung der Bauquartiere sinnvolle und zweckmäßig „Grünachse“ zwischen der Gruber Straße und dem aus dem Baugebiet „Östlich der Gruber Straße – Landsham“ nach Süden geführtem Grünareal geschaffen. Die Gemeinde erachtet diese Maßnahmen als angemessen. Eine Änderung der Planung erfolgt daher nicht.
10 dafür : 0 dagegen
Zutreffend ist, dass die Sicht in die freie Landschaft verbaut wird. Allerdings besteht kein Rechtsanspruch auf die Unverbaubarkeit der südlich gelegenen Flächen. Der Bebauungsplan für das Baugebiet „Landsham Süd“ und die damit verbundene geplante Errichtung von Wohngebäuden stellt eine wichtige städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dar, um den Bedarf an Wohnraum in der Gemeinde Pliening zu befriedigen. Aufgrund des für die Allgemeinheit damit verbundenen Nutzens tritt nach Ansicht der Gemeinde Pliening das private Interesse an einer freien Sicht zurück. Der Anregung wird nicht entsprochen.
10 dafür : 0 dagegen
Südlich des Grundstücks des Einwenders ist beabsichtigt, zusätzlich zu dem bereits vorhandenen Weg einen ca. 6,0 m breiten Grünstreifen mit Baumbepflanzungen zu realisieren. Dies bedeutet, dass die Nordfassade des ersten Mehrfamilienhauses ca. 25 m südlich der Südfassade der Häuser Ulrich-Nanshaimer-Straße 2 und 4 liegen wird (zum Vergleich: der Abstand zwischen den Wohnhäusern nördlich und südlich der Ulrich-Nanshaimer-Straße liegt bei ca. 31 m). Eine relevante Beeinträchtigung hinsichtlich der Besonnung, und damit einer negativen Auswirkung auf vorhandene Solaranlagen, ist nicht erkennbar. Angemessene Abstände zwischen den Gebäuden, auch außerhalb des Plangebietes, werden durch die Festsetzungen im Bebauungsplan bereits berücksichtigt. Weitere Anpassungen der Planungen erfolgen nicht.
10 dafür : 0 dagegen
Die geplante Bebauung mit Wohnhäusern entspricht der umgebenden Bebauung. Erheblich negative Auswirkungen auf das Grundstück des Einwendungsführers entstehen nicht. Dies wäre jedoch erforderlich, um die Annahme einer Wertminderung zu rechtfertigen. Da eine solche erhebliche Auswirkung nicht vorliegt, ist die Anregung hinsichtlich des geschmälerten Grundstückswertes als unzutreffend zurück zu weisen.
10 dafür : 0 dagegen
Die rechtlichen Vorgaben stellen bei der Bebauung auf eine ausreichende Besonnung und Belüftung sowie das Gebot der Rücksichtnahme der angrenzenden Grundstückseigentümer ab. Durch die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen wird die ausreichende Besonnung und Belüftung sichergestellt. Der Zweck des Rücksichtnahmegebots besteht darin, dass „einander abträgliche Nutzungen nur in rücksichtsvoller Weise einander zugeordnet werden (vgl. Kommentar Ernst/Zinkahn/Bielenberg Rd. 210 zu § 1). Bei der geplanten Wohnbebauung handelt es sich nicht um eine „abträgliche“ Nutzung, so dass der Anregung zur Beeinträchtigung der Privatsphäre nicht entsprochen werden kann. Im Übrigen wird darauf hingewiesen, dass die Situation zwischen der bestehenden Bebauung und den geplanten Mehrfamilienhäusern etwa der vorhandenen Bebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße in diesem Bereich entspricht. Der Forderung nach einem „geeigneten Sichtschutz“ wird, insbesondere vor der im nachfolgenden Punkt vorgebrachten Anregung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, nicht entsprochen.
10 dafür : 0 dagegen
Die geplanten Schallschutzwände sind lt. Schallschutzgutachten erforderlich, um die Freiflächen auf den Südseiten der geplanten Mehrfamilienhäuser unmittelbar an der Gruber Straße / Parsdorfer Straße zu schützen und auf diese Weise verträgliche Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Um die städtebauliche Wirkung auf das notwendige Maß zu reduzieren, sollen die Wände in transparenter bzw. transluzenter Form ausgeführt werden. Die Erforderlichkeit der Lärmschutzwände ergibt sich – im Gegensatz zur Bebauung entlang der Ulrich-Nanshaimer-Straße – durch die Nähe der geplanten Bebauung zu den Gewerbegrundstücken entlang der Gewerbestraße.
Die Gemeinde stellt hierbei die Belange des Landschaftsbildes den aus immissionsschutzrechtlichen Gründen notwendigen Maßnahmen gegenüber. Im Ergebnis erachtet dabei die Gemeinde die geplanten Wände als städtebaulich angemessen. Eine Änderung der Planung erfolgt daher nicht.
8 dafür : 2 dagegen
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass die Planung von Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern im in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan keine Auswirkungen auf die vorgebrachten Punkte hätte, da auch bei einer Festsetzung von Einfamilien- oder Doppelhäusern die Höhenentwicklung unverändert bliebe.
10 dafür : 0 dagegen
3. Landratsamt Ebersberg – Baufachliche Stellungnahme (Teil A)
3.1 Einwendung / Anregung vom 20.06.2016
Bezugnehmend auf die Festsetzung zur Gestaltung der Schallschutzwände unter Punkt B 6 ist zu bemerken, dass eine einheitliche Ausführung bei allen Baugrundstücken nur dann zu erwarten ist, wenn eine konkrete Beschreibung hinsichtlich der zu verwendenden Materialien und eine maßliche Festlegung der Konstruktion vorliegt, oder wenn die Planung für alle betroffenen Gebäude von einem Planungsbüro ausgeführt wird.
Sollte keine der vorgegeben Punkte erfüllt werden können, wird empfohlen, die Festsetzung ersatzlos zu streichen.
