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20.09.2012
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GR (TOP 5)
Aufstellungsbeschluss und Vergabe des Planungsauftrages
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08.11.2012
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GR (TOP 4)
Erlass einer Veränderungssperre für den Geltungsbereich BP 58
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29.11.2012
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GR (TOP 1)
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes (als Grundlage für die Unterrichtung der Betroffenen)
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29.01.2013
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Bürgerveranstaltung / Unterrichtung der Betroffenen
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18.09.2014
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GR (TOP 6)
Erlass der Satzung zur Verlängerung der Veränderungssperre
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11.12.2014
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GR (TOP 3)
Vorstellung des Bebauungsplanentwurfes sowie Beschluss zur Einleitung des Verfahrens nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
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29.01.2015 mit
02.03.2015
24.03.2015
04.05.2015
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Öffentliche Auslegung mit gleichzeitiger Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 BauGB)
BUA TOP 1 Bek.
„Grobauswertung“ der eingegangenen Stellungnahmen
Vermittlungsgespräch mit Vertretern der Interessengemeinschaft im Rathaus
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21.05.2015
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GR – nö (TOP 8)
Festlegung des weiteren Vorgehens und der Planungsgrundlagen
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09.07.2015
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GR – nö (TOP 4)
Erledigung der Aufträge aus der GR-Sitzung vom 21.05.2015 – nö
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17.09.2015
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GR TOP 4)
Satzung zur nochmaligen Verlängerung der Veränderungssperre
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29.10.2015
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GR (TOP 2)
Behandlung der Stellungnahmen nach § 3 Abs. 2, § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
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17.12.2015
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Info-Veranstaltung für die betroffenen Grundstückseigentümer
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21.01.2016
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GR (TOP 5)
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
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11.02.2016 mit
11.03.2016
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Erneute öffentliche Auslegung mit gleichzeitiger Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (§ 4 a Abs. 3 Satz 1 BauGB)
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Innerhalb des Auslegungszeitraumes sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
1. Landratsamt Ebersberg, Abt. 41, 44 und 46, Schreiben vom 07.03.2016
2. Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 03.02.2016
3. Kreisbrandinspektion Ebersberg, Schreiben vom 09.03.2016
4. Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 05.02.2016
5. SWM Service GmbH, Schreiben vom 23.02.2016
6. Landesbund für Vogelschutz, Schreiben vom 02.02.2016
7. Polizeiinspektion Poing, Schreiben vom 08.03.2016
Stellungnahmen von Grundstückseigentümern/Bürgern/Öffentlichkeit:
1. Eigentümer Fl.Nr. 357/3, Schreiben vom 03.03.2016
2. Eigentümer Fl.Nr. 368/17, Schreiben vom 03.03.2016
3. Eigentümer Fl.Nr. 362/5, Schreiben vom 03.03.2016
4. Eigentümer Fl.Nr. 359/7, Schreiben vom 09.03.2016
5. Eigentümer Fl.Nrn. 355/5 + 351/7, Schreiben vom 10.03.2016
6. Eigentümer Fl.Nr. 371/6, Schreiben vom 10.03.2016
7. Eigentümer Fl.Nr. 357/5, Schreiben vom 11.03.2016
8. Eigentümer Fl.Nr. 359/5, 359/5 und ./11, Schreiben vom 08.03.2016
9. Eigentümer Fl.Nr. 371, Schreiben vom 10.03.2016 (Spies)
10. Eigentümer Fl.Nr. 362, Schreiben vom 10.03.2016
11. Eigentümer Fl.Nr. 355/15, Schreiben vom 04.03.2016
12. Eigentümer Fl.Nr. 370/7, Schreiben vom 09.03.2016
13. Eigentümer Fl.Nr. 370/13, Schreiben vom 10.03.2016
14. Eigentümer Fl.Nr. 362/4, Schreiben vom 11.03.2016
15. Eigentümer Fl.Nr. 368, Schreiben vom 11.03.2016
16. Eigentümer Fl.Nr. 356/1 + 357/2, Schreiben vom 10.03.2016
17. Bürger, Schreiben vom 10.03.2016
18. Eigentümer Fl.Nr. 368/5, Schreiben vom 11.03.2016
Keine Anregungen haben vorgebracht:
Landratsamt Ebersberg, Abt. 44 - Bodenschutz, Schreiben vom 03.02.2016
Landratsamt Ebersberg, Gesundheitsamt, Schreiben vom 29.02.2016
Landeshauptstadt München, Schreiben vom 03.02.2016
Gemeinde Vaterstetten, Schreiben vom 03.02.2016
Markt Markt Schwaben, Schreiben vom 15.02.2016
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg, Schreiben vom 05.02.2016
Regionaler Planungsverband München, Schreiben vom 09.02.2016
TenneT TSO GmbH, Schreiben vom 11.02.2016
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 07.03.2016
Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Schreiben vom 11.03.2016
Bayernets GmbH, Schreiben vom 02.02.2016
Nicht geäußert haben sich folgende Behörden:
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH
Gemeinde Anzing
Gemeinde Kirchheim b. München
Gemeinde Pliening
Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern
Bayernwerk AG
Landratsamt Ebersberg, Kreisheimatpfleger
Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München
Staatliches Bauamt Rosenheim
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
gkU VE München-Ost, Ver- und Entsorgung
Münchner Verkehrs- und Tarifverbund
Bebauungsplan Nr. 58 - Chronologie
Auf Grund vorliegender sowie noch zu erwartender Anfragen zur Neubebauung von diversen Grundstücken hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 20.09.2012 den Aufstellungsbeschluss gefasst. Der Beschluss zum Erlass einer Veränderungssperre wurde in der Sitzung am 08.11.2012 gefasst.
Mit dem Bebauungsplan soll eine moderate Nachverdichtung ermöglicht werden, sowie der Versuch unternommen werden, nach und nach das Parkraumproblem sowie Erschließungsprobleme zu lösen.
Das grundsätzliche Planungskonzept wurde in der Bürgerveranstaltung (Unterrichtung der Betroffenen) am 29.01.2013 vorgestellt. Hier gab es auch eine Stellungnahme des Kommandanten der FFW Poing zu der beengten Verkehrssituation in diesem Baugebiet.
Seit Erlass der Veränderungssperre wurde zu diversen Bauvorhaben im Bebauungsplangebiet, die den Zielen des Bebauungsplanes entsprachen, eine Ausnahme von der Veränderungssperre ausgesprochen.
Im Dezember 2014 wurde vom Gemeinderat der vorgelegte Bebauungsplanentwurf gebilligt und auf dieser Grundlage die öffentliche Auslegung in der Zeit von 29.01.2015 mit 02.03.2015 durchgeführt.
Während dieser Auslegung gingen etliche Stellungnahmen von Grundstückseigentümern ein, die sich durch den Bebauungsplanentwurf in ihren Rechten beeinträchtigt sehen.
Auf Wunsch der FWG-Fraktion gab es am 04.05.2015 ein „Vermittlungsgespräch“ im Rathaus, in dem seitens der Vertreter der Grundstückseigentümer / Interessengemeinschaften die bekannten Argumente alle noch mal vorgebracht und diskutiert wurden.
Das Nachverdichtungskonzept der Gemeinde Neubiberg ist für die Gemeinde Poing nicht direkt umsetzbar, greift aber die wesentlichen Punkte der Begründung für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 58 auf, wie z.B. „Bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit dürfen nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein“.
Es wurde vom Planfertiger eine Tabelle erarbeitet (für das WA), in der für jedes Grundstück der Bestand sowie die Planung dargestellt ist und die Erhöhung der GF auch noch prozentual dargestellt wird. Diese wird Bestandteil der Abwägung und wird jedem Einwender zugestellt.
In der GR-Sitzung am 29.10.2015 erfolgte nur die beschlussmäßige Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen (kein Billigungs-, Auslegungs- oder Satzungsbeschluss). Nach Beschlussfassung erfolgte die Zustellung der Abwägung an die Einwender.
Am 17.12.2015 fand eine Info-Veranstaltung für die betroffenen Grundstückseigentümer statt.
Am 21.01.2016 wurde vom Gemeinderat der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst.
Die erneute öffentliche Auslegung (ohne Einschränkungen) erfolgte in der Zeit von 11.02.2016 mit 11.03.2016.
Vorspann
1.
grundsätzliche Erläuterung zum Anlass, Zweck und Ziel der Planung
Aufgrund verschiedener Anfragen und Anträge für Um- und Neuplanungen hatte sich der Gemeinderat entschlossen, einen Bebauungsplan für Poing-Süd aufzustellen. Es soll keiner Entwicklung Vorschub geleistet werden, die den vorhandenen Siedlungscharakter erheblich beeinträchtigen kann oder gar zu einer Änderung des Siedlungscharakters führen würde. Langfristig betrachtet, kann diese städtebauliche Problematik nicht nach § 34 BauGB bewältigt werden. In diesem Fall kommt die Gemeinde auch der Verpflichtung, die im § 1 Abs. 3 BauGB begründet ist, nach, einen Bebauungsplan aufzustellen, wenn es für die städtebaulich Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Die wesentlichen Ziele sind, einerseits den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen und andererseits, soweit möglich, strukturelle Verbesserungen des Verkehrsraums zu erreichen.
Deshalb hat der Gemeinderat der Gemeinde Poing am 20.09.2012 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 58 mit integrierter Grünordnung nach den Verfahrensregelungen des § 13 a BauGB beschlossen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Plangebiets zu gewährleisten und städtebaulichen Fehlentwicklungen und Spannungen, die in Ansätzen bereits vorhanden sind, entgegen zu wirken und künftig zu verhindern.
Noch eine allgemeine Vorbemerkung:
Nachdem immer wieder in den Stellungnahmen der Bürger die Neubaugebiete in Poing als Vergleichsmaßstab herangezogen wurden, ist folgendes klarzustellen:
Ein solcher Vergleich ist nicht zielführend, da der B-Plan 58 eine Planung im Bestand darstellt:
d.h. die Verkehrsstruktur ist vorgegeben, im Gegensatz dazu kann auf der „grünen“ Wiese die Verkehrsstruktur neu entwickelt werden und eine ausreichende Erschließung vorgesehen werden.
Im B-Plan 58 ist die Bau- und Parzellenstruktur ohne öffentliche Grünflächen vorgegeben, in den neuen Baugebieten gibt es zwar eine Siedlungsstruktur mit dichter bebauten Bereichen, zur Kompensation sind allerdings auch großzügige öffentliche Grünflächen, die das Baugebiet gliedern, geplant und realisiert
In beiden Fällen liegt der B-Plan als Angebotsplan vor. Aber bei den Neuplanungen werden die Bauvorhaben umgehend realisiert und somit tatsächlich Wohnraum geschaffen, während beim Bebauungsplan 58 durch den Bebauungsplan zwar die Möglichkeit planungsrechtlich geboten wird, inwieweit und in welchem Maße allerdings eine Realisierung erfolgt, liegt ausschließlich in der Hand der einzelnen Eigentümer, d.h. im Gegensatz zu den Neubaugebieten gibt es hier keine verbindliche Gewähr, dass auch Wohnraum bzw. in welchem Umfang geschaffen wird.
Abschließend noch eine grundsätzliche Anmerkung zum Bebauungsplanverfahren:
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Gemeinde im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens zunächst die konkreten Betroffenheiten der Belange, soweit sie für die Abwägung relevant sind, ermitteln und bewerten muss. Danach muss sie diese unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben, z.B. dem Immissionsschutzrecht, im Abwägungsvorgang zu einem verhältnismäßigen Ausgleich und damit zu einer sachgerechten planerischen Lösung führen. Je nach Sachlage kann dies zu erhöhten Anforderungen z.B. an den Lärmschutz eines Gebäudes führen. Neben den bereits erwähnten gesetzlichen Vorgaben sind im Bebauungsplanverfahren auch die Ziele der Raumordnung und sonstiger übergeordneter Planungen zu beachten sowie die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Jede Planung, die bestimmungsgemäß auf eine Veränderung einer bestehenden Situation abzielt, wie es für den vorliegenden Bebauungsplan der Fall ist, ist dadurch gekennzeichnet, dass sie auf ein vielschichtiges Interessengeflecht stößt, in dem nicht einem Belang etwas zugesprochen werden kann, ohne zwangsläufig andere Belange zurückzustellen. Ein „richtiges“ Ergebnis, kann es demnach bei der Aufstellung von Bebauungsplänen nicht geben. Dabei geht es nicht darum, jedem Einzelbelang absolute Gerechtigkeit zu verschaffen. Die Abwägung kann infolgedessen nur in dem Sinne sachgerecht sein, dass alle Belange – die öffentlichen wie die privaten - sich den legitimen Zielen der Planung anzupassen haben und – je nach Sachlage – mehr oder weniger starke Abstriche hinnehmen müssen. Die planerische Abwägung kann nur final auf ein möglichst gerechtes Ergebnis, das natürlich eine Kompromisslösung darstellt, hin gesteuert werden. Dies ist meines Ermessens mit der vorliegenden Planung unter umfangreicher Mithilfe und Beteiligung von allen Seiten, insbesondere der Öffentlichkeit, gelungen.
2.
Kurzdarstellung aller eingegangenen Anregungen und Bedenken
Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange:
Von Seiten des LRA: mit Ausnahme Immissionsschutz nur Hinweise, die entweder keine Änderung oder nur Änderungen redaktioneller Art bewirkten
Immissionsschutz: Anregung, die Festsetzung A) 7.6 zu modifizieren. Bisher wurden durch das Planzeichen A)7.6 alle Fassaden mit einem Beurteilungspegel von über 49 dB(A) gekennzeichnet, nun wird nach Anregung des LRA EBE differenziert in Fassaden mit einem Beurteilungspegel von 49 dB(A) bis 54 dB(A) und über 54 dB(A), die festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen werden ebenfalls entsprechend differenziert festgesetzt.
Vor Seiten der UNB werden keine Einwände vorgetragen, nur die Empfehlung, die nach Baumschutzverordnung geschützten Bäume besonders kennzuzeichnen.
Die Regierung von Oberbayern stimmt der Planung vollumfänglich zu.
Die Kreisbrandinspektion fordert insbesondere, dass die Herbststraße, der Ahorn- und Buchenweg für die Feuerwehr im Sinne der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr befahrbar sein müssen.
Die Bayernwerk natur GmbH und die SWM Service GmbH weisen auf nachfolgende mögliche Erschließungsmaßnahmen hin.
Der Landesbund für Vogelschutz weist auf die Berücksichtigung der Brutzeiten für Haus- und Feldsperlinge sowie das Tötungsverbot gemäß § 44 BNatSchG hin.
Die Polizeiinspektion schließt sich weitestgehend der verkehrlichen Stellungnahme des Büros Transver an, weist auf die mangelhafte Zufahrtsmöglichkeit für die Feuerwehr hin und trägt umfangreiche Vorschläge zur Verbesserung der Verkehrssituation vor.
Bürger/Bürgerinnen
Es sind insgesamt 18 Schreiben von Bürgern und Bürgerinnen eingegangen.
( 1. Beteiligung: 29 Schreiben, mit z.T. bis zu 35 Unterschriften je Schreiben)
Da inhaltlich viele Schreiben die gleichen Anregungen und Bedenken aufweisen, sind diese in der folgenden Aufstellung thematisch zusammengefasst, um Wiederholungen zu vermeiden. Zum Teil wurden auch nur die Einwendungen aus der vorangegangenen Auslegung wiederholt, ohne Berücksichtung dessen, dass ein Großteil der Änderungswünsche bereits im Bebauungsplan eingearbeitet worden sind , wie z.B. Änderung der Anzahl der Wohnungen, Änderung der Festsetzungen bezüglich Garagen und Stellplätze, Einfriedungen, Baumschutzverordnung etc.
Stellungnahmen zusammengefasst
- 13 Schreiben:
- zu gering bemessene Grund- und Geschoßflächen 1,2, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 17
- 11 Schreiben:
- Benachteiligung aufgrund des eingeschränkten Dachgeschossausbaus 1,2, 7, 8, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 17
- 9 Schreiben:
- Einschränkung des Eigentumsrechts aufgrund des Verlustes des nach § 34 BauGB zustehenden Baurechts bzw. Berücksichtigung des Baurechts nach § 34 BauGB 1,2, 7, 8, 9, 12, 14, 15, 16
- 7 Schreiben:
- genereller Widerspruch gegen Regelung der Anzahl der Wohnungen 7, 9, 11, 14, 15, 16, 17,
- 5 Schreiben:
- Berücksichtigung der Dachgaubensatzung und Forderung nach einer Gaubenlänge von 2/5 der Dachlänge 7, 8, 14, 15, 16,
- Einspruch gegen Darstellung der schützenwerten Bäume 1,2, 9, 16, 18
- Einspruch gegen Regelung 1 Wohnung je 630 m² Grundstücksfläche 3, 10, 12, 13, 14,
- 4 Schreiben:
- Wunsch nach Bauraumverschiebung oder –änderung 2, 5, 6, 16
- Anregung, Reihenhäuser zuzulassen 1, 9, 10, 14,
- 3 Schreiben:
- Hinweis auf Wohnraumnot und Schaffen von Wohnraum für Asylberechtigte 1,2, 17
- positive Stellungnahme zur Änderung der Regelung zur Anzahl der Wohnungen, Änderung der Festsetzungen zur Einfriedung und zu Garagen, Erstellung des Verkehrskonzepts 1, 2, 6
- Hinweis auf unterschiedliche Anwendung der Stellplatzsatzung innerhalb der Gemeinde bzw. Nichteinhaltung der Stellplatzsatzung in den Neubaugebieten 14, 16, 17,
- falsche Bestandsermittlung der GR/GF/GRZ/GFZ bzw. Unterschlagung von bestehenden baulichen Anlagen aufgrund fehlender Genehmigung 6, 11, 16,
- 2 Schreiben:
- Antrag auf Anrechung der Vorstellfläche vor der Garage als Stellplatz bzw. sonstiger Ausnahmeregelung für den Nachweis der Stellplätze 14, 17,
- Widerspruch gegen Festsetzung des Mischgebietes 9, 16,
- Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes 1, 14
- Einspruch gegen zusätzlichen Schutz von Nadel- und Obstbäumen 1,2
- Einspruch gegen Pflanzgebot für Bäume 1,2
- 1 Schreiben:
- Hinweis zur Ungleichbehandlung B-Plan Poing Süd - Neubaugebiete 1,
- Wunsch nach TG-Zulässigkeit im WA 5
- Widerspruch gegen Verschärfung der Baumschutzverordnung durch B-Plan 6,
- Widerspruch gegen aufgrund des Bestandes festgesetzte Ausnahmeregelungen 6,
- Widerspruch gegen immissionsschutzfachliche Festsetzungen/schalltechn. Gutachten 6,
- Widerspruch gegen im B-Plan dargestellte Grundstücksabtretungen aufgrund fehlender Kommunikation mit der Gemeinde 8,
- Hinweis auf den Naturschutz in Verbindung mit der Fällung des Waldes im Birkenweg 14,
- Forderung, dass Doppelhäuser zugelassen werden 14,
- Infragestellung der angeblich vorhandenen Verkehrs- und Parkplatzproblematik 16,
- Hinweis auf fehlende Straßengestaltung 16,
- Hinweis, dass im Bestand die Abstandsflächen nicht eingehalten seien 16,
- Widerspruch gegen den zu geringen Terrassenanteil von 10% bei der Grundfläche 16
- Widerspruch gegen das Verbot von Lichtgräben und Lichtschächten mit einer Tiefe von mehr als 30 cm 16,
- genereller Widerspruch gegen das gesamte B-Planverfahren 16,
2 Verwaltungsvorschläge zur Klarstellung von textlichen Formulierungen und zeichnerischen Darstellung
3.
Übersicht über neu vorgebrachte Anregungen und Bedenken
Behörden:
- Anpassung der Kennzeichnung von Fassaden hinsichtlich unterschiedlicher Lärmschwellen von Seiten der UIB
- Hinweise zur problematischen Erschließungssituation insbesondere hinsichtlich der Feuerwehr von Seiten der Kreisbrandinspektion und der Polizeiinspektion
Öffentlichkeit:
- Forderung nach einer Gaubenlänge von 2/5 der Dachlänge gemäß Dachgaubensatzung
- Wunsch nach Bauraumverschiebung oder –änderung
- Schaffen von Wohnraum für Asylberechtigte
- Widerspruch gegen immissionsschutzfachliche Festsetzungen/schalltechn. Gutachten
- Wunsch nach TG-Zulässigkeit im WA
- Hinweis auf den Naturschutz in Verbindung mit der Fällung des Waldes im Birkenweg
- Widerspruch gegen den zu geringen Terrassenanteil von 10% bei der Grundfläche
- Widerspruch gegen das Verbot von Lichtgräben und Lichtschächten mit einer Tiefe von mehr als 30 cm
4.
Schlussbemerkung
Berücksichtigt wurden als redaktionelle Ändeurngen:
- Erhöhung der Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche durch die Flächen von Terrassen und Balkonen von 10% auf 25%
- Erhöhung der Geschoßflächen zur Berücksichtigung der verfahrensfrei ausgebauten Aufenthaltsräume im Dachgeschoss
- Modifizierung der immissionsschutzfachlichen Festsetzungen auf Anregung der UIB
- Anpassung der Festsetzungen an Dachgaubensatzung
- Wunsch nach Bauraumveränderung in 1 Fall berücksichtigt
1. Landratsamt Ebersberg, Schreiben vom 07.03.2016
Das Landratsamt Ebersberg hat zu o. g. Verfahren zuletzt mit Schreiben vom 12.03.2015 im Rahmen der Behördenbeteiligung Stellung genommen.
Die Gemeinde Poing hat die eingegangenen Anregungen und Bedenken in der Sitzung des Gemeinderates Poing vom 29.10.2015 behandelt.
Das Ergebnis der Abwägung ist in den o.g. Entwurf eingegangen. Der geänderte Entwurf wurde öffentlich ausgelegt.
Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:
A. aus baufachlicher Sicht
Aus baufachlicher Sicht wird um Beachtung der nachfolgend genannten Punkte gebeten:
? Festsetzung Ziffer 2.1.4 ist unstimmig und redaktionell richtigzustellen. Flurnummer 371/2 befindet sich im MI 5.
? Speziell auf Flurnummer 368/15, 370/4 und 356/1 sind Bauräume bzw. Stellplatzflächen und zu erhaltende Gehölze korrekt aufeinander abzustimmen.
Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Festsetzung C) 2.1.4 wird korrigiert und die Bezeichnung MI 4 durch MI 5 ersetzt.
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Er ist nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der kommunalen Baumschutzverordnung, da hiervon nur Laubbäume mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, erfasst sind. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ersehen. Die Regelungen zum Erhalt von Bepflanzungen gelten somit grundsätzlich unabhängig von der zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Planzeichnung. Soweit sich nachrichtlich dargestellte Gehölze im Bereich von Garagenzufahrten befinden oder Baumkronen über planungsrechtlich gesicherte, überbaubare Grundstücksflächen streichen, bedeutet dies nicht zwangsläufig einen Konflikt zwischen der zugestandenen baulichen Nutzung eines Grundstückes und dem festgesetzten Baumerhalt. Es kann sich bei den Eintragungen um Sträucher oder Bäume handeln, die aufgrund ihrer Größe oder ihrer Art (z.B. Nadelbäume) nicht unter die Erhaltungsbindungen der kommunalen Baumschutzverordnung fallen. Da zudem die überbaubaren Grundstücksflächen häufig deutlich größer dimensioniert sind als die zulässigen Grundflächen der Gebäude, kann z.B. ein eingeplantes Gebäude auf dem Grundstück Fl. Nr. 368/15 durchaus so platziert werden, dass zumindest ein oder auch beide Gehölze erhalten bleiben können (z.B. Gebäude an die nördliche und östliche Baugrenze schieben). Zudem regelt § 5 Abs. 2 Nummer a) der kommunalen Baumschutzverordnung die Erteilung einer Genehmigung, wenn aufgrund anderer Rechtsvorschriften z.B. eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans, ein Anspruch auf Genehmigung eines Vorhabens besteht. Eine weitergehende Abstimmung zwischen den baulichen Nutzungsbefugnissen und den Regelungen zum Baumerhalt ist insoweit nicht erforderlich.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
In der Festsetzung C) 2.1.4 wird die Bezeichnung „MI 4“ durch „MI 5“ ersetzt.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Die Gemeinde Poing plant die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 58 für das Gebiet „Poing-Süd, östlich der Neufarner Straße/südlich der Poststraße/westlich der Grundschule an der Karl-Sittler-Straße bzw. Birkenallee/nördlich der Frühlingstraße“. Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren aufgestellt; eine Umweltprüfung wird nicht durchgeführt. Das Bebauungsplangebiet ist größtenteils bebaut. Zweck der Bebauungsplanaufstellung ist sowohl die Nachverdichtung als auch die Sicherung und Verbesserung der Wohnqualität bereits bestehender Bebauung.
Dem Bebauungsplanentwurf liegt eine schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüros Müller-BBM, Bericht Nr. M118899/01 vom 4. Februar 2015 zugrunde. Die Gemeinde ist den Anregungen des Ingenieurbüros gefolgt und hat deren Vorschläge in ihren Bebauungsplan aufgenommen.
Nach Rücksprache mit dem Gutachter ergeben sich in der schalltechnischen Untersuchung einige Aktualisierungen. Die Festsetzungen zu Nr. 12 durch Text sowie die dargestellten Planzeichen sind entsprechend anzupassen.
Der in Klammer ausgewiesene Beurteilungspegel des Verkehrslärms tags unter Nr. 12.1 der Festsetzungen durch Text, 1. Absatz ist neu zu bestimmen. Dies wurde mit dem Gutachter bereits vorbesprochen.
Im Zuge dessen ist unter A. Festsetzungen durch Planzeichen die Nr. 7.5 zu aktualisieren. Aus der Aktualisierung ergibt sich ein geringerer Beurteilungspegel für den Verkehrslärm tags, der eine weitreichendere Markierung für die gelbe Linie bewirkt.
Im 2. Absatz unter Nr. 12.1 wurde aus Versehen auf Anhang A, Seite 5 hingewiesen. Die Berechnung auf Seite 5 beinhaltet eine Lärmschutzwand. Es muss Anhang A, Seite 3 heißen.
Nr. 12.3 der Festsetzungen durch Text ist wie folgt zu ändern: „Sofern entlang der Neufarner Straße Abschirmeinrichtungen errichtet werden, kann von den genannten Maßnahmen für die EG-Bereiche entsprechend schalltechnischer Untersuchung Müller-BBM M118 899/01, Anhang A, Seite 5 vom 04.02.2015 abgewichen werden.
Grundsätzlich wird die Darstellung des maßgeblichen Außenlärmpegels nach DIN 4109 be-grüßt, da somit sichergestellt ist, dass der Architekt seiner überantworteten Verpflichtung zum Schallschutz nachkommt.
Im Plan ist neben der gelben auch eine violette perforierte Linie dargestellt. Sie weist die Gebäudeseiten aus, an denen nachts Beurteilungspegel (Verkehrsgeräusche) über 49 dB(A) auftreten. Die Beurteilungspegel erreichen nachts nahe der Neufarner Straße Werte bis zu 58 dB(A) (siehe hierzu schalltechnische Untersuchung, Anhang A, Seite 4). Der Gutachter schlägt vor, bei Schlaf- und Kinderzimmern ab 49 dB(A) Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Als Beispiel führt er teilverglaste Vorbauten oder gleichwertige Lösungen an. Als vergleichbar werden laut Gutachter z.B. Schalldämmlüfter genannt.
Laut Plan werden Werte über 49 dB(A) ausschließlich im Mischgebiet erreicht. In BBPl.-Verfahren wird zur Beurteilung von Lärm die DIN 18 005 (Schallschutz im Städtebau), die ausschließlich auf Außenlärmwerte abzielt, herangezogen. Die darin enthaltenen Orientierungswerte sehen Beurteilungspegel für Mischgebiete nachts von 50 dB(A) für Verkehrslärm vor. Oberhalb dieses Wertes sollen Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Ein Abwägungsspielraum wird nach geltender Rechtsprechung in der Bauleitplanung (in der Regel) bis zu den Grenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung gesehen (verbunden mit einem gesteigerten Begründungszwang). Oberhalb des Immissionsgrenzwertes für Mischgebiete von nachts 54 dB(A) sind Lärmschutzvorkehrungen (aktiver Lärm-schutz; passiver Lärmschutz nur insoweit, als die Außenlärmwerte eingehalten werden können) vorzunehmen.
Unabhängig von den einzuhaltenden Außenlärmwerten nach DIN 18 005, 16. BImSchV und TA Lärm wird in der VDI 2719 (Schalldämmung von Fenstern und deren Zusatzeinrichtungen) darauf hingewiesen, dass bei einem Außenlärmpegel von über 49 dB(A) eine fensterunabhängige Lüftung erforderlich ist. Diese Forderung wird in der DIN 18 005 mit dem Hinweis untermauert, dass bei Beurteilungspegeln über 45 dB selbst bei nur teilweise geöffnetem Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich ist.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht wird die Lärmschwelle von 49 dB(A), ab der bei Schlaf- und Kinderzimmern Lärmschutzmaßnahmen zu ergreifen sind, befürwortet.
In Anbetracht dessen, dass es sich um Bauleitplanung handelt mit dem Ziel, Lärmbelastungen so weit wie möglich zu vermeiden, wird vorgeschlagen, die Festsetzungen durch Text sinngemäß um folgenden Passus zu ergänzen:
„Ab einem Beurteilungspegel (Verkehrslärm) von > 54 dB(A) nachts sind Schallschutzvorkehrungen vorzusehen. Es sind nur Schallschutzmaßnahmen zulässig, die außerhalb des Gebäudes die Werte sicherstellen. In Frage kommen lärmaborientierte Grundrissgestaltung, verglaste Vorbauten, Schiebeläden, Prallscheiben; raumlufttechnische Anlagen, die nur Innenraumwerte sicherstellen, stellen keine geeigneten Maßnahmen dar.“
Damit erkennbar ist, an welchen Fassaden 54 dB(A) nachts überschritten werden, ist eine dritte Markierung hinzuzufügen, ab der neben den bereits vorgesehenen Maßnahmen (siehe gelbe und violette perforierte Linie) nur mehr Lärmschutzmaßnahmen zulässig sind, die die Außenlärmwerte sicherstellen.
Der Tagesorientierungswert nach DIN 18 005 für Aufenthaltsräume beträgt 60 dB(A). Der Tagesimmissionsgrenzwert nach der 16. BImSchV beträgt 64 dB(A). Laut schalltechnischer Untersuchung werden an einigen Wohngebäuden an der Neufarner Straße max. 65 dB(A) errechnet. Da für Wohnzimmer auch nachts der Tageswert anzusetzen ist und sich daraus eine Überschreitung von 5 dB des Orientierungswertes ergibt, sollte die Entscheidung, auf Lärmschutzmaßnahmen für Wohnzimmer zu verzichten, in der Begründung erwähnt werden.
Abschließend wird die Gemeinde gebeten, sich mit den lärmschutzfachlichen Belangen nach Möglichkeit so intensiv auseinander zu setzen, dass Befreiungen bei zukünftigen Bauanträgen nicht die Regelvorgehensweise darstellen. Es werden sich bei Umbauten oder Erweiterungen zur Nachverdichtung möglicherweise Gründe ergeben, die eine Befreiung rechtfertigen, bei Neu- oder Anbauten sollte an den hehren Zielen, für die sich der Gemeinderat mehrheitlich im Bauleitplanverfahren entschlossen hat, festgehalten werden.
Vorschlag an die Gemeinde:
1. Aktualisierung des Gutachtens sowie der Festsetzungen durch Text und Planzeichen -> Rücksprache mit dem Gutachter
2. Aufnahme einer dritten Kennzeichnung bei Pegel > 54 dB(A) nachts für Lärmschutzmaßnahmen zur Einhaltung der Außenlärmpegel (raumlufttechnische Anlagen alleine reichen nicht mehr aus).
3. Festsetzungen, die über die Orientierungswerte der DIN 18 005 hinausgehen, sind abzuwägen und zwingend zu begründen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die schalltechnische Untersuchung wurde aktualisiert und liegt nun in der Fassung vom 30.03.2016 vor.
Nach den Ergebnissen der Untersuchung werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für MI-Gebiete – tags/nachts 60/50 dB(A) - und WA-Gebiete - tags/nachts 55/45 dB(A) sowie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für MI-Gebiete - tags/nachts 64/54 dB(A) - und WA-Gebiete - tags/nachts 59/49 dB(A) - an einigen Fassadenabschnitten überschritten.
Zunächst sind die Orientierungswerte der DIN 18005 für Wohnen im weitesten Sinn maßgeblich. Von den geltenden Orientierungswerten kann im Rahmen der Abwägung abgewichen werden. Da es sich bei der Art des einwirkenden Lärms ausschließlich um Verkehrslärm handelt, werden für die Bemessung des Abwägungsspielraums die Grenzwerte der Lärmvorsorge der 16. Bundes-Immissionsschutzverordnung (Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV) herangezogen. Diese Lärmvorsorgewerte regeln die zulässigen Grenzwerte im Rahmen der wesentlichen Änderung von Verkehrswegen und stellen auf die Forderung des § 1 Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) in Verbindung mit § 41 BImSchG nach dem Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und der Vermeidung von schädlichen Umwelteinwirkungen ab. Insofern kommt die Einhaltung der Lärmvorsorgewerte der 16. BImSchV den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprechend § 1 Abs. 6 BauGB nach.
Eine Abwägung hin zu den Grenzwerten der Lärmvorsorge für Mischgebiete/Allgemeine Wohngebiete erscheint im Einwirkungsbereich von Verkehrswegen als adäquat und der vor Ort gegebenen faktischen Schutzbedürftigkeit als angemessen. Hierdurch wird in jedem Fall der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse Rechnung getragen. Entsprechend reduziert sich die Bemessung erforderlicher baulicher Schallschutzmaßnahmen auf die Bereiche, in denen durch die Überschreitung der Grenzwerte der Lärmvorsorge für Misch- und Allgemeine Wohngebiete gesunde Wohnverhältnisse nicht mehr als gewährleistet angesehen werden können.