3.2 Beschluss:
Die vorgebrachte Anregung ist nachvollziehbar. Die Problematik stellt sich jedoch nicht, da die Gemeinde Grundstückseigentümer der Parzellen 1 bis 4 ist. Sofern sie die Gebäude und die Schallschutzwände nicht selbst errichten lässt, wird im Rahmen der Weiterveräußerung eine planerische Vorgabe erfolgen, um die Einheitlichkeit der Schallschutzwände zu gewährleisten. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen daher nicht.
10 dafür : 0 dagegen
4. Landratsamt Ebersberg – Immissionsschutzfachliche Stellungnahme (Teil B)
4.1 Einwendung / Anregung vom 20.06.2016
Sachverhalt
Die Gemeinde Pliening plant die Aufstellung des Bebauungsplanes „Landsham Süd. Zweck der Bebauungsplanänderung ist die Sicherung einer geordneten Wohnraumentwicklung.
• Geplante Einstufung: Allgemeines Wohngebiet (WA)
• Lage und Nachbarschaft: das Plangebiet befindet sich am südlichen Ortsrand von
Pliening.
Umrahmt wird der Bebauungsplanumgriff im Westen: Gewerbestraße und Gewerbegebiete Landsham sowie Landsham II bis IV. Das Emissionsvermögen ist durch die in den jeweiligen Bebauungsplänen festgesetzten Emissionskontingente beschränkt.
- im Norden: Allgemeines Wohngebiet, BBPI.„Östlich der Gruber Str., Landsham“
- im Osten: „Grünfläche mit Zweckbestimmung Sportplatz“, momentan als landwirtschaftliche Fläche genutzt
- im Süden: landwirtschaftliche Flächen (Außenbereich)
Die im Bebauungsplan festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen beruhen auf der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner GbR (Nr. 213029/4) vom 15.07.2014 sowie der ergänzenden Stellungnahme (Nr. 213029/5) vom 16.10.2015. Aus den jetzt vorgelegten Unterlagen sind die folgenden Punkte immissionsschutzfachlich relevant:
- Festsetzungen durch Planzeichen A 7.6 (Schallschutzwand), A 7.7 (Schallschutzmaßnahme an Gebäude), A 7.8 (Schallschutzmaßnahme im Dachgeschoßbereich)
- Festsetzungen durch Text B 7. (Immissionsschutz)
- Hinweise durch Text C 3. (Landwirtschaftliche Einflüsse) und C 7. (Schallimmissionen)
Beurteilung
Verkehrs- und Gewerbelärm
Das immissionsschutzfachliche Gutachten (einschließlich Ergänzung) des Ingenieurbüros Greiner hat die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen gegen Verkehrs- und Gewerbelärm für den Bebauungsplan ausgearbeitet. Die erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen sind im Bebauungsplan umgesetzt worden.
Sportlärm
Im Osten des Planumgriffs ist im FNP eine Fläche für Sport dargestellt; derzeit landwirtschaftlich genutzt. Sowohl im Gutachten als auch in der Begründung wird auf die benachbarte in FNP dargestellte Nutzung als Sportplatz nicht näher eingegangen. Nach den Erfahrungen der Unteren Immissionsschutzbehörde bringt ein Sportplatz unmittelbar neben einem Allgemeinen Wohngebiet Lärmprobleme mit sich. Der Flächennutzungsplan weist auf der Fläche des Sportplatzes zwar an den Grenzen zum WA Flächen für Lärmschutzmaßnahmen aus, diese sind jedoch erfahrungsgemäß bei Flächenschallquellen, wie sie ein Sportplatz darstellt, bei verhältnismäßigem Aufwand in der Regel nicht ausreichend, um einen uneingeschränkten Sportplatzbetrieb zu gewährleisten.
Vorschlag an die Gemeinde:
Die Gemeinde sollte in der Begründung auf die Problematik von WA unmittelbar neben (in Aussicht gestellten) Sportplatz eingehen. Für den Fall, dass die Gemeinde eine verfestigte Planung für den Sportplatz beabsichtigt sei darauf hingewiesen, dass der Sportbetrieb mit Einschränkungen zu rechnen habe, da aktive Lärmschutzmaßnahmen (im Flächennutzungsplan mit Planzeichen gekennzeichnet) bei Flächenschallquellen oftmals wenig Wirkungen zeigen oder aber unverhältnismäßig hoch werden müssten.
Weitere Vorschläge und Anregungen werden nicht vorgetragen.
4.2 Beschluss:
Der Anregung wird entsprochen.
Die Begründung wird um einen zusätzlichen Punkt 10.3 „Grünfläche mit Zweckbestimmung Sportplatz“ mit folgendem Wortlaut ergänzt:
„Der Flächennutzungsplan aus dem Jahr 2002 stellt östlich des Plangebietes eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Sport“ dar. Hierin ist das Planzeichen „Lärmschutzeinrichtung“ bereits enthalten. Aktuell ist eine Realisierung dieser Zielplanung nicht beabsichtigt. Im Falle der Umsetzung des Flächennutzungsplanes für die Grünfläche sind entsprechende Maßnahmen zum Schutz der Wohnbebauung zu ergreifen bzw. im Rahmen eines Bebauungsplanes festzusetzen.“
10 dafür : 0 dagegen
5. Landratsamt Ebersberg – Naturschutzfachliche Stellungnahme (Teil C)
5.1 Einwendung / Anregung vom 20.06.2016
Die betroffene Fläche wird derzeit intensiv ackerbaulich bewirtschaftet. Im Westen des überplanten Bereiches befindet sich eine kleine baumbestandene Grünfläche.
Gegen das oben genannte Vorhaben bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht folgende Einwände und Bedenken:
1) Die Eingriffsfläche wurde nach dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ als Bereich mit geringem Versiegelungs- und Nutzungsgrad (Typ B) eingestuft. Der Typ B hat eine festgesetzte GRZ von <= 0,35. Die Fläche, die durch Verkehrsflächen und Bauparzellen versiegelt bzw. überbaut wird, beträgt 25.733 m². Bei einem Geltungsbereich mit einer Größe von insgesamt 3,0 ha würde dies einem Versiegelungsgrad von 85 % entsprechen. Somit übersteigt die GRZ deutlich den Anforderungen des Typ B und es ist deshalb der Typ A der Matrix zur Festlegung des Kompensationsfaktors zu wählen.
2) Bei der Berechnung des Ausgleichsflächenbedarfs wird zwischen einer Fläche unterschieden, die versiegelt und einer Fläche, die entsiegelt wird. Bei letzterer handelt es sich um Flächen, die nicht bebaut, sondern begrünt werden. Als Kompensationsfaktor wurde hier ein Wert von -0,3 gewählt.
Zu beachten ist hierbei, dass Grünflächen, die zu den Baugrundstücken gehören, nicht separat behandelt, sondern dem jeweiligen zutreffenden Baugebietstyp zugeordnet werden. Folglich ist die gesamte Fläche von 3,0 ha dem Typ A zuzuordnen.
3) Bei der Einstufung des Kompensationsfaktors innerhalb des Typs werden zum einen die zu bebauenden Flächen, zum anderen die Vermeidungsmaßnahmen berücksichtigt.
Bei der betroffenen Fläche handelt es sich um einen intensiv genutzten Acker, der nach Leitfaden innerhalb der Kategorie I dem oberen Wert zuzuordnen ist.
Zu den genannten Vermeidungsmaßnahmen, die zu einer Reduktion des Kompensationsfaktors führen können, gibt es folgende Einwände:
- Die Eingrünung des Gebietes durch Einbindung in die Umgebung könnte wesentlich verbessert werden. So wäre es wünschenswert vor allem im nördlichen bis südlichen Bereich eine bessere Eingrünung durch zusätzliche Bäume und/oder Sträucher zu ermöglichen.
- Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades sind im Bebauungsplan kaum Flächen zu finden, die zum Schutz, zur Pflege und zur Erhaltung von Natur und Landschaft festgesetzt werden. Aus diesem Grund kann dies nicht als wesentliche Vermeidungsmaßnahme angerechnet werden (Versiegelungsgrad 85%).
Der gewählte Kompensationsfaktor von 0,3 zur Berechnung der Ausgleichsfläche kann aufgrund der genannten Einwände nicht mitgetragen werden. Um Nachbilanzierung wird gebeten.
4) Als Vermeidungsmaßnahme empfehlen wir die Grünflächen als Wiese mit autochthonem Saatgut einzusäen.
5) Wir bitten in den Festsetzungen unter 8.4 zu ergänzen, dass zudem Hofflächen und Garageneinfahrten mit wasserdurchlässigen Belägen anzulegen sind.
6) Die Ausgleichsfläche wird von dem Ökokonto auf der Flurnummer 2275 Gemarkung Pliening abgebucht. Von diesem Ökokonto wurden, wie im Umweltbericht erwähnt, bereits 1.100 m² für ein anderes Bebauungsverfahren abgebucht. Zu berücksichtigen ist aber auch die Fläche von 0,135 ha, die bereits für den Bebauungsplan „Sondergebiet Lebensmittelhandel“ abgebucht wurde. Um Berichtigung wird gebeten.
5.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:
Zu 1.:
Es mag zutreffen, dass bei einer GRZ von 0,35 oder 0,4 in der Regel mehr als 35 % der Fläche versiegelt werden. Eine solche Argumentation ist im Leitfaden „Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“ bei der Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen jedoch nicht enthalten. Zudem wird eine GRZ von 0,35 oder 0,4 im Baugebiet „Landsham Süd“ nicht durchgängig erreicht. Die Gemeinde erachtet daher die Ermittlung der notwendigen Ausgleichsflächen auf Basis des Typs B im Leitfaden als angemessen.
Im Übrigen wird auf die Vorgaben des Leitfadens „Bauen im Einklang mit der Natur“ verwiesen. Demnach gilt grundsätzlich, „dass umfassende Vermeidungsmaßnahmen die Verwendung des niedrigen Kompensationsfaktors aus dem jeweiligen Matrixfeld rechtfertigen“ (Leitfaden, S 12).
Die Gemeinde sieht als wichtigste Kompensationsmaßnahme die Begrenzung der für Bauland in Anspruch zu nehmenden Flächen an, wie sie auch § 1 a Abs. 2 BauGB vorgibt. Nach Ansicht der Gemeinde ist dies durch die maßvoll verdichtete Planung gegeben. Ergänzungen im Bebauungsplan erfolgen daher nicht.
8 dafür : 2 dagegen
Zu 2.:
Entgegen der Annahme der Unteren Naturschutzbehörde „gehören“ die Grünflächen nicht zu den Baugrundstücken. Vielmehr dienen sie dazu, eine sinnvolle städtebauliche Durchgrünung des Baugebietes sicherzustellen. Gleichzeitig stellt die Matrix der Ausgleichsermittlung im Leitfaden ausschließlich auf die Schwere eines Eingriffs ab, also auf den Grad der Versiegelung von Flächen. Dies ist bei den festgesetzten Grünbereichen jedoch gerade nicht der Fall. Die Gemeinde erachtet es daher als nicht sachgerecht, tatsächlich unbebaute Freiflächen den Baugrundstücken bei der Baugebietstypisierung pauschal zuzuschlagen. Der Anregung wird daher nicht entsprochen.
8 dafür : 2 dagegen
Zu 3.:
Der Anregung, die Eingrünung könnte noch wesentlich verbessert werden, kann nicht nachvollzogen werden. Die Gemeinde hat allein auf den öffentlichen Flächen (Grünbereiche und Straßenbegleitgrün) im Bebauungsplanentwurf mehr als 90 Bäume festgesetzt. Hinzu kommen die auf den Grundstücken zu pflanzenden Bäume gemäß Festsetzung 8.2.1. Unberücksichtigt sind noch weitere Grünstrukturen wie Sträucher oder Hecken, die allein aus gestalterischen Gründen in der Mehrzahl der privaten Grundstücke zu finden sein werden. Die Gemeinde weist daher die Forderung nach einer weiteren Durchgrünung zurück.