Diese Herangehensweise trägt einerseits den Erfordernissen des Immissionsschutzes Rechnung und berücksichtigt andererseits die gegebene gewachsene Nachbarschaft von Bebauung und Verkehrserschließung.
Insofern werden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt, wie dies auch in der Lärmvorsorge bei Einhaltung der Grenzwerte der Fall ist. Durch die Festsetzung entsprechender passiver Lärmschutzmaßnahmen im Bebauungsplan für die Außenwände, an denen die Belastungen über der Lärmvorsorge für Mischgebiete gemäß der 16. BImSchV überschritten sind, wird sich langfristig eine Verbesserung der Lärmsituation im Geltungsbereich einstellen.
Der Bebauungsplan einschließlich der Begründung ist gemäß den Vorgaben und Empfehlungen der aktualisierten schalltechnischen Untersuchung zu ergänzen und zu ändern.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
Unter Berücksichtigung der Anregungen der UIB werden die Festsetzungen durch Planzeichen A) 7.5 und A) 7.6 durch die im Kap. 6.1 des schalltechnischen Gutachtens vorgeschlagenen Festsetzungen ersetzt. Die Planzeichnung ist entsprechend anzupassen.
Ebenso werden die Festsetzungen durch Text C)12 durch die im Kap. 6.2 vorgeschlagenen Festsetzungen ersetzt.
Die Begründung ist entsprechend zu aktualisieren.
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C. aus bodenschutzfachlicher Sicht
Aus bodenschutzfachlicher Sicht werden keine Einwendungen und Anregungen geäußert.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
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D. aus naturschutzfachlicher Sicht
Zu oben genannter Planung nehmen wir aus naturschutzfachlicher Sicht wie folgt Stellung:
Die Gemeinde Poing beabsichtigt im Süden Poings den Bebauungsplan Nr. 58 mit integrierter Grünordnung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufzustellen. Ziel des Bebauungsplans ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Plangebiets zu gewährleisten und eine städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Soweit möglich, sollen strukturelle Verbesserungen des Verkehrsraums erreicht werden. Das Plangebiet ist im überwiegenden Teil geprägt von Einfamilien- und Doppelhausbebauungen. Geschosswohnungsbauten sowie Mischgebietsnutzungen mit Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben sind in geringem Maße vorhanden. Durch die große Anzahl an Hausgärten befindet sich im Planungsgebiet eine hohe Vegetationsvielfalt.
Von der Gemeinde Poing liegt eine Vorprüfung zu den Belangen des besonderen Artenschutzes vor.
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen gegen die oben genannte Planung keine Einwände und Bedenken. Wie in der Vorprüfung zu den Belangen des besonderen Artenschutzes erläutert, müssen zum Schutz verschiedener Arten spezielle Vorkehrungen getroffen und bestimmte Zeiträume eingehalten werden, wenn Bau- und/oder Sanierungsarbeiten durchgeführt werden.
Im Umgriff des Bebauungsplans befinden sich zahlreiche ortsbildprägende Einzelbäume, die nach der gemeindlichen Baumschutzverordnung geschützt sind. Wir bitten diese Bäume im Bebauungsplan zu kennzeichnen. Bei geplanten Straßenbauarbeiten und bei Gebäudeneu-/umbauten ist auf die Einhaltung der Schutzvorschriften nach DIN 18920 (Schutz von Bäumen) besonders zu achten.
Für etwaige Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Erhaltungsbindungen für Bäume ergeben sich hingegen nur aus den Bestimmungen der kommunalen Baumschutzverordnung, die neben den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Anwendung kommt. Eine Kennzeichnung von Bäumen, die derzeit unter die Bestimmungen der Baumschutzverordnung fallen, würde nur eine Momentaufnahme darstellen und einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern, da der gesamte Baumbestand nach den Kriterien der Baumschutzverordnung erfasst und dokumentiert werden müsste. Ein zusätzlicher Nutzen im Hinblick auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung des Gebietes oder im Hinblick auf den Vollzug des Bebauungsplans und der Baumschutzverordnung würde sich hieraus indes nicht ergeben. Zudem würde diese Vorgehensweise dem dynamischen Wesen der Baumschutzverordnung widersprechen. Da der Bebauungsplan ein Planungsinstrument ist, das weit in die Zukunft greift, blieben die Bäume, die zukünftig in die Kriterien der Baumschutzverordnung „hineinwachsen“ unberücksichtigt und der Bebauungsplan würde ggf. insoweit zu Fehlinterpretationen verleiten. Da die Zweckmäßigkeit einer Kennzeichnung der Bäume, die unter die Bestimmungen der kommunalen Baumschutzverordnung fallen nicht offensichtlich ist, sollte darauf verzichtet werden und die Planzeichnung unverändert bleiben.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
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2. Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 03.02.2016
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab zuletzt mit Schreiben vom 14.01.2015 eine Stellungnahme zur o.g. Planung ab.
Darin kamen wir zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben vor dem Hintergrund einer vorrangigen Nutzung vorhandener Siedlungs-Potenziale aus landesplanerischer Sicht zu begrüßen ist (LEP 3.2 (Z))!
Da sich die Planung (Planfassung vom 21.01.2016) in landesplanerisch relevanten Gesichtspunkten nicht geändert hat, ist eine erneute landesplanerische Bewertung nicht zu veranlassen.
Dem Vorhaben kann weiterhin vollumfänglich zugestimmt werden.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
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3. Kreisbrandinspektion Landkreis Ebersberg, Schreiben vom 09.03.2016
Aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes bestehen gegen das Vorhaben keine Bedenken, wenn nachfolgende Hinweise/ Auflagen berücksichtigt werden:
1. Löschwasserversorgung
a. Vorhandener Grundschutz nach DVGW Arbeitsblatt W405 von geschätzt mindestens 800 l/min bzw. besser 1.600 l/min (z. B. für WA nach BauNVO §17 mit mehr als 3 Vollgeschossen und 0,7 < zul. Geschossflächenzahl <= 1,2) über zwei Stunden
b. Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind erforderlichenfalls (zusätzliche) Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/ oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.
c. Auf die Beachtung der normativen Verweise nach DVGW Arbeitsblatt W405 wird hingewiesen.
2. Flächen für die Feuerwehr
a. Wir gehen davon aus, dass in den öffentlichen Verkehrsflächen die Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr bezüglich Tragfähigkeit beachtet sind/ werden; für die sonstigen Elemente der Linienführung zumindest in Anlehnung.
b. „Eichenweg“, „Frühlingstr.“, „Birkenallee“ und „Karl-Sittler-Str.“ sind augenscheinlich planerisch ausreichend breit, so dass in aller Regel die Entnahme von Geräten aus dem Feuerwehr(lösch)fahrzeug auch in der Praxis möglich scheint
c. „Herbststr.“ – Um die Befahr- und Durchbarkeit zwischen „Neufarner Str.“/ „Frühlingstr.“ und „Frühlingstr.“/ „Neufarner Str.“ nachzuweisen, wird die Beachtung der Elemente zur Linienführung der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr dringend empfohlen. Auf Grund der geringen Fahrbahnbreite sowie in Verbindung mit u. U. vorhandenem ruhenden Verkehr ist die Entnahme von Geräten aus dem Feuerwehr(lösch)fahrzeug nicht bzw. nur schwerlich möglich. Dieser Umstand kann zu einem deutlich zeitlich verzögerten Abwenden der Gefahr für Leib und Leben führen.
d. „Ahornweg“ und „Buchenweg“ – im Sinne der Feuerwehr handelt es sich hierbei um sog. Stichzufahrten. Das Ein- und Ausfahren aus dem „Eichenweg“ muss im Sinne der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr möglich sein. Die Stichlänge beträgt deutlich mehr als 50 m und im Zusammenhang mit der geringen Fahrbahnbreite sind aus fachlicher Sicht jeweils am nördlichen Ende Wendemöglichkeiten im Sinne vorgenannter Richtlinie notwendig. In Bezug auf Fahrbahnbreite und Geräteentnahme aus den Fahrzeugen gilt vorgenannter Buchstabe c sinngemäß.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu1 a) – c) Löschwasserversorgung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass nach Art. 1 Abs. 1 und 2 Bayer. Feuerwehrgesetz der abwehrende Brandschutz und die Bereitstellung der notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen unabhängig vom Bauleitplanverfahren eine gemeindliche Pflichtaufgabe darstellen. Das Baugebiet ist bereits voll erschlossen, das Hydrantennetz entspricht dem DVGW-Arbeitsblatt W 405, die Versorgung mit Trink-, Brauch- und Löschwasser ist sichergestellt. Im Bebauungsplan ist bereits unter Hinweise Punkt D) 3 auf den Grundschutz des abwehrenden Brandschutzes hingewiesen.
zu 2a)
Die Festsetzungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen entsprechen den Anforderungen der Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr in gültiger Fassung. Bezüglich der Anregungen zur Tragfähigkeit ist festzustellen, dass es sich um Hinweise zum Bauvollzug handelt und nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans betreffen.
zu 2 b)
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
zu 2 c)
Im Bereich der Verkehrsflächen Herbststraße/Frühlingsstraße/Neufarner Straße sind die Verkehrsflächen so geplant, dass eine Durchfahrbarkeit gemäß der Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr gewährleistet ist. Aufweitungen im Bereich der Verkehrsflächen, insbesondere der Herbststraße, zur Schaffung von größeren Bewegungsflächen können nicht geschaffen werden, da kein entsprechender Grunderwerb möglich ist.
zu 2 d)
Die Ein- und Ausfahrtsmöglichkeit in den Buchenweg und den Ahornweg ist im Bebauungsplan so geplant, dass diese zumindest in Richtung Neufarner Straße der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr entspricht.
Es gibt keine rechtliche Grundlage für eine Forderung nach einer Wendeanlage für die Feuerwehr. Art. 5 BayBO sagt aus, dass eine Zufahrt sowie Bewegungsflächen für die Feuerwehr herzustellen sind, wenn die Gebäude mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind (was hier nicht der Fall ist). Die Anlage einer Wendeanlage ist nur eine Empfehlung der KBI.
Die derzeitige Zufahrtssituation wird durch die vorgenommene Umplanung verbessert. Die Problematik der zu geringen Bewegungsflächen sowie der fehlenden Wendemöglichkeiten sind bekannt, können aber aufgrund fehlender Erwerbsmöglichkeit der erforderlichen Flächen nicht gelöst werden. Die grundsätzliche Erschließung gemäß den Richtlinien für die Feuerwehr ist allerdings planungsrechtlich durch die vorgesehene Aufweitung der Einmündungsbereiche gewährleistet. In der Planfolge ist diese Planung noch umzusetzen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
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4. Bayernwerk Natur GmbH, Schreiben vom 05.02.2016
Im Zuge von Verdichtungsmaßnahmen ist der Anschluss der Gebäude an die Fernwärme über die Geothermie-Anlage der Bayernwerk Natur GmbH in Planung.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
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5. SWM Service GmbH, Schreiben vom 23.02.2016
Wir verweisen hierzu auf unsere Stellungnahme Nr. 50387, die nach wie vor Gültigkeit hat.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Das Schreiben bezieht sich auf die bestehenden und geplanten Erdgasversorgungsanlagen sowie die Vorgaben und Empfehlungen zur Sicherung der Leitungen und zur Einhaltung von Mindestabständen von baulichen Anlagen und Baumpflanzungen.
Unter Hinweise D) 11 sind die Anregungen bereits berücksichtigt.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
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6. Landesbund für Vogelschutz, Schreiben vom 02.02.2016
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung wurde zwar überarbeitet. Leider fehlen aber nach wie vor die Sperlinge. Sowohl Haus- als auch Feldsperlinge sind Nischenbrüter an Häusern. Für beide gilt gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz ebenso das Tötungsverbot während der Brutzeit von März bis September. Das bedeutet bei den Sperlingen ein viel längerer Brutzeitraum als bei den Mauerseglern. Bei der Vernichtung von Brutplätzen muß Ersatz geschaffen werden. Der Feldsperling steht zudem auf der Roten Liste Vorwarnstufe.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung mit Datum vom 21.01.2016 wurde um die Hinweise, welche der LBV im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung gegeben hat, ergänzt. Der Haussperling ist demnach eine sog. kommune Brutvogelart, die unter Abschnitt 4.3 bei der Ermittlung des potentiell vorkommenden Artenspektrums auf Seite 10 der artenschutzrechtlichen Vorprüfung beispielhaft genannt ist. Im Abschnitt 4.3 wird zudem ausführlich erläutert, warum kommune Brutvogelarten an einer weitergehenden Beurteilung nicht teilnehmen müssen. Auf Seite 19 wurde bei den Vogelarten, die an Gebäuden brüten, der Feldsperling mit Angabe der Hauptbrutzeit entsprechend ergänzt. Da als Vermeidungsmaßnahme vorgeschlagen wird, Gebäude nur im Zeitraum zwischen Mitte März und Mitte April sowie zwischen Anfang September und Mitte November abzubrechen, sind die maßgeblichen Schutzzeiten auch für die Feldsperling-Population eingehalten. Im Übrigen wird auf die ausführlichen Erläuterungen der artenschutzrechtlichen Vorprüfung sowie auf die diesbezügliche Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde verwiesen. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
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7. Polizeiinspektion Poing, Schreiben vom 08.03.2016
Aus polizeilicher Sicht schließen wir uns überwiegend der verkehrlichen Stellungnahme, mit den darin enthaltenen Empfehlungen für die Erstellung des Bebauungsplan, der Firma TRANSVER GmbH an.
Lediglich den Ausführungen bezüglich der Anordnung von Haltverboten entlang des Eichenweges und der Frühlingstraße oder einer Parkverbotszone wird nicht gefolgt. Der ungünstige Fall, dass sich von West und Ost zwei einfahrende Fahrzeuge treffen und z. B. gleichzeitig die komplette nördliche Seite des Eichenweges zugeparkt ist und so eine Begegnung nur noch an den Einmündungen Ahorn- und Buchenweg möglich ist scheidet nach Ansicht der Polizei eher aus. Entlang der Straße sind beidseits diverse Grundstücksein- und -ausfahrten angelegt. Vor diesen bzw. gegenüber diesen ist das Parken nach § 12 StVO unzulässig. Somit müssten also eigentlich immer, zusätzlich zu den Einmündungsbereichen, Ausweich- bzw. Wartestellen für sich begegnende Fahrzeuge vorhanden sein.
Gem. VwV zu §§ 39 - 43 StVO sollen so wenig Verkehrszeichen wie möglich angeordnet werden. Verkehrszeichen, die lediglich die gesetzlichen Regelungen wiedergeben, sind nicht anzuordnen. Abweichungen bedürfen der Zustimmung der obersten Landesbehörde.
Beispielhaft wäre hier die Anordnung eines Haltverbots im 5 Meter-Bereich einer Einmündung. Gem. § 12 Abs. 3 StVO darf hier nicht geparkt werden. Die Anordnung eines Haltverbotszeichens in diesem Bereich zur Unterbindung des Parkens wäre somit gem. VwV unzulässig, da das Parken ohnehin schon verboten ist.
Nach Rücksprache mit Herrn Gaipl, Kommandant der FFW Poing, teilte dieser mit, dass die Einfahrt in den Ahorn- und Buchenweg auch bei Einhaltung des 5 Meter-Bereiches nur äußerst schwer möglich ist. Zur besseren Einfahrt wäre hier eine Erweiterung des bereits bestehenden Halteverbotsbereiches an den Einmündungen erforderlich, sofern hier keine bauliche Verbesserung erreicht werden kann.
Hier müsste dann eine Beschilderung mit Haltverbot und Zusatz Feuerwehranfahrtszone angebracht werden.
Aus der polizeilichen Erfahrung heraus werden Verkehrsverbote allgemeiner Art oder durch Zeichen angeordnet häufig missachtet. Angesichts dieser Erkenntnisse rät die Polizei im vorliegenden Fall nach Möglichkeit eine bauliche Erweiterung der Einfahrtsbereiche in die Einmündungen zu suchen und nicht auf die Aufstellung von Haltverbotsbeschilderungen und deren Einhaltung durch die Verkehrsteilnehmer zu vertrauen.
In den Straßen Ahorn-, Buchenweg und Herbststraße mit einer Straßenbreite von gerade mal 4 Metern ist das Parken auf der Straße ohnehin gem. § 12 Abs. 1 StVO gänzlich verboten.
Die betroffenen Straßen liegen alle in einem geschwindigkeitsreduzierten Bereich, hier „Tempo 30-Zone“. Es ist einem Fußgänger durchaus zumutbar die Straße auch ohne das Vorhandensein von Gehwegen zu benützen. Eine zwingende Separation der jeweiligen Verkehrsarten ist nicht vorgeschrieben, bzw. wäre z. B. in Bezug auf die Radfahrer auch verboten, da die Anlage von benutzungspflichtigen Radwegen in Zonen nicht zulässig sind.
Eine Sichtbehinderung durch parkende Fahrzeuge wird von hier aus eher nicht gesehen, da die Fußgänger in aller Regel nicht von Auto zu Auto verdeckt dahinter gehen, sondern von der Fahrbahnmitte wohl nur zur Seite treten, sofern ihnen ein Fahrzeug entgegen kommt oder von hinten herangefahren kommt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme der Polizei bestätigt die im Bebauungsplan bzw. der Begründung dargestellte problematische Verkehrssituation, die auch in der Untersuchung des Verkehrsplanungsbüros Transver, München dokumentiert ist. Für den Bebauungsplan besteht allerdings kein Änderungsbedarf, da die Anregungen den Vollzug der Straßenverkehrsordnung betreffen und nicht Reglungsinhalt des Bebauungsplans sind.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
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Stellungnahmen von Grundstückseigentümern/Bürgern/Öffentlichkeit:
(Die Anlagen zu den Stellungnahmen sowie die Originalschreiben der zusammengefassten Stellungnahmen liegen der BV als Anlage bei).
1. Eigentümer FlNr. 357/3, Schreiben vom 03.03.2016 - Originaltext
Da ich auf mein 1. Schreiben vom 01.03.2015, nicht wie von mir erwartet, ein Antwortschreiben erhalten habe, sehe ich mich gezwungen meine Einwendungen noch einmal vor zu bringen.
Es wurde mir zwar als ‚Antwort‘ eine Sitzungsniederschrift (vom 29.10.2015) übermittelt – die auch alle anderen, die eine Stellungnahme abgegeben haben erhielten, aber dadurch sind leider nicht alle Fragen, die ich an die Gemeindeverwaltung gestellt habe, beantwortet.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist festzustellen, dass von Seiten der Gemeinde die Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 zugestellt wurde. In der Sitzung wurden alle vorgetragenen Anregungen und Bedenken ausführlich behandelt. Es erfolgte eine ordnungsgemäße Abwägung der einzelnen Belange gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
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Gegen die Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes erhebe ich weiterhin folgende Einwendungen:
Zu gering bemessene Grundfläche und Geschoßfläche.
Der in meinem Schreiben vom 01.03.2015 bereits mitgeteilte Widerspruch bleibt weiterhin aufrecht erhalten.
Nach § 17 Abs. 1 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) gelten als Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für allgemeine Wohngebiete die Grundflächenzahl (GRZ) 0,40 und für die Geschoßflächenzahl (GFZ) 1,2.
Die mir im Bebauungsplan zugestandene Grundflächenzahl von ca. 0,24 liegt weit unter der Obergrenze nach § 17 Abs. 1 von 0,40. Die zugeteilte Geschoßflächenzahl von 0,59 (lt. Statistik zum Bebauungsplan Nr. 58 vom 21.01.2016) liegt ebenfalls weit unter der Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung für allgemeine Wohngebiete GFZ 1,2.
In einem normalen Wohngebiet (ohne Bebauungsplan) ist nach § 19 Baunutzungsverordnung eine maximale Bebauung der Grundfläche mit 0,80 möglich.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ist keine Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) mehr möglich. Bei der Beurteilung der Umgebungsbebauung ist nicht nur die Bebauung als erheblich anzusehen, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks in so weit berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt.
In der Birkenallee z.B. Fl.Nr. 368/5 (Gebäude das während der Veränderungssperre genehmigt und zwischenzeitlich gebaut wurde) Fl.Nr. 366/7, 366/3, 366/4, 366/5, 355/2 usw., bzw. im Eichenweg z.B. Flurnummern 357/1, 357, 359,2 ist bisher eine wesentlich dichtere Bebauung erfolgt, als die jetzt von der Gemeinde Poing im Bebauungsplan festgelegten Durchschnittswerte:
Durchschnittliche GRZ für allgemeine Wohngebiete ca. 0,24 und durchschnittliche GFZ für allgemeine Wohngebiete von ca. 0,58 (siehe hierzu Punkt 15 zur Begründung des Bebauungsplanes).
Wie die Gemeinde auf die festgesetzten Werte (durchschnittlich GRZ 0,24 und GFZ 0,58 für das allgemeine Wohngebiet) gekommen ist, ist leider aus der Begründung zum Bebauungsplan nicht zu ersehen. Gibt es hierfür eine Verordnung, oder wurde im Gemeinderat explizit vor der Aufstellung des Bebauungsplanes abgestimmt? – Ich bitte Sie um Mitteilung, wann ggf. ein derartiger Gemeinderatsbeschluss gefasst wurde, und um Auskunft darüber, welche Verordnung/Gesetz für die Richtzahlen maßgeblich war.
Während der Veränderungssperre wurde an der Birkenallee/Karl-Sittler-Str. (Flurnummer 368/5) ein Gebäude genehmigt, dass noch um ein vielfaches höhere Nutzungszahlen aufweist. Bei einer GR von 285 darf hier eine GF von 825 gebaut werden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Ziel des Bebauungsplans ist, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Ziel kann nicht sein, im Sinne einer Nutzungsmaximierung die nach § 17 BauNVO möglichen Maximalwerte für GRZ und GFZ auszureizen. Wie festgestellt, sind einzelne GR- oder GF-Werte im Bebauungsplan höher als die durchschnittlichen Festsetzungen. Dies betrifft allerdings nur bereits bestehende Vorhaben, wie z.B. das aufgeführte Nachbargrundstück, die in ihrem Bestand übernommen werden, aber nicht den Maßstab für eine geordnete städtebauliche Entwicklung bilden.
Nach der Kommentierung der BauNVO haben die Gemeinden im Rahmen ihres Planungsermessens nach Maßgabe des § 1 BauGB selbst zu bestimmen, in welchem Umfang sie den durch § 17 BauNVO vorgegebenen Rahmen ausnutzen. Dies bedeutet, dass keine überzogenen, sondern nur die im konkreten Fall nach den gegebenen örtlichen Verhältnissen und dem beschlossenen Planungsziel die erforderlichen Nutzungswerte festzusetzen sind.
In diesem Zusammenhang ist auch klarzustellen, dass im Bebauungsplan keine GRZ- oder GFZ-Werte, auf die im Schreiben Bezug genommen wird, festgesetzt werden. Es erfolgte unter Berücksichtigung der Maßgabe des § 34 BauGB eine Festsetzung der Geschossfläche in Verbindung mit der zulässigen Wandhöhe.
Es ist festzustellen, dass es bei der Bewertung nach § 34 BauGB nicht auf GRZ- und GFZ –Werte ankommt, sondern auf die gebaute Realität. Nach der Rechtsprechung (BVerwG, U.v. 23.3.1994-4C 18.92-ZfBR 1994,190) ist die Frage, ob sich ein Bauvorhaben hinsichtlich der Baudichte einfügen würde, nicht nach der Grundflächenzahl zu beurteilen. Städtebauliche Maßstäbe, die sich aus der in der Umgebung vorhandenen prägenden Bebauung ergeben, sind bei der Anwendung des § 34 BauGB nur für die Frage von Bedeutung, ob sich das Vorhaben in dem vorgegebenen Rahmen hält. Es wird auch keine (gleichsam spiegelbildliche) Wiederholung der vorhandenen Umgebungsbebauung verlangt. (Birk, Bauplanungsrecht in der Praxis, Boorberg-Verlag, S.335, Rd.Nr. 902). Das Gebot des Einfügens zwingt nicht zur Uniformität, die sich in der exakten Angleichung der GRZ- oder GFZ-Werte dokumentiert. Nach der Rechtsprechung geht es mehr um bauliche Harmonie, die nicht ausschließlich rein rechnerisch ermittelbar ist, sondern eben auch einen gewissen planerischen Spielraum gewährt.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Mein Eigentumsrecht wird zunächst durch den Verlust einer Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) eingeschränkt. Zusätzlich erfolgt dann noch eine Ungleichbehandlung im aufgestellten Bebauungsplan durch unterschiedliche Baurechte in unmittelbarer Nachbarschaft.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes unterliegt eine Gemeinde vor allem den Anforderungen des Gebots der gerechten Abwägung. Es verlangt von einer Gemeinde, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes alle erkennbaren und rechtlich schutzwürdigen öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gegenseitig abzuwägen.
Schutzwürdige private Belange:
Ein geringeres Baurecht mindert beim Verkauf des Grundstücks den Grundstückspreis. Banken beleihen Grundstücke mit weniger Bebauungsrecht niedriger.
Schutzwürdige öffentliche Belange:
Durch nicht ausgenützte Bauflächen müssen anderweitig noch vollkommen unbebaute Flächen zur Minderung der Wohnungsknappheit verbaut werden. Die derzeitigen hohen Grundstückspreise im Münchner Umland rechtfertigen zudem eine höhere Bebauung um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da das Bebauungsplangebiet in nächster Nähe zur S-Bahn liegt, ist es naheliegend, dass mehr Menschen auf das Auto verzichten. Durch eine stärkere Verlagerung von Neubaugebieten an den Ortsrand, werden Pendlerzahlen mit dem Auto steigen. Luftverschmutzung, Lärmbelästigung durch Auto’s können vermieden werden, wenn bezahlbare Wohnungen in Bereichen liegen, die fußläufig zur S-Bahn zu erreichen sind. Eine Wohnraumschaffung für anerkannte Flüchtlinge ist zwingend notwendig.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes in der vorhandenen Form wird mein Eigentumsrecht Art. 14 Abs. 2 GG beschnitten.
Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen, insbesondere den Verhältnismäßigkeits- und Gleichbehandlungsgrundsatz, in einem gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen.
Dies ist in einen Gebiet, das durch unterschiedlichste Bebauung geprägt ist meines Erachtens nur schwer möglich.
Verlierer sind dabei alle, die bis jetzt noch nicht gebaut haben, oder auf deren Grundstück sich noch ein Nachkriegshäuschen befindet.
Das private Grundeigentum gehört in hervorgehobener Weise zu den abwägungserheblichen privaten Belangen. Das Abwägungsgebot ist eine Ausformung des im Rechtsstaatsprinzip wurzelnden Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Die Gemeinde darf daher Eigentumsbelange nicht unnötig und damit unverhältnismäßig gegenüber anderen privaten oder öffentlichen Belangen zurücksetzen.
§ 1 Abs. 6 GG. Bei der Abwägung muss insbesondere berücksichtigt werden, Welche Folgen sich aus einer bestimmten planerischen Festsetzung für das Grundeigentum ergeben. Die konkret betroffenen Eigentümerbelange müssen dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht in die Abwägung einbezogen werden, damit letzten Endes ein ausgewogenes Abwägungsergebnis erzielt wird.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Durch den vorliegenden Bebauungsplan wird das Baurecht auf Fl.Nr. 357/2 nicht gemindert. Die Werte liegen im vergleichbaren Rahmen. Insofern ist keine Beeinträchtigung eines privaten Belangs festzustellen.
Ein Eingriff in das Grundrecht aus Art. 14 GG, z.B. durch Entzug von Baurecht, ist nicht gegeben, da sich das geplante Bauvorhaben im Rahmen der baulichen Nutzung des städtebaulichen Umfeldes bewegt.
Grundsätzlich ist auch darauf hinzuweisen, dass der vorliegende Bebauungsplan eine Angebotsplanung darstellt, d.h. es wird Baurecht geschaffen, d.h. es besteht die Möglichkeit zu bauen, aber keine Verpflichtung. Dies ist auch der wesentliche Unterschied zu Neubaugebieten, in denen Baurecht geschaffen und unmittelbar in der Planfolge umgesetzt wird. Insofern sind die gezogenen Vergleiche zwischen Bebauungsplänen im Bestand und „auf der grünen Wiese“ als problematisch anzusehen.
In Ihrer Begründung im Sitzungsprotokoll vom 29.10.2015 zum Baurecht nach § 34 BauGB geben Sie an, dass jegliche Bebauung, die als Fremdkörper erscheint, außer Acht zu lassen ist.
Wer bestimmt, was ein Fremdkörper ist, oder nicht? Gibt es hierfür eine Regel, z.B. Überschreiten der GFZ um einen bestimmten Prozentsatz?
In Ihrer Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 wurde angegeben, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die künftige Bauentwicklung sein dürfen.
Noch während der Veränderungssperre wurde ein Gebäude mit einer Geschoßflächenzahl von 0,69 fertiggestellt und für meinen Nachbarn (Eichenweg 12) z.B. eine Aufstockung seines Wohnhauses auf eine GFZ von 0,64 bewilligt. Zudem wurde in der Zeit der Veränderungssperre ein Haus genehmigt, welches eine GFZ von 0,73 aufweist.
Sind das bereits Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit?
Für die Zukunft soll das Maß der baulichen Nutzung im geplanten allgemeinen Wohngebiet lt. Blatt 16 der Begründung zum Bebauungsplan vom 21.01.2016 auf durchschnittlich 0,58 reduziert werden – Dies stellt für mich eine massive Reduzierung des Baurechts dar.
Im Bebauungsplan wurde mir für mein Grundstück im Eichenweg 10 zusätzlich auch noch weniger Baurecht zugeteilt, als den anderen Grundstücksbesitzern in der unmittelbaren Nachbarschaft. Bezogen auf die Grundstücksfläche wurde für meine jeweiligen Nachbarn mehr Geschoßfläche festgesetzt. Dadurch fühle ich mich in meinem Baurecht beschnitten.
Die mir zugebilligte GRZ beträgt 0,24 (GR = 175 : 727 qm Grundstücksgröße)
Die GFZ beträgt 0,59 (GF = 430 : 727 qm Grundstücksgröße)
Der wichtigste Grundsatz im Baurecht ist Gleichbehandlung.
Lt. Ihrem Bebauungsplan wurde mir für mein Grundstück im Eichenweg 10 (Flur Nr. 357/3) eine GFZ von 0,59 zugesprochen.
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Anschrift/
Flurnummer
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Grundstücksgröße
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Bisherige GFZ Lt. Ihrer Anlage Statistik zum Bebauungsplan Nr. 58
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GFZ
Lt. Ihrer Anlage Statistik zum Bebauungsplan Nr. 58
Formel:
Grundfläche (GF geteilt durch Grundstücksgröße)
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Selbst ermittelte GRZ
Formel:
Geschoßfläche geteilt durch Grundstücksgröße
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Mein Grundstück Eichenweg 10
Flur Nr. 357/3
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727 qn
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0,14
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0,59
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0,24
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Eichenweg 12
Flur Nr. 357/4
(Linker Nachbar)
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Eichenweg 12 und 12 a
insgesamte Grundstücksgröße 725 qm
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0,44
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0,64
(während der Veränderungssperre bewilligt)
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0,24
|
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Eichenweg 12 a
Flur Nr. 357/7
(Zweiter linker Nachbar)
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Eichenweg 12 und 12 a
insgesamte Grundstücksgröße 725 qm
|
0,45
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0,66
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0,25
|
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Eichenweg 11
Flur Nr. 359/2
(gegenüberliegender Nachbar)
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801 qm
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0,50
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0,62
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0,25
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Eichenweg 8 a
(rechter Nachbar schräg gegenüber)
Flur Nr 356/1
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606 qm
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unbebaut
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0,66
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0,26
|
Fazit:
Da ich nur ein Baurecht mit einer GFZ von 0,59 gegenüber meinen beiden Nachbarn (Eichenweg 12 und 8 a) mit einer GFZ von 0,66 erhalte, darf ich um 54 qm weniger Wohnraum als die beiden bauen.
Die Grundstücke im Eichenweg 12 und 12 a mit insgesamt 725 qm sind zusammen ähnlich groß wie mein Grundstück (meine Grundstücksgröße beträgt 727 qm).
Selbst noch während der Veränderungssperre wurde mit Ausnahmebewilligung meinem Nachbarn im Eichenweg 12 ein deutlich höheres Baurecht (GFZ 0,64) dauerhaft zugesprochen. Der Nachbar im Eichenweg 12 a (die Häuser sind zusammengebaut) erhält ein Baurecht mit einer GFZ von 0,66.
Dem steht die mit bewilligte GFZ von 0,59 gegenüber.
Dies ist für mich eine massive Einschränkung meines Baurechts.
Der Gleichheitsgrundsatz wurde hier verletzt.
Bitte erklären Sie mir ausführlich und für einen Laien verständlich, weshalb meine unmittelbaren Nachbarn ein höheres Baurecht erhalten.
Geben sie mir bitte genau an, wie der Planer zu der unterschiedlichen Vergabe des Baurechts (GFZ) gekommen ist.
Nach welcher Rechtsvorschrift wurde das Baurecht vergeben.
Gab es einen bestimmten „Schlüssel“ als Anhaltspunkt?
Was bedeutet „planerische Freiheit“ und in wie weit darf dadurch mein Recht beschränkt werden.?
Bitte informieren Sie mich auch, weshalb z.B. der Eigentümer Eichenweg 12 a eine Anhebung der GFZ von bisher 0,44 auf 0,66 erhalten hat. Liegt es daran, weil meinem unmittelbaren Nachbarn im Eichenweg 12 während der Veränderungssperre eine GFZ von 0,64 bewilligt wurde? Die Vermutung liegt nahe. Wieso erhalte ich dann als Nachbar zur anderen Seite hin nicht das gleiche Baurecht?