8 dafür : 2 dagegen
Wie bereits unter Punkt 1 angemerkt, ist die wichtigste Vermeidungsmaßnahme das Verhindern einer zusätzlichen Versiegelung von Flächen. Durch die von der Unteren Naturschutzbehörde angeregte Durchgrünung des Plangebietes ergäben sich nach Einschätzung der Gemeinde zwei Alternativen. Eine erste Alternative wäre die Aufweitung des Plangebietes. Diese wird aufgrund der Maßgabe durch § 1 a Abs. 2 BauGB nicht weiterverfolgt. Danach ist mit Grund und Boden schonend umzugehen; die Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen soll zunächst zu andere Maßnahmen (z. B. Innenentwicklung) erreicht werden
Eine zweite Alternative beträfe die Verringerung der Wohneinheiten und damit eine Entsiegelung von Flächen. Dem kann aus städtebaulichen Gründen nicht entsprochen werden, da der hohe Siedlungsdrucks im Münchner Umland eine angemessene Ausweisung von Wohnbauflächen notwendig macht. Dies wird durch Berechnungen des Statistischen Landesamtes und eine Eigentümerbefragung nach potentiellen Baulandreserven belegt.
Im Ergebnis wird der Ausgleichsfaktor von 0,3 dem Grunde nach für angemessen erachtet. Dies entspricht, bezogen auf das gegenständliche Plangebiet, einer Fläche von 7.662 m². Um der Anregung dennoch zu entsprechen, wird die auf dem Grundstück Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening noch verbleibende Fläche zu Gunsten des Baugebietes „Landsham Süd“ als ökologische Ausgleichsmaßnahme hergestellt. Damit erhöht sich die Ausgleichsfläche auf 8.269 m².
Die Begründung des Bebauungsplanes und der Umweltbericht sind entsprechend zu ändern bzw. zu ergänzen.
2 dafür : 8 dagegen (abgelehnt)
Wie bereits unter Punkt 1 angemerkt, ist die wichtigste Vermeidungsmaßnahme das Verhindern einer zusätzlichen Versiegelung von Flächen. Durch die von der Unteren Naturschutzbehörde angeregte Durchgrünung des Plangebietes ergäben sich nach Einschätzung der Gemeinde zwei Alternativen. Eine erste Alternative wäre die Aufweitung des Plangebietes. Diese wird aufgrund der Maßgabe durch § 1 a Abs. 2 BauGB nicht weiterverfolgt. Danach ist mit Grund und Boden schonend umzugehen; die Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen soll zunächst zu andere Maßnahmen (z. B. Innenentwicklung) erreicht werden
Eine zweite Alternative beträfe die Verringerung der Wohneinheiten und damit eine Entsiegelung von Flächen. Dem kann aus städtebaulichen Gründen nicht entsprochen werden, da der hohe Siedlungsdrucks im Münchner Umland eine angemessene Ausweisung von Wohnbauflächen notwendig macht. Dies wird durch Berechnungen des Statistischen Landesamtes und eine Eigentümerbefragung nach potentiellen Baulandreserven belegt.
Im Ergebnis wird der Ausgleichsfaktor von 0,3 dem Grunde nach für angemessen erachtet. Dies entspricht, bezogen auf das gegenständliche Plangebiet, einer Fläche von 7.662 m².
8 dafür : 2 dagegen
Zu 4.:
Der Anregung wird insofern entsprochen, dass die Grünflächen, soweit möglich, als Wiesen mit autochthonem Saatgut eingesät werden. Einschränkungen bestehen im Bereich des geplanten Kinderspielplatzes, da autochthone Pflanzen für Kinder aufgrund der hohen Frequentierung durch Bienen, Wespen usw. ungünstig sind. Die Begründung und der Umweltbericht sind entsprechend anzupassen.
9 dafür : 0 dagegen (ohne Frau Dr. Marquis)
Zu 5.:
Der Anregung wird entsprochen. Festsetzung 8.4 erhält folgende neue Fassung:
„Zur Begrenzung der Bodenversiegelung sind Stellplätze, Hofflächen und Garageneinfahrten mit wasserdurchlässigen Belägen zu versehen.“
9 dafür : 0 dagegen (ohne Frau Dr. Marquis)
Zu 6.:
Der Anregung hinsichtlich der bereits Ausgleichsflächen von Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening wird entsprochen. Der Umweltbericht wird dahingehend geändert, dass sich auf dem Grundstück Fl.Nr. 2275 Gemarkung Pliening zwei Ausgleichsflächen mit einer Größe von zusammen 2.550 m² befinden.
9 dafür : 0 dagegen (ohne Frau Dr. Marquis)
6. Landratsamt Ebersberg Kreisbrandinspektion
6.1 Einwendung / Anregung vom 23.06.2016
1. Flächen für die Feuerwehr:
1. Die in vorstehender Abbildung grün markierten Fahrwege (Anmerkung der Verwaltung: dies sind alle öffentlichen Verkehrsflächen mit einer Breite von mehr als 3,0 m) in den „Verkehrsflächen“ als Teil öffentlicher Verkehrsflächen müssen im Sinne der Anforderungen nach Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr befahrbar sein.
2. Die regelmäßige Anordnung von „Bewegungsflächen“ in Anlehnung an Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr kann entfallen, wenn wie hier vorgesehen, die Fahrbahnbreite der öffentlichen Verkehrsfläche mit mindestens 5 m ausgeführt wird.
3. Wir gehen davon aus, dass Aufenthaltsräume mit Fußböden von mehr als 7 m OK FFB über GOK nicht zulässig und möglich sind. (Die zuständige Gemeinde verfügt über kein Hubrettungsfahrzeug; im Übrigen wäre nach BayBO Art. 31 ein weiterer unabhängiger baulicher Rettungsweg herzustellen)
4. Hinweis – Soweit über den gekennzeichneten Bereich „A“ hinaus eine spätere Erweiterung durch Bebauungsplan nach Süden geplant ist, so wird die Herstellung der Fahrbahnbreite mit 5 m empfohlen (Anmerkung der Verwaltung: Bereich „A“ ist die nach Süden verlaufende Erschließungsstraße zwischen den Parzelle 27 und 28). Es sei denn, dass in der möglichen südlichen Erweiterung eine direkte Erschließungsstraße von der Ulrich-Nanshaimer-Str. geplant wäre.
2. Löschwasserversorgung:
1. Zur Wahrung des Grundschutzes ist der im DVGW Arbeitsblatt W405 genannte Löschwasserbedarf bereitzustellen (= Grundschutz). Dieser muss hier mindestens 96 m³/h (1.600l/min) für die Bauräume 1 mit 4 betragen; im Übrigen genügt 48 m³/h (800l/min).
2. Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Mit beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum ist folglich sichergestellt, dass innerhalb einer Lauflänge von nicht mehr als 75 m ein Hydrant im öffentlichen Verkehrsraum erreicht wird.
3. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
4. Auf die Beachtung der normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 wird hingewiesen.
3. Feuerwehrbedarfsplanung (nur in Bezug auf Hilfsfrist)
Entfernung Gerätehaus zum gegenständlichen Bebauungsplan – 1,2 km – für jeweils „rote“ und „grüne“ Strecke gemäß nachfolgender Abbildung (Anmerkung der Verwaltung: „rot“ über Gruber Straße, „grün“ über Flurstraße). Es ist davon auszugehen, dass in aller Regel die zulässige Hilfsfrist nicht überschritten wird.
6.2 Beschluss:
Bei den von der Kreisinspektion in dem der Anregung beigefügten Plan markierten Flächen handelt es sich um öffentliche Straßen. Eine Befahrbarkeit mit Feuerwehrfahrzeugen ist daher gegeben.
Da die mit Fahrzeugen befahrbaren Verkehrsflächen mit mindestens 5 m Breite ausgeführt werden, sind „Bewegungsflächen“ gemäß Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr nicht erforderlich.
Die geplante zweigeschossige Bebauung mit ausbaubarem Dachgeschoss stellt zudem sicher, dass Aufenthaltsräume mit Fußböden von mehr als 7 m Oberkante Fertigfußboden (OK FFB) über Geländeoberkante (GOK) nicht möglich sind.
Der Bereich „A“ in der Anregung stellt eine Erschließungsstraße nach Süden zwischen den Parzellen 27 und 28 mit einer geplanten Breite von 6,0 m dar. Der Empfehlung der Kreisbrandinspektion wurde daher bereits in der Planung entsprochen.
Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
Die Anregungen zur Löschwasserversorgung werden im Rahmen der Bauausführung (Straßenplanung) berücksichtigt.
10 dafür : 0 dagegen
Die Anmerkungen zur Feuerwehrbedarfsplanung werden zur Kenntnis genommen. Ergänzungen im Bebauungsplan sind damit nicht verbunden.
10 dafür : 0 dagegen
7. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
7.1 Einwendung / Anregung vom 20.06.2016
Das Planungsgebiet im Süden des Ortsteils Landsham hat eine Größe von ca. 3 ha und umfasst die Flurstücke 1836/7, 1855/2T, 1855/3, 1855/4, 1894T, 2492T, 2493T, 2494T und 2528, alle Gemarkung Pliening. Das Plangebiet soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Es wird bisher landwirtschaftlich genutzt. Im aktuellen Flächennutzungsplan ist die Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt und soll im Zuge der 8. Flächennutzungsplanänderung entsprechend umgewidmet werden. Wir verweisen auf unser Schreiben vom 28.04.2016, in dem wir zur Flächennutzungsplanänderung Stellung genommen haben.
Geplant sind überwiegend Doppel- und Einzelhäuser. Entlang der westlichen Plangebietsgrenze sind von Nord nach Süd vier Mehrfamilienhäuser geplant. Diese Häuser sollen mit Tiefgaragen unterbaut sein. Das Grundwasser fließt von Süd nach Nord. Bei mittleren Grundwasserverhältnissen liegt der Flurabstand bei weniger als 5 m. Hohe Grundwasserstände von weniger als 2 m unter Gelände sind im Extremfall nicht auszuschließen.
Der Satzungsentwurf enthält bereits (ausreichende) Hinweise zur Niederschlagswasserbeseitigung und zum Bauen im Grundwasser. Vor dem Hintergrund zunehmender Starkregenereignisse und der damit verbundenen Gefahr des Wassereindringens in Gebäude empfehlen wir der Gemeinde zusätzlich entsprechende Festsetzungen zum Objektschutz im Bebauungsplan wie folgt festzulegen:
- Errichtung wasserdichter und auftriebssicherer Keller bzw. Tiefgaragen (weiße Wanne)
- Öffnungen an den Gebäuden bis über Gelände (Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.)
- Festsetzung der Oberkante Rohfußboden der Gebäude über Geländeoberkante.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht wird dem Bebauungsplanentwurf zugestimmt.
7.2 Beschluss:
Der Anregung wird entsprochen. Der Hinweis C2 Nr. 2.3.1, letzter Satz, wird wie folgt geändert und ergänzt:
„Die Keller und Tiefgaragen der Bauvorhaben sind wasserdicht und auftriebssicher zu errichten. Dies gilt auch für Öffnungen an den Gebäuden (z. B. Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen, etc.).“
Lt. Wasserwirtschaftsamt sind Grundwasserstände von weniger als 2 m im Extremfall nicht auszuschließen. Wasserstände in Höhe der Oberkante Rohfußboden sind jedoch aufgrund der Lage in der Münchner Schotterebene auch nicht zu erwarten. Von einer Festsetzung der Oberkante Rohfußboden wird daher abgesehen.