Seltsam ist auch, dass für das bisher unbebaute Grundstück (Eichenweg 8a, Flur Nr. 356/1) ein Baurecht mit einer GFZ von 0,66 vergeben wird. Was ist hierfür der Grund?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich des Hinweises, dass die Gleichbehandlung der wichtigste Grundsatz im Baurecht ist, ist klarzustellen, dass die Grundsätze der Bauleitplanung in § 1 sowie § 1a BauGB geregelt sind. Demnach sollen die Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung gewährleisten.
Weiter ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet.
Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Bebauung nach § 34 BauGB sind:
- Sicherung der Erschließung
- Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Schutz des Ortsbildes
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit wird durch 4 Kriterien innerhalb des Bezugsrahmens der näheren Umgebung bestimmt:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Bauweise
- Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.
Die nähere Umgebung reicht soweit, wie sie prägend auf das Grundstück wirkt. Dabei sind unterschiedliche städtebauliche Situationen, wie sich z.B. durch eine mischgenutzte Bebauung entlang von Hauptverkehrsstraßen (hier Neufarner Straße und Poststraße) und den jeweils dahinterliegenden kleinteiligeren Wohnbebauung entwickelt haben, entsprechend unterschiedlich zu bewerten.
Zu berücksichtigen ist auch die Eigenart der näheren Umgebung. Dabei ist jegliche Bebauung, die als Fremdkörper erscheint, außer Acht zu lassen. So sind z.B. bauliche Anlagen, die in Kontrast zu der sie umgebenden Bebauung stehen, wie z.B. die Bebauung Birkenallee 16 und 18, als Fremdkörper unbeachtlich. Ebenso wenig kann ein einzelner, gewerblicher Betrieb, wie z.B. Eichenweg 4, für die Umgebung prägend sein.
Im Sinne des Einfügens und der harmonischen Weiterentwicklung eines Baugebietes ist es zudem nicht zulässig, nach Art der sogenannten „Rosinentheorie“ das höchste und am dichtesten bebaute Grundstück („Ausreißer“) als prägendes Maßkriterium, wie z.B. Herbststraße 11 b/c/d, heranzuziehen.
Zudem ist klarzustellen, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.
Hinsichtlich der befürchteten Reduzierung des Baurechts ist darauf hinzuweisen, dass bei keinem Grundstück eine Reduzierung des Baurechts erfolgte. Bei den Grundstücken, die sozusagen als Ausreißer nach oben bewertet wurden, wie z.B. Herbststraße 11 b/c/d wurde der Bestand festgesetzt. Eine Erhöhung des Baurechts wäre hier einerseits aus städtebaulicher Sicht nicht verträglich, andererseits auch nicht möglich, da die Bebauung die zulässigen Abstandsflächen allseitig vollständig ausschöpft und keinen Spielraum mehr für eine Erhöhung des Baurechts bieten würde.
Berücksichtigt man die Vorgaben des § 34 BauGB gemäß der Kommentierung und der Rechtsprechung, so ergibt sich für die meisten Grundstücke eine erhebliche Steigerung der Grund- und Geschossflächen.
Im WA 3 befinden sich lt. Ihrer Anlage Statistik zum Bebauungsplan vom 21.01.2016 18 Grundstücke. Wenn ich alle neuen GFZ Werte aus Ihrer Statistik für das WA 3 zusammen addiere, erhalten ich einen insgesamten Wert von 11,0.
Gesamtzahl GFZ 11,0, geteilt durch 18 Grundstücke ergäbe rein rechnerisch eine durchschnittliche GFZ von 0,61. Bitte erklären sie mir, weshalb die Festsetzung meiner GFZ 0,59 unter dem rechnerischen „Durchschnitt2 liegt.
Anmerkung:
Komisch erscheint mir in diesem Zusammenhang auch, dass es innerhalb des WA 3 zwei Grundstücksbesitzer gibt, die aus meiner Sicht extrem bei der Vergabe der GFZ benachteiligt wurden:
Neufarner Straße 31, Flur Nr. 356/2, mit einer GFZ von nur 0,48 und
Birkenallee 16 a + b, Flur Nr. 355/17 mit einer GFZ von nur 0,52.
Im Bebauungsplan wurden insgesamt 10 allgemeine Wohngebiete gebildet. Weshalb kann einmal innerhalb eines Wohngebietes – außer bei denen, die bereits bisher ein höheres Baurecht hatten und daher „schutzbedürftig sind“, das gleiche Baurecht vergeben werden?
Welchen Sinn hat dann die Einteilung in einzelne allgemeine Wohngebiete?
Auch wird meines Erachtens der Gleichheitsgrundsatz verletzt.
In der Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 wurde bei Punkt 9 Festsetzungen GR/GF oder GRZ/GFZ angegeben, dass kleinere Grundstücke in der Regel höhere GFZ Werte bekommen, als größere Grundstücke.
Wenn ich hier nur die im WA 3 befindlichen Grundstücke betrachte, kann ich das nicht feststellen.
Bsp.
Grundstück Neufarner Straße 31, Flurnummer 356/2, 624 qm, GFZ 0,48
Grundstück Frühlingstr. 8; Flurnummer 355/20, 844 qm, GFZ 0,59
Grundstück Eichenweg 14, Flurnummer 357/5, 474 qm, GFZ 0,58
Grundstück Herbststr. 3, Flurnummer 355/10, 500 qm, GFZ 0,60
Die Vergleiche lassen sich unendlich im Baugebiet fortsetzen.
In der Poststraße 16, wo ich ein weiteres Grundstück besitze, wird von der Regelung, dass kleinere Grundstücke höhere GFZ Werte erhalten ebenfalls nicht Gebrauch gemacht.
Mein Grundstück Poststr. 16 Fl.Nr. 368/17 491 qm GFZ 0,76
Grundstück Poststr. 18 Fl.Nr. 368/12 776 m² GFZ 0,77
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass für das Einfügen nach § 34 BauGB nicht die Verhältniszahlen (GRZ, GFZ), sondern die Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung setzen lassen, maßgeblich sind. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschoßzahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur umgebenden Freifläche, prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an.
Dass die GRZ und GFZ nur eine untergeordnete oder, je nach Umständen des Einzelfalls auch gar keine Bedeutung für die Frage des Einfügens haben, folgt daraus, dass sie in der Örtlichkeit häufig schwer ablesbar sind und erst errechnet werden müssen.
Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die Berechnung nicht, wie in dem Rechenbeispiel aufgeführt, nach Anzahl der Grundstücke erfolgt, sondern immer das Verhältnis Grundfläche zu Grundstücksfläche abbildet. Betrachtet man das gesamte Baugebiet, so ist die Summe aller Grund- oder Geschossflächen zur Summe aller Grundstücksflächen ins Verhältnis zu setzen.
Die einzelnen Baugebiete MI 1 - 6 sowie WA 1 - 10 sind nur aus Gründen der Übersichtlichkeit und zur besseren Lesbarkeit des Plans zusätzlich horizontal differenziert. Die Abgrenzung der einzelnen WA-Flächen ergibt sich aus der Begrenzung durch öffentliche Verkehrsflächen oder durch andere Nutzungen.
Festlegung auf 2 Wohnungen pro Einzelhaus bzw. nur je einer Wohnung im Doppelhaus
Diesem Einspruch wurde in meinem Falle abgeholfen, da die Regelung 315 qm Grundstücksfläche pro Wohneinheit eingeführt wurde. Der diesbezügliche Einspruch wird daher zurückgenommen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Lt. Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 Punkt 5 sind nur Einzelhäuser und Doppelhäuser, aber keine Reihenhäuser zugelassen.
Gegen diesen Beschluss erhebe ich Einspruch.
Im Bebauungsplan sind nur Einzel- oder Doppelhäuser erlaubt.
Einer Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen steht lt. Begründung der Sitzungsniederschrift der Quartierscharakter entgegen.
Wo steht geschrieben, dass in einem Baugebiet z.B. nur Einzelhäuser und Doppelhäuser gebaut werden dürfen?
Die Grundstücksfläche, die für ein Reihenhaus benötigt wird, ist deutlich geringer gegenüber einem freistehenden Einfamilienhaus.
Im Hinblick auf einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden ist die Begrenzung auf Einzel- und Doppelhäuser nicht nachvollziehbar.
Der Bau eines Reihenhauses bedeutet eine Kostenreduzierung der Bau- und Erschließungskosten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Festlegung der Bauweise hat allein aus städtebaulichen, nicht aus wirtschaftlichen oder finanziellen Gesichtspunkten heraus zu erfolgen. Die Bauweise im gesamten WA ist geprägt von Einzel- und Doppelhausbebauung. Reihenhäuser sind nicht vorhanden. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann schon von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen, also Reihenhäuser, ist daraus nicht abzuleiten.
Vollflächiger Dachausbau
Diesbezüglich wird weiterhin Einspruch erhoben.
Da das Verhältnis Grund- und Geschossfläche einen vollflächigen Dachgeschossausbau nicht zulässt, liegt eine Benachteiligung gegenüber einer Beurteilung nach § 34 BauGB vor.
In der Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 Punkt 4 steht, dass die Dachgeschossflächen derzeit mit ca. 60 % ihrer Grundfläche eingerechnet ist, bei einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG.
In meinem Fall beträgt die Grundfläche 727 qm.
60% hiervon betragen = 436,2 qm
im EG 175 qm und
im 1.Stock 175 qm
60% der Grundfläche = 436,20 qm
abzüglich 350,00 qm
86,20 qm
Setze ich die Grundfläche von 175 qm zu den ermittelten 86,20 qm ins Verhältnis, so ist ein Dachausbau nur mehr mit 49,26% statt den in der Begründung angegebenen 60% möglich.
In Quadratmetern ausgedrückt 60,00% der Grundfläche entsprechen 105,00 qm
49,26% der Grundfläche entsprechen 86,21 qm
Differenz 18,79 qm
Wie kommt der Planer z.B. bei meinem Haus im Eichenweg auf einen Wert von ca. 60% beim Dachgeschossausbau?
Bei Anwendung des § 34 BauGB wäre ein vollflächiger Dachgeschossausbau ohne Einschränkungen möglich gewesen.
Viele Städte und Gemeinden fördern durch Zahlung von Fördergeldern den Dachausbau, weil dadurch Wohnraum entsteht, ohne dass zusätzliche Kosten für die Infrastruktur (Straßenbau, Erschließung) anfallen.
Nach der Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 Punkt 4 Dachausbau und Geschossflächenanrechnung ermöglicht die BauNVO im § 20 Abs. 3 BauNVO es der Gemeinde, sich zu entscheiden, ob sie in Nichtvollgeschossen die Geschossfläche einrechnet oder nicht. Die Gemeinderäte haben sich für die schlechtere Variante entschieden.
Ich bitte um eine ausführliche Begründung, weshalb die Gemeinde einen vollständigen Dachausbau „unterbindet“, zumal andere Gemeinden einen Dachgeschossausbau ausdrücklich fördern.
Anzumerken sei noch folgendes:
Im Ballungsraum München besteht ein massiver Wohnungsmangel. Der Wohnungsmangel wird durch die große Anzahl der Flüchtlinge noch zusätzlich verschärft.
Unter dem Gesichtspunkt der Innenentwicklung und der deutlichen Wohnungsknappheit im Raum München ist es sinnvoller bei einem Neubau auch das Dachgeschoss vollständig auszubauen.
Es ist der Wunsch vieler, dass es Asylbewerber, die in Deutschland bleiben dürfen, ermöglicht wird, bald aus ihren Gemeinschaftsunterkünften ausziehen zu können. Hierfür muss aber Wohnraum geschaffen werden.
Nach ihrer Anerkennung können sich meines Wissens die Flüchtlinge den Wohnort selbst aussuchen. Die Kommunen sind für die Unterbringung zuständig.
Ist es nicht besser den Dachgeschossausbau zu fördern, statt irgendwo auf einem noch leeren Feld Sozialwohnungen für Flüchtlinge auf Staatskosten zu errichten oder Obdachlose im Ort zu haben?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Förderung des Dachausbaus ist klarzustellen, dass es eine Vielzahl von Förderprogrammen gibt, die aber nicht den Dachausbau im Sinne des Schaffens von Wohnraum fördern, sondern ausschließlich eine energetische Zielsetzung zur Reduzierung des CO2-Ausstosses zum Ziel haben.
Zur Ermittlung der Geschossflächen ist folgendes klarzustellen:
Die Geschossfläche ist in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im vorliegenden ist im Bebauungsplan festgelegt, dass die Geschossfläche auch für Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen ist.
In der Praxis hat sich inzwischen etabliert und bewährt, dass sich die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche je Grundstück im Wesentlichen auf die Hauptanlagen beziehen, d.h. die vertikale Grundrissprojektion der oberirischen baulichen Hauptanlagen. Anzurechnen sind dabei die größtmöglichen Ausmaße des Gebäudes einschließlich der Terrasse sowie der Grundfläche von Balkonen und der in den Luftraum hineinragenden Bauteile wie z.B. Erker, vorspringende Obergeschosse, usw.
Daraus kann man ersehen, dass man keinen direkten Bezug zwischen Grundfläche und Geschossfläche herstellen kann. Um bei der Berechnung der Grundfläche einen gewissen Spielraum zu gewähren, wurde im Bebauungsplan zusätzlich festgesetzt, dass die zulässige, festgesetzte Grundfläche jeweils um 10% für Terrassen überschritten werden kann.
Beispielrechnung für das Grundstück Fl.Nr. 357/2:
Festgesetzt ist: GR 175 m² / GF 430 m²
Das Wohngebäude hat eine angenommene Abmessung von 10m x 14m = 140 m²
Es sind an 2 Seiten Balkone mit einer Grundfläche von jeweils 12 m² angebaut.
Im Erdgeschoss ist eine Terrasse, die nicht von Balkonen überdeckt ist, mit einer Größe von 25 m² angeordnet.
Die geplante Grundfläche beträgt also insgesamt 189 m².
Die zulässige Grundfläche wäre 175 m² plus die 10% Überschreitung durch Terrassen, also ca. 192 m², d.h. die nach B-Plan zulässige Grundfläche ist nicht ganz ausgeschöpft.
Das "reine" Wohngebäude, das als Grundlage für die Geschossflächenberechnung heranzuziehen ist, weist eine Fläche von 140 m² auf. Bei drei Geschossen, wobei das Dachgeschoss als Vollgeschoss angerechnet wird, ergibt sich eine Geschossfläche von 420 m².
Würde der Grundriss des „reinen“ Wohngebäudes ohne Terrassen etc. 10m x 16,5 m betragen, würde die Geschossfläche im EG 165 m², im OG üblicherweise ebenfalls 165 m² betragen. Im Dachgeschoss würde dann noch ein Anteil von 100 m² für Aufenthaltsräume übrig bleiben, was in etwa 60 % des EG –Grundrisses entsprechen würde.
Die Beispiele zeigen, dass es also sehr stark entwurfsabhängig ist, wie der Dachgeschossausbau gestaltet wird. Ein Dachgeschossausbau als Vollgeschoss ist also möglich.
Grundsätzlich wird auch nochmals darauf hingewiesen, dass § 34 BauGB keine Aussagen zum Dachgeschossausbau oder überhaupt zur zulässigen Anzahl der Geschosse enthält und insofern diesbezüglich auch keine Ansprüche abgeleitet werden könnten.
Dieses Beispiel basiert auf dem Bebauungsplanentwurf vom 21.01.2016. Unter Berücksichtigung der o.a. Stellungnahme hinsichtlich der Erweiterung der zulässigen Überschreitung der Grundfläche um 25% durch die Flächen von Terrassen etc. sowie die Erhöhung der Geschossfläche ist darauf hinzuweisen, dass durch diese Änderungen zusätzlicher Planungsspielraum geschaffen wird.
Anordnung der Garagen, Größe der Garagen, Stellplätze und eingezeichnetes Baufenster
Ich bitte darum, das Baufenster in Richtung Westen um 2 m zu vergrößern, so dass ich eine Doppelgarage mit einer Breite von 6,50 m neben meinem Nachbarn zu linken Seite (Fl.Nr. 357/4) bauen kann. derzeit sind nur 4,75 m für die Garage eingezeichnet. Die Länge der Garage sollte mindestens 7 Meter , besser größer, wenn erlaubt, betragen. Bitte berücksichtigen Sie dies auch noch planerisch.
Die zweite Garage wurde von ihrem Bauplaner direkt an der Grundstücksgrenze zu meinem Nachbarn mit der Fl.Nr. 357/2 angeordnet. Ich beantrage, dass die Garage direkt an das Haus gebaut werden darf. Für die Garage ist ebenfalls eine Breite von 6,50 m und eine Länge von mind. 7 Meter planerisch zu berücksichtigen. Der ursprünglich zwischen der Garage und dem Haus eingezeichnete Stellplatz ist an der Grundstücksgrenze zu meinem Nachbarn mit der Fl.Nr. 357/2 einzuzeichnen. In der Anlage übersende ich Ihnen den entsprechenden Entwurf.
Meiner obigen Bitte ist nachgekommen worden. Ich bedanke mich bei Frau Kölbl für die Veranlassung und bei dem Planer für die Ausführung der Verschiebung des Baufensters.
Im Bebauungsplan ist derzeit ein Baum zwischen Garage und Haus eingezeichnet. Bei diesem Baum handelt es sich um eine Birke, die früher einmal selbst aufgegangen ist.
In einem Schreiben vom 01.03.2015 wurde die Entfernung des Baumes im Falle der Bebauung beantragt.
Durch die Verschiebung des Baufensters ist auch dieser Einwand erledigt.
Ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen sind durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern und darauf ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m zu pflanzen.
Dieser Einspruch ist erledigt, da durch Gemeinderatsbeschluss die örtliche Stellplatzverordnung vom 08.10.2009 angewendet wird. Ich bedanke mich ausdrücklich bei der Gemeindeverwaltung und den Gemeinderäten für die Änderung.
Garagen nur in profil- und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform
Auch diesem Einspruch wurde mit Gemeinderatsbeschluss vom 29.10.2015 abgeholfen. Danke hierfür.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Zusätzlicher Schutz von Nadel- und Obstbäumen
In diesem Punkt halte ich meinen Einspruch weiterhin aufrecht.
Derzeit sind in der für die Gemeinde Poing geltenden Baumschutzverordnung vom 22.11.2005 Nadelbäume und Obstbäume lt. 3 4 Abs. 2 nicht geschützt. Im Bebauungsplan werden sie nun als schützenswert bezeichnet. Bei Fällung ist ein Ersatzbaum zu pflanzen oder beim Bau besondere Vorsicht walten zu lassen.
Durch die Verschärfung im Bebauungsplan werden wir gegenüber allen anderen, für welche die allgemeine Baumschutzverordnung der Gemeinde Poing gilt, benachteiligt.
Soweit das Ortsbild zur Rechtfertigung einer Eigentumsbeschränkung herangezogen wird, muss den dortigen Bäumen eine gewisse Wertigkeit zukommen oder es muss eine deutliche Prägung vorhanden sein. Beides kann ich im Wohngebiet nicht erkennen. Es ist wie „überall“ in Poing.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Bebauungsplan in der Fassung vom 21.01.2016 trifft keine Regelung mehr zum Erhalt von Bäumen, die über den Regelungsumfang der kommunalen Baumschutzverordnung hinausgeht. Insoweit werden in der Folge des Bebauungsplans weder eine Ungleichbehandlung noch eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung bewirkt. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind mithin nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
Grünordnung Punkt 4.2.1 der Festsetzungen durch Text im Bebauungsplan
Gegen die im Bebauungsplan getroffene Regelung, dass pro angefangene 300 qm Grund ein Obstbaum als Hochstamm bzw. ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe von 12 m zu pflanzen ist, erhebe ich Einspruch.
Im Punkt 4.2.1 wurde festgesetzt, dass pro angefangene 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein Obstbaum als Hochstamm in der Pflanzqualität 3xv Ob. StU 16-18 cm oder ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis 12 Meter „trotzdem bezeichnet als Kleinbaum“ in der Pflanzqualität Hochstamm 3xv Ob. StU 18-20 cm zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten ist. Abgänge sind gleichartig in der Pflanzqualität Solitär 4xv StU 25-30 cm nach zu pflanzen.
Auf meinem Grundstück in Eichenweg 10 wären nach dieser Regelung 3 Bäume zu pflanzen.
Vielleicht stellen sich diejenigen, die solche Regelungen fordern bzw. darüber abstimmen vor, dass auf der Südseite Ihres eigenen Hauses (ca. 4 Meter von der Hauswand entfernt) drei Laubbäume mit einer Endwuchshöhe von 12 Metern gepflanzt werden sollen.
Im Garten selbst und auch im Haus fehlt dadurch jedes Sonnenlicht.
Auch der Nachbar wird nicht begeistert sein, darf der Baum laut Gesetz 2 Meter neben der Grundstücksgrenze gepflanzt werden. Um allseits ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis zu erhalten, sollte auch im Hinblick darauf die Vorschrift überdacht werden.
Die in der Pflanzlist vorgeschlagenen Bäume sind für eine Bepflanzung in einem Hausgarten meines Erachtens aufgrund ihrer Höhe vollkommen ungeeignet.
Spitzahorn durchschnittliche Wuchshöhe 20 bis 30 Meter
Hainbuche Wuchshöhe bis 25 Meter und Stammdurchmesser von bis zu einem Meter
Stieleiche Baumhöhe 20 bis 40 Meter, erreicht einen Stammdurchmesser bis drei Meter
Eberesche Baumhöhe 15 bis 25 Meter
Die Festsetzung dass pro angefangene 300 m² Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen sei, ist aus mehreren Gründen meines Erachtens z.B. vor Gericht nicht durchsetzbar.
Die Regelung steht im Widerspruch zu der von der Gemeinde an anderer Stelle hervorgehobenen guten Durchgrünung des Baugebiets.
Zudem ist der Maßstab verfehlt:
Die Bezugnahme auf die Grundstücksgröße benachteilige die Eigentümer großer Grundstücke; sachgerecht wäre die Zahl der Bäume in Relation zum ausgewiesenen Baurecht festzulegen.
Die Pflanzung von Bäumen in der geforderten Wuchshöhe von 12 Metern bedeuten einen nicht hinnehmbaren Lichtentzug, der nicht nur den Grundstücksbesitzer trifft, sondern ggf. auch seine Nachbarn.
Das Maß der Erforderlichkeit ist in Bezug zur Beeinträchtigung des Grundstücks zu setzen.
Ich beantrage daher, dass im Gemeinderat darüber abgestimmt wird, dass statt einem Obstbaum mit Hochstamm oder einem Laubbaum mit 12 Meter Stammhöhe z.B. drei kleinwüchsige Obstbäume gepflanzt werden dürfen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Regelungen zur Eingrünung legen einen aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandard fest. Sie sind sachgerecht und enthalten keinerlei tiefgreifende Reglementierungen. Die Regelungen der Ziffer C 4.2 sollen auch bei einer Neubebauung der Grundstücke ein gewisses Mindestmaß an Durchgrünung gewährleisten. Im konkreten Fall dürften bei einer Grundstücksfläche von ca. 725 m² (Fl. Nr. 357/3) maximal 60 % überbaut bzw. versiegelt werden, so dass eine Fläche von mindestens 290 m² frei bleiben muss von jeglicher baulicher Nutzung und dementsprechend begrünt werden müsste. Auf diesen 290 m² müssten, sofern die vorhandenen Bäume entfernt werden, insgesamt 3 Bäume (Obst- oder Laubbäume) als Hochstamm gepflanzt werden. Die Regelung verlangt nicht dass die Bäume eine Endwuchshöhe von 12 m erreichen müssen, sondern beschreibt, dass Kleinbäume zu pflanzen sind, die eine Endwuchshöhe bis 12 m erreichen können. Wo die Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen sind, schreibt der Bebauungsplan nicht vor. Der Bebauungsplan lässt insoweit ein breites Spektrum an geeigneten Bäumen zu und bieten die Möglichkeit die Bäume so zu pflanzen, dass keine unverhältnismäßige Beschattung eintritt. Die Pflanzenliste unter Ziffer D.15 ist lediglich ein unverbindlicher Vorschlag. Unverhältnismäßige Nachteile oder Einschränkungen der Nutzungsbefugnisse des Grundstückes werden mithin nicht bewirkt. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Eingezeichneter Holunder als schützenwerten Baum bitte aus Bebauungsplan streichen
Im Bebauungsplan wurde auf meinem Grundstück im Eichenweg an der Straßenseite ein Baum eingezeichnet. Zum damaligen Zeitpunkt standen an der gekennzeichneten Stelle eine Eibe sowie ein alter Holunder. Der Holunder war mit der Eibe verwachsen. Mein Mieter hat ohne Rücksprache mit mir zu halten, die Eibe vor ca. 2 Jahren entfernt. Reste des Stamms sind noch sichtbar. Den Holunder hat er stehen gelassen. Dies wurde von Fr. Kölbl und von Hr, Huber, der das Grundstück am 26.02.2015 besichtigte, bestätigt.
Bei meiner persönlichen Vorsprache am 26.02.2015 sagte Fr. Kölbl, dass dieser Holunder kein schützenswerter Baum sei. Ich bitte Sie daher darum, den eingezeichneten Baum ganz aus dem Bebauungsplan zu löschen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Da auf dem Grundstück Fl. Nr. 357/3 der Gehölzbestand zudem als solcher gekennzeichnet ist, der entfernt werden kann, sind Änderungen der Bebauungsplanzeichnung nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Genaue Festsetzung der Einfriedung
Diesem Einspruch wurde abgeholfen Danke dafür.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Forderung 20% der nicht überbauten Flächen mit standortheimischen Gehölzen zu bepflanzen.
Der Einspruch wird weiterhin aufrecht erhalten.
Eine Bepflanzung von mindestens 20% der nicht überbauten Flächen mit standortheimischen Gehölzen ist nicht verhältnismäßig. Mein privater Freiraum wird extrem eingeschränkt. Die Nutzung meines Gartens wird durch die vielen Sträucher behindert. Ich bevorzuge lieber Blumen statt Sträucher. Zudem sind diese m.E. bienenfreundlicher.
Ich bitte auch hierüber im Gemeinderat abzustimmen.
Alternativvorschlag wäre hierzu zum Beispiel folgende Regelung:
Die nicht überbauten und nicht für zulassungsfähige Nebenanlagen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 und 2 genutzten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten.
Mindestens 20 % der Flächen sind mit Gehölzen, Blumenrabatten oder Stauden zu bepflanzen.
Im Übrigen ist noch anzumerken, dass die Planung von Grünflächen ausschließlich auf privaten Grundstücken erfolgt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Auch bei dieser Regelung zur Anpflanzung (handelt es sich lediglich um die Festlegung eines aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandards, mit dem keinerlei tiefgreifende oder unverhältnismäßige Reglementierungen der Grundstücksnutzung verbunden sind. Für das Grundstück Fl. Nr. 357/3 würde diese Regelung bedeuten, dass bei einer nicht baulich nutzbaren Grundstücksfläche von ca. 290 m² ein Anteil von knapp 60 m² mit Sträuchern bepflanzt werden müsste. 230 m² der Gartenfläche können als Rasenfläche, Staudenfläche usw. hergestellt werden. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind mithin nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Im Bebauungsplan fehlt ein Verkehrskonzept.
Dieser Punkt wurde erledigt – ein Verkehrskonzept wurde erstellt.
Aus dem ursprünglichen Bebauungsplan (2015) mit den noch eingezeichneten Stellplätzen ist zu entnehmen, dass sämtliche nachzuweisende Stellplätze an der Straßenseite angeordnet wurden. Anders kann auch der Stellplatzschlüssel unmöglich bedient werden. Öffentlicher Parkraum wird so nicht geschaffen, sondern eher vernichtet. Wenn alle Bauvorhaben umgesetzt sind, können z.B. auf dem Eichenweg gar keine Autos mehr auf der Straße Parken, weil sie ansonsten die Ausfahrt aus den privaten Stellplätzen blockieren.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Grundflächenschlüssel
Es liegt meines Erachtens kein fester Grundflächenschlüssel von 0,24 vor bzw. er ist nicht nachvollziehbar.
Bei der Berechnung Grundstücksgröße___________x0,24=_______GR kommt in den seltensten Fällen die im Bauplan angegebene Grundfläche heraus.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Unter Verweis auf die o.a. Stellungnahmen wird festgestellt, dass im Bebauungsplan kein Grundflächenschlüssel bzw. keine Grundflächenzahl festgesetzt wurde. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Zum Schluss noch eine Anmerkung:
In dem vor kurzem aufgelegten Bebauungsplan der Gemeinde Poing Nr. 56 Seewinkel ist eine wesentlich dichtere Bebauung im Wohngebiet erlaubt. Zahlreiche Beispiele sind auch in den sonstigen Neubaugebieten im Bereich Poing Nord zu finden. Im Einheimischenprojekt dürfen zudem auch Reihenhäuser errichtet werden.
Warum wird zwischen Poing Nord und Poing Süd ein so großer Unterschied in der Bebauung gemacht.
Doch nun werden auch noch innerhalb von Poing gravierende Unterschiede im Maß der Bebauung getroffen.
Im derzeit gerade aufgestellten Bebauungsplanentwurf Nr. 3 Angelbrechtinger Feld vom 18.02.2016 wird für das allgemeine Wohngebiet eine durchschnittliche GFZ von 0,68 gewährt.
In unserem Gebiet, das nur ca. 200 Meter weiter östlich liegt, erscheint der Gemeinde eine durchschnittliche GFZ von 0,58 auseichend.
Ich hätte gerne eine Begründung, weshalb sogar in Alt-Poing bei der Aufstellung eines Bebauungsplans mit zweierlei Maß gemessen wird.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Vergleich mit anderen Baugebieten, wie z.B. Bebauungsplan Nr. 56 Seewinkel ist hier nicht zielführend, da grundsätzlich andere Voraussetzungen vorliegen. Es liegt hier ein Neubaugebiet mit einer gesicherten Erschließung vor. Die Einzel- und Doppelhäuser weisen Geschossflächen von 220 m² bis 395 m² auf, also erheblich geringere Werte als im vorliegenden Bebauungsplan. Die GFZ-Werte sind zwar höher, aber in der Gesamtbetrachtung ist zu berücksichtigen, dass das gesamte Baugebiet durch weitläufige Grünzüge geprägt ist. Die Baugrundstücke sind in einen großzügigen Grünzug eingebettet, der das Baugebiet U-förmig im Norden, Osten und Süden umschließt. Zudem sind im Inneren des Baugebiets ebenfalls großzügige Grünbereiche angeordnet, die eine Kompensation für die bauliche Dichte darstellen. Diese öffentlichen Grünbereiche sind im vorliegenden Bebauungsplan nicht vorhanden und fehlen sozusagen als Kompensationsflächen für die höhere bauliche Dichte völlig.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass mit dem vorliegenden Bebauungsplan die Möglichkeit geschaffen wird, in verträglichem Maße eine Nachverdichtung unter besonderer Berücksichtigung der örtlichen Situation zu ermöglichen. Die Regelungen des Bebauungsplans sind auf der Grundlage der planungsrechtlichen Vorgaben entwickelt, insbesondere der BauNVO, die die Möglichkeit dafür bietet.
Ein Vergleich mit anderen Baugebieten gestaltet sich sehr schwierig, da jedes Baugebiet sehr komplexe, für sich charakteristische Anforderungen und Aspekte aufweist. Es ist nicht zulässig, einen einzelnen Aspekt, wie z.B. die Festsetzungen zur GFZ oder Baudichte herauszugreifen und zu vergleichen, wenn man die anderen Parameter, die ebenfalls für den Entwurf prägend sind, wie z.B. öffentliche Grünflächen beim Bebauungsplan Nr. 55 nicht im Vergleich berücksichtigt.
Die Vergleichbarkeit mit dem Bebauungsplan Nr. 3 ist ebenfalls nicht gegeben, da hier eine Änderung eines bestehenden Bebauungsplans vorliegt, während der räumliche Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans Nr. 58 im bisher unbeplanten Innenbereich liegt.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
In der Festsetzung durch Text C) 2.1.2 wird die Angabe „10%“ durch die Angabe „25%“ ersetzt.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
2. Eigentümer Fl.Nr. 368/17, Schreiben vom 03.03.2016 - ORIGINALTEXT
Da ich auf mein 1. Schreiben vom 01.03.2015, nicht wie von mir erwartet, ein Antwortschreiben erhalten habe, sehe ich mich gezwungen meine Einwendungen noch einmal vor zu bringen.
Es wurde mir zwar als ‚Antwort‘ eine Sitzungsniederschrift (vom 29.10.2015) übermittelt – die auch alle anderen, die eine Stellungnahme abgegeben haben erhielten, aber dadurch sind leider nicht alle Fragen, die ich an die Gemeindeverwaltung gestellt habe, beantwortet.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist festzustellen, dass von Seiten der Gemeinde die Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 zugestellt wurde. In der Sitzung wurden alle vorgetragenen Anregungen und Bedenken ausführlich behandelt. Es erfolgte eine ordnungsgemäße Abwägung der einzelnen Belange gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Gegen die Aufstellung des oben genannten Bebauungsplanes erhebe ich weiterhin folgende Einwendungen:
Zu gering bemessene Grundfläche und Geschoßfläche.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes ist keine Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) mehr möglich. Bei der Beurteilung der Umgebungsbebauung ist nicht nur die Bebauung als erheblich anzusehen, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks in so weit berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt.