10 dafür : 0 dagegen
8. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
8.1 Einwendung / Anregung vom 15.06.2016
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Im oben genannten Planungsgebiet liegt folgendes Bodendenkmal:
„D-1-7836-0474: Körpergräber des Endneolithikums (Glockenbecher), Brandgräber der Urnenfelderzeit sowie Siedlung der Urnenfelderzeit und der Latènezeit“
Neben dem unter C2.1 bereits erfolgten Hinweis auf die Erlaubnispflicht nach Art. 7.1 DSchG für Bodeneingriffe jeglicher Art bitten wir Planungsvarianten und Maßnahmen zu prüfen.
Bodendenkmäler sind gem. Art. 1 DSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege Priorität. Weitere Planungsschritte sollten diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege empfiehlt eine Umplanung des Vorhabens zu prüfen, um Eingriffe in die Denkmalsubstanz zu vermeiden oder zu verringern. Dies könnte z.B. durch Verlagerung / Umplanung des Vorhabens an einen anderen Standort geschehen. Bei der Auswahl von aus denkmalfachlicher Sicht geeigneten Standorten berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege gerne.
Eine Orientierungshilfe bietet der öffentlich unter http://www.blfd.bayern.de zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas.
Für Teilflächen kann eine fachgerechte, konservatorische Überdeckung Eingriffe in die Denkmalsubstanz verringern. Diese konservatorische Überdeckung kann dabei nur auf dem Oberboden erfolgen. Bei der Planung und Durchführung dieser Maßnahmen berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege im Einzelfall.
Sollte nach Abwägung aller Belange im Fall der o.g. Planung keine Möglichkeit bestehen, Bodeneingriffe durch Umplanung vollständig oder in großen Teilen zu vermeiden, ist als Ersatzmaßnahme eine konservatorische Überdeckung des Bodendenkmals oder eine archäologische Ausgrabung durchzuführen.
Wir bitten Sie folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 DSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren die fachlichen Anforderungen formulieren.
Wir weisen darauf hin, dass qualifizierte Ersatzmaßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Hierbei sind Vor- und Nachbereitung der erforderlichen Arbeiten zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Sollte eine archäologische Ausgrabung nicht zu vermeiden sein, soll bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage.
8.2 Beschluss:
Zu den vorgebrachten Einwendungen wird wie folgt Stellung genommen:
Der Anregung, die Ausweisung der Baufläche an einem anderen Standort zu prüfen, wird nicht entsprochen. Die Argumente hinsichtlich der Bodendenkmäler werden als nicht so relevant angesehen, dass eine Unbebaubarkeit des Grundstücks hieraus zu schlussfolgern wäre. Vielmehr erachtet die Gemeinde die Anbindung an bestehende Siedlungsflächen gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern sowie die möglichst zeitnahe Ausweisung angemessener Bauflächen im Münchener Umland sowie von Flächen mit besonderen Bindungen für Einheimische („Einheimischen-Bauland“) als höhergewichtig, so dass der Anregung einer Umplanung nicht entsprochen wird, zumal die Sicherung von Bodendenkmälern gemäß Art. 8 DSchG gewährleistet ist.
10 dafür : 0 dagegen
Der Anregung zum Hinweis auf die denkmalrechtliche Erlaubnis wird dahingehend entsprochen, dass die Begründung unter Punkt 8.3 „Bodendenkmäler“ und der Umweltbericht wie folgt ergänzt werden:
„Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 DSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.“
10 dafür : 0 dagegen
9. Handwerkskammer für München und Oberbayern
9.1 Einwendung / Anregung vom 24.06.2016
Unsere Recherche zum beabsichtigten Planungsstandort hat ergeben, dass mehrere Handwerksbetriebe an den Planungsumgriff angrenzen oder sich in unmittelbarer Nähe befinden. Dabei ist die Entstehung einer Gemengelage zwischen den Funktionen Wohnen und Gewerbe nicht auszuschließen.
Im weiteren Planungsverlauf ist sicherzustellen, dass angrenzende, bestandskräftig genehmigte, gewerbliche Nutzungen durch die geplanten Wohnbebauungen in ihrem ordnungsgemäßen Betrieb nicht gefährdet werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die von den Betrieben ausgehenden, betriebsüblichen Emissionen einschließlich des zugehörigen Betriebsverkehrs.
Geplante bauliche Nutzungen im Umgriff von gewerblichen Nutzungen, die im Zuge der Bebauungsplanaufstellung zulässig werden, sind als heranrückende Bebauung zu betrachten und dürfen demgemäß die bestandskräftig genehmigten Nutzungen nicht einschränken. Wir machen außerdem auf das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme aufmerksam, dass auf ein Nebeneinander verschiedener Nutzungen wie Wohnen und Gewerbe, insbesondere Gemengelagen, zutrifft.
Wir bitten, diese Problematik bei der weiteren Planung zu berücksichtigen, denn insbesondere für kleinere und mittelständische Betriebe ist eine Planungssicherheit den Betriebsstandort betreffend wesentliche Voraussetzung für erfolgreiches Wirtschaften.
9.2 Beschluss:
Die in der Anregung vorgebrachte „Gemengelage“ ist als unzutreffend zurück zuweisen. Die westlich gelegene gewerbliche Bebauung basiert auf dem Bebauungsplan „Gewerbegebiet Landsham“ und den darin enthaltenen Festsetzungen. Lediglich die teilweise gewerblich genutzten Gebäude nördlich der Straße Am Gangsteig und westlich der Gruber Straße sind nicht durch einen Bebauungsplan erfasst. Diese rechtfertigen jedoch keine Annahme einer Gemengelage.
Zu dem Konflikt der bestehenden Gewerbenutzungen und den geplanten Wohnbebauung wurde in der Begründung zum Bebauungsplan ausführlich Stellung genommen. Außerdem wurden auf Basis eines Schallschutzgutachtens im Bebauungsplan-Entwurf entsprechende Maßnahmen vor Immissionen durch die gewerbliche Nutzung festgesetzt. Der Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme wurde daher nach Ansicht der Gemeinde erfüllt.
Die Gemeinde Pliening erachtet die geplante Bebauung als städtebaulich vertretbar. Durch die Festsetzungen zum Immissionsschutz ist zudem den Interessen der bestehenden gewerblichen Nutzungen in angemessenem Rahmen Rechnung getragen.
Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan sind daher nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
10. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
10.1 Einwendung / Anregung vom 17.06.2016
Der Ausweisung des Planbereichs als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO können wir grundsätzlich zustimmen. Es ist zu begrüßen und zu befürworten, dass der großen Nachfrage nach Wohnbauflächen in der Region Rechnung getragen wird.
Wir geben allerdings zu bedenken, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte mit den westlich angrenzenden gewerblichen Nutzungen entstehen dürfen. Um den Schallschutz für das geplante Wohngebiet sicherzustellen, könnte die vorgesehene Schallschutzwand mit einem bedingten Baurecht nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB verknüpft werden. Darüber hinaus sind keine Anregungen und Bedenken vorzubringen.
10.2 Beschluss:
Die möglichen immissionsschutzrechtlichen Konflikte wurden bereits durch ein Schallschutzgutachten erarbeitet. Entsprechende Maßnahmen sind im Bebauungsplan festgesetzt. Da die Orientierungswerte für die östlich der Mehrfamilienhäuser geplanten Wohngebäude bereits eingehalten werden und die Lärmschutzwände zeitgleich mit den Mehrfamilienhäusern errichtet werden, ist eine Regelung nach § 9 Abs. 2 BauGB (aufschiebend bedingtes Baurecht) nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
11. Polizeiinspektion Poing
11.1 Einwendung / Anregung vom 10.06.2016
Zum Punkt 7.1 Erschließung Plangebiet: „Innerhalb des Grünzuges wird eine Geh- und Radwegverbindung neu geschaffen, die an den Bestand im Norden anknüpft. Die Überschneidungsbereiche des Grünzuges mit den Straßen werden verkehrsberuhigt geplant, um den Radfahrer- und fußläufigen Verkehr einen höheren Stellenwert gegenüber dem Autoverkehr einzuräumen. Die verkehrsberuhigten Bereiche, günstig gelegen in der Hälfte der Erschließungsstränge, reduzieren die Durchfahrtsgeschwindigkeit.“
Nach telefonischer Rückfrage am 10.06.16 bei Herrn Schmidt-Roschow ist geplant, das komplette neue Gebiet als Tempo-30-Zone auszuweisen. Dies ist insbesondere durch die Anbindung an das bestehende Wohngebiet nördlich, welches ebenfalls bereits als Tempo 30-Zone ausgewiesen ist, auch sinnvoll.
In einer Tempo-30-Zone ist die Ausweisung von benutzungspflichtigen Radwegen gem. § 45 Abs. 1 c StVO nicht zulässig.
Weiterhin ist es nicht zulässig nur wenige Meter breite, verkehrsberuhigte Bereiche anzulegen, um hier eine Bevorrechtigung von Fußgängern oder Radfahrern zu erwirken. In einem verkehrsberuhigten Bereich sind grundsätzliche alle Verkehrsteilnehmer gleichgestellt und haben gegenseitig aufeinander Rücksicht zu nehmen.
Ein verkehrsberuhigter Bereich kommt nur für einzelne Straßen oder für Bereiche mit überwiegender Aufenthaltsfunktion und sehr geringem Verkehrs in Betracht. Solche Bereiche können auch in Tempo-30-Zonen integriert werden. Die so gekennzeichneten Straßen müssen durch ihre besondere Gestaltung den Eindruck vermitteln, dass die Aufenthaltsfunktion überwiegt und der Fahrverkehr eine untergeordnete Bedeutung hat. In der Regel wird ein niveaugleicher Ausbau für den gesamten Bereich erforderlich. § 42 StVO mit Anlage 2, VwV zu § 42, Z. 325, StVO.
Grundsätzlich sollte überlegt werden, ob nicht in allen Straßen die Anlage eines Gehweges möglich bzw. gewünscht ist. Eingeplant wurden diese nur im Grünzug bzw. entlang der großen Hauptverkehrsstraße (Ost-Westverbindung). Erfahrungsgemäß führt das nicht Vorhandensein von Gehweg im Nachhinein immer wieder zu Beschwerden der Anwohner, da sich diese auf der Straße gehend selbst in einer Tempo-30-Zone nicht sicher fühlen. Gehwege sollen, soweit möglich, als Hochbord ausgeführt werden.
Sofern im Baugebiet ÖPNV-Verkehr eingerichtet werden sollte, müsste dies vorab berücksichtigt bzw. bewertet werden (Fahrzeitenverlängerung wegen rechts vor links, Schleppkurven, Anlage von Haltestellen usw.). Dies ist aus den vorgelegten Unterlagen nicht ersichtlich.
11.2 Beschluss:
Den vorgebrachten Anregungen wird entsprochen. Die öffentlichen Verkehrsflächen werden ohne Zweckbestimmung festgesetzt. Die Planzeichen 5.3 („Verkehrsberuhigter Bereich“) und 5.5 („Verkehrsfläche – Geh- und Radweg“) entfallen ersatzlos.
10 dafür : 0 dagegen
Die Anlage weiterer Bereiche für Gehweg entlang der Erschließungsstraße wurde im Zuge der Entwurfsplanung bereits geprüft, jedoch nicht weiter verfolgt. Gehwege wurden dort festgesetzt, wo nur wenige Grundstückszufahrten diese queren. Hierdurch soll die Sicherheit der Fußgänger gewährleistet werden. Gleichzeitig lassen nicht alle Straßen aufgrund ihrer geplanten Breite die Errichtung eines Gehwegs zu (z. B. Erschließungsstraße im nordöstlichen Bereich). Der Anregung wird daher nicht entsprochen.
10 dafür : 0 dagegen
Im Zuge der Bauausführung werden die Gehwege, soweit möglich, als Hochbord ausgeführt.
10 dafür : 0 dagegen
Eine Befahrung des Baugebietes mit ÖPNV ist bislang nicht entschieden. Die Ausführungen werden daher lediglich zur Kenntnis genommen.