In der linken Seite der Poststr. (gegenüber meinem Anwesen Richtung Hauptstr.) ist bisher eine wesentlich dichtere und höhere Bebauung erfolgt, als die jetzt von der Gemeinde Poing im Bebauungsplan festgelegten Durchschnittswerte. Die Umgebung ist dort geprägt von Wohnblöcken. Für teilweise noch nicht bebaute Grundstücke (z.B. Familie Maurer) sind ebenfalls wesentlich höhere Stockwerkszahlen in einem Bebauungsplan und eine dichtere Bebauung festgeschrieben worden. Auch auf dem Strasser Areal darf eine viel höhere Bebauung als auf unserer Straßenseite vorgenommen werden.
Die Gemeinde hat für unser Mischgebiet nur eine GRZ von 0,33 und eine durchschnittliche GRZ von 0,75 (neu-vorher 0,74) festgesetzt.
(siehe hierzu Punkt 15 zur Begründung des Bebauungsplans vom 21.01.2016)
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Ziel des Bebauungsplans ist, eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Ziel kann nicht sein, im Sinne einer Nutzungsmaximierung, die nach § 17 BauNVO möglichen Maximalwerte für GRZ und GFZ auszureizen. Wie festgestellt, sind einzelne GR- oder GF-Werte im Bebauungsplan höher als die durchschnittlichen Festsetzungen. Dies betrifft allerdings nur bereits bestehende Vorhaben, wie z.B. das aufgeführte Nachbargrundstück, die in ihrem Bestand übernommen werden, aber nicht den Maßstab für eine geordnete städtebauliche Entwicklung bilden.
Nach der Kommentierung der BauNVO haben die Gemeinden im Rahmen ihres Planungsermessens nach Maßgabe des § 1 BauGB selbst zu bestimmen, in welchem Umfang sie den durch § 17 BauNVO vorgegebenen Rahmen ausnutzen. Dies bedeutet, dass keine überzogenen, sondern nur die im konkreten Fall nach den gegebenen örtlichen Verhältnissen und dem beschlossenen Planungsziel die erforderlichen Nutzungswerte festzusetzen sind.
In diesem Zusammenhang ist auch klarzustellen, dass im Bebauungsplan keine GRZ- oder GFZ-Werte, auf die im Schreiben Bezug genommen wird, festgesetzt hat. Es erfolgte unter Berücksichtigung der Maßgabe des § 34 BauGB eine Festsetzung der Geschossfläche in Verbindung mit der zulässigen Wandhöhe.
Es ist festzustellen, dass es bei der Bewertung nach § 34 BauGB nicht auf GRZ- und GFZ –Werte ankommt, sondern auf die gebaute Realität. Nach der Rechtsprechung (BVerwG, U.v. 23.3.1994-4C 18.92-ZfBR 1994,190) ist die Frage, ob sich ein Bauvorhaben hinsichtlich der Baudichte einfügen würde, nicht nach der Grundflächenzahl zu beurteilen. Städtebauliche Maßstäbe, die sich aus der in der Umgebung vorhandenen prägenden Bebauung ergeben, sind bei der Anwendung des § 34 BauGB nur für die Frage von Bedeutung, ob sich das Vorhaben in dem vorgegebenen Rahmen hält. Es wird auch keine (gleichsam spiegelbildliche) Wiederholung der vorhandenen Umgebungsbebauung verlangt. (Birk, Bauplanungsrecht in der Praxis, Boorberg-Verlag, S.335, Rd.Nr. 902). Das Gebot des Einfügens zwingt nicht zur Uniformität, die sich in der exakten Angleichung der GRZ- oder GFZ-Werte dokumentiert. Nach der Rechtsprechung geht es mehr um bauliche Harmonie, die nicht ausschließlich rein rechnerisch ermittelbar ist, sondern eben auch einen gewissen planerischen Spielraum gewährt.
Mein Eigentumsrecht wird zunächst durch den Verlust einer Bebauung nach § 34 (Umgebungsbebauung) eingeschränkt.
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes unterliegt eine Gemeinde vor allem den Anforderungen des Gebots der gerechten Abwägung. Es verlangt von einer Gemeinde, bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes alle erkennbaren und rechtlich schutzwürdigen öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln, zu bewerten und gegenseitig abzuwägen.
Schutzwürdige private Belange:
Ein geringeres Baurecht mindert beim Verkauf des Grundstücks den Grundstückspreis. Banken beleihen Grundstücke mit weniger Bebauungsrecht niedriger.
Schutzwürdige öffentliche Belange:
Durch nicht ausgenützte Bauflächen müssen anderweitig noch vollkommen unbebaute Flächen zur Minderung der Wohnungsknappheit verbaut werden. Die derzeitigen hohen Grundstückspreise im Münchner Umland rechtfertigen zudem eine höhere Bebauung um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da das Bebauungsplangebiet in nächster Nähe zur S-Bahn liegt, ist es naheliegend, dass mehr Menschen auf das Auto verzichten. Durch eine stärkere Verlagerung von Neubaugebieten an den Ortsrand, werden Pendlerzahlen mit dem Auto steigen. Luftverschmutzung, Lärmbelästigung durch Auto’s können vermieden werden, wenn bezahlbare Wohnungen in Bereichen liegen, die fußläufig zur S-Bahn zu erreichen sind.
Wohnraumschaffung für anerkannte Flüchtlinge
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes in der vorhandenen Form wird mein Eigentumsrecht Art. 14 Abs. 2 GG beschnitten.
Der Gesetzgeber muss die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen, insbesondere den Verhältnismäßigkeits- und Gleichbehandlungsgrundsatz, in einem gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen.
Dies ist in einen Gebiet, das durch unterschiedlichste Bebauung geprägt ist meines Erachtens nur schwer möglich.
Verlierer sind dabei alle, die bis jetzt noch nicht gebaut haben, oder auf deren Grundstück sich noch ein Nachkriegshäuschen befindet.
Das private Grundeigentum gehört in hervorgehobener Weise zu den abwägungserheblichen privaten Belangen. Das Abwägungsgebot ist eine Ausformung des im Rechtsstaatsprinzip wurzelnden Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Die Gemeinde darf daher Eigentumsbelange nicht unnötig und damit unverhältnismäßig gegenüber anderen privaten oder öffentlichen Belangen zurücksetzen.
§ 1 Abs. 6 GG. Bei der Abwägung muss insbesondere berücksichtigt werden, Welche Folgen sich aus einer bestimmten planerischen Festsetzung für das Grundeigentum ergeben. Die konkret betroffenen Eigentümerbelange müssen dem ihnen jeweils zukommenden Gewicht in die Abwägung einbezogen werden, damit letzten Endes ein ausgewogenes Abwägungsergebnis erzielt wird.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Durch den vorliegenden Bebauungsplan wird das Baurecht auf Fl.Nr. 357/2 nicht gemindert. Die Werte liegen im vergleichbaren Rahmen. Insofern ist keine Beeinträchtigung eines privaten Belangs festzustellen.
Ein Eingriff in das Grundrecht aus Art. 14 GG, z.B. durch Entzug von Baurecht, ist nicht gegeben, da das geplante Bauvorhaben sich im Rahmen der baulichen Nutzung des städtebaulichen Umfeldes sich bewegt.
Grundsätzlich ist auch darauf hinzuweisen, dass der vorliegende Bebauungsplan eine Angebotsplanung darstellt, d.h. es wird Baurecht geschaffen, d.h. es besteht die Möglichkeit zu bauen, aber keine Verpflichtung. Dies ist auch der wesentliche Unterschied zu Neubaugebieten, in denen Baurecht geschaffen und unmittelbar in der Planfolge umgesetzt wird. Insofern sind die gezogenen Vergleiche zwischen Bebauungsplänen im Bestand und „auf der grünen Wiese“ als problematisch anzusehen.
Der wichtigste Grundsatz im Baurecht ist Gleichbehandlung.
Lt. ihrem Bebauungsplan wurde mir für mein Grundstück in der Poststr. 16 (Fl.Nr. 368/17) eine GFZ von 0,76 zugesprochen.
Obwohl wir uns in der gleichen Straße befinden und auch zum gleichen Mischgebiet (Nr. 6) gehören, haben meine Nachbarn eine jeweils höhere GFZ ( 0,77, 0,78, 0,79) erhalten.
Bei nur 4 beteiligten Grundstücken innerhalb einer Straße ist es mir vollkommen unverständlich, weshalb ein unterschiedliches Baurecht vergeben wurde. Bitte klären Sie mich auf, weshalb meine Nachbarn hier (und wie auch anzumerken, bei meinem Grundstück im Eichenweg) besser gestellt werden.
Geben Sie mir bitte genau an, wie der Planer zu der unterschiedlichen Vergabe des Baurechts (GFZ) gekommen ist. Nach welcher Rechtsvorschrift wurde das Baurecht vergeben.
Gab es einen bestimmten Schlüssel als Anhaltspunkt?
Was bedeutet planerische Freiheit und inwieweit darf dadurch mein Recht beschränkt werden?
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Anschrift/
Flurnummer
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Grundstücksgröße
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Bisherige GFZ Lt. Ihrer Anlage Statistik zum Bebauungsplan Nr. 58
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GFZ
Lt. Ihrer Anlage Statistik zum Bebauungsplan Nr. 58
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Mein Grundstück Poststraße 16
Flur Nr. 368/17
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491 qm
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0,41
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0,76
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Poststr. 18
Flur Nr. 368/12
(Linker Nachbar)
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776 qm
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0,45
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0,77
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Poststr. 20
Flur Nr. 368/13
(Zweiter linker Nachbar)
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768 qm
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0,46
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0,78
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Poststr. 22
Flur Nr. 368/22
(dritter linker Nachbar Nachbar)
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756 qm
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0,65
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0,79
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Fazit:
Da ich nur ein Baurecht mit einer GFZ von 0,76 gegenüber meinem Nachbarn (Poststr. 22) mit einer GFZ von 0,79 erhalte, darf ich um knapp 15 qm weniger Wohnraum bauen.
Der Gleichheitsgrundsatz wurde hier verletzt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich des Hinweises, dass die Gleichbehandlung der wichtigste Grundsatz im Baurecht ist, ist klarzustellen, dass die Grundsätze der Bauleitplanung in § 1 sowie § 1a BauGB geregelt sind. Demnach sollen die Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung gewährleisten.
Weiter ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet.
Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Bebauung nach § 34 BauGB sind:
- Sicherung der Erschließung
- Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Schutz des Ortsbildes
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit wird durch 4 Kriterien innerhalb des Bezugsrahmens der näheren Umgebung bestimmt:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Bauweise
- Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.
Die nähere Umgebung reicht soweit, wie sie prägend auf das Grundstück wirkt. Dabei sind unterschiedliche städtebauliche Situationen, wie sich z.B. durch eine mischgenutzte Bebauung entlang von Hauptverkehrsstraßen (hier Neufarner Straße und Poststraße) und den jeweils dahinterliegenden kleinteiligeren Wohnbebauung entwickelt haben, entsprechend unterschiedlich zu bewerten.
Zu berücksichtigten ist auch die Eigenart der näheren Umgebung. Dabei ist jegliche Bebauung, die als Fremdkörper erscheint, außer Acht zu lassen. So sind z.B. bauliche Anlagen, die in Kontrast zu der sie umgebenden Bebauung stehen, wie z.B. die Bebauung Birkenallee 16 und 18, als Fremdkörper unbeachtlich. Ebenso wenig kann ein einzelner, gewerblicher Betrieb, wie z.B. Eichenweg 4, für die Umgebung prägend sein.
Im Sinne des Einfügens und der harmonischen Weiterentwicklung eines Baugebietes ist es zudem nicht zulässig, nach Art der sogenannten „Rosinentheorie“ das höchste und am dichtesten bebaute Grundstück („Ausreißer“) als prägendes Maßkriterium, wie z.B. Herbststraße 11b/c/d, heranzuziehen.
Zudem ist klarzustellen, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.
Hinsichtlich der befürchteten Reduzierung des Baurechts ist darauf hinzuweisen, dass bei keinem Grundstück eine Reduzierung des Baurechts erfolgte. Bei den Grundstücken, die sozusagen als Ausreißer nach oben bewertet wurden, wie z.B. Herbststraße 11 b/c/d wurde der Bestand festgesetzt. Eine Erhöhung des Baurechts wäre hier einerseits aus städtebaulicher Sicht nicht verträglich, andererseits auch nicht möglich, da die Bebauung die zulässigen Abstandsflächen allseitig vollständig ausschöpft und keinen Spielraum mehr für eine Erhöhung des Baurechts bieten würde.
Berücksichtigt man die Vorgaben des § 34 BauGB gemäß der der Kommentierung und der Rechtssprechung, so ergibt sich für die meisten Grundstücke eine erhebliche Steigerung der Grund- und Geschossflächen.
Vollflächiger Dachausbau
Sofern das Verhältnis Grund- und Geschossfläche einen vollflächigen Dachgeschossausbau nicht zulässt, liegt eine Benachteiligung gegenüber einer Beurteilung nach § 34 BauGB vor. auch diesbezüglich lege ich Widerspruch ein.
In der Sitzungsniederschrift vom 29.10.2015 Punkt 4 steht, dass die Dachgeschossflächen derzeit mit ca. 60 % ihrer Grundfläche eingerechnet ist, bei einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG.
In meinem Fall beträgt die Grundfläche 150 qm.
60% hiervon betragen = 90 qm
bei einer Wandhöhe von 7 m wird grundsätzlich jedes Dachgeschoss zu einem Vollgeschoss, so dass bei einer zulässigen Grundfläche in 2 + D mit 7 m hohen Wänden jedenfalls das Dreifache der Grundfläche benötigt wird. 150 qm x 3 = 450 qm.
Leider habe ich nur eine GF von 375 qm.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zur Ermittlung der Geschossflächen ist folgendes klarzustellen:
Die Geschossfläche ist in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im vorliegenden ist im Bebauungsplan festgelegt, dass die Geschossfläche auch für Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen ist.
In der Praxis hat sich inzwischen etabliert und bewährt, dass sich die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche je Grundstück im Wesentlichen auf die Hauptanlagen beziehen, d.h. die vertikale Grundrissprojektion der oberirischen baulichen Hauptanlagen. Anzurechnen sind dabei die größtmöglichen Ausmaße des Gebäudes einschließlich der Terrasse sowie der Grundfläche von Balkonen und der in den Luftraum hineinragenden Bauteile wie z.B. Erker, vorspringende Obergeschosse, usw.
Daraus kann man ersehen, dass man keinen direkten Bezug zwischen Grundfläche und Geschossfläche herstellen kann. Um bei der Berechnung der Grundfläche einen gewissen Spielraum zu gewähren, wurde im Bebauungsplan zusätzlich festgesetzt, dass die zulässige, festgesetzte Grundfläche jeweils um 10% für Terrassen überschritten werden kann.
Beispielrechnung für das Grundstück Fl.Nr. 368/17:
Festgesetzt ist: GR 150 m² / GF 375 m²
Das Gebäude hat eine angenommene Abmessung von 10m x 12,5m = 125 m²
Durch Balkone und Terrassen sind zusätzlich 35 m² überbaut.
Die geplante Grundfläche beträgt also insgesamt 160 m².
Die zulässige Grundfläche wäre 150 m² plus die 10% Überschreitung durch Terrassen, also 165 m², d.h. die nach B-Plan zulässige Grundfläche ist nicht ganz ausgeschöpft.
Das "reine" Wohngebäude, das als Grundlage für die Geschossflächenberechnung heranzuziehen ist, weist eine Fläche von 125 m² auf. Bei drei Geschossen, wobei das Dachgeschoss als Vollgeschoss angerechnet wird, ergibt sich eine Geschossfläche von 375 m².
Würde der Grundriss des „reinen“ Wohngebäudes ohne Terrassen etc. 11 m x 13 m betragen, würde die Geschossfläche im EG 143 m², im OG üblicherweise ebenfalls 143 m² betragen. Im Dachgeschoss würde dann noch ein Anteil von 89 m² für Aufenthaltsräume übrig bleiben, was in etwa 60 % des EG –Grundrisses entsprechen würde.
Dieses Beispiel basiert auf dem Bebauungsplanentwurf vom 21.01.2016. Unter Berücksichtigung der o.a. Stellungnahme hinsichtlich der Erweiterung der zulässigen Überschreitung der Grundfläche um 25% durch die Flächen von Terrassen etc. sowie die Erhöhung der Geschossfläche ist darauf hinzuweisen, dass durch diese Änderungen zusätzlicher Planungsspielraum geschaffen wird.
Die Beispiele zeigen, dass es also sehr stark entwurfsabhängig ist, wie der Dachgeschossausbau gestaltet wird. Ein Dachgeschossausbau als Vollgeschoss ist also möglich.
Die im Bebauungsplan vorgesehene Wandhöhe von 7 m für das Mischgebiet berücksichtigt die evtl. bei gewerblichen Nutzungen höheren Geschosshöhen.
Grundsätzlich wird auch nochmals darauf hingewiesen, dass § 34 BauGB keine Aussagen zum Dachgeschossausbau oder überhaupt zur zulässigen Anzahl der Geschosse enthält und insofern diesbezüglich auch keine Ansprüche abgeleitet werden könnten.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Größe der Garage sowie kleinen Änderungswunsch zum eingezeichneten Baufenster.
In meinem ursprünglichen Schreiben vom 01.03.2015 bat ich darum, das Baufenster in Richtung Westen um1 Meter zu vergrößern, so dass ich eine Doppelgarage mit einer Breite von 6,50 m neben meinem Nachbarn zur linken Seite (Fl.Nr. 368/12) bauen kann.
Bitte berücksichtigen Sie dies noch im Bebauungsplan.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Wie bereits in der Stellungnahme und Abwägung vom 29.10.2015 behandelt, beträgt der der Abstand der westlichen Außenwand zur Grenze/öffentlichen Verkehrsfläche derzeit im Bestand nur ca. 2,0 m. Deshalb sollte dieser Abstand nicht weiter reduziert werden. Der Mindestabstand der östlichen Baugrenze von der östlichen Grundstücksgrenze beträgt nach den Festsetzungen des Bebauungsplans 5,50 m. Da es zulässig ist, auch innerhalb des Baufensters Garagen zu errichten, ist es nicht erforderlich die Baugrenze zu verschieben.
Ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen sind durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern und darauf ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m zu pflanzen.
Lt. Punkt 6.2 der Festsetzungen durch Text sind ebenerdige Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen durch mindestens 2 m breite Grünstreifen zu gliedern. Je 4 Stellplätze ist ein standortgerechter Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis zu 12 m (Kleinbaum) in der Pflanzqualität Hochstamm 3xv. Ob. StU 18-20 zu pflanzen
Dieser Einspruch ist erledigt, da durch Gemeinderatsbeschluss die örtliche Stellplatzverordnung vom 08.10.2009 angewendet wird. Ich bedanke mich ausdrücklich bei der Gemeindeverwaltung und den Gemeinderäten für die Änderung.
Garagen nur in profil- und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform
Auch diesem Einspruch wurde mit Gemeinderatsbeschluss vom 29.10.2015 abgeholfen. Danke hierfür.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Zusätzlicher Schutz von Nadel- und Obstbäumen
In diesem Punkt halte ich meinen Einspruch weiterhin aufrecht.
Derzeit sind in der für die Gemeinde Poing geltenden Baumschutzverordnung vom 22.11.2005 Nadelbäume und Obstbäume lt. 3 4 Abs. 2 nicht geschützt. Im Bebauungsplan werden sie nun als schützenswert bezeichnet. Bei Fällung ist ein Ersatzbaum zu pflanzen oder beim Bau besondere Vorsicht walten zu lassen.
Durch die Verschärfung im Bebauungsplan werden wir gegenüber allen anderen, für welche die allgemeine Baumschutzverordnung der Gemeinde Poing gilt, benachteiligt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Bebauungsplan in der Fassung vom 21.01.2016 trifft keine Regelung mehr zum Erhalt von Bäumen, die über den Regelungsumfang der kommunalen Baumschutzverordnung hinausgeht. Insoweit werden in der Folge des Bebauungsplans weder eine Ungleichbehandlung noch eine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung bewirkt. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind mithin nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Auf meinem Grundstück steht in unmittelbarer Nähe einer Birke (sie steht am Eck zum Grundstück Fl.Nr. 368/3) eine Thuje. Die Thuje wurde mir als schützenswerter Baum im Bebauungsplan eingezeichnet. Frau Kölbl (Bauamt Gemeinde Poing) vertrat bei meiner persönlichen Vorsprache am 26.02.2015 ebenfalls die Meinung, dass es sich hierbei um keinen schützenwerten Baum handelt. Ich bitte Sie daher, wie mit Fr. Kölbl am 26.02.2015 vereinbart, den Baum aus dem Bebauungsplan zu entfernen. Leider ist er immer noch als „erhaltenswerter Baum“ dort enthalten. Sollten Sie den Baum nicht aus dem Bebauungsplan streichen, beantrage ich hiermit die Fällung des Baumes.
Gründe:
In einer Thuje halten sich lt. Fr. Kölbl nicht so viele Insekten auf wie in einem einheimischen Baum.
Eine Thuje ist kein einheimischer Baum.
Die Wurzeln des Baumes könnten beim Bau meines Erachtens, wenn überhaupt nur durch eine Spundwand geschützt werden. Dieser übermäßige finanzielle Aufwand steht meines Erachtens in keinem Verhältnis. Bautechnisch ist es nicht sinnvoll den Erhalt eines Baumes so nahe am Bauraum zu fordern.
Durch das Wurzelwerk in unmittelbarer Nähe der Garage oder des Hauses könnten Schäden an der neuen Substanz entstehen.
Soweit das Ortsbild zur Rechtfertigung einer Eigentumsbeschränkung herangezogen wird, muss ihm entweder eine gewisse Wertigkeit zukommen oder es muss eine deutliche Prägung vorhanden sein. Die Thuje, die sich im Abstand von 1 Meter neben einer Birke in meinem Grundstück befindet, hat meines Erachtens keine Wertigkeit und auch keine deutliche Prägung.
Grünordnung Punkt 4.2.1 der Festsetzungen durch Text im Bebauungsplan
Hier erhebe ich Einspruch gegen die im Bebauungsplan getroffene Regelung, dass pro angefangene 300 qm Grund ein Obstbaum als Hochstamm bzw. ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe von 12 m zu pflanzen ist.
Im Punkt 4.2.1 wurde festgesetzt, dass pro angefangene 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein Obstbaum als Hochstamm in der Pflanzqualität 3xv Ob. StU 16-18 cm oder ein Laubbaum mit einer Endwuchshöhe bis 12 Meter „trotzdem bezeichnet als Kleinbaum“ in der Pflanzqualität Hochstamm 3xv Ob. StU 18-20 cm zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten ist. Abgänge sind gleichartig in der Pflanzqualität Solitär 4xv StU 25-30 cm nach zu pflanzen.
Auf meinem Grundstück in der Poststr. 16 wären nach dieser Regelung 2 Bäume zu pflanzen.
Vielleicht stellen sich diejenigen, die solche Regelungen fordern bzw. darüber abstimmen vor, dass auf der Südseite Ihres eigenen Hauses zwei Laubbäume mit einer Endwuchshöhe von 12 Metern gepflanzt werden sollen. Im Garten selbst und auch im Haus fehlt dadurch jedes Sonnenlicht.
Anmerkung:
Die in der Pflanzlist vorgeschlagenen Bäume sind für eine Bepflanzung in einem Hausgarten meines Erachtens aufgrund ihrer Höhe vollkommen ungeeignet.
Spitzahorn durchschnittliche Wuchshöhe 20 bis 30 Meter
Hainbuche Wuchshöhe bis 25 Meter und Stammdurchmesser von bis zu einem Meter
Stieleiche Baumhöhe 20 bis 40 Meter, erreicht einen Stammdurchmesser bis drei Meter
Eberesche Baumhöhe 15 bis 25 Meter
Bereits jetzt habe ich mit meiner Nachbarin „Ärger“ weil die Blätter meiner Birke in ihr Grundstück fallen und sie das ganze Jahr über den „Dreck“ der Birke beseitigen muss (Blüten, Blütenstaub, kleine Äste und Laub) – Unmut den ich durchaus nachvollziehen kann und auch gerechtfertigt ist.
Die Festsetzung dass pro angefangene 300 m² Grundstücksfläche ein Baum zu pflanzen sei, ist aus mehreren Gründen meines Erachtens nicht durchsetzbar.
Die Regelung steht im Widerspruch zu der von der Gemeinde an anderer Stelle hervorgehobenen guten Durchgrünung des Baugebiets.
Zudem ist der Maßstab verfehlt:
die Bezugnahme auf die Grundstücksgröße benachteilige die Eigentümer großer Grundstücke; sachgerecht wäre die Zahl der Bäume in Relation zum ausgewiesenen Baurecht festzulegen.
Die Pflanzung von Bäumen in der geforderten Wuchshöhe von 12 Metern bedeuten einen nicht hinnehmbaren Lichtentzug, der nicht nur den Grundstücksbesitzer trifft, sondern ggf. auch seine Nachbarn. Dadurch werden uns – im Verhältnis zu anderen Grundstückseigentümern Nutzungseinschränkungen auferlegt, die auch durch die Ziele des Bebauungsplans nicht mehr zu rechtfertigen sind.
Das Maß der Erforderlichkeit ist in Bezug zur Beeinträchtigung des Grundstücks zu setzen.
Ich beantrage daher, dass im Gemeinderat darüber abgestimmt wird, dass statt einem Obstbaum mit Hochstamm oder einem Laubbaum mit 12 Meter Stammhöhe z.B. drei kleinwüchsige Obstbäume gepflanzt werden dürfen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Regelungen zur Eingrünung legen einen aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandard fest. Sie sind sachgerecht und enthalten keinerlei tiefgreifende Reglementierungen. Die Regelungen der Ziffer C 4.2 sollen auch bei einer Neubebauung der Grundstücke ein gewisses Mindestmaß an Durchgrünung gewährleisten. Im konkreten Fall dürften bei einer Grundstücksfläche von ca. 490 m² (Fl. Nr. 368/17) maximal 60 % überbaut bzw. versiegelt werden, so dass eine Fläche von mindestens 196 m² frei bleiben muss von jeglicher baulicher Nutzung und dementsprechend begrünt werden müsste. Auf diesen 196 m² müssten, sofern die vorhandenen Bäume entfernt werden, insgesamt 2 Bäume (Obst- oder Laubbäume) als Hochstamm gepflanzt werden. Die Regelung verlangt nicht dass die Bäume eine Endwuchshöhe von 12 m erreichen müssen, sondern beschreibt, dass Kleinbäume zu pflanzen sind, die eine Endwuchshöhe bis 12 m erreichen können. Wo die Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen sind, schreibt der Bebauungsplan nicht vor. Der Bebauungsplan lässt insoweit ein breites Spektrum an geeigneten Bäumen zu und bieten die Möglichkeit die Bäume so zu pflanzen, dass keine unverhältnismäßige Beschattung eintritt. Die Pflanzenliste unter Ziffer D.15 ist lediglich ein unverbindlicher Vorschlag. Unverhältnismäßige Nachteile oder Einschränkungen der Nutzungsbefugnisse des Grundstückes werden mithin nicht bewirkt. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Genaue Festsetzung der Einfriedung
Für das ganze Bebauungsplangebiet, das immerhin 7,15 ha umfasst, wird vorgeschrieben, dass Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen als sockellose Holzlattenzäune mit senkrechter Lattung und einer einheitlich durchlaufenden Höhe von 1,10 m auszubilden sind.
Diesem Einspruch wurde abgeholfen Danke dafür.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Forderung 20% der nicht überbauten Flächen mit standortheimischen Gehölzen zu bepflanzen.
Eine Bepflanzung von mindestens 20% der nicht überbauten Flächen mit standortheimischen Gehölzen ist nicht verhältnismäßig. Mein privater Freiraum wird extrem eingeschränkt. Die Nutzung meines Gartens wird durch die vielen Sträucher behindert. Ich bevorzuge lieber Blumen statt Sträucher. Zudem sind diese m.E. bienenfreundlicher.
Ich bitte auch hierüber im Gemeinderat abzustimmen.
Alternativvorschlag wäre hierzu zum Beispiel folgende Regelung:
Die nicht überbauten und nicht für zulassungsfähige Nebenanlagen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 und 2 genutzten Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu unterhalten.
Mindestens 20 % der Flächen sind mit Gehölzen, Blumenrabatten oder Stauden zu bepflanzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Auch bei dieser Regelung zur Anpflanzung (handelt es sich lediglich um die Festlegung eines aus städtebaulich-gestalterischen und siedlungsökologischen Gesichtspunkten wünschenswerten Mindeststandards, mit dem keinerlei tiefgreifende oder unverhältnismäßige Reglementierungen der Grundstücksnutzung verbunden sind. Für das Grundstück Fl. Nr. 368/17 würde diese Regelung bedeuten, dass bei einer nicht baulich nutzbaren Grundstücksfläche von knapp 200 m² ein Anteil von ca. 40 m² mit Sträuchern bepflanzt werden müsste. 160 m² der Gartenfläche können als Rasenfläche, Staudenfläche usw. hergestellt werden. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind mithin nicht erforderlich.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
Weitere Änderungen der Planung sind nicht veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
3. Eigentümer Fl.Nr. 362/5, Schreiben vom 03.03.2016 - ORIGINALTEXT
Gegen den Bebauungsplan Nr. 58 vom 21.01.2016 legen wir Widerspruch ein. Dieser Widerspruch richtet sich gegen den in Punkt 4.4 genannten Faktor für die Ermittlung der Anzahl der Wohnungseinheiten. Für unser Grundstück wurde festgelegt, dass pro angefangene 630 m²
1 Wohneinheit möglich ist, wogegen für alle anderen Grundstücke außerhalb der Buchen- bzw. Ahornwegs 1 Wohneinheit pro angefangene 315 m² gilt.
Als Begründung hierfür werden von Ihnen die Aussagen der Feuerwehr und der Müllversorgung herangezogen. Problematisch mag unter Umständen die Einfahrt in den Buchenweg sein, unser Grundstück im Buchenweg 6 liegt jedoch nicht mehr im Einmündungsbereich und dürfte somit kein Problem für diese Fahrzeuge darstellen. Demnach sollte die 315 m²-Regelung auch auf unser Grundstück anzuwenden sein. Wir sehen mit dieser vorgesehenen Änderung einen wesentlichen Wertverlust unseres Grundstückes, da eine zukünftige ähnliche Bebauung mit 3 Wohneinheiten, z. B. als Mehrgenerationenwohnen nicht mehr möglich ist. Dass bei der damaligen Bauplanung von Buchenweg und Ahornweg eine nun zu geringe Straßenbreite festgesetzt wurde, sollte nicht auf den Rücken der langjährigen Grundstückseigentümer abgewälzt werden, zumal sich das genannte Kriterium der Nachverdichtung bei einer Gleichstellung des Bebauungsfaktors sicherlich auch im Rahmen alten wird.
Unser Haus ist nach geltendem Recht erbaut! Die Maßgaben in den Festsetzungen stellen einen nicht hinnehmbaren Entzug des Baurechtes dar.
Wir halten es für völlig unverhältnismäßig und für nicht vertretbar, dass wegen einer angeblich nötigen Grundstücksabtretung von einigen Quadratmetern am Beginn des Buchenwegs, die noch nicht einmal ernsthaft verhandelt wurde, bei uns praktisch eine Aufhebung des Bestandschutzes für die Zukunft und damit ein derartiger Eingriff in unser Eigentumsrecht erfolgt.
Wir bitten um diesbezügliche Änderung des Bebauungsplans und verbleiben …
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
In der Begründung ist unter Pkt 4.4 erläutert, dass der Buchen- und Ahornweg derzeit nicht ausreichend erschlossen ist. Dies ist ein Tatbestand.
Nach den Aussagen der örtlichen Feuerwehr und der der Müllentsorgung stellt sich die Erschließung für die Bereiche Ahornweg und Buchenweg äußerst problematisch dar. Nach der Empfehlung des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, das für das Plangebiet eine Stellungnahme erstellt hat, sollte aufgrund der geringen Straßenbreiten von 4,0 m und der extrem ungünstigen Zufahrtssituation an den Einmündungsbereichen eine Nachverdichtung in den Bereichen Ahorn- und Buchenweg nahezu vermieden werden. In diesem Zusammenhang ist auch auf das Schreiben der Kreisbrandinspektion Ebersberg zu verweisen, in dem die Problematik der unzureichenden Fahr- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr dargestellt wird. Da die Einfahrtsbereiche in den Buchen- und Ahornweg nicht den Richtlinien für die Feuerwehr entsprechen und in der Folge eine ordnungsgemäße Einfahrt für die Feuerwehr nicht möglich ist, ist natürlich auch der anschließende Straßenbereich nicht ordnungsgemäß für die Feuerwehr anfahrbar.
Um die Rechtssicherheit der Planung gewährleisten zu können, sind natürlich die aktuellen Verordnungen, Richtlinien und Gesetze zugrunde zu legen.
Die Bedenken hinsichtlich des Entzugs von Baurechten durch den Bebauungsplan werden nicht geteilt, da für eine Bebauung nach § 34 BauGB auch eine gesicherte Erschließung, die derzeit nicht nachgewiesen werden kann, zugrunde zu legen ist. Zudem ist klarzustellen, dass durch den Bebauungsplan keine Aufhebung des Bestandsschutzes erfolgt.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
4. Eigentümer Fl.Nr. 359/7, Schreiben vom 09.03.2016 - ORIGINALTEXT
Bezugnehmend auf Ihren o.g. Bebauungsplan-Entwurf möchten wie Sie bitten, die von Ihnen vorgeschlagenen Festsetzungen bezüglich Lage des Baufensters, der GFZ, GRZ und der Anzahl der Wohneinheiten zu ändern.
In Ihrer Begründung zum B-Plan fordern Sie den „sparsamen Umgang mit Grund und Boden“. Zu den Grundsätzen des Regionalplans München zählt die Nachverdichtung in bestehenden Siedlungsräumen. Die in ihrem Entwurf vorgeschlagenen Wohneinheiten entsprechen jedoch in keiner Weise diesen Grundsätzen.
Im Anhang erhalten Sie einen möglichen Entwurf für das o.g. Grundstück. Diese Planung zeigt eine ökonomische, sowie unserer Meinung nach, eine wie von Ihnen geforderte maßvolle städtebaulich verträgliche Nachverdichtung.
Der Grundrissentwurf ermöglicht je 2 Wohneinheiten mit 85 qm im EG und OG. Das Dachgeschoss mit einer GFZ von 185 ist dabei noch gar nicht berücksichtigt.
Die lt. Stellplatzsatzung notwendigen 6 Stellplätze können ohne Probleme auf dem Grundstück untergebracht werden (5 Carport-Stellplätze und 3 Stellplätze).
Um die Situation des Straßenverkehrs im Buchenweg zu entlasten, bin ich bereit über etwaige Grundstücksabtretungen mit Ihnen zu sprechen.
Die Grundstücksuntersuchung zeigt, dass durch die Planung der bisherige Charakter des Wohnviertels nicht beeinträchtigt wird, besonders wenn man die bestehende Bebauung auf der Nord- und Westseite des Grundstücks berücksichtigt.
Wegen der o.g. Ausführungen beantragen wie folgende Änderung des Bebauungsplan-Entwurfs für die die Fl.Nr. 359/7:
1. GFZ 450 zuzüglich 185 qm im DG ? GFZ 635
2. GRZ 255
3. Lage des Baufensters, siehe beigefügte Zeichnung
4. Anzahl der Wohneinheiten mindestens 4 WE
Vor allem in Anbetracht der derzeitigen und zukünftigen Wohnungssituation (siehe beigefügter Zeitungsartikel) bitten wir Sie um Änderung des Bebauungsplan-Entwurfs.
Im Voraus vielen Dank für Ihre Bemühungen.
(Die erwähnten Anlagen sind der Sitzungsvorlage als Anlage beigefügt).
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Wie aus der Stellungnahme des Verkehrsgutachtens des Büros Transver, München, sowie auch der Stellungnahme der Kreisbrandinspektion und der Polizeiinspektion Poing ersichtlich, ist die Verkehrs- und Erschließungssituation im Buchenweg sehr problematisch. Im Bestand ist eine ordnungsgemäße Zufahrbarkeit für die Feuerwehr im Einmündungsbereich Eichenweg/Buchenweg nicht sichergestellt. Dieser Konflikt wird im Zuge der Bauleitplanung zumindest planerisch gelöst.
In der Folge ist jedoch eine Nachverdichtung nur in begrenztem Maße möglich und zulässig.
Zu dem vorgelegten Entwurf ist anzumerken, dass diese Planung, in der die Flächen für Terrassen und Balkone noch nicht berücksichtigt sind, mit einer Grundfläche von 225 m² bereits die Regelungen des Bebauungsplans mit einer zulässigen Grundfläche von 200 m² deutlich überschreitet. Ebenso überschreitet die vorgeschlagene Geschossfläche von 635 m² die im Bebauungsplan zulässige Geschossfläche von 450 m² erheblich, d.h. in einem städtebaulich unverträglichem Maß.
Eine erhebliche Verbesserung der Verkehrssituation und in der Folge eine höhere Nachverdichtung hinsichtlich der zulässigen Anzahl der Wohnungen würde sich natürlich durch Grundabtretungen ergeben. Erforderlich wäre allerdings die Bereitschaft aller Anlieger zur Grundabtretung, nicht nur eines einzelnen Anliegers. Da diese Lösung derzeit nicht absehbar ist, sind die derzeitigen Regelungen des Bebauungsplans als sachgerecht zu beurteilen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
In der Festsetzung durch Text C) 2.1.2 wird die Angabe „10%“ durch die Angabe „25%“ ersetzt.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
5. Eigentümer Fl.Nrn. 355/5 + 351/7, Schreiben vom 10.03.2016 - ORIGINALTEXT
Unser Wunsch ist ein großes Baufenster in das evtl. 2 getrennte Gebäude nach geltenden Vorschriften eingefügt werden können. Begründung: Wir möchten unseren Rechtsnachfolgern (wir sind alt) eine flexible Lösung ermöglichen, die nach dem derzeitigen Plan nicht möglich ist.
Flur Nr. 351/7:
Wir möchten nicht schlechter gestellt werden, als unsere Nachbars Frühlingsstr. 7 / 7a.
Genereller Einwand: Weshalb wird eine Tiefgarage im Wohngebiet nicht zugelassen?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Das Grundstück Fl.Nr. 355/5 ist mit Abstand flächenmäßig das größte Grundstück innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Unter Berücksichtigung der Bau- und Siedlungsstruktur ist eine Bebauung mit 2 Einzelbaukörpern als städtebaulich verträglich zu werten. Da dies mit der Festsetzung von 2 separaten Bauräumen sachgerecht gewährleistet werden kann, ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Bezüglich des Grundstücks Fl.Nr. 351/7 ist anzumerken, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Demzufolge wurde bei den annähernd gleichen Grundstückssituationen in der Frühlingsstraße für die Neubebauung eine Geschossfläche von 560 m² festgelegt.
Auf dem angesprochenen benachbarten Grundstück liegt aufgrund der Bestandssituation die zulässige Geschossfläche der beiden Doppelhaushälften zusammengerechnet um 10 m² höher. Dies ist der Bestandssituation geschuldet.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthalträume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Hinsichtlich der Tiefgaragen im Allgemeinen Wohngebiet ist festzustellen, dass die überwiegende Anzahl der Grundstücke eine Grundstücksgröße von ca. 350 m² bis 750 m² aufweist. Da aufgrund der Eigentümerstruktur davon auszugehen ist, dass keine Zusammenlegung der Grundstücke erfolgt, wäre für jedes Grundstück eine eigene Tiefgaragenrampe erforderlich. Dies würde neben der Unterbauung des Grundstücks durch die Tiefgarage eine zusätzliche oberirdische Bebauung durch die Tiefgaragenrampen erfordern, die jeweils mindestens eine oberirdische Einhausungslänge von 10 m – 15 m Länge aufweisen. Dies ist hinsichtlich des Versiegelungsgrades und der Beeinträchtigung des Ortsbildes städtebaulich nicht verträglich.
Eine Bebauungsplanänderung ist insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
6. Eigentümer Fl.Nr. 371/6, Schreiben vom 10.03.2016
– ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
Nach einer Kurzzusammenfassung über die bisherige Bürgerbeteiligung und über die Ziele des Bebauungsplans werden folgende Anregungen vorgebracht:
1) Stellplätze
Nach einer Darstellung der bisher vorgebrachten Einwände (Schreiben vom 02.03.2015) bezüglich der Stellplatzregelung wird der Verzicht auf die Festsetzung der Stellplatzflächen prinzipiell begrüßt.
Weiter wird vorgetragen, dass bestätigt worden sei, dass Stellplätze entlang der Neufarner Straße als Längsparker uneingeschränkt zulässig seien. Aufgrund der bisher erfolgten Genehmigungspraxis der Gemeinde bei den Nachbargrundstücken bezüglich der Anordnung der Stellplätze werde die Zusage von der Gemeinde erwartet, dass bei zukünftigen Bauanträgen in gleicher Art und Weise genehmigt werde. Sollte keine Stellungnahme erfolgen, sei dies als stillschweigendes Einverständnis zu werten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Anordnung und Zulassung der Stellplätze ist festzustellen, dass die Beurteilung der Planung auf Grundlage der Stellplatzverordnung der Gemeinde Poing, auf die im Bebauungsplan verwiesen ist, sowie der Festsetzungen im Bebauungsplan, z.B. Einhaltung der GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO, und der sonstigen zutreffenden Verordnungen oder gesetzlichen Vorgaben erfolgt. Weitergehende Aussagen sind weder erforderlich noch möglich. Ebensowenig ist mit dieser Stellungnahme ein stillschweigendes Einverständnis oder eine Zusage erteilt. Eine konkrete Beurteilung kann nur nach Vorlage von entsprechenden Planungsvorschlägen, Vorbescheids- oder Bauanträgen erfolgen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst. Unabhängig hiervon sind bei Bauvorhaben an der Kreisstraße, insbesondere hinsichtlich der Anordnung bzw. Anfahrbarkeit der Stellplätze der Landkreis Ebersberg und das Staatliche Bauamt Rosenheim (als Straßenbaulastträger) im Rahmen eines Bauantragsverfahrens zu beteiligen.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
2) Tiefgarage
Nach einer Darstellung der bisher erfolgten Einwendungen (Schreiben vom 02.03.2015) wird festgestellt, dass nach Bebauungsplan im MI der Bau von Tiefgaragen ausnahmslos zulässig sei. Auf die Festsetzung von Bedarfsflächen für bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberkante sei verzichtet. Eine Tiefgarage sei somit frei innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zu einer GRZ von 0,8 zukünftig genehmigungsfähig. Eine Bestätigung erfolge sinngemäß zu den Anmerkungen unter 1).
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Planung der Tiefgarage ist festzustellen, dass die Beurteilung der Planung auf Grundlage der Stellplatzverordnung der Gemeinde Poing, auf die im Bebauungsplan verwiesen ist, sowie der Festsetzungen im Bebauungsplan, z.B. Einhaltung der GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO, und der sonstigen zutreffenden Verordnungen oder gesetzlichen Vorgaben erfolgt. Weitergehende Aussagen sind weder erforderlich noch möglich. Ebensowenig ist mit dieser Stellungnahme ein stillschweigendes Einverständnis oder eine Zusage erteilt. Eine konkrete Beurteilung kann nur nach Vorlage von entsprechenden Planungsvorschlägen, Vorbescheids- oder Bauanträgen erfolgen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
3) Bauraum
a)
Nach einem Hinweis auf die bisher erfolgten Einwendungen (Schreiben vom 02.03.2015) wird ergänzt, dass die Einwendungen bezüglich des Baufensters nur teilweise übernommen worden wären. Die Breite des Baufensters sei auf 14 m begrenzt. Im Vergleich zu fast allen Grundstücken entlang der Neufarner Straße ergäben sich extrem weite Grenzabstände mit ca. 7,15 m zur nördlichen und ca. 9,0 m zur südlichen Grundstücksgrenze. Die vergleichbaren Baufenster entlang der Neufarner Straße wiesen durchwegs geringere Grenzabstände auf und können somit deren Grundstücksbreite besser ausnutzen. Die Berücksichtigung der erforderlichen Abstandsflächen bleibe davon unbenommen.
Es wird vorgeschlagen, das Baufenster im Bereich der Neufarner Straße wie in der Anlage vom 02.03.2015 zu den bisherigen Einwendungen geringfügig auf wenigstens 17,0 m gem. neuer Anlage vom 10.03.2016 zu verbreitern. Dies ergäbe einen akzeptablen Grenzabstand von immer noch mehr als ausreichenden ca. 6,0 m.
Hilfsweise wäre eine Zusage der Gemeinde, über die Abstimmung zu einer möglichen zukünftigen Abweichung vom Bebauungsplan für den Fall, dass das Baufenster an derer Stelle verringert werde, ausreichend. Wichtig sei nicht die Plandarstellung eines möglichst großen Baufensters, sondern eine maximale Flexibilität bei zukünftigen Planungen.
Die ergänzende Einwendung sei erneut zu prüfen und im Bebauungsplan entsprechend anzupassen.
b)
Nach der ausführlichen Erläuterung der bereits vorgetragenen Einwendung (Schreiben vom 02.03.2015) hinsichtlich der Ausweitung des Baufensters wird ergänzt, dass die mit Beschluss des Gemeinderates eingeplante Ausweitung des Baufensters begrüßt werde.
Folgende, dem Beschluss entgegenstehende Abweichung sei noch aufgefallen:
Ein Streifen des südlichen Bestandsgebäudes befinde sich in der Darstellung noch außerhalb des mit 3,0 m vermassten Baufensters. Aufgrund des Gemeinderatsbeschlusses werde davon ausgegangen, dass dies als geringe Abweichung vom Bebauungsplan gesehen werde. Es werde vorgeschlagen, die Baugrenze bis an die Außenkante der Bestandsbebauung zu ziehen. Hilfsweise könne die Bemaßung zur Grundstücksgrenze aus der Plandarstellung entfernt werden, um den Spielraum für diese Argumentation zu erhalten. Die ergänzende Einwendung sei erneut zu prüfen und im Bebauungsplan zu korrigieren.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
zu 3 a)
Das angesprochene Grundstück Fl.Nr. 371/6 weist einen trapezförmigen Zuschnitt mit einer Grundstücksbreite bis zu 30 m auf. Die benachbarten Grundstücke entlang der Neufarner Straße sind mit einer Grundstücksbreite von ca. 16 bis 21 m wesentlich schmäler. Eine Ausnahme bildet das Grundstück Fl.Nr. 370 mit einer Breite von ca. 27 m.
Aufgrund dieses Breitenunterschieds ist ein größerer Abstand der Baugrenzen zur Grundstücksgrenze grundsätzlich gerechtfertigt. Die Anregung das Baufenster in einem Teilbereich zu vergrößern, kann als redaktionelle Änderung im Bebauungsplan berücksichtigt werden, da diese Vergrößerung im Bereich der größten Grundstücksbreite angeordnet ist.
zu 3 b)
Bezüglich der Überschreitung der Baugrenzen durch das Bestandsgebäude ist festzustellen, dass das Bestandsgebäude natürlich Bestandsschutz genießt. Es unterschreitet aber die Mindestabstandsfläche von 3m gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO. Deshalb wurde die Baugrenze so zurückgesetzt, dass für die Neubebauung je nach Wandhöhe eine Mindestabstandsfläche von 3,0 m gewährleistet ist. Ein Vortreten von Gebäudeteilen vor die Baugrenze kann nach § 23 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden. Dies ist aber nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans sondern ist im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens mit der Genehmigungsbehörde zu klären. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Anschließend werden neue Einwendungen vorgetragen:
1) – Ermittlung der Bestands-GF
Bei den bisherigen Einwendungen (Schreiben vom 02.03.2015) sei davon ausgegangen worden, dass die zugrunde gelegten Kennzahlen zur Ermittlung des bestehenden Maßes der baulichen Nutzung bezogen auf die GR korrekt ermittelt wurden. Es lägen jedoch Fehler bei den Eintragungen im Liegenschaftskataster vor. Nach Überprüfung seien folgende Anpassungen auf dem Grundstück erforderlich:
Die im Jahr 1949 genehmigte Unterfahrt des westlichen Bestandsgebäudes sei im Liegenschaftskataster nicht eingetragen, bei den Berechnungen der im Bestand überbauten Grundflächen sei daher diese Fläche nicht berücksichtigt.
Es sei mit 33,60 m² ein wesentliches Bauteil und daher auf die Festsetzung der Grundfläche im B-Plan anzurechnen.
Der Balkon auf der Südseite des Bestandsgebäudes sei im Liegenschaftskataster ebenfalls nicht eingetragen. Bei den bisherigen Berechnungen der im Bestand überbauten Grundflächen sei diese Fläche ebenfalls nicht berücksichtigt.
Mit einer Gesamtfläche von 12,30 m² handele es sich ebenfalls um ein wesentliches Bauteil und sei auf die Festsetzung der Grundfläche anzurechnen.
Somit ergebe sich eine Bestandsgrundfläche von insgesamt 431 m².
Diese genehmigte Bestands-GR sei im B-Plan zu übernehmen.
Entsprechend sei auch die Vergrößerung des Baufensters zu überprüfen.
Die Eintragung in das Liegenschaftskataster werde beim Bayerischen Vermessungsamt beantragt.
Diese neue Einwendung sei zu überprüfen und im B-Plan zu übernehmen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass Flächen, wie z.B. Unterfahrten, Nebenanlagen oder Schuppen in der Grundfläche nach § 19 Abs. 4 BauNVO berücksichtigt werden. Deshalb ist eine Änderung der Bestands-Grundfläche nicht erforderlich.
Eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche ist ebenfalls nicht notwendig, da die aufgeführten Gebäude bzw. Nutzungen in der zulässigen Grundfläche (Festsetzung durch Text C) 2.1.1) bzw. in der Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO (Festsetzung durch Text C) 2.1.4) zu berücksichtigen sind. Insofern besteht kein Änderungsbedarf für den Bebauungsplan.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
4) – Geschossflächenzahl
Nach einer ausführlichen Erläuterung der bisherigen Einwendungen (Schreiben vom 02.03.2015) wird ergänzt, dass die teilweise Berücksichtigung der Einwendungen grundsätzlich begrüßt werde.
Generell sei zu dem Punkt „Maß der baulichen Nutzung/GFZ“ noch folgendes aufzuführen:
Entsprechend der vorhandenen Bebauungsstrukturen sei das Gebiet nachvollziehbar in die Bereiche MI und WA aufgeteilt. Bezüglich der Verkehrsproblematik seien ebenfalls nachvollziehbare und wohl richtige Argumente aufgeführt. Bei genauer und ehrlicher Betrachtung seien davon die Seiten- und Nebenstraßen betroffen.
Die Grundstücke an der Kreisstraße seien hingegen unbestritten sehr gut erschlossen und für eine dichtere Bebauung geeignet. Unter Hinweis auf die Erläuterungen in der Begründung, dass in diesem das Mischgebiet weiterentwickelt werden soll, werde auf die bereits erteilten Genehmigungen im Bereich der Neufarner Straße hingewiesen.
Bei Betrachtung der seit Jahrzehnten mit entsprechenden GFZ-Zahlen genehmigten Gebäuden entlang der Neufarner Straße zeige sich ein eindeutiger Planungswille der Gemeinde.
Betrachte man die direkt gegenüberliegende Bebauung, die aufgrund von Bebauungsplänen vorgegeben sei, werde der Planungswille nochmals deutlicher.
Es werde darum gebeten, diesen Aspekt genauestens abzuwägen, denn wenn auch diese Flächen außerhalb des Bebauungsplans Nr. 58 lägen, spielten sie dennoch im gesamtstädtebaulichen Kontext keinesfalls eine untergeordnete Rolle.
Bezüglich der Maßstäblichkeit sei der Bebauungsplan Nr. 29, 1.Änderung, als Vergleichsgebiet schon herangezogen worden.
Für das Grundstück relevante Bebauungspläne:
Bebauungsplan Nr. 13: GRZ 0,36, GFZ 1,1
Bebauungsplan Nr. 23:
GRZ 0,4 GFZ 1,0
Bebauungsplan Nr. 29, 1.Änderung:
GRZ ca. 0,45 GFZ ca. 1,0
Daraus sehe man, dass seitens der Gemeinde Poing ein erhöhtes Maß an baulicher Nutzung gewünscht sei. Es werde darum gebeten, dies entsprechend zu berücksichtigen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der Planungswille der Gemeinde ist in der Begründung zum Bebauungsplan dokumentiert. Demnach soll durch den Bebauungsplan eine maßvolle, städtebaulich verträgliche Nachverdichtung ermöglicht werden. Dies wird mit den Regelungen des vorliegenden Bebauungsplans gewährleistet. Eine Nachverdichtung bis an die planungsrechtlichen Höchstgrenzen war und ist erklärtermaßen nicht das Ziel der vorliegenden Planung.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Planungsrechtliche Vorgaben anderer Bebauungspläne sind nicht als Grundlage oder Maßgabe für die vorliegende Planung zu verwenden.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Aufgrund der in der Veranstaltung vom 17.12.2015 vom Publikum mehrfach vorgebrachten Hinweise, dass bei den zugrunde gelegten Bestandswerten zu kleine Flächen angesetzt worden seien, habe man die Nachbargrundstücke Poststraße 2 und Neufarner Straße 13 anhand des digitalen Katasterplans überprüft.
Das Ergebnis untermauere die vorangegangenen Tatsachenausführungen:
Poststraße 2:
Bei einer bestehenden GR von 191,60 m² und einer Bebauung von E+1+D ergebe sich eine Bestands-GF von 191,60 m² x 3 = 574,80 m². Das Nebengebäude sei dabei noch gar nicht berücksichtigt. Es ergebe sich dabei eine Bestands-GFZ von 0,886.
Neufarner Straße 13:
Hier sei es aufgrund der Gebäudegeometrie sowie der genehmigten Aufenthaltsräume im UG, das teilweise als Vollgeschoss ausgebildet sei, etwas schwieriger. Die Berechnungen ergäben eine Geschossfläche von 1131 m². Das Nebengebäude mit einer GR von 81 m² sei nicht berücksichtigt. Es ergebe sich dabei eine Bestands-GFZ von 0,86.
Die GFZ des Grundstücks Fl.Nr. 371/6 sei daher nach der erneuten reellen Betrachtung im Bereich zwischen 0,86 und 0,886 bzw. GF 1008 m² bis 1039 m² festzusetzen. Ggf. seien die in den Berechnungen nicht berücksichtigten Nebengebäude zusätzlich zu bewerten.
Es werde angemerkt, dass diese reell ermittelten Kennwerte noch weit unter den Werten der B-Pläne 29.1, 23 und 13 lägen. Eine fliesende Abstufung hin zum WA sei mit einer GFZ von 0,86 noch gegeben.
Aufgrund der bestehenden sehr unterschiedlichen Verkehrserschließung sollte die Zuordnung der Grundstücke Fl.Nr. 371/2 bis 370 entlang der Neufarner Straße überdacht und mittels eines eigens ausgewiesenem MI angepasst werden. MI 6 umfasst nur 4 Grundstücke und das auch mit deutlich höherem GFZ-Werten als die besser erschlossenen Grundstücke des MI 5 an der Neufarner Straße.
Die Einwendung sei erneut zu überprüfen und durch Korrektur der im Bebauungsplan angegebenen GF-Werte für Flurstück 371/6 innerhalb des Rahmens von 1008m² bis 1039 m² festzusetzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zur Ermittlung der Geschossfläche der Poststraße 2 ist anzumerken, dass lt. genehmigter Bauantragsunterlagen das EG eine GF von ca. 188 m² aufweist und das OG in Teilbereichen zurückspringt. Der südliche Anbau ist generell nur 2-geschossig. Der Hauptbaukörper weist ein Dachgeschoss auf. Bauantragsunterlagen für einen Dachgeschossausbau liegen nicht vor. Eine Teilfläche des Dachgeschosses (kein Kniestock, Dachneigung lt. Bauantragsunterlagen ca. 28°) wurde dennoch als ausgebaut in die Bestandsfläche miteingerechnet, sodass sich eine Geschossfläche von ca. 425 m² errechnet. Das Nebengebäude – Garage – wird generell nicht in die Geschossfläche mit eingerechnet
Zur Ermittlung der Geschossfläche der Neufarner Straße 13 ist festzustellen, dass sich auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen eine Geschossfläche von 1.075 m² ergibt.
Das angesprochene Nebengebäude ist nicht in der festgesetzten GR bzw. GF zu berücksichtigen, sondern in der GR gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO.
Ansonsten ist festzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt werden bzw. wurden, nicht aus den GFZ-Werten.
Bezüglich der Erschließung ist anzumerken, dass die Grundstücke an der Poststraße gleichermaßen gut erschlossen sind wie die Grundstücke an der Neufarner Straße. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
5) Festsetzung der Grünordnung
Nach einer Wiederholung der bisherigen Einwendungen (Schreiben vom 02.03.2015) wird ergänzt, dass eine Verschärfung der bestehenden Baumschutzverordnung durch den Bebauungsplan nicht zweckmäßig sei.
Auch in den umliegenden Bebauungsplänen lasse sich keine derartige Verschärfung finden.
Dies sei nach wie vor eine Ungleichbehandlung des Grundstücks sowie aller Eigentümer.
In der schriftlichen Mitteilung werden die grünordnerischen Eintragungen als „nur nachrichtlich“ erläutert. Dies entspreche einer willkürlichen Eintragung und sei nicht haltbar. Entweder dürften keine Eintragungen erfolgen oder es müsste eine exakte Bestandsaufnahme erfolgen.
Die Einwendungen seien zu überprüfen. Der Bebauungsplan sei dahingehend zu korrigieren, dass nur die Baumschutzverordnung ohne verschärfende Regelungen gelte.
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
Der Bebauungsplan in der Fassung vom 21.01.2016 trifft keine Regelung mehr zum Erhalt von Bäumen, die über den Regelungsumfang der kommunalen Baumschutzverordnung hinausgeht. Insoweit wird in der Folge des Bebauungsplans keine Verschärfung des Baumschutzes bewirkt. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind mithin nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
6) Einfriedungen
Nach einer Wiederholung der bisherigen Einwendungen (Schreiben vom 02.03.2015) wird ergänzt, dass der Wegfall der verschärften Regelungen begrüßt werde.
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
Folgende Neue Einwendungen werden vorgetragen:
Ausnahmen im Bebauungsplan:
a) Pkt. 2.1.4: FL.Nr. 368/14, 370/5, 371/2: Überschreitung bis zu einer GF von 0,9 zulässig
b) Pkt. 8.3: WA 9 Firste der Dachgauben und Quergiebel bis zu 0,1 m unterhalb des Hauptfirstes zulässig
c) Pkt. 8.4: WA 9 Summe der Breitenmaße der Dachgauben und Quergiebel bis 9,50 m zulässig
d) Pkt. 8.6: WA 10 + 11 Dachneigung bis 52° bei einer Wandhöhe von höchstens 3,50 m zulässig
Die Ausnahmen sind schlüssig und nachvollziehbar zu begründen, zu streichen oder für das gesamte Gebiet festzusetzen.
Nebenanlagen
Auf den benachbarten Grundstücken befänden sich Bestandsnebengebäude mit einer Größe von 44m² bzw. 81 m² GF.
Für Fl.Nr. 371/6 seien daher ebenfalls Nebenanlagen außerhalb der Baufenster mit entsprechender Größe im Bebauungsplan von mindestens 62,5 m² festzusetzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die angesprochenen Ausnahmeregelungen können gemäß § 31 BauGB im Bebauungsplan getroffen werden. Diese Sonderregelungen sind zur Bestandssicherung der Einzelfälle, die im Bebauungsplan festgesetzt sind, für die ausnahmsweise Zulässigkeit vorgesehen. Eine allgemeine Gültigkeit kann daraus nicht abgeleitet werden.
Zur Festsetzung C) 2.1.4 ist in Kap. 4.5 der Begründung bereits eine Erläuterung enthalten. Bezüglich der Festsetzungen C) 8.3, 8.4 und 8.6 wird als redaktionelle Ergänzung eine Erläuterung in Kap. 4.8 der Begründung eingefügt.
Bezüglich der Nebenanlagen auf den benachbarten Grundstücken ist festzustellen, dass es sich hier um Garagen handelt, die gemäß der Regelungen des Bebauungsplans zulässig sind. Zur Klarstellung wird die Festsetzung C) 6 um folgenden Passus ergänzt:
„Stellplätze, Carports, Garagen und Nebenanlagen sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.“
schalltechnisches Gutachten
Das schalltechnische Gutachten beruhe ausschließlich auf Berechnungen. Da bei derartigen Berechnungen gewisse Unschärfen zu tatsächlichen Emissionswerten zu erwarten seien, sollte im Bebauungsplan die Möglichkeit eingeräumt werden, die erforderlichen schallschutztechnischen Maßnahmen mittels konkreter akustischer Messungen im Einzelfall zu ermitteln und ggf. abweichend nachzuweisen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die schalltechnische Untersuchung ist gemäß den gültigen Richtlinien und technischen Verordnungen erstellt. Eine alternative Vorgehensweise ist nicht zulässig und würde die Rechtssicherheit des Bebauungsplans gefährden. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass bei privaten Baumaßnahmen nach § 34 BauGB ebenfalls eine schalltechnische Untersuchung in eigenverantwortlicher Weise erforderlich wäre. Die Verantwortung und mögliche Haftung bei Folgeschäden liegt dann allerdings beim Bauherrn. Liegt ein Bebauungsplan vor, hat der Bauherr den Vorteil, dass die immissionsschutzfachlichen Belange im Bebauungsplan bereits vorgeklärt sind und im Rahmen des Freistellungs- oder Genehmigungsverfahrens nur noch die Einhaltung der entsprechenden Schallschutzmaßnahmen nachzuweisen sind.
Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Sonstiges:
Unter Hinweise Pkt 6 habe sich noch ein Fehler in der Potenz - m³ statt m² eingeschlichen.
Abschließend werde um eine faire Bewertung des Baurechts aller vom B-Plan 58 betroffenen Grundstückseigentümer bitten. Ein Bebauungsplan gebe allen Beteiligten unbestritten Planungssicherheit und sollte dennoch flexibel auf jetzige und zukünftige Anforderungen reagieren können.
Stellungnahme des Planfertigers / Verwaltung:
Die Einheitsbezeichnung in Pkt. 6 Hinweise wird korrigiert. Ansonsten wird die Stellungnahme zur Kenntnis genommen.
Beschluss:
Der Bebauungsplan mit Begründung wird folgendermaßen redaktionell geändert:
Bezüglich der Festsetzungen C) 8.3, 8.4 und 8.6 wird als redaktionelle Ergänzung eine Erläuterung in Kap. 4.8 der Begründung eingefügt.
Zur Klarstellung wird die Festsetzung C) 6 um folgenden Passus ergänzt:
„Stellplätze, Carports, Garagen und Nebenanlagen sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig.“
Die Einheitsbezeichnung – m² statt m³ - in Pkt. 6 Hinweise wird korrigiert.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
Das Baufenster wird im westlichen Teilbereich um 3,0 m vergrößert.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
7. Eigentümer Fl.Nr. 357/5, Schreiben vom 11.03.2016 - Originaltext
Mit den im B-Plan Nr. 58, Plandatum vom 21.01.2016, vorgesehenen Festsetzungen für das Grundstück Eichenweg 14, Fl.Nr. 357/5 sind wir nicht einverstanden.
Wir fordern die Gemeindeverwaltung auf, unser bereits nach § 34 BauGB entstandenes Baurecht zu respektieren und keine Festsetzungen zu treffen, welche hinter diesem Baurecht zurückbleibt.
Insbesondere beantragen wir die Festsetzung einer Grundfläche, die nicht hinter einer Grundflächenzahl von 0,30 für die Hauptanlage auf unserem Grundstück zurückbleibt.
Der Planungsentwurf sieht vor auch Flächen von Mansarden-Dachgeschoss in die Geschossfläche einzurechnen. Wir beantragen die Festsetzung einer Geschossfläche, welche zumindest auf einer Grundflächenzahl von 0,26 eine Nutzung von Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss erlaubt und zwar auf 100 % der jeweils in allen Geschossen vorhandenen Grundfläche.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Insofern werden die Bedenken hinsichtlich der Nichtberücksichtigung des Baurechts nach § 34 BauGB nicht geteilt.
Aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsweisen der Grund- und Geschossflächen ist kein direkter Bezug zwischen Grund- und Geschossfläche herzustellen, da die Ermittlung der beiden Flächenangaben sehr stark entwurfsabhängig ist.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Unser Grundstück ist in einem allgemeinen Wohngebiet. Trotzdem soll die Anzahl künftig zulässiger Wohnungen reduziert werden – im Gegensatz zu rund einem Drittel der Grundstücke im Planaufstellungsgebiet, die einem Mischgebiet zugeordnet werden sollen und für die es weiterhin keinerlei Begrenzung der Anzahl zulässigen Wohnungen geben soll.
Wir beantragen für die Anzahl auf dem Grundstück künftig noch zulässigen Wohnungen eine Festsetzung, die einem angemessenen Verhältnis zur bereits in einigen Gebäuden des allgemeinen Wohngebiets und künftigen Mischgebiets sehr hohen Anzahl an Wohnungen steht, insbesondere auch zu den während der Veränderungssperre an der Karl-Sittler-Straße 2 mit Ausnahmebewilligung getroffenen Festsetzungen.
Danach beantragen wir eine Festsetzung, wonach es uns künftig zumindest je angefangene 185 qm Grundstücksfläche noch erlaubt ist, eine Wohneinheit zu bauen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Unter der Berücksichtigung der grundsätzlichen städtebaulichen Bewertung - den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – sind im Bebauungsplan ursprünglich Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohnungen je Wohngebäude getroffen worden.
Aufgrund der Berücksichtigung der Anregungen und Bedenken der Bürger wurde der Bebauungsplan dahingehend geändert, dass der Schlüssel für die Anzahl der Wohneinheiten nicht mehr auf die Wohngebäude bezogen, sondern auf die Grundstücksfläche bezogen wird.
Damit konnte unter Berücksichtigung der gemeindlichen Zielvorstellungen für das Plangebiet eine gerechtere Festlegung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen erzielt werden, da die jeweilige Grundstücksgröße entsprechend im Verhältnis berücksichtigt wird. Im Mischgebiet sind keine entsprechenden Festsetzungen getroffen, da in diesem Bereich städtebaulich andere Zielvorstellungen gelten. Insofern besteht kein Änderungsbedarf des Bebauungsplans.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Im Hinblick auf die künftige Dachgestaltung beantragen wir eine Festsetzung, welche die Nutzung von zumindest zwei Fünftel der Dachlänge für Dachgauben und Quergiebel erlaubt, wie es auch in der Dachgaubensatzung vorgesehen ist. Diese Maße wurden im Planaufstellungsgebiet Nr. 58 bereits mehrfach auf anderen Grundstücken erreicht bzw. sogar deutlich überschritten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Dachgaubensatzung der Gemeinde Poing ist festzustellen, dass nach § 2 Abs. 4 die Summe der Dachgauben 1/3 der Dachlänge nicht überscheiten darf. Im Bebauungsplan ist die Festsetzung zur zulässigen Länge der Dachgauben auf die Gebäudelänge bezogen. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird als redaktionelle Änderung Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 ersatzlos gestrichen.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 entfällt ersatzlos.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
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8. Eigentümer Fl.Nr. 359/5, 359/4 und ./11, Schreiben vom 08.03.2016 - ORIGINALTEXT
Hiermit erheben wir folgende Einwendungen zu dem o.g. Entwurf des Bebauungsplanes:
1. Dachgeschossausbau, Grund- und Geschoßflächen am Eichenweg 3 + 5:
Der in den Festsetzungen für die oben genannten Grundstücke (Eichenweg 3 + 5) angegebene Wert zur Geschoßfläche und die Festsetzungen zum Ausbau des Dachgeschosses, sind irreführend und entsprechen nicht unseren Vorstellungen.