10 dafür : 0 dagegen
12. gKu VE München-Ost (Wasser/Abwasser)
12.1 Einwendung / Anregung vom 17.06.2016
Das gKu VE München Ost betreibt ein Trennsystem und dient ausschließlich der Aufnahme von Schmutzwasser.
Ein Schutzstreifen von 4 m (je 2 m links und rechts von der Leitungsachse) ist von jeglicher Bebauung und Bepflanzung freizuhalten. Bei Unterschreitung der Abstände sind Schutzmaßnahmen erforderlich, die mit uns abzustimmen sind.
Entwässerungspläne sind mit dem Bauantrag beim gKu VE München-Ost -SG Netzstruktur-, einzureichen.
Weitere Bedenken oder Anregungen werden nicht vorgebracht.
12.2 Beschluss:
Der Anregung wird dahingehend entsprochen, dass Hinweis Ziffer 6, letzter Satz, wie folgt ergänzt wird:
„Es ist ein seitlicher Mindestabstand von 1,50 m, bei Wasser- und Abwasserkanälen von 2,0 m, einzuhalten.“
10 dafür : 0 dagegen
13. Bayernwerk AG
13.1 Einwendung / Anregung vom 21.06.2016
Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Im Einzelnen nehmen wir wie folgt dazu Stellung:
Mittel- und Niederspannungsanlagen:
Die Stromversorgung ist durch den Anschluss an das Versorgungsnetz der Bayernwerk AG gewährleistet.
Zur Versorgung des ausgewiesenen Gebietes ist die Errichtung einer Trafostation notwendig. Die benötigte Fläche beträgt derzeit ca. 17,5 m² (3,5 x 5 m) inkl. der Bedienfläche, wobei die Zufahrt mit einem LKW jederzeit gewährleistet sein muss. Der Bereich, der von technischer Sicht aus günstigste Standort der Trafostation, ist im beigefügten Plan farbig eingetragen (Anmerkung der Verwaltung: Der Standort befindet sich nördlich der Einfahrt in das Plangebiet von der Parsdorfer Straße, südwestlich von Parzelle 4).
Zur Sicherstellung der Stromversorgung für die geplanten Bauvorhaben sind die Verlegung von Erdkabeln sowie das Stellen von Verteilerschränken im Bereich des Bebauungsplanes erforderlich. Für die zu verlegenden Kabel werden die üblichen Trassen von 0,5 m Breite und 0,8 m Tiefe benötigt.
Fernmeldekabel:
Entlang der östlichen Grenze des Geltungsbereichs verläuft das o. g. Fernmeldekabel. Die Lage des Kabels (grün) bitten wir dem beiliegenden Bestandsplan zu entnehmen (Anmerkung der Verwaltung: Das Kabel verläuft an der östlichen Grenze des Bebauungsplanes in einem als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzten Bereich).
Hierbei machen wir jedoch darauf aufmerksam, dass wir für die Richtigkeit der Darstellungen keine Gewähr übernehmen. Maßgeblich ist in jedem Falle der tatsächliche Bestand und Verlauf der Kabel in der Natur.
Bei Arbeiten im Gefährdungsbereich des Kabels (je 1,00 m beidseits der Trasse) ist der genaue Verlauf, insbesondere die Tiefe, durch Graben von Suchschlitzen in Handschachtung festzustellen.
Über die Kabeltrasse dürfen keine Bäume und tiefwurzelnde Sträucher angepflanzt werden. Bezüglich einer derartigen Bepflanzung beträgt die Schutzzone je 2,50 m.
13.2 Beschluss:
Die vorgebrachten Anregungen zu den Mittel- und Niederspannungsanlagen werden dahingehend berücksichtigt, dass ein Planzeichen „Fläche für Versorgungsanlagen, besondere Zweckbestimmung hier: Elektrizität“ in den Bebauungsplan aufgenommen wird. Der Standort wird nördlich der Erschließungsstraße von Westen in das Plangebiet liegen, südwestlich der Parzelle 4. Der Standort hat die notwendigen Sichtdreiecke zu berücksichtigen.
10 dafür : 0 dagegen
Die vorgebrachten Anregungen zum Fernmeldekabel betreffen die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
14. Deutsche Telekom Technik GmbH
14.1 Einwendung / Anregung vom 24.05.2016
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsanstalt für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten.
14.2 Beschluss:
Die vorgebrachten Anregungen betreffen die Bauausführung. Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich.
10 dafür : 0 dagegen
15. Hinweis der Verwaltung:
Im Zuge der Prüfung der vorgebrachten Anregungen wurden festgestellt, dass der Bebauungsplan dahingehend zu ergänzen ist, dass er im Bereich der Grünfläche an der Gruber Straße / Parsdorfer Straße den Bebauungsplan „Gewerbegebiet Landsham“ ersetzt.
Dies gilt auch im Bereich des Fußweges zwischen der bestehenden Bebauung an der Ulrich-Nanshaimer-Straße und Parzelle 1, an der Verbindungsstraße zur Ulrich-Nanshaimer-Straße nach Norden und dem südlich der Gemeinbedarfsfläche im Bebauungsplan „Landsham Süd“ festgesetzten Weg. Hier ist der Bebauungsplan „Östlich der Gruber Straße – Landsham“ berührt. Dies ist im Bebauungsplan zu ergänzen.
15.1 Beschluss:
Der Bebauungsplan wird unter den Festsetzungen durch Text vor Punkt B 1 „Art der baulichen Nutzung“ wie folgt ergänzt:
„Der Bebauungsplan „Landsham Süd“ ersetzt innerhalb seines Geltungsbereiches die planzeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes „Östlich der Gruber Straße – Landsham“ und „Gewerbegebiet Landsham“.
10 dafür : 0 dagegen
Billigungsbeschluss:
Der entsprechend vorheriger Beschlussfassungen geänderte Entwurf des Bebauungsplanes für das Baugebiet „Landsham Süd“ mit Begründung und Umweltbericht in der Fassung vom 14.07.2016 wird gebilligt. Die Verwaltung wird beauftragt, die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