Dem widersprechen wir! Diese Festsetzungen bleiben deutlich hinter dem bisher geltenden Recht nach § 34 BauGB zurück und wären auch eine Verletzung des Eigentumsrechtes. Der angegebene Wert ist weder ausreichend noch ökologisch sinnvoll.
Nach bisherigem Recht ist der Dachgeschoßausbau genehmigungsfrei.
Auch wenn ein Dachgeschoß zu Aufenthaltsräumen verwendet wird, vergrößert sich weder die Grundfläche noch die Dachfläche und nach den Vorschriften noch nicht ohne weiteres die Geschoßfläche.
Alles andere wäre nach heutigem Verständnis und dem Grundsatz eines sparsamen Umgang mit Wohnflächen nicht vereinbar.
Die Begrenzung auf 2 Wohnungen pro Grundstück stellt zudem eine Wertminderung dar.
Im Einzelnen:
Die für diese Grundstücke vorgesehene Grundfläche von 200 qm bleibt sowohl noch absoluten als auch relativen Werten deutlich hinter der Bebauung zurück, welche im Viertel auf vergleichbar großen Grundstücken bereits genehmigt wurde.
Das gilt auch für die genehmigten oder tatsächlich vorhandenen Geschoßflächen; diese wären der Maßstab nach § 34 BauGB, der jetzt auch berücksichtigt werden sollte.
Im B-Plan ist für die Grundstücke am Eichenweg 3 und 5 eine Geschoßfläche von 450 qm vorgesehen, die dem 2,25-Fachen der Grundfläche von 200 qm entspricht. Faktisch wird damit der Ausbau des Dachgeschosses unmöglich. In diesem Fall würden die geplanten Festsetzungen dazu zwingen, die Fläche im Dachgeschoss „brach liegen“ zu lassen.
Wenn man das Dachgeschoss zu 100% ausbauen wollte, müsste man die Grundfläche des Gebäudes von 200 qm auf 150 qm reduzieren. Dies entspräche dann einer Grundflächenzahl von nur noch 0,18. Das ist noch erheblich weniger als heute selbst im Durchschnitt schon auf allen Grundstücken des allgemeinen Wohngebiets vorhanden ist.
Nach den gegebenen Darstellungen sollte die Geschoßfläche auf allen Grundstücken so bemessen sein, dass sie im Falle der maximalen Ausschöpfung der Grundfläche die Nutzung des Dachgeschosses zu „ca. 60%“ erlaube. Nach Berechnungen sind ca. 60 % einer Grundfläche von 200 qm, 120 qm. Demnach müsste die Geschossfläche für das Grundstück aber mindestens 520 qm, eher bis zu 600 qm betragen und nicht 450 qm.
Alles andere ist Entzug von Baurecht.
Wir widersprechen daher diesen Festsetzungen und fordern u.a entweder eine höhere Geschoßfläche des ca. Dreifachen der Grundfläche oder den genehmigungsfreien/uneingeschränkten Ausbau des Dachgeschosses ohne Anrechnung der Geschoßfläche im Dachgeschoß.
Stellungnahme des Planfertigers /der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Insofern werden die Bedenken hinsichtlich der Nichtberücksichtigung des Baurechts nach § 34 BauGB nicht geteilt.
Aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsweisen der Grund- und Geschossflächen ist zudem kein direkter Bezug zwischen Grund- und Geschossfläche herzustellen, da die Ermittlung der beiden Flächenangaben sehr stark entwurfsabhängig ist.
Um bei der Berechnung der Grundfläche einen gewissen Spielraum zu gewähren, wurde im Bebauungsplan zusätzlich festgesetzt, dass die zulässige, festgesetzte Grundfläche jeweils um 10% für Terrassen überschritten werden kann.
Im vorliegenden Fall werden die beiden Grundstücke Eichenweg 3 + 5 als ein Grundstück behandelt und die GR- und GF-Flächen zusammengefasst.
Beispielrechnung für die Grundstücke Eichenweg 3+5:
Festgesetzt ist: GR (100+100) 200 m² / GF (225+225) 450 m²
Das Wohngebäude hat eine angenommene Abmessung von 10m x 15m = 150 m²
Es sind an 2 Seiten Balkone mit einer Grundfläche von jeweils 15 m² angebaut.
Im Erdgeschoss ist eine Terrasse, die nicht von Balkonen überdeckt ist, mit einer Größe von 25 m² angeordnet.
Die geplante Grundfläche beträgt also insgesamt 205 m².
Die zulässige Grundfläche wäre 200 m² plus die 10% Überschreitung durch Terrassen, also 220 m², d.h. die nach B-Plan zulässige Grundfläche ist nicht ganz ausgeschöpft.
Das "reine" Wohngebäude, das als Grundlage für die Geschossflächenberechnung heranzuziehen ist, weist eine Fläche von 150 m² auf. Bei drei Geschossen, wobei das Dachgeschoss als Vollgeschoss angerechnet wird, ergibt sich eine Geschossfläche von 450 m².
Würde der Grundriss des „reinen“ Wohngebäudes ohne Terrassen etc. 10m x 17,5 m betragen, würde die Geschossfläche im EG 175 m², im OG üblicherweise ebenfalls 175 m² betragen. Im Dachgeschoss würde dann noch ein Anteil von 100 m² für Aufenthaltsräume übrig bleiben, was in etwa 60 % des EG –Grundrisses entsprechen würde.
Die Beispiele zeigen, dass es also sehr stark entwurfsabhängig ist, wie der Dachgeschossausbau gestaltet wird. Ein Dachgeschossausbau als Vollgeschoss ist also möglich.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
2. Bei den Maßen für Dachgauben und Quergiebel sollten bei der Berechnung die Dachlänge und nicht die Wandlänge ausschlaggebend sein. In der Poinger Dachgaubensatzung ist ebenfalls die Dachlänge maßgebend. Es sollten wenigstens 2/5 der Dachflächenlänge für Gauben und Quergiebel verwendet werden können.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Dachgaubensatzung der Gemeinde Poing ist festzustellen, dass nach § 2 Abs. 4 die Summe der Dachgauben 1/3 der Dachlänge nicht überscheiten darf. Im Bebauungsplan ist die Festsetzung zur zulässigen Länge der Dachgauben auf die Gebäudelänge bezogen. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird als redaktionelle Änderung Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 ersatzlos gestrichen.
3. Die neu gefassten Regelungen zum Baumbestand nehmen wir zur Kenntnis. Demnach sind Obstbäume, Nadelbäume sowie Koniferen im Baumschutz nicht mehr enthalten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
4. Zur geplanten Grundabtretung auf Eichenweg 1 für eine verbesserte Zufahrt in den Buchenweg:
Bei der öffentlichen Gemeinderatssitzung am 29. Oktober 2015 wurde von der Notwendigkeit einer Grundabtretung gesprochen.
Es wurde mehrfach (!) auch von einer – wenn notwendig – Enteignung gesprochen.
Es wurde gesagt, dass wenn durch eine Aufweitung die Zufahrt zum Buchenweg realisiert wird, die dahinterliegenden Grundstücke im WA 5 ein höheres Baurecht erhalten.
Also von den gegebenen 1 bzw. 2 Wohneinheiten auf bis zu 3 Wohneinheiten. In den Festsetzungen vom 31.01.2016 ist diese Zusage nicht beschrieben.
Für eine Grundabtretung durch uns erwarten wir aber, dass diese Aussage auch im Bebauungsplan klar geregelt wird.
Da wir schon 2013 gesprächsbereit waren, jedoch der Vororttermin seitens der Gemeinde wieder abgesagt wurde, verwundert umso mehr, dass bis zum jetzigen Zeitpunkt nicht mit „uns“ gesprochen wurde.
Somit widersprechen wir der in den Festsetzungen vom 21.1.16 eingezeichneten Grundabtretung bis auf weiteres.
Mit Verlaub noch eine Anmerkung zur gesamten Vorgehensweise der Gemeinde bezüglich des B-Planes.
Formaljuristisch mag alles korrekt sein, menschlich gesehen jedoch mehr als bedenklich! Meine Frau und ich – und viele andere – empfinden die Vorgehensweise seitens der Gemeinde nach wie vor enttäuschend!
Lange schon haben wir es zum Ausdruck gebracht, dass ein Bebauungsplan auf bereits bebautem Gebiet ein anderes – feinfühligeres – Vorgehen hätte erwarten lassen. Wir hätten erwartet, dass H. Bgm. Hingerl ein Gespräch anbietet. Dies wäre Bürgernähe gewesen und hätte allen (!) auch der Verwaltung, viel Ärger und Arbeit erspart. Diese Möglichkeit bestünde auch jetzt noch.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Gemeinde hinsichtlich der Beteiligung der Bürger weit mehr angeboten hat als nach den gesetzlichen Vorgaben erforderlich und üblich ist.
Zur Grundstücksabtretung ist festzustellen, dass die Aufweitung des Einmündungsbereichs durch die Festsetzung der Verkehrsfläche erforderlich ist, damit die an die Verkehrsfläche angeschlossenen Grundstücke als erschlossen gelten.
Ohne eine Aufweitung des Einmündungsbereichs wäre weder nach § 34 BauGB, noch nach den Regelungen des Bebauungsplans eine Bebauung zulassungsfähig.
Es wurde auch immer der Wille der Gemeinde an einer einvernehmlichen Lösung betont.
Nachdem es nicht zweckdienlich ist, wenn nur 1 Grundstückseigentümer zu einer Abtretung bereit ist (dies wurde auch bereits mitgeteilt), wurden die Verhandlungen über Abtretungen seitens der Gemeinde eingestellt.
Ein Änderungsbedarf für den Bebauungsplan ist nicht gegeben.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 entfällt ersatzlos.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
9. Eigentümer Fl.Nr. 371, Schreiben vom 10.03.2016 - ORIGINALTEXT
Bezugnehmend zu meinem Einwand und Schreiben vom 28.02.2015, der vom Gemeinderat abgelehnt wurde, möchte ich vorsorglich meine Ablehnung wiederholen und bekräftigen.
Die Begründung muss nicht wiederholt werden, diese ist im Schreiben vom 28.02.2016 ausführlich dargelegt.
Gewerberäume in der Poststraße sind künftig weder einem Investor, Käufer, noch Mieter vermittelbar (Zentralisierung Poing Nord).
Die Option muss bestehen, dieses Grundstück ausschließlich für Wohnraum bebauen zu können.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Das Schreiben, das ausführlich in der Sitzung am 29.10.2015 behandelt worden ist wird nachfolgend mit der Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung aufgeführt:
13. Schreiben der Interessengemeinschaft Bebauungsplan Poing-Süd vom 28.02.2015, das von 35 Eigentümern(ehepaaren) unterschrieben wurde
Als formloser Zusammenschluss mehrerer Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs möchten wir gemeinsam und z. T. zusätzlich zu den Schreiben Einzelner Einwände gegen den vorliegenden Bebauungsplanentwurf vorbringen.
Außerdem beantragen wir, dieses Schreiben analog einer Petition, den Gemeinderatsmitgliedern zukommen zu lassen.
Dies zum einen, da manche der Unterzeichner mangels Sachkenntnis nicht im Stande waren, selbst qualifizierte Einwände fristgerecht vorzubringen. Zum Anderen auch, um Ihnen und dem Gemeinderat deutlich zu zeigen, dass es sich bei denen, die von den geplanten Festsetzungen z. T. massiv beeinträchtigt werden, nicht um einzelne Wenige handelt, sondern dass ein Großteil der Grundstückseigentümer mit der derzeitigen Planung nicht einverstanden ist.
Selbst wenn nicht alle der Unterzeichner von allen Einwänden gleich stark betroffen sind, so sind alle der Meinung, dass der Bebauungsplan in dieser Entwurfsfassung keinesfalls rechtskräftig werden darf.
Es bestehen erhebliche Zweifel, ob ein Bebauungsplan in diesem Gemeindegebiet überhaupt sinnvoll, erforderlich, durchsetzbar und in seiner Kosten-Nutzen-Relation noch vertretbar ist. Das Gebiet ist bereits fast vollständig sowie äußert inhomogen bebaut.
Sowohl das bestehende Ortsrecht (u.a. restriktive Stellplatzsatzung) als auch das allgemeine Baurecht (BauGB) haben in der Vergangenheit Bauvorhaben eine wirkungsvolle Obergrenze gesetzt und setzen diese auch weiterhin.
Das Leitbild der Gemeinde sieht gemäß der Begründung des Bebauungsplans zudem eine "kontinuierliche Neuordnung und Nachverdichtung von bereits bebauten Siedlungsbereichen" vor. Die Fortsetzung der nun schon seit Jahrzehnten praktizierten Bebauung nach § 34 BauGB könnte diesem Leitbild viel besser gerecht werden als jeder Bebauungsplan.
Falls ein Bebauungsplan in dem betroffenen Gebiet überhaupt eine Chance auf eine Durchsetzbarkeit haben soll, fordern die Unterzeichner eine völlige Überarbeitung des Bebauungsplans unter Respektierung der bau- und eigentumsrechtlichen Besitzstände der Grundstückseigentümer.
Mehrere sind daher auch bereit, für den Fall, dass dieser Plan ohne deutliche Nachbesserungen beschlossen werden sollte, die Zulässigkeit im Wege einer Normenkontrollklage gerichtlich prüfen zu lassen.
Die hauptsächlichen Kritikpunkte sind:
- Die zulässigen Grund- und Geschossflächenzahlen liegen deutlich unterhalb von anderen aktuellen Bebauungsplänen im Ballungsraum München, in dem ja anerkannter Weise starker weiterer Wohnraumbedarf besteht. Die geplanten Festsetzungen liegen oft deutlich unterhalb dessen, was nach §34 BauGB zulässig wäre und liegen in mehreren Fällen sogar unterhalb dessen, was seit vielen Jahren genehmigter Bestand auf dem Grundstück ist oder hätte genehmigungsfrei ausgebaut werden können. Auch ist die Grundlage der jeweiligen Festsetzung nicht nachvollziehbar da sich z. T. deutlich abweichende GRZ / GFZ-Zahlen ergeben. Hier wird eine Ungleichbehandlung gesehen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Schreiben inhaltlich weitgehend mit dem Schreiben des Rechtsanwalts vom 27.02.2015 übereinstimmt. Deshalb wird nachfolgend, sofern schon eine entsprechende Abwägung erfolgt ist, auf diese verwiesen.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass es sich hier um einen Bebauungsplan im Bestand handelt, der auf Grundlage der speziellen örtlichen Situation entwickelt wurde. Insofern ist ein allgemeiner Verweis auf andere Bebauungsplanverfahren im Ballungsraum München nicht zielführend.
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 2.2. und 12) 2.4 ist festzustellen, dass eine Reduzierung der Geschossflächen im Bebauungsplan nicht vorgenommen wurde.
Stellungnahme zu 12) 2.2
Bezüglich der Aussage, Baurecht sei drastisch gedrückt worden, ist richtig zu stellen, dass keine Reduzierung des Baurechts vorgenommen wurde. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, wurden z.B. die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Eine Reduzierung der Geschossflächen findet nicht statt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Zum Planungskonzept des Bebauungsplans ist anzumerken, dass sich entlang der Poststraße und der Neufarner Straße typische Mischgebietsstrukturen entwickelt haben. Die Entwicklung soll durch den Bebauungsplan gestärkt und weitergeführt werden. Im rückwärtigen Bereich entsprechen die vorhandenen Nutzungen dem Nutzungsspektrum eines Allgemeinen Wohngebietes. Dies ist im Bebauungsplan so berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass dies in analoger Form mit einer Mischgebietsausweisung entlang der Neufarner Straße und einer Wohnbebauung im rückwärtigen Bereich auch bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 29 so durchgeführt worden ist.
Außerdem ist mit der Neufarner Straße und der Poststraße eine funktionierende Erschließung mit ausreichenden Gehwegen und Parkmöglichkeiten in der Poststraße vorhanden. Im Bereich des Buchen- Ahorn- und Eichenwegs, sowie auch in der Herbst- und Frühlingsstraße sind Gehwege, wenn überhaupt, nur rudimentär vorhanden. Die Verkehrssituation –Gegenverkehr, Parken – ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Dies bestätigt auch die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, vom April 2015. Da die interne Erschließung, wie z.B. der Ahorn- oder Buchenweg oder die Herbststraße mit ihren Gesamtbreiten von ca. 4 m nicht die gleiche Qualität wir die Neufarner Straße oder die Poststraße aufweisen, sind auch die verkehrlichen Auswirkungen entsprechend zu berücksichtigen.
Es wird darauf hingewiesen, dass derzeit aufgrund der beengten Verhältnisse in den Einmündungsbereichen Frühlingsstraße/Herbststraße sowie Eichenweg/ Ahorn- bzw. Buchenweg die Feuerwehr – dies wurde auch im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 von einem Vertreter der Feuerwehr bestätigt – nicht in die besagten Straßen einfahren kann. Diese bedeutet letztendlich, dass für diese Bereiche die Erschließung derzeit im Bestand nicht gesichert ist.
Um die verkehrliche Situation und ihre städtebauliche Auswirkung zu verdeutlichen, werden in der Begründung die Ergebnisse der Stellungnahme des Büros Transver, München, ergänzt, und die Ausführungen in Pkt. 3.3 und 4.7 entsprechend angepasst.
Stellungnahme zu 12) 2.4
Es ist klarzustellen, dass für die Beurteilung des Vorhabens, für das nach Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans eine Voranfrage eingereicht wurde, nicht der § 34 BauGB maßgeblich ist, sondern die Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB greift. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass sich die Bewertung nach § 34 BauGB, z.B. Einfügungsgebot, nicht nach abstrakten GRZ- oder GFZ-Werten richtet, sondern nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung. Das Einfügungsgebot richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung. Nicht prägende Anlagen, wie z.B. die Wohngebäude Birkenallee 16 + 18 mit jeweils 8 Wohneinheiten, gelten in der Regel als Fremdkörper und sind daher für die Bewertung der Eigenart der Umgebung unbeachtlich. (BVerwG, Urteil v. 18.10.1974, Az. 4 C 77.73, BVerwGE 84,322).
Der Bebauungsplan ist grundsätzlich so konzipiert, dass jeweils nur immer die Bereiche der näheren Umgebung des Plangebiets unter Berücksichtigung der tatsächlich prägenden Bebauung berücksichtigt sind. Die GR- und GF-Werte wurden jeweils anhand der genehmigten Bauantragsunterlagen geprüft. Sofern diese Unterlagen höhere Werte aufwiesen, als die nach Bebauungsplankonzept vorgesehenen, wurden jeweils die tatsächlichen Werte angesetzt. Eine Reduzierung der bestehenden GF-Werte, auch wenn diese sozusagen den städtebaulich verträglichen Rahmen weit überschritten, wie z.B. Herbststraße 11 b/c/d (GFZ=0,79) oder Birkenallee 16 (GFZ= 0,75), wurde nicht vorgenommen, sondern jeweils die Bestandswerte im Bebauungsplan berücksichtigt.
Bezüglich der unterschiedlichen Werte der unterschiedlichen Planungsstände des Bebauungsplanvorentwurfs ist festzustellen, dass von Seiten der Gemeinde entgegenkommender Weise ein vorläufiges Planungskonzept überlassen wurde. Der Planungsprozess war noch nicht abgeschlossen. Als Beurteilungsgrundlage ist allerdings ausschließlich die vom Gemeinderat gebilligte Entwurfsfassung vom 11.12.2014 zugrunde zu legen.
Bezüglich der Stellplatz- und Verkehrsproblematik wird auf die Stellungnahme zu 12). 2.3 verwiesen.
Stellungnahme zu 12) 2.3:
Zur Klarstellung ist festhalten, dass im Bebauungsplan nur die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt sind. Aussagen über eine späteren Straßenausbau oder die Gestaltung sind nicht getroffen.
Unter Verweis auf die zwischenzeitlich vorliegende Stellungnahme des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, ist festzustellen, dass die interne verkehrliche Situation insbesondere im Bereich Ahornweg, Buchenweg, Herbststraße nicht zufriedenstellend ist und den Nutzungsansprüchen nicht gerecht wird.
Bezüglich der baulichen Entwicklung an der Birkenallee 11 bis 13 a (nicht Karl-Sittler-Straße, wie fälschlicherweise vorgetragen) mit den Wohnblocks und Tiefgaragen ist anzumerken, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht der Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung in Poing Süd sein dürfen. Ziel ist es, den Charakter des Quartiers mit seiner Einfamilienhaus- und Doppelhausbebauung sowie den durchgrünten Gärten zu erhalten und nicht durch eine Geschosswohnungsbausiedlung zu ersetzen. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass mit der Birkenallee und in Weiterführung mit der Frühlingsstraße und Schulstraße ein leistungsfähiges Verkehrsnetz zur Verfügung steht.
Hinsichtlich der Verkehrsproblematik wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich diese nicht, wie die Stellungnahme des Verfassers vermuten lässt, nur auf die Stellplatzproblematik bezieht, sondern auch auf die Problematik der fehlenden Gehwege, also auch der Verkehrssicherheit für Fußgänger. Dies wurde auch durch die Äußerungen der Bürger im Rahmen der Bürgerversammlung am 23.01.2013 bestätigt.
Da innerhalb der Planungsgebiets die Straßen überwiegend keine Fußwege aufweisen, diese auch aufgrund der nicht vorhandenen Straßenbreite bzw. der fehlenden Bereitschaft der Anlieger, Flächen abzutreten, auch in Zukunft nicht realisiert werden können, ist aufgrund des zunehmenden Verkehrs durch eine Nachverdichtung eine Zunahme der Verkehrsproblematik zu erwarten. In der Abwägung der unterschiedlichen Belange wurde schließlich eine aus städtebaulicher Sicht noch verträgliche Nachverdichtung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans gewählt.
Bei den Bauvorhaben, die sehr hohe Werte aufweisen und nicht als prägend bewertet wurden, sind die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt worden. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen (vgl. hierzu „Statistik Bebauungsplan Nr. 58 mit Angabe der prozentualen Erhöhung Bestand – Planung, bezogen auf Geschossfläche).
Unabhängig hiervon wird darauf hingewiesen, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.
Nach Art. 58 Abs. 2 BayBO können Bauvorhaben nur genehmigungsfrei gestellt werden, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Da bisher kein Bebauungsplan für das Gebiet vorliegt, hätte bisher auch kein Bauantrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt werden können.
- Das Verhältnis Grund- und Geschossfläche lässt in den meisten Fällen einen vollflächigen Dachgeschossausbau nicht zu. Die Regelung ist eine Benachteiligung gegenüber einer Beurteilung nach §34 BauGB / Anwendung der gültigen BauNVO und verhindert eine effektive Ausnutzung von vorhandenem Bauvolumen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die Dachgeschossfläche ist derzeit ca. mit 60% ihrer Grundfläche eingerechnet, unter Berücksichtigung einer maximalen Ausnutzung der Grundfläche im EG. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht ausschöpfen würde, könnte der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergeben könnte. Aus städtebaulicher Sicht wird mit den Festsetzungen zum Maß der Nutzung die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Bezüglich der Anrechnung der Geschossfläche in Dachgeschossen ist festzustellen, dass nach § 20 Abs. 3 BauNVO zulässig ist, die Geschossflächen in Dachgeschossen, die keine Vollgeschosse sind, mitzurechnen. Zur Klarstellung und Planungssicherheit empfehlen Fickert/Fieseler in ihrer Kommentierung (§ 20, Rd.Nr. 21, S.1164) der Baunutzungsverordnung die Flächen von Aufenthaltsräumen, die keine Vollgeschosse sind, immer zu berücksichtigen und anzurechnen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
- Die Beschränkung auf 2 Wohnungen je Gebäude verhindert die Planung angemessener Wohnungsgrößen. Bei vielen Gebäuden wird diese Festsetzung bereits durch den Bestand überschritten. Eine Abteilung von Einliegerwohnungen für ein Generationen-übergreifendes Zusammenleben oder der Ausbau des Dachgeschosses für eine eigene Wohnung sowie die Nutzungsänderung bisher für Gewerbe genutzter Räume wird dadurch unmöglich. Dies irritiert umso mehr, als für viele Gebäude hier abweichende Festsetzungen geplant sind.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 1, 1.1 und 13 a) wird darauf hingewiesen, dass im Bebauungsplan nicht geregelt werden kann, dass nur eine kleine Einliegerwohnung zulässig ist. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Beschränkung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden deshalb im Bebauungsplan vorgesehen ist, um die städtebaulichen Auswirkungen der Nachverdichtung möglichst gering zu halten, eine unverträgliche Umstrukturierung des Gebietes zu verhindern sowie eine unverträgliche Steigerung des Verkehrsaufkommens in Verbindung mit einer zusätzlichen Versiegelung des Bodens zu vermeiden.
Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 1:
Dem Schreiben liegt eine Anlage bei, in der die Gebäude mit mehr als 3 Wohnungen aufgelistet sind. Zu dieser Liste ist folgendes anzumerken:
Frühlingsstraße 1, 1a, 3: Hier liegt nicht ein Gebäude vor, sondern 3 Gebäude auf 3 Grundstücken, wobei 1 Gebäude 1 Wohnung und 2 Gebäude jeweils 2 Wohnungen aufweisen. Insofern ist die Darstellung, dass es sich um 1 Gebäude mit 5 Wohnungen handelt irreführend.
Unabhängig davon ist darauf hinzuweisen, dass das Gebäude im MI liegt, in dem keine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen vorgesehen ist.
Zudem sind nach den der Gemeinde vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen bei den Gebäuden Poststraße 2, Ahornweg 7, Ahornweg 8 sowie Eichenweg 2 nur jeweils 2 Wohnungen genehmigt. Insofern sind die in der Einwendung vorgetragenen Zahlen von 3 bzw. 4 Wohnungen nicht korrekt.
Legt man die nach den Bauantragsunterlagen ermittelten Daten zugrunde, ergibt sich für den maßgeblichen Bereich des WA ein Anteil von Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen von ca. 15 %. Nimmt man das gesamte Plangebiet, einschließlich des MI, als Berechnungsgrundlage, so ergibt sich ein Anteil von Gebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen von ca. 18 %. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das MI bei dieser Betrachtung nicht mit anzusetzen ist, da aufgrund der ausreichenden Erschließung über die Neufarner Straße und Poststraße im MI keine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden im Bebauungsplan vorgesehen ist.
Die Beschränkung der Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden wurde deshalb im Bebauungsplan vorgesehen, um die städtebaulichen Auswirkungen der Nachverdichtung möglichst gering zu halten, eine unverträgliche Umstrukturierung des Gebietes zu verhindern sowie eine unverträgliche Steigerung des Verkehrsaufkommens in Verbindung mit einer zusätzlichen Versiegelung des Bodens zu vermeiden.
Stellungnahme der Verwaltung zu 12) 1.1:
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist folgendes klarzustellen, dass nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB nur die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude, nicht je Baukörper festgesetzt werden kann. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass im Bebauungsplan nicht geregelt werden kann, dass nur eine kleine Einliegerwohnung zulässig ist. Es kann nur die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude generell beschränkt werden. Wie bereits in der Begründung in Pkt. 1.2 und 4.1 dargelegt, ist das Ziel des Bebauungsplans, eine verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen und städtebauliche Fehlentwicklungen, wie z.B. die mehrfach als Bezugsfall aufgeführten Gebäude Birkenallee 16 und 18 (jeweils 8 Wohneinheiten ohne Nachweis ausreichender Stellplätze), zu vermeiden.
Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB sind Bebauungspläne aufzustellen, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Andere als städtebauliche Gründe, z.B. wirtschaftliche, sind nicht zulässig.
Zudem erscheint es nicht zwingend erforderlich, zur Pflege von Senioren oder zur Unterbringung von in Ausbildung sich befindenden Kindern eine eigene abgeschlossene Wohnung im Sinne des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) zu errichten.
Aufgrund der Anregungen der Öffentlichkeit wird der Bebauungsplan dahingehend angepasst, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß der verkehrlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 58, Transver GmbH, April 2015, problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
- Der Ausschluss von Hausgruppen (Reihenhäusern) in WA gesamt sowie zusätzlich Doppelhäusern in W A5 entbehrt jeglicher nachvollziehbaren Grundlage. Im Geviert WA5 sind bereits mehrere Doppelhäuser vorhanden, in W A allgemein stehen bereits etliche Reihenhäuser. Die Grundstücksgrößen in W A5 und auch WA allgemein sind vergleichbar mit anderen Gevierten.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die textliche Festsetzung wird unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu 1) A.2 dahingehend geändert, dass im WA 5 auch Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind.
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zur 12) 2.13a) ist klarzustellen, dass im gesamten WA keine Hausgruppe (Reihenhaus) im Bestand vorhanden ist. Unter Berücksichtigung der Zielvorstellungen des Bebauungsplans besteht auch keine Erfordernis, Hausgruppen im Bebauungsplan für zulassungsfähig zu erklären.
Stellungnahme zu 12) 2.13a)
Unter Hinweis auf die Stellungnahme der Verwaltung zu Pkt. 1.1 wird festgestellt, dass die Festsetzungen zur Bauweise nicht nach der Vorstellung der Gemeinde, sondern auf der Grundlage des § 23 BauNVO erfolgen. Nach § 23 Abs. 2 BauNVO können Einzel- und Doppelhäuser sowie Hausgruppen (Reihenhäuser) festgesetzt werden. Nach Definition der BauNVO sind aneinandergebaute Häuser auf einem Grundstück (keine Realteilung des Grundstücks!), wie z.B. auf Grundstück Fl.Nr. 355/12 oder 355/22 keine Doppelhäuser, sondern Einzelhäuser, da das Merkmal für die Doppel- oder Reihenhäuser die ein- bzw. beidseitige Grenzbebauung ist.
Es ist darauf hinzuweisen, dass eine Festsetzung zur Zahl der Wohnungen bezogen auf die Geschossfläche planungsrechtlich nicht zulässig ist. Zulässig nach BauGB ist eine Festsetzung einer absoluten Zahl, z.B. 2 Wohnungen je Wohngebäude, oder nach Rechtsprechung (BVerG, Urteil v.0.10.1998, Az. 4 C 1/97, BauR1999, 148-151) eine Festsetzung einer relativen Zahl, die auf die Grundstücksfläche bezogen ist, z.B. je angefangener 100 qm eine Wohnung.
Die Anregung bezüglich der zulässigen Anzahl der Wohnungen wird insofern berücksichtigt, dass die Festsetzungen bezüglich der Anzahl der Wohnungen nicht mehr auf die Wohngebäude, sondern bezogen auf die Grundstücksfläche bezogen festgesetzt werden. Damit werden den unterschiedlichen Größen der Grundstücke Rechnung getragen und in städtebaulich verträglichem Rahmen noch zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten geboten. Die Festsetzungen Ziffer A.2.2 und C.11 sowie die Begründung Kapitel 4.4 werden entsprechend angepasst. Mit der Modifizierung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass in den Bereichen, in denen eine ausreichende Erschließung gewährleistet ist, bei größeren Grundstücken auch eine höhere Anzahl an Wohnungen zulässig ist. In den Bereichen, in denen die Erschließung gemäß der verkehrlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan Nr. 58, Transver GmbH, April 2015, problematisch zu bewerten ist, wie z.B. Ahornweg oder Buchenweg, werden die Festsetzungen so gestaltet, dass keine zusätzlichen Wohnungen im Vergleich zum Bebauungsplanentwurf i.d.F.v. 11.12.2014 zulässig sind.
Insofern sind keine Änderungen der Planung veranlasst.
- Der Entwurf ist mit einer Vielzahl an "handwerklichen" Fehlern übersät. Im Bereich Ahornweg 5 - 9 wurde die Fußbodenhöhe 1m höher als sonst festgesetzt. Beim Eichenweg 8, Birkenallee 10 und Neubau Karl-Sittler-Str. fehlt diese Festsetzung ganz. In der Planzeichnung sind im WA5 Doppelhäuser zugelassen, im Text sind diese ausgeschlossen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Die fehlenden Festsetzungen gemäß Planzeichen A) 7.2 (OK FFB EG) werden nachgetragen. Bezüglich der Fußbodenhöhen in der Ahornstraße ist festzustellen, dass die Fußbodenhöhen aufgrund der Angaben in den genehmigten Bauantragsunterlagen (lt. Schnitte OK FFB EG, z.T. ca. 0,9 bis 1,0 m über Gelände gezeichnet) und einem Sicherheitszuschlag festgesetzt wurden.
Die Angaben werden nochmals überprüft und ggf. der Sicherheitszuschlag reduziert.
Die Festsetzung in der Planzeichnung, dass im WA 5 Doppelhäuser zulässig sind, ist korrekt. Die textlichen Festsetzungen C) 3.2 werden entsprechend angepasst.
- Zahlreiche Bäume, die nach der Plandarstellung als zu erhaltend dargestellt sind, sind unmöglich zu erhalten, z. B. da sie in Zufahrten von Garagen und z. T. direkt in bereits bestehenden Baukörpern dargestellt sind oder unmittelbar an Baufenster angrenzen.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Teilweise wurden Gehölze gemäß Hinweis Ziffer B 8. als „zu entfernende Gehölze“ dargestellt, wenn offensichtliche Konflikte mit der Realisierung einer in der Folge des Bebauungsplans zulässigen Hauptnutzung absehbar waren. Der in der Bebauungsplanzeichnung eingetragene Gehölzbestand ist zudem nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1, da hiervon nur Bäume (keine Sträucher) mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche erfasst sind. In der Planzeichnung sind aber auch Bäume mit einem geringeren Stammumfang sowie große, raumbildende bzw. raumprägende Sträucher nachrichtlich eingetragen. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung gemäß der Festsetzung Ziffer C 4.1.1 unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ermitteln. Soweit Gehölze z.B. in Garagenzufahrten eingezeichnet sind, kann es sich also um Sträucher handeln oder um Bäume, die nicht der Erhaltungsbindung unterliegen. Soweit es sich um einen zu erhaltenden Baum handelt, lässt die Regelung Ziffer C 4.1.3 ausnahmsweise und unter Schaffung eines Ersatzes ein Entfernen zu, wenn hierdurch die Errichtung einer zulassungsfähigen Nebenanlage erheblich erschwert würde. Die Regelungen zum Erhalt von Bepflanzungen gemäß Festsetzung Ziffer C 4.1 gelten grundsätzlich unabhängig von der zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Planzeichnung.
- Der Bebauungsplan enthält eigene Festsetzungen zu Einfriedungen, obwohl erst vor kurzem die gemeindliche Einfriedungssatzung überarbeitet und neu erlassen wurde. Warum hier abweichende Festsetzungen notwendig sind, ist nicht nachvollziehbar.
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Da die rechtsverbindliche „Satzung der Gemeinde Poing über Art und Höhe von Einfriedungen (Einfriedungssatzung)“ vom 11.04.2014 nicht in wesentlichen Punkten von den Bestimmungen des Bebauungsplans Ziffer B 9.1 (Bodenfreiheit für Kleinlebewesen; Höhe; keine Mauern, Bretter-, Betonwände usw.) abweicht, sollte diese Regelung ersatzlos gestrichen werden. Die Regelung der Ziffer B 9.2, nach der Einfriedungen im Bereich der Grundstücks-, Stellplatz- oder Garagenzufahrt nicht zulässig sind (gemeint sind hier Gartentore), sollte allerdings weiterhin aufrechterhalten bleiben, da diesbezüglich in der Einfriedungssatzung keine Bestimmungen enthalten sind, eine derartige Auflage aber wegen der geringen Straßenbreiten sachgerecht ist.
Auf die Stellplatzsatzung ist bereits unter Hinweise D) 1 verwiesen.
Aufgrund der hier aufgeführten Einwände sehen sich die Unterzeichner in Ihrem Grundrecht auf Wahrung des Eigentums, der Gleichbehandlung und der Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes verletzt.
Der Bebauungsplanentwurf wird außerdem den Zielen seiner eigenen Begründung sowie den Festlegungen der Landesentwicklungs- und Regionalplanung nicht gerecht.
Soweit die Gemeinde an ihrem Vorhaben zur Aufstellung eines Bebauungsplans überhaupt festhält, beantragen die Unterzeichner aufgrund der Vielzahl an Betroffenen und der erheblichen Einwände eine erneute Auslegung des unter Berücksichtigung der baurechtlichen Besitzstände und Interessen der Grundstückseigentümer gänzlich überarbeiteten Plans.
Die betroffenen Bürger sind eng und fortlaufend in die Überarbeitung des Bebauungsplans einzubeziehen (z. B. durch Teilbürgerversammlungen, Planungsworkshops, etc.).
Soweit es für eine Entscheidung erheblich ist und der betreffende Unterzeichner nicht bereits mit einem Eigenen Schreiben seine Einwände genauer erläutert hat, können weitere, präziser auf den persönlichen Sachverhalt eingehende Begründungen, bei Bedarf nachgeliefert werden.
Die bereits in individuellen Einwendungen geäußerten Einwände bleiben durch dieses Dokument
unberührt.
Hinweis:
Um zügig alle Einwendenden zu erreichen, waren mehrere gleichlautende Schreiben mit Unterschriftenlisten in Umlauf.
Unterschriften zum Schreiben v. 28.2.2015
Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf Nr. 58.
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/14
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371 und 355/20
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/4 (2x)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362 (beide) (beide 2x)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/9
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/15
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 355/6 und 355/7 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/1
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/8 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/9
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/3 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/12
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/17 und 357/3
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/8
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 357/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 370/7 (beide)
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 359/4 und 359/11
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 362/5
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368/9
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 456
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 357/2 und 356/1
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/6
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 368
- Grundstückseigentümer Fl.Nr. 371/2 (beide)
Stellungnahme der Verwaltung / des Planfertigers:
Es ist nicht zu erkennen, dass die Eigentümer in ihren Grundrechten eingeschränkt werden. Bei den Bauvorhaben, die in ihrer Wirkung eine Entwicklung im Baugebiet einleiten würden, die aus städtebaulicher Sicht nicht gewünscht wird, werden die vorhandenen GF-Werte übernommen und festgesetzt. Bei allen übrigen Bauvorhaben wurde eine z.T. deutliche Erhöhung der Geschossfläche gegenüber dem Bestand vorgenommen.
Bezüglich der Einwände hinsichtlich der Regionalplanung wird auf die Begründung, Pkt. 1, sowie die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern verwiesen, die die Planung aus landesplanerischer Sicht begrüßt und feststellt, dass die Planung grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.
Die im Schreiben vom 28.02.2015 vorgebrachten Anregungen und Bedenken wurden in der Sitzung vom 29.10.2015 bereits vollständig abgewogen. Eine erneute Abwägung ist nicht erforderlich. Sofern Änderungen beschlossen wurden, sind diese bereits im Bebauungsplan eingearbeitet.
Ergänzend ist anzumerken, dass im Bebauungsplan für Teilbereiche ein Mischgebiet festgesetzt ist, d.h. es muss insgesamt eine sowohl qualitative als auch quantitative Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe vorhanden sein. Es ist nicht zwingend erforderlich, dass auf jedem Grundstück eine Mischnutzung vorhanden ist. Zudem wird auch darauf hingewiesen, dass zunehmend neben der Wohn- und Gewerbenutzung auch Wohnnutzungen möglich und zulässig sind, die sozusagen „gewerbliche“ Wohnformen darstellen, wie z.B. Boarding- oder Appartementhäuser oder auch betreute Wohnformen. Insofern sind keine Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
10. beide (Teil-)Eigentümer Fl.Nr. 362, Schreiben vom 10.03.2016
ORIGINALTEXT
Hiermit erhebe ich Einspruch gegen den Bebauungsplanentwurf Nr. 58 (Plandatum: 21.01.2016) für das Gebiet „Poing-Süd, östlich der Neufarner Straße / westlich der Grundschule an der Karl-Sittler-Straße bzw. der Birkenallee / nördlich der Frühlingstraße“.
Ich bin mit den für mein Grundstück Ahornweg 5, Flurnummer 362 (775 qm) vorgesehenen Festsetzungen im aktuell ausliegenden Bebauungsplan Nr. 58 insbesondere aus nachfolgenden Gründen nicht einverstanden. Ich weise vorsorglich darauf hin, dass ich in baurechtlichen Angelegenheiten ein Laie bin und eventuell Sachverhalte nicht ganz korrekt darstellen bzw. beschreiben kann.
In der aktualisierten Begründung des Bebauungsplanes Nr. 58 vom 21.01.2016 wird mein künftiges Baurecht unter Punkt 4.4 aufgrund der geringen Straßenbreite im Ahornweg und der extrem ungünstigen Zufahrtssituation an den Einmündungsbereichen erheblich reduziert und damit ein Nachverdichtung im Ahornweg nahezu vermieden. Sie setzen deshalb einen Schlüssel von 1 Wohnung je 630 qm an. In den anderen Straßen außer dem Buchenweg wird aber ein Schlüssel von 1 Wohnung je 315 qm angesetzt. Die Begründung für unsere Benachteiligung ggü. den anderen Eigentümern kann ich jedoch absolut nicht nachvollziehen, da es für die Müllabfuhr keine Auswirkungen hat ob z.B. eine 80 l, 120 l oder 240 l Mülltonne pro Grundstück abgeholt wird. Auf die Zufahrtslage hat die Größe der Mülltonne keinerlei Auswirkungen. Auch für die Feuerwehr ist das „vermeintliche Problem“ nicht größer oder kleiner wenn 4 Parteien in einem Haus leben oder nur 2 Parteien.
Sinnvoll ist es die Einmündungen so zu gestalten, dass eine Zufahrt jederzeit gewährleistet ist. Durch z.B. ein eingeschränktes Halteverbot im ganzen Eichenweg könnte die Situation erheblich verbessert werden. Dann sollten die aktuell bestehenden Einmündungen auch für große Fahrzeuge problemlos ausreichen. Mit einem eingeschränkten Halteverbot werden auch die Anwohner angehalten für Ihre Fahrzeuge auf dem eigenen Grundstück Parkmöglichkeiten zu schaffen, was wir schon lange selbst getan haben. Die Straßenbreite im Ahornweg erlaubt kein parken und die Zufahrt zu allen Grundstücken ist jederzeit problemlos möglich.
Es gibt also keinen Grund nicht auch einen Schlüssel von 1 Wohnung je 315 qm im Ahornweg anzusetzen. Bei einem Schlüssel von 1 Wohnung je 630 qm können nur 2 Wohnungen errichtet werden. Nicht einmal der Ausbau des Dachgeschosses wäre möglich. Auf anderen Grundstücken sowohl im Ahorn- als auch im Buchtenweg ist jedoch ein weiterer Ausbau bereits erfolgt.
Die Neuplanung finde ich inakzeptabel und ist für mich so nicht hinnehmbar.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
In der Begründung ist unter Pkt 4.4 erläutert, dass der Buchen- und Ahornweg derzeit nicht ausreichend erschlossen ist. Dies ist ein Tatbestand.
Nach den Aussagen der örtlichen Feuerwehr und der der Müllentsorgung stellt sich die Erschließung für die Bereiche Ahornweg und Buchenweg äußerst problematisch dar. Nach der Empfehlung des Verkehrsplanungsbüros Transver, München, das für das Plangebiet eine Stellungnahme erstellt hat, sollte aufgrund der geringen Straßenbreiten von 4,0 m und der extrem ungünstigen Zufahrtssituation an den Einmündungsbereichen eine Nachverdichtung in den Bereichen Ahorn- und Buchenweg nahezu vermieden werden. In diesem Zusammenhang ist auch auf das Schreiben der Kreisbrandinspektion Ebersberg zu verweisen, in dem die Problematik der unzureichenden Fahr- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr dargestellt wird. Da die Einfahrtsbereiche in den Buchen- und Ahornweg nicht den Richtlinien für die Feuerwehr entsprechen und in der Folge eine ordnungsgemäße Einfahrt für die Feuerwehr nicht möglich ist, ist natürlich auch der anschließende Straßenbereich nicht ordnungsgemäß für die Feuerwehr anfahrbar.
Um die Rechtssicherheit der Planung gewährleisten zu können, sind natürlich die aktuellen Verordnungen, Richtlinien und Gesetze zugrunde zu legen.
Die Bedenken hinsichtlich des Entzugs von Baurechten durch den Bebauungsplan werden nicht geteilt, da für eine Bebauung nach § 34 BauGB auch eine gesicherte Erschließung, die derzeit nicht nachgewiesen werden kann, zugrunde zu legen ist. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Zur weiteren Begründung verweise ich auch nochmals auf mein erstes Einspruchsschreiben vom 01.03.2015 und halte nach wie vor an den, in diesem Schreiben aufgeführten Gründen fest sofern diese nicht ausdrücklich in der aktualisierten Fassung der Begründung des Bebauungsplanes Nr. 58 vom 21.01.2016 dergestalt entkräftet wurden, dass die allgemein jetzt noch gültigen Vorgaben für mein Grundstück gelten. Mein Schreiben vom 01.03.2015, Eingang bei der Gemeinde Poing am 02.03.2015, füge ich diesem Schreiben vorsorglich nochmals bei.
Soweit die Gemeinde von der Absicht der Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht Abstand nimmt, beantrage ich
? als Mindestvoraussetzung die Wahrung meines baurechtlichen Besitzstandes,
? ausdrücklich in der Gestalt einer deutlich höheren Grund- und Geschossfläche sowie
? einer der Grundstücks- und Geschossflächenzahl angemessenen Anzahl an zulässigen Wohneinheiten
? einer Geschoßfläche in der Größenordnung des 3-fachen der Grundfläche, damit das Dachgeschoss vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden kann sowie
? einen Verzicht auf die starre Festlegung von Bau- und Stellplatzfenstern sowie
? die Zulässigkeit der Bauformen eines Einzelhauses, Doppelhauses, einer Hausgruppe (Reihenhäuser) und auch eines Mehrfamilienhauses.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die wiederholt vorgetragenen Bedenken hinsichtlich des Entzugs von Baurecht bzw. Wahrung des baurechtlichen Besitzstandes werden nicht geteilt. Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet.
Für die Bereiche Ahornweg und Buchenweg sollte nach der Empfehlung des Verkehrsplanungsbüros Transver, München aufgrund der geringen Straßenbreiten von 4,0 m und der extrem ungünstigen Zufahrtssituation an den Einmündungsbereichen eine Nachverdichtung hinsichtlich der zulässigen Anzahl der Wohnungen in den Bereichen Ahorn- und Buchenweg und damit eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens nahezu vermieden werden.
Um die Bestandsituation nicht zusätzlich zu verschlechtern wurde deshalb für diesen Teilbereich ein Schlüssel von 1 WE je 630 m² angesetzt. Bei einer tatsächlichen Verbesserung der Verkehrssituation kann natürlich auf den sonst üblichen Schlüssel von 1 WE je 315 m² Grundstücksfläche umgestellt werden.
Bezüglich der Forderung, dass die Geschossfläche das dreifache der Grundfläche betragen müsse, ist festzustellen, dass man keinen direkten Bezug zwischen Grund- und Geschossfläche herstellen kann, da die Berechnungsmodalitäten unterschiedlich sind. Bei der Grundfläche werden z.B. Terrassen, die überbaute Grundfläche von Balkonen, Loggien oder vorspringende Obergeschosse, bei der Geschossfläche werden nur die Außenmaße des Gebäudes ohne Terrassen- und Balkonflächen gerechnet. Insofern ist es nicht zielführend, von der Grundfläche auf die Geschossfläche zu schließen. Es ist wesentlich entwurfsabhängig, wie der Dachgeschossausbau gestaltet wird. Ein Dachgeschossausbau als Vollgeschoss ist grundsätzlich möglich.
Bezüglich der Festlegung der Baufenster bzw. der überbaubaren Flächen ist anzumerken, dass diese - außer bei Grundstücken mit kleinem Zuschnitt - mit relativ großem Spielraum festgesetzt sind, sodass ausreichend Gestaltungsfreiheit bei der Anordnung der Baukörper gewährleistet ist. Flächen für Stellplätze sind aufgrund der Anregungen der Bürger nicht mehr im Bebauungsplan festgesetzt.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss werden die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Es ist festzustellen, dass im gesamten Allgemeinen Wohngebiet kein Reihenhaus vorhanden ist. Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter hinsichtlich der Bauweise mit Einzel- und Doppelhäuser ausgegangen werden. Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen ist daraus nicht abzuleiten. Zu Mehrfamilienhäusern enthält der Bebauungsplan keine expliziten Regelungen. Grundsätzlich ist hier festzustellen, dass Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten als Mehrfamilienhäuser zählen. Gebäude mit 3 Wohneinheiten und mehr sind grundsätzlich im Bebauungsplan zulässig.
Änderungen des Bebauungsplans sind insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
Weitere Änderungen der Planung sind nicht veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
11. Eigentümer Fl.Nr. 355/15, Schreiben vom 04.03.2016
- ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
In den erneut vorgetragenen Einwänden wird mitgeteilt, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigungskonforme Nutzungen beschränkt würden. Änderungen (Abteilung einer eigenen 4. Wohnung), für die keine Genehmigungen vorlägen, wären bis zur Veränderungssperre genehmigungsfähig gewesen. Selbst die Stellplätze seien auf dem Grundstück vorhanden. Eine nachträgliche Genehmigung sei nun nicht mehr möglich.
Bei einem Neubau oder anderen, in den Bestandsschutz eingreifenden Maßnahmen sei davon auszugehen, dass weitreichende Änderungen, wie z.B. Abbruch von vor über 30 Jahren genehmigten Garagen, um eine Genehmigung zu bekommen. Eine geregelte Nachverdichtung sei nicht möglich. Das vorhandene Dachgeschoss könne mit diesen Festsetzungen nicht genutzt werden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen erstellt wurden. Zu einer möglichen „Legalisierung“ durch den Bebauungsplan ist anzumerken, dass es nicht zulässig ist, durch den Bebauungsplan nicht genehmigte Nutzungen zu legalisieren. Dieser Widerspruch ist städtebaulich nicht zu begründen und stellt grundsätzlich die Rechtssicherheit des Bebauungsplans in Frage. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Grundfläche:
Der vorhandene und genehmigte Bestand überschreite trotz der Änderungen die geplanten Festsetzungen zur Grundfläche. Bereits jetzt sei bei Berücksichtigung aller Flächen der seit Jahrzehnten vorhandenen Garagen, Terrassen, Zufahrten usw. die in Nr. 2.1.4 vorgesehene Grenze deutlich überschritten.
Gleichzeitig werde bei anderen Grundstücken in ähnlicher Situation mit Garagen an der rückwärtigen Grenze eine größere überbaute Grundfläche für die Nebenanlagen zugelassen.
In der Begründung werde auf diese Ungleichbehandlung nicht eingegangen, städtebauliche Gründe seien nicht erkennbar. Eine Reduzierung der Fläche sei nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass neben den Zielen der vieldiskutierten Nachverdichtung natürlich auch gleichberechtigt die Belange des Umweltschutzes im Bebauungsplan zu berücksichtigen sind. Nach Maßgabe des § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die soziale, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt, gewährleisten. Eine Regelungsmöglichkeit, umweltschützenden Belange im Bebauungsplan zu berücksichtigen, ist die Steuerung der Bodenversiegelung über § 19 Abs. 4 BauNVO. Mit der Festsetzung durch Text C) 2.1.4 wird die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß beschränkt.
Bei einzelnen Grundstücken wird im Bestand die zulässige GRZ überschritten. Für diese Grundstücke gilt aus Gründen des Bestandsschutzes eine höhere GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO. Dies ist auch in Pkt. 4.5 der Begründung erläutert.
Im vorliegenden Fall ist festzustellen, dass zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme, also am Anfang des Bebauungsplanverfahrens die Bestands-GRZ nach § 19 Abs. 4 BauNVO ca. 0,6 betrug. Diese wird auch mit den Festsetzungen des Bebauungsplans abgesichert.
Zwischenzeitlich wurde ein großer Obstbaum entfernt und ein Gartenhäuschen errichtet.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass ein Vorhaben dann zulässig ist, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht. Im Rahmen eines Freistellungs- oder Genehmigungsverfahrens ist dies nachzuweisen. Falls von den Festsetzungen des Bebauungsplans abgewichen werden soll, können nach § 31 BauGB Ausnahmen oder Befreiungen zugelassen werden.
Für den Bebauungsplan wird aufgrund der Einwände kein Änderungsbedarf gesehen.
Geschossfläche
Aus der Geschossfläche ergebe sich direkt die mögliche Wohnfläche/Nutzfläche. Die Grundfläche regele nur die Bauweise. Die Grundfläche sei auf dem Grundstück deshalb so hoch, da große Garagen mit Wohnungen überbaut wurden. Das Dachgeschoss wäre – analog der Nachbarbebauung Herbststr. 11 b,c,d und Frühlingsstraße 7,7a - bei Einhaltung aller sonstigen Festsetzungen grundsätzlich ausbaubar. Leider lasse die Begrenzung der Geschossfläche einen Ausbau nicht zu. Bei anderen Grundstücken, z.B. Eichenweg 8 a sei ohne besonderen Zwang eine GFZ von 0,66 zugestanden worden, obwohl nach städtebaulichen Gründen ein geringeres Baurecht hätte zugestanden werden können.
Bei Herbststraße 7 werde eine GFZ von 0,74 zugestanden, die genau die Fläche für den Dachgeschossausbau berücksichtige.
Andere bisher unbebaute Flächen – Frühlingsstraße 5 - würden auf eine GFZ von 0,54 beschränkt, obwohl in direkter Nachbarschaft eine GFZ von 0,69 vorhanden sei. und als Übergang zum MI andere Werte vertretbar wären.
Die Angabe der GFZ stelle die Problematik hilfsweise klarer dar, da eine detaillierte Einzelfallbetrachtung den Rahmen sprengen würde. Es sei mit Sicherheit davon auszugehen, dass auch bei Vergleich der absoluten Werte eine Ungleichbehandlung belegbar sei.
Nach § 34 BauGB zu berücksichtigende Bezugsfälle der direkten Nachbarschaft seien ignoriert worden. Die Verteilung der Geschossflächen hinterlasse den Eindruck, dass weder sachgerechte Nutzung vorhandener Bausubstanz noch städtebauliche Grundsätze für eine Geschossflächenverteilung herangezogen worden seien, sondern alleine der mit Nachdruck angekündigten Klagedrohungen befriedigt werden sollten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Da sich die Bewertung nach § 34 BauGB nicht nach abstrakten GRZ- oder GFZ-Werten richtet, sondern nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung, ergibt sich zwangsläufig, dass sich für einzelne Grundstücke unterschiedliche GRZ- und GFZ-Werte ergeben.
Unter Berücksichtigung der vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen ergibt sich im Bestand eine Geschossfläche von 430 m². Nach Bebauungsplan sind für das Grundstück 485 m² festgesetzt. Insofern könnten nach dem Bebauungsplanentwurf vom 21.01.2016 im Dachgeschoss noch Aufenthaltsräume mit einer Geschossfläche von 55 m² errichtet werden.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Nutzung/Zahl der Wohnungen
Im Gebäude war früher einmal der Betriebssitz des elterlichen Bauunternehmens. Diese Nutzung müsste auch in den damaligen Genehmigungen enthalten sein und sei bisher nicht förmlich aufgegeben. Da diese Nutzung nicht ein der Versorgung des Gebiets dienender Gewerbebetrieb sei, aber eine entsprechende Ausnahme ausgeschlossen sei, liege eine Beschränkung einer genehmigten Nutzung vor. Man könne nicht ausschließen, dass diese Nutzung wieder reaktiviert werde, um z.B. den Bauunterhalt familieneigener Gebäude selbst durchzuführen.
Die vorhandene 4. Wohnung wäre bisher genehmigungsfähig gewesen. Bei Verrechnung mit dem Stellplatzbedarf der Büro/Bauunternehmensnutzung könne die Änderung evtl. sogar stellplatzneutral gewesen sein. Durch die Beschränkung der Wohnungen sei eine nachträgliche Legalisierung nicht mehr möglich.
Die angeführte Begründung für die Notwendigkeit der Beschränkung können nicht nachvollzogen werden.
Wenn alleine die Begrenzung des Verkehrs diese Festsetzung erfordern würde, hätten auch Gebäude im MI, die über den Buchenweg erschlossen werden, entsprechend beschränkt werden müssen.
Auch seien die Probleme nicht in allen Bereichen des Plangebiets gleich intensiv.
Warum für das WA 9 und das WA 10 so unterschiedliche Festsetzungen geplant seien, sei nicht nachvollziehbar. Beide hätten die gleiche direkte Nachbarschaft, eine herausragende Bedeutung der Kreuzungssituation , die eine andere Bewertung des WA 9 begründen würde, sei nicht erkennbar, stattdessen werde für das WA 10 eine unterdurchschnittliche Baudichte geplant.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Bedenken hinsichtlich der Nutzung sind nicht substantiiert, da nach den Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. nach § 4 Abs. 2 BauNVO nicht störende Handwerksbetriebe zulässig sind.
Unter der Berücksichtigung der grundsätzlichen städtebaulichen Bewertung - den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – sind im Bebauungsplan die Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohnungen getroffen worden. Eine über das zulässige Maß der im Bebauungsplan festgesetzten Zahl der Wohnungen hinausgehende Festsetzung würde eine zunehmende und unverträgliche Mehrbelastung durch Verkehr, einen höheren Versiegelungsgrad aufgrund des zunehmenden Parkverkehrs sowie eine grundlegende Änderung des Quartierscharakters bewirken. Diese Entwicklung entspricht nicht den Zielvorstellungen einer maßvollen und nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des Quartiers. Dies ist, einschließlich der unterschiedlichen Bewertung des WA 9 und WA 10, auch in Kap. 4.4 der Begründung erläutert. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
Fazit
Unabhängig von dem Grundstück Fl.Nr. 355/15 sei nach Meinung des Verfassers die Entwicklung des Gebiets durch die restriktiven Festsetzungen stark gebremst.
In mehreren Fällen sei die zulässige Nachverdichtung deutlich unterhalb dessen, was sich bisher eingefügt habe. Bereits bestehende Geschossflächen, die z.B. durch genehmigungsfreien Dachgeschossausbau vor Jahren errichtet worden sei, verfälschten die Statistik des Bebauungsplans.
Andere Gebäude, die erst wenige Jahre vor dem Aufstellungsbeschluss genehmigt worden seien, würden zu Lasten derer, die bisher nicht gebaut hätten, als Negativ-Ausreißer bei der GFZ verrechnet.
Neue Möglichkeiten für eine echte Nachverdichtung würden durch den Bebauungsplan nur in wenigen Fällen geschaffen.
Einzelne Teilbereiche, in denen schwerwiegende städtebauliche Spannungen zu befürchten wären, hätten auch mit anderen Festsetzungen in den Griff bekommen werden können. Der Verursacher der größten Spannungen sei bereits mit großzügigen Ausnahmen befriedigt worden.
Unter diesen Voraussetzungen könne dem Bebauungsplan nicht zugestimmt werden. Das Verfahren sei für interessierte Beteiligte nicht nachvollziehbar Auf welchen Berechnungsgrundlagen manche Festsetzungen entwickelt seien, sei nicht erkennbar. Städtebauliche Grundsätze seien nicht beachtet.
Eine Gleichbehandlung sei nicht erkennbar.
Zahlreiche Beratungen hätten außerhalb der Öffentlichkeit stattgefunden. In der Öffentlichkeit sei nur noch das Ergebnis, nicht aber der Weg und die Hintergründe erläutert worden.
Das Verkehrsgutachten berufe sich auf Empfehlungen und Statistiken, nicht auch gesetzliche Standards. In mehreren Sachverhalten seien mehr oder weniger deutliche Drohungen verpackt „fraglich, ob die Erschließung gesichert ist“.
Die öffentliche Gemeinderatsdiskussion sei keine Meinungsbildung des Gemeinderats gewesen, es sei ein Theater, um gesetzliche Mindestanforderungen zu erfüllen. Die wenigen Möglichkeiten zur Aussprache seien abgewertet, die Äußerungen nicht mal protokolliert worden. Der Verfahrensablauf könne nicht als Ruhmesblatt für eine offene ehrliche Bürgerbeteiligung gewertet werden.
Da nicht davon auszugehen sei, dass an den Festsetzungen noch Änderungen vorgenommen würden, werde eine rechtliche Prüfung des Bebauungsplans ausdrücklich vorbehalten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist nochmals darauf hinzuweisen, dass in der Bauleitplanung neben den Zielen der vieldiskutierten Nachverdichtung natürlich auch gleichberechtigt die Belange des Umweltschutzes im Bebauungsplan zu berücksichtigen sind. Nach Maßgabe des § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die soziale, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt, gewährleisten.
In den seitens der Öffentlichkeit geäußerten Anregungen werden weitestgehend nur Bedenken hinsichtlich der zu geringen Nachverdichtung geäußert. Ein allein am Ziel der Nachverdichtung ausgerichteter Bebauungsplan würde nicht den Grundsätzen der Bauleitplanung, die im BauGB formuliert sind, entsprechen.
Ziel des Bebauungsplans ist es, eine maßvolle und städtebauliche Nachverdichtung zu ermöglichen. Dabei sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB in gleichberechtigter Weise insbesondere auch die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen. Dies wird durch den vorliegenden Bebauungsplan gewährleistet.
Hinsichtlich der verkehrlichen Stellungnahme des Büros Transver GmbH, München, ist festzustellen, dass sich die Stellungnahme im Wesentlichen auf die „RaSt 06 , Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen“ und die „Richtlinien für die Flächen für die Feuerwehr, Bayern, 2007“ beruft. Dies sind technische Regelwerke, die bei der Planung von Straßen zu berücksichtigen sind.
Die Bedenken hinsichtlich einer mangelnden und nicht ausreichenden Bürgerbeteiligung und – information werden zurückgewiesen. Bereits im Vorfeld wurde eine Bürgerinformation am 29.01.2013 durchgeführt. Am 17.12.2015 wurde noch eine weitere Infoveranstaltung für die betroffenen Bürger durchgeführt. Diese Informationsveranstaltung wurden von Seiten der Gemeinde zusätzlich zur gemäß § 3 BauGB geregelten Beteiligung der Öffentlichkeit angeboten.
Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Änderungsbedarf.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
Weitere Änderungen der Planung sind nicht veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
12. Eigentümer Fl.Nr. 370/7, Schreiben vom 09.03.2016 - ORIGINALTEXT
Wir erheben hiermit Einspruch gegen diesen Bebauungsplanentwurf
Zu 3.2
Wir sind zwei Haushalte mit insgesamt 6 Personen und beabsichtigen aus unserem kleinen Haus ein Doppelhaus bzw. ein Mehrgenerationenhaus zu bauen. Dies geschieht auch im Zuge eines möglichen Erbfalles. Die Grundstücksgröße ist mehr als ausreichend. Außerdem sind im WA 5 bereits mehrere Doppelhäuser vorhanden.
Die für unser Grundstück vorgesehene Geschoßfläche ist hierfür und auch im Vergleich zu anderen Grundstücken deutlich zu niedrig und muss erheblich erhöht werden.
Wie nehmen Bezug auf den im Bebauungsplan gegebenen Hinweis des „Wohnbetonten Nachverdichten“.
Die bisherige Festsetzung wäre eine erhebliche Ungleichbehandlung und stellt praktisch eine Enteignung oder einen drastischen Entzug von Baurecht nach § 34 BauGB dar.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es wird festgestellt, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Weiter wird klargestellt, dass es nach den Regelungen des Bebauungsplans zulässig ist, ein Doppelhaus zu errichten.
Zu 11
Die geplante Beschneidung von 2 Wohneinheiten je Wohngebäude und noch massiver keine Möglichkeit eines Doppelhauses im WA 5 ist schon sehr dreist, und in hohem Maße eine Ungleichbehandlung bei bereits vorhandenen erheblich größeren Gebäuden! Unser Gebäude auf 370/7 ist sehr klein und hat 2 Wohnungen.
In der kleineren Wohnung wohnt meine Mutter. In der größeren wir als fünfköpfige Familie. Mein Sohn könnte in diesem Falle gar nicht mehr auf unserem Grund bauen. Er wäre gezwungen sich für unerschwinglich viel Euro Baugrund zu kaufen, um überhaupt bauen zu können. Bauen ist aber in diesem Falle nicht mehr möglich da nicht bezahlbar! Also müsste er in Miete gehen, obwohl zuhause genügend Grund wäre! Oder meine Mutter müsste in Miete oder schlimmer noch in unserem Fall ins Altersheim gehen!
Ein Doppelhaus ist bei unserem Grundstück problemlos möglich, da man einen weiteren Zugang über den Gehweg Richtung Ahornweg hat. Beim anschließenden Grundstück 370/8 wurde genau dies so gemacht!
Ein Doppelhaus mit 3 Wohnungen.
Sie begründen dies mit der Zufahrt zum Buchenweg und der Anzahl der Fahrzeuge. Gleichzeitig ist die ganze Seite uns gegenüber laut Plan Mischgebiet. Hier darf erheblich größer und wesentlich mehr Wohneinheiten gebaut werden. Und dies mit der gleichen Zufahrt über den Buchenweg?!
Ebenfalls Buchenweg 10 / 10 a und 10 b sind Mischgebiet mit ausschließlicher Zufahrt über den Buchenweg!
Hier fehlen einem Menschen mit Logik und Gerechtigkeitssinn jegliche Worte!
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Beschränkung auf 1 Wohnung je 630 m² im Bereich Buchenweg ist festzustellen, dass objektiv die Erschließung insbesondere hinsichtlich der Feuerwehr nicht gewährleistet ist. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat die Gemeinde bereits die Initiative ergriffen, die auch in Form der entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan ihren Niederschlag fand. Wenn der Einmündungsbereich Buchenweg/Eichenweg entsprechend der Richtlinien für die Flächen für die Feuerwehr, Bayern, 2007, ungestaltet ist, kann in diesem Bereich auch der im WA sonst übliche Schlüssel von 1 Wohnung je angefangener 315 m² Grundstücksfläche herangezogen werden. Damit würde sich auch die zulässige Zahl der Wohnungen entsprechend erhöhen.
Es wird nochmals darauf hingewiesen, dass nach den Regelungen des Bebauungsplans ein Doppelhaus zulässig ist. Zum sogenannten Doppelhaus auf Fl.Nr. 370/8 wird angemerkt, dass dies kein Doppelhaus darstellt, da keine Realteilung des Grundstücks vorliegt.
Zur Erschließung der Grundstücke im MI 4 ist anzumerken, dass diese von der Neufarner sowie teilweise zusätzlich vom Buchenweg aus erschlossen werden. Insofern liegt eine grundsätzlich andere Erschließungssituation vor.
Das Anwesen Buchenweg 10, 10 a und 10b liegt innerhalb des WA 7 und nicht im Mischgebiet. Insofern ist nach dem derzeitigen Stand keine Bebauungsplanänderung veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Wir fordern außerdem den vollen Ausbau des Dachgeschoßes wie er bereits bei den meisten umliegenden Gebäuden wie auch bei uns genehmigt und erfolgt ist!
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist anzumerken, dass im Bebauungsplan keine Regelungen enthalten sind, die den Dachausbau verbieten.
Bei den im Bebauungsplan vorgesehenen Werten für Grund- und Geschossfläche ist grundsätzlich der volle Dachgeschossausbau möglich. Entwurfsbedingt kann es allerdings Abweichungen geben. Anhand einer schematischen Beispielberechnung wird dies erläutert:
Festgesetzt ist: GR 175 m² / GF 400 m²
Das Wohngebäude hat eine angenommene Abmessung von 10m x 13m = 130 m²
Zusätzlich ist im EG ein Erker von 10 m² eingeplant angerechnet. Außerdem ist im Erdgeschoss eine Terrasse von 25 m² angeordnet.
Die geplante Grundfläche beträgt also insgesamt 165 m².
Die zulässige Grundfläche wäre 175 m² plus die 10% Überschreitung durch Terrassen, also ca. 192 m², d.h. die nach B-Plan zulässige Grundfläche ist nicht ausgeschöpft.
Das "reine" Wohngebäude, das als Grundlage für die Geschossflächenberechnung heranzuziehen ist, weist somit im EG eine Fläche von 140 m² auf. Das OG und das DG weisen jeweils 130 m² auf. Damit ergibt sich eine Geschossfläche von 400 m².
Bei größeren EG-Grundrissen wäre ggf. ein Abzug im DG anzurechnen und das DG könnte nicht als Vollgeschoss ausgebaut werden.
Es ist also sehr stark entwurfsabhängig, wie der Dachgeschossausbau gestaltet wird. Ein Dachgeschossausbau als Vollgeschoss ist aber grundsätzlich möglich.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Als abschließende Anmerkung:
Unser Grundstück 370/7 wird in ihren Erläuterungen auch mal als 370/5 bezeichnet!
Die aktuelle Zahl an vorhandenen Wohneinheiten wird auch mal als nur 1 Wohneinheit aufgeführt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die abschließenden Anmerkungen beziehen sich auf Tabellen, die nicht Inhalt des Bebauungsplans sind. Bezüglich der bestehenden Anzahl der Wohnungen ist festzustellen, dass diese nicht aus den genehmigten Bauantragsunterlagen ersichtlich waren. Die Werte werden korrigiert, betreffen aber nicht den Bebauungsplan und haben insofern keine Auswirkung auf den Regelungsinhalt des Bebauungsplans.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
13. Eigentümer Fl.Nr. 370/13, Schreiben vom 10.03.2016 - ORIGINALTEXT
Hiermit möchte ich zum Bebauungsplan Nr. 58 Poing-Süd Plandatum 21.01.2016 Einspruch erheben.
Begründung:
Laut Planer ist eine wesentliche Verdichtung der Bebauung im Bereich Buchenweg zu vermeiden, da sich nach Aussage von Feuerwehr und Müllentsorgung die Einfahrt zum Buchenweg problematisch darstellt.
Durch die neue Einteilung in Wohn- und Mischgebiet wurde Fl.Nr. 370/13 zum WA 6 zugeteilt.
Dadurch sehe ich mich stark benachteiligt, da ein Schlüssel von 1 Wohnung je 630 qm angesetzt wurde.
Ich möchte darauf hinweisen, dass Fl.Nr. 370/13 seit Baujahr 1959 immer 2 Wohnungen aufweisen konnte.
Desweiteren kann ich nicht nachvollziehen warum Neufarner Straße 15, Fl.Nr. 370/5 in das Mischgebiet aufgenommen wurde, da es sich um ein Wohnhaus mit 4 Wohnungen handelt??????
Auch Buchenweg 9 Flur Nr. 370/6 wurde in das Mischgebiet aufgenommen obwohl nur ein Einfamilienhaus darauf steht. Obwohl das Grundstück an die Neufarner Straße grenzt, ist die Zufahrt vom Buchenweg. Das Grundstück darf aber mit 5 Wohnungen bebaut werden.
Auch auf anderen Grundstücken wie Buchenweg 6 wurden 3 Wohnungen genehmigt, aber die unterliegen dem Bestandsschutz.
Da seit 1959 bereits 2 Wohnungen auf Flur Nr. 370/13 vorhanden sind, bitte ich Sie bei einem Neubau die Regelung von 1 Wohnung je 315 qm anzuwenden oder das Grundstück in das Mischgebiet aufzunehmen.
Diese Regelung würde auch keine weitere Verdichtung bedeuten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass Bestandsschutz für die 2 genehmigten Wohnungen besteht.
Das Grundstück Neufarner Straße 15 befindet sich im baulichen Zusammenhang der Mischgebietsbebauung entlang der Neufarner Straße. Im Mischgebiet ist es nicht zwingend erforderlich, dass jedes Gebäude eine Mischnutzung aufweist, solange insgesamt der Gebietscharakter des Mischgebietes gewahrt ist. Durch die MI-Festsetzung ist gewährleistet, dass auch eine Umnutzung in für ein Mischgebiet zulässige, gewerbliche Nutzungen möglich ist.
Bezüglich der derzeitigen Beschränkung auf 1 Wohnung je 630 m² im Bereich Buchenweg ist festzustellen, dass objektiv die Erschließung insbesondere hinsichtlich der Feuerwehr nicht gewährleistet ist. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat die Gemeinde bereits die Initiative ergriffen, die auch in Form der entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan ihren Niederschlag fand. Wenn der Einmündungsbereich Buchenweg/Eichenweg entsprechend der Richtlinien für die Flächen für die Feuerwehr, Bayern, 2007, umgestaltet ist, kann in diesem Bereich auch der im WA sonst übliche Schlüssel von 1 Wohnung je angefangener 315 m² Grundstücksfläche herangezogen werden. Damit würde sich auch die zulässige Zahl der Wohnungen entsprechend erhöhen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
14. Eigentümer Fl.Nr. 362/4, Schreiben vom 11.03.2016
- ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
Gegen den Bebauungsplan Nr. 58 Poing werde Einspruch erhoben.
Begründungen:
Die im Bebauungsplan vorgesehenen Vorgaben zur zukünftigen Bebauung würden zurückgewiesen. Auf die Einwendungen zur ersten Auslage würde verwiesen, die ebenfalls Gegenstand dieser Auslage wären. Das Baurecht bleibe hinsichtlich Grundfläche, Geschossfläche, Anzahl der Wohnungen sowie Dachgestaltung drastisch hinter dem nach § 34 BauGB bestehenden Baurecht zurück.
Insoweit verletze der Bebauungsplan das Eigentumsrecht und führe zu einer deutlichen Wertminderung des Grundstücks und vereitele die zukünftigen Planungen auf dem Grundstück.
Grundfläche:
Das Gebäude des direkten Nachbarn am Buchenweg 6 erreiche inklusive der Nebenanlagen bereits heute eine Grundfläche von mindestens 221 m² und eine GRZ von 0,26.
Für das eigene Grundstück sei eine GR von 175 m² mit einer GRZ von 0,24 vorgesehen.
Das Baurecht nach § 34 BauGB richte sich nach absoluten Baumaßen. Da das gleiche Baurecht wie beim Nachbarn gelte, umfasse das eigene Baurecht 221 m², wobei bereits 191 m² mit dem genehmigten Anbau im Norden des Hauses ausgeschöpft seien.
In der näheren Umgebung seien fünf weitere Grundstücke mit mehr als 200 m² Grundfläche. Die Gemeinde werde aufgefordert, das nach § 34 BauGB vorhandene Baurecht zu respektieren und eine GR von 220 m² festzusetzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Im Buchenweg 6 ist nach Bebauungsplan eine Grundfläche, einschließlich des Terrassenzuschlags, von ca. 236 m² zulässig. Dies entspricht nach den vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen dem Bestand.
Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB ist anzumerken, dass diese durch die Kriterien
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Bauweise
- Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.
bestimmt wird.
Unter Berücksichtigung aller Kriterien ist festzustellen, dass das Baurecht nach § 34 BauGB gewahrt ist und keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich ist.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Geschossfläche:
Das heutige Baurecht umfasse ein Gebäude mit einer GR von 220 m² Die festgesetzte GF reiche nicht einmal, um EG und OG ausbauen zu dürfen.
Bezogen auf die im B-Plan vorgesehene Grundfläche könne gerade einmal 50 m² oder 29% der Dachfläche als Wohnfläche ausgebaut werden.
Die heutige Geschossfläche betrage 500 m², so dass die Festsetzung um 100 m² hinter der heute vorhandenen Geschossfläche zurückbleibe.
Die Gemeinde werde darauf hingewiesen, dass der 36 m² große nördliche Anbau genehmigt und das Dachgeschoss seit langem ausgebaut sei, wofür es keiner Genehmigung bedurfte.
Die Gemeinde werde aufgefordert, dass nach § 34 BauGB bestehende Baurecht zu respektieren und zumindest 600 m² Geschossfläche festzusetzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Nach den vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen beträgt die Geschossfläche für das EG und OG ca. 312 m². Somit stünden für den DG-Ausbau nach den Regelungen des Bebauungsplans noch ca. 88 m² zur Verfügung. Inwieweit schon ein Dachgeschossausbau erfolgt ist, der den bauordnungsrechtlichen Vorgaben entspricht, kann nicht beurteilt werden.
Die Aussage, dass bereits 500 m² Geschossfläche im Bestand vorhanden seien, kann nicht bestätigt werden.
Zu dem nördlichen Anbau ist anzumerken, dass keine Bauantragsunterlagen vorliegen. In der amtlichen digitalen Flurkarte ist dieser Anbau als Nebengebäude dargestellt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Grenzbebauung des Nebengebäudes einschließlich Garage ca. 12,50 m beträgt, also deutlich über den nach Art. 6 Abs. 9 BayBO zulässigen 9 m Grenzbebauung.
Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB wird auf die o.a. Stellungnahme zur Grundfläche verwiesen.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Anzahl der Wohnungen
Nach dem derzeitigen Recht gemäß § 34 BauGB sei die Anzahl der Wohnungen nicht begrenzt und eine Begrenzung rechtlich unzulässig. Nach dem bestehenden Recht sei jede Wohnungsanzahl genehmigungsfähig.
Im Bebauungsplan sei auf einem Teil des Planungsgebiets eine drastische Begrenzung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten vorgesehen, während auf einem anderen Großteil der Grundstücke – längs der Neufarner und Poststraße - keine Begrenzung vorgesehen sei.
Es bestehe kein Einverständnis mit der Begrenzung der Anzahl der Wohnungen.
Erstens sei diese Begrenzung nicht erforderlich, da die Gemeinde einen äußerst anspruchsvollen Stellplatzschlüssel habe. Wer den Stellplatzschlüssel erfülle, entlaste die Stellplatzsituation.
Zweitens könne es nicht sein, dass an den Grundstücken entlang der Neufarner Straße, welche keine öffentlichen Stellplätze nachzuweisen habe, eine enorme Anzahl an Wohnungen genehmigt sei, während an anderer Stelle das Baurecht durch überflüssige Auflagen geradezu erdrosselt werde.
Der Gleichbehandlungsgrundsatz sei im Allgemeinen Wohngebiet verletzt, da bereits jetzt einige die zulässige Anzahl überschreiten würden, darunter genehmigte und möglicherweise auch nicht beantragte Wohnungen.
Es werde der Antrag gestellt, dass das bestehende Baurecht respektiert werde und keine Reduzierung der Anzahl der Wohneinheiten vorgesehen werde.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es stellt ein wesentliches planerisches Ziel des Bebauungsplans dar, die Verkehrsproblematik, soweit möglich, in Grenzen zu halten.
Um eine Aufteilung des festgesetzten Baurechts in zu viele Wohnungen zu verhindern und die vorhandene Verkehrsproblematik, die aufgrund der bestehenden Eigentumsverhältnisse voraussichtlich nur in den problematischen Einmündungsbereichen in einem Mindestmaß verbessert werden kann, nicht weiter zu verschärfen und zu verschlechtern, wurde die zulässige Anzahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB begrenzt. In den Bereichen, die eine ausreichende Verkehrserschließung aufweisen, wurde von dieser Regelung nicht Gebrauch gemacht.
Dachgestaltung:
Im WA 5 seien bereits 3 Doppelhäuser vorhanden. Lt. Bauplanbeschreibung wäre dies nicht möglich.
Den Kindern und Enkeln wäre verwehrt ein Doppelhaus zu bauen.
Man wolle ebenfalls, wie im WA 5, die Möglichkeit haben, ein Reihenhaus zu bauen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Nach den textlichen Festsetzungen C) 3.2 sind im gesamten WA Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind 57 Baugrundstücke vorhanden. Davon sind 10 Grundstücke mit Doppelhaushälften bebaut. Ansonsten sind nur Einzelhäuser (= 83%) vorhanden. Insofern kann von einer Prägung und einem typischen Quartierscharakter ausgegangen werden.
Eine Zulassungsfähigkeit für Hausgruppen, also Reihenhäuser, ist daraus nicht abzuleiten.
Wer bezahle das Beschneiden des Walnussbaums, wenn der nicht entfernt werden dürfe, da dieser fachgerecht gekürzt werden müsse. Oder übernehme dies EON?
Um Information werde gebeten.
Nach den neuesten Erkenntnissen unterlägen Obstbäume und Koniferen nicht mehr einem besonderen Schutz.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Bäume im Bereich von Versorgungsanlagen wird auf Hinweis Nr. 11 des Bebauungsplans verwiesen, wonach die Sicherheitsbestimmungen der Ver- und Entsorgungsträger zu beachten sind.
Im Bebauungsplan sind keine Festsetzungen zum Erhalt der Bäume enthalten. Es gelten hierfür ausschließlich die Bestimmungen der Baumschutzverordnung sowie die einschlägigen naturschutzrechtlichen Gesetze.
In der Stellungnahme vom 16.12.2015 sei u.a. auf die sogenannten Fehler des Planfertigers auf Fl.Nr. 370/5 hingewiesen worden.
Auf Basis der GEODaten und optischer Vermessungen habe man die Geschossfläche nachgerechnet und sei auf eine Geschossfläche von 500 m² gekommen.
Nun finde sich der Wert 525 m² statt 400 m² im Bebauungsplan wieder. Das Baurecht liege also fast ein Drittel über dem ursprünglich behaupteten Wert.
Es sei beachtlich, dass dieser Fehler flugs berichtigt worden sei.
Sei wahrzunehmen gewesen, dass die solitäre Korrektur durch den Gemeinderat beschlossen worden sei? Man könne sich nicht des Eindrucks erwehren, dass gleichsam im Verborgenen schnell noch Korrekturen vorgenommen werden sollten. Solche Fehler dürften sich vor Gericht nicht gut machen.
Dieser Wert sei nicht der einzige, der schnell korrigiert worden sei.
Im Ahornweg 4 sei aus den 222 m² mal eben 333 m² geworden.
Wenn der Planfertiger jetzt noch die Geschossfläche des zu Beginn des Verfahrens am Ahornweg 4 genehmigten Wintergartens hinzurechnen würde, bestünde die eine Chance, dass in der Tabelle richtige, um einiges höhere Werte ausgewiesen würden. Etwaige weitere Überlegungen, wie z.B. Aufenthaltsräume im Keller seien außen vor gelassen.
Vielleicht möchte der Planfertiger den Wintergarten nicht berücksichtigen, da aus seiner Sicht die Bestandsaufnahme schon 2013 abgeschlossen worden sei.
Es sei zu fragen, warum man kostenlos den Job mache, den die Gemeindeverwaltung/Planfertiger nicht gemacht oder eigenwollig ausgeführt hätten – in einem nunmehr mehr als drei Jahren dauernden beschleunigtem Verfahren.
Dies habe mehrere Gründe:
Erstens zeige jede weitere erzwungene Offenlegung der wahren Zahlen die bauliche Realität, die schon lange nicht mehr den beschaulichen Quartierscharakter aus Omas Spitzenhäuschen habe.
Es wechselten sich stattlich bebaute Grundstücke mit unbebauten Grundstücken ab. Wer daraus eine Durchschnittswert erreichen, noch dazu zu niedrig, vergehe sich schlicht und ergreifend an fremdem Eigentumsrecht.
Zweitens zeige die erzwungene Offenlegung der wahren Zahlen die extreme Ungleichbehandlung bei der Neuverteilung des Baurechts.
Im folgende wird eine Tabelle für Grundstücke entlang der Neufarner Straße mit GFZ-Werten zwischen 0,6 und 1,05 aufgeführt.
Die Zahlen zeigten das eigenartige Missverständnis von Gleichbehandlung. Es verwundere nicht, dass der Planfertiger die Offenlegung und Festsetzung relativer GFZ-Werte ablehne.
Drittens lege jede weitere hastig vorgenommene Korrektur auch ein beredtes Zeugnis über die Qualität des Plans und die Glaubwürdigkeit des Planfertigers ab. Wie glaubhaft seien die Werte, wenn zu Beginn des Verfahrens genehmigte Wintergärten und Kellergeschosse übersehen worden seien?
Viertens strotze der B-Plan weiterhin von Fehlern. Es werde auf die beiliegende 21-seitige Stellungnahme verwiesen. Man hoffe immer noch, dass der Bürgermeister dem Gemeinderat erlaube, sich damit auseinander zu setzen. Etwa mit den behaupteten 60%-Dachausbau auf der Grundlage von sensationell großen GRZ-Werten von 0,24.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist klarzustellen, dass in Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung die Bestandswerte aufgrund aller vorliegenden Planunterlagen nochmals geprüft und aktualisiert wurden. Das Ergebnis ist dem Gemeinderat zur Beschlussfassung am 21.01.2016 vorgelegen und war auch Teil der Unterlagen, die ausgelegt wurden.
Unabhängig hiervon wird darauf hingewiesen, dass der Stichtag für die Bestandsaufnahme das Datum des Aufstellungsbeschlusses sowie Erlass der Satzung zur Veränderungssperre war (z.B. auch hinsichtlich Ahornweg 4).
Fünftens sei letztlich etwas ganz anderes entscheidend. Zu den Absurditäten den Verfahrens zähle, dass Bauamt und Planfertiger selbst regelmäßig darauf verwiesen, dass sich das bestehende Baurecht nach § 34 BauGB nicht nach GFZ-und GRZ-Werten richte, sondern dass bestimmte Kubaturen sich einfügten.
Für das künftige Baurecht spiele es keine Rolle, ob und in welchem Umfang für den vielfach genehmigten Dachausbau Genehmigungen vorgelegen haben.
Die exakte Geschossfläche sei für das Baurecht nach § 34 total irrelevant, solange sich das Gebäude in die Umgebung einfüge.
Nach der bestehenden Rechtslage zähle die Fläche im Dachgeschoss, solange es kein Vollgeschoss sei, nicht zur Geschossfläche. Auch dies sei an dieser Stelle noch einmal aufgeführt. Der Planfertiger habe in der Gemeinderatssitzung am 21.01.2016 behauptet, der Gesetzgeber ermögliche es der Gemeinde, die Fläche im Nichtvollgeschoss-Dachgeschoss nicht bei der Fläche anrechnen zu lassen. Der Gesetzgeber ermögliche aber auch, die Geschossfläche anrechnen zu lassen. Nach einem Zitat des § 20 Abs.3 BauNVO wird darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber die Nichteinrechnung als Regelfall so vorsehe, solange nichts Gegenteiliges geregelt werde. Das sei ein kleiner Unterschied zur Darstellung des Planfertigers. Der Gesetzgeber habe die Rechtslage bewusst so geändert, dass der Dachgeschossausbau nicht in die Geschossfläche eingehen sollte, weil er aus ökologischen Gründen den Dachgeschossausbau fördern wollte.
Es spiele keine Rolle, ob der Planfertiger reihenweise den Dachgeschossausbau übersehen habe, denn das bestehende Baurecht umfasse einen 100%igen Ausbau des Dachgeschosses.
Es sei daher völlig inakzeptabel, dass der Planfertiger auf der reduzierten GRZ von 0,24 auch das Dachgeschoss nur noch zu angeblich 60% ausbauen lasse wolle. In Wahrheit werde auf keinem Grundstück die 60% erreicht.
Es werde daher gefordert, dass es entweder bei der vom Gesetzgeber vorgesehenen nach § 34 BauGB geltenden Regelung bleibe, wonach die Fläche im Dachgeschoss nicht zu Geschossfläche (Nichtvollgeschoss) zähle, oder das bestehende Baurecht zum vollständigen Dachgeschossausbau wird zu 100% berücksichtigt.
Alles andere sei massiver Entzug von Baurecht. Die Häuser würden nicht höher und größer, wenn die vorhandenen Flächen zu 100% für Wohnzwecke genutzt würden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zum Vorschlag, die Geschossflächen im Dachgeschoss, sofern kein Vollgeschoss vorliegt, nicht anzurechnen, wie das die BauNVO ermögliche ist festzustellen, dass § 20 Abs. 3 BauNVO ausdrücklich der Gemeinde ermöglicht, in Nichtvollgeschossen die Geschossfläche mitzurechnen. In der einschlägigen Fachliteratur wird empfohlen, die Geschossflächen in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen. Da aus städtebaulicher Sicht mit den Festsetzungen zur Geschossfläche die Umsetzung der in der Begründung formulierten Ziele des Bebauungsplans in ausreichendem Maße gewährleistet wird, ist bezüglich der Anrechnung der Geschossfläche in Verbindung mit dem Dachgeschossausbau keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
Hinsichtlich des Anrechnungsanteils des Dachgeschosses auf die Geschossfläche ist festzustellen, dass dies weitgehend entwurfsabhängig ist.
Ein Dachgeschossausbau als Vollgeschoss ist aber grundsätzlich möglich.
Für eine Änderung des Bebauungsplans besteht keine Veranlassung
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
Gleichheitsgesetz?
In Poing Nord sei eine Überdachung bei der Sparkasse genehmigt worden, aber für schwerbehinderte Menschen dürfe nicht mal eine Dachverlängerung gebaut werden, damit diese Menschen trocken ins Haus gebracht werden könnten.
Ein Eintrag im neuen Bebauungsplan hätte gereicht. Der Bauausschuss Poing hätte damals einer Duldung zugestimmt. Vom Architekten hätte eine Skizze angefertigt werden müssen, was Kosten bereitete und vom Landratsamt abgelehnt wurde, da es keinen B-Plan gab. Zudem hätte es die Aufforderung gegeben, den Antrag zurückzuziehen, da ansonsten ein kostenpflichtiger Ablehnungsbescheid erlassen worden wäre.
Wie man sehe, seien Schwerbehinderte in unserer Gesellschaft unerwünscht.
Im Folgenden werden noch weitere Beispiele für fehlende Treppengeländer, ungeeignete Gehwege usw. aufgeführt, als Nachweis, dass die Gemeinde für Schwerbehinderte nicht viel tue.
Wo bleibe hier das Baurecht? Gleichheitsgesetz? Vorteilnahme?
Anscheinend gebe es im Ort nur bestimmte Personen Ausnahmen. Beim anschließenden Grundstück Fl.Nr. 370/8 sei dies so gemacht: Ein Doppelhaus mit 5 Wohnungen, Lokal und Geschäft.
Im eigenen Haus seinen seit über 60 Jahren 2 Wohnungen mit Dachausbau vorhanden.
Bei Fl.Nr. 362/5 und 359/9 dürfe der Stellplatz vor der Garage sein, nicht aber auf dem eigenen Grundstück.
Ein markanter Fehler der Ungleichbehandlung.
Man sehe hier Fehler des Planungsbüros, der Gemeinde mit Bauamt und des Bauausschusses. Die Gemeinde gebe Wahnsinn vor, die Bürger sollten dies schlucken, das finde man schon kriminell.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist anzumerken, dass die wesentlichen Anregungen, die vorgebracht wurden, nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans betreffen. Bezüglich der Ausführungen zum benachbarten Grundstück Fl.Nr. 370/8 ist anzumerken, dass der behauptete Sachverhalt nicht verifiziert werden kann.
Allgemeine Baudichte
Im Großraum München sei der Bedarf an Wohnungen sehr hoch. Die festgesetzte GFZ sei nicht zeitgemäß. Hier von einer Nachverdichtung zu sprechen, sei für viel Grundstücke ein blanker Hohn, wenn im Bestand bereits größere Geschossflächen vorhanden seien oder in früheren Jahren hätten geschaffen werden können.
Es sei sehr dreist, dass man im WA 5 keine Möglichkeit habe, ein Doppelhaus zu bauen.
Nachfolgend wird diese Behauptung ausführlich anhand von Beispielen erläutert.
Wo bleibe der Naturschutz beim Abriss des Waldes im Birkenweg.
Es werde die Frage gestellt, warum kein Dachausbau möglich sei. Man benötige für eine Pflegeperson ein kleines Appartement mit Abstellraum, da die Frau nicht alleine bleiben könne. Es könne ohne Änderung der Statik eine kleine Einliegerwohnung im Dachgeschoss gebaut werden. Bei Bedarf könne ein ärztliches Attest beigebracht werden.
Die Versorgungsleitungen seien Freileitungen wie in der ganzen Umgebung.
Dies sei anscheinend zulässig, ansonsten hätte EON dies schon geändert. Bei Neubau sei dies selbstverständlich.
Es werde Widerspruch gegen den Bebauungsplan eingelegt, da der Bebauungsplan voller Fehler sei, unzumutbare Vorgaben enthalte, nicht bezahlbare Kosten verursache und Wertverlust verursache.
Es stelle sich die Frage, ob dies nach Gesetz zulässig sei und ob Eigentumsrechte missachtet würden. Im Notfall werde vor Gericht das recht eingeklagt werden.
Es wollten alle in Frieden wohnen, sich wohlfühlen aber Gerechtigkeit müsse für alle sein ohne sinnlose Auflagen und unnötige Kosten.
Anschließend wird auf mögliche straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen, wie z.B. Anliegerzonen, Fahren mit Schrittgeschwindigkeit, Parken auf der Straße, hingewiesen, die eine Verbesserung der Verkehrssituation herbeiführen würden.
Weiterhin wird noch ausführlich die problematische Parksituation geschildert, wonach häufig auch in den nicht dafür gekennzeichneten Bereichen geparkt würde und dadurch extreme Probleme für die Fahrzeuge der Notdienste entstehen würden. ,
Des Weiteren wird nochmals auf den Wald im Birkenweg hinwiesen, der entfernt worden sei und dessen Eigentümer mit sinnlosen Auflagen belastet würden. Wo sei hier der Naturschutz?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Da die Anregungen im Wesentlichen Wiederholungen der im ersten Teil des Schreibens aufgeführten Anregungen darstellen, wird auf die entsprechenden Stellungnahmen verwiesen.
Bezüglich der Freileitungen des Stromversorgers ist anzumerken, dass es nach § 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB zulässig ist, im Bebauungsplan festzusetzen, dass Versorgungsleitungen unterirdisch zu verlegen sind. Die vorhandenen Freileitungen stehen natürlich unter Bestandsschutz.
Es wird nochmals deutlich klargestellt, dass der Bebauungsplan unter der Zielvorstellung einer maßvollen und städtebaulich verträglichen Nachverdichtung unter besonderer Berücksichtigung der Verkehrssituation aufgestellt wurde. Ziel war nicht, eine maximale Nachverdichtung ohne Rücksicht auf sonstige städtebauliche Belange zu ermöglichen.
Stellplatzflächen
Bezüglich der Aussage des Bürgermeisters, dass es eine Stellplatzsatzung in Poing gebe, die generell und ohne Probleme angewendet würde, werde auf das Poinger Neubaugebiet „Seewinkel“ verweisen, wo die Stellplatzsatzung geradezu mit Füßen getreten werde. Dort werde bei 28 Doppelhaushälften der dritte Stellplatz vor der Garage angerechnet, was nach der Stellplatzsatzung unzulässig sei.
Bei weiteren 16 Doppelhaushälften rage der dritte Stellplatz mindestens 57 – 63 cm in die Garagenzufahrt hinein.
Man habe gehört, dass es lt. Bauamtsleiterin sonst nicht hineingepasst hätte, der Bürgermeister hätte lt. eigener Aussage von allem nichts gewusst.
Im Bebauungsplan Nr. 55 heiße es, dass ein nachzuweisender Stellplatz im Vorstellbereich der Garage angeordnet werden könne.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen, betreffen aber nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Nach den Regelungen des Bebauungsplans ist die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing anzuwenden.
Anschließend wird ein Schreiben der Interessengemeinschaft zitiert – Seite 14 bis 21 des Schreibens - .
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Dieses Schreiben wurde vom Verfasser des Schreibens unter Pkt 16 ebenfalls aufgeführt und wird unter Pkt. 16 abgehandelt. Deshalb wird auf die Stellungnahme unter Pkt 16 verweisen.
Abschließend werden folgende Forderungen vorgetragen:
Es werde ausdrücklich nochmals auf die Einwendungen zur ersten Auslage verwiesen, auf die nochmals ausdrücklich verwiesen würden.
Dachgestaltung:
Es werde eine angemessene Regelung der Dachgestaltung gefordert, mit der Möglichkeit, zwei Fünftel der Dachflächenlänge für Gauben und Quergiebel nutzen zu dürfen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Dachgaubensatzung der Gemeinde Poing ist festzustellen, dass nach § 2 Abs. 4 der Dachgaubensatzung die Summe der Dachgauben 1/3 der Dachlänge nicht überscheiten darf. Im Bebauungsplan ist die Festsetzung zur zulässigen Länge der Dachgauben auf die Gebäudelänge bezogen. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird als redaktionelle Änderung Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 ersatzlos gestrichen.
Aufhebung der 630m² pro Wohneinheitregel.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der derzeitigen Beschränkung auf 1 Wohnung je 630 m² im Bereich Buchenweg ist festzustellen, dass objektiv die Erschließung insbesondere hinsichtlich der Feuerwehr nicht gewährleistet ist. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat die Gemeinde bereits die Initiative ergriffen, die auch in Form der entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan ihren Niederschlag fand. Wenn der Einmündungsbereich Buchenweg/Eichenweg entsprechend der Richtlinien für die Flächen für die Feuerwehr, Bayern, 2007, umgestaltet ist, kann in diesem Bereich auch der im WA sonst übliche Schlüssel von 1 Wohnung je angefangener 315 m² Grundstücksfläche herangezogen werden. Damit würde sich auch die zulässige Zahl der Wohnungen entsprechend erhöhen. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Es werde gefordert, dass wie auf Fl.Nr. 362/5, 370, 359/6, 359/3, 357/1, 357/7 und 362/1 auch der Stellplatz der Garage als Stellplatz angerechnet werde. Wieso sei dies bei dem eigenen Grundstück abgelehnt worden?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Der behauptete Sachverhalt mit Anrechnung der Stellplätze vor der Garage ist nicht korrekt.
Die angeführten Grundstücke wurden vor Inkrafttreten der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing bebaut. Nach den Regelungen des Bebauungsplans ist die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing anzuwenden.
Bauform
Der Begrenzung auf ein Einzelhaus werde ausdrücklich widersprochen. Es sollte für die Kinder und Enkelkinder die Option für ein Doppelhaus erhalten werden.
Es werde um eine Bestätigung darum gebeten, dass Obstbäume und Koniferen nicht mehr einem besonderen Schutz unterlägen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Nach den textlichen Festsetzungen C) 3.2 sind im gesamten WA Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Im Bebauungsplan sind keine Festsetzungen zum Erhalt der Bäume enthalten. Es gelten hierfür ausschließlich die Bestimmungen der Baumschutzverordnung sowie die einschlägigen naturschutzrechtlichen Gesetze.
Es werde um Erklärung gebeten, warum im Ahornweg 4 eine Ausnahmegenehmigung für einen Wintergarten und einen Dachausbau sowie im Eichenweg Fl.Nr. 357/4 der Dachausbau eines Doppelhauses genehmigt werde, es aber keine Sondergenehmigungen für schwerbehinderte Menschen gäbe, damit diese trocken ins Haus kommen könnten.
Die Gemeinde sollte sich schämen, so etwas den Bürgen vorzulegen und Eigentum zu missbilligen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist festzustellen, dass dies keine Sonderreglungen sind. Es ist nach § 33 BauGB zulässig ist, ein Planvorhaben während der Planaufstellung zuzulassen, wenn eine Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt wurde und anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht.
Mit einem Bebauungsplan können nur Regelungen für das Baugrundstück getroffen werden, nicht jedoch Regelungen, die die persönlichen Bedürfnisse des Bauherrn berücksichtigen.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
Satz 1 der Festsetzung C)8.4 entfällt ersatzlos.
In der Festsetzung durch Text C) 2.1.2 wird die Angabe „10%“ durch die Angabe „25%“ ersetzt.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
15. Eigentümer Fl.Nr. 368, Schreiben vom 11.03.2016 – ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
Da man mit den Festsetzungen für das Grundstück Fl.Nr. 368 nicht einverstanden sei, werde die Gemeindeverwaltung aufgefordert, das nach § 34 entstandene Baurecht zu respektieren.
Insbesondere werde eine Grundfläche beantragt, die nicht hinter einer GRZ von 0,3 zurückbleibe. Da die Geschossfläche im Mansardgeschoss eingerechnet werden solle, werde eine Geschossfläche beantragt, die auf der Grundlage der GRZ von 0,26 eine Nutzung von EG, OG und DG zu 100% erlaube.
Im Gegensatz zu rund einem Drittel der Grundstücke, die ohne Beschränkung dem Mischgebiet zugerechnet werden, werde das Grundstück einem Allgemeinen Wohngebiet zugerechnet und die Anzahl der zulässigen Wohnungen reduziert.
Es werde für die Anzahl der Wohnungen eine Festsetzung beantragt, die in einem angemessenen Verhältnis zur sehr hohen Anzahl einiger Gebäude im WA sowie im MI stehe.
Es werde beantragt, je angefangener 185 m² eine Wohneinheit bauen zu können.
Im Hinblick auf die Dachgestaltung werde eine Festsetzung beantragt, die eine Nutzung von mindestens zwei Fünftel der Dachlänge für Dachgauben und Quergiebel erlaube, wie in der Dachgaubensatzung vorgesehen und bereits im Plangebiet mehrfach erreicht und überschritten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die vorgetragenen Bedenken hinsichtlich des Entzugs von Baurecht werden nicht geteilt. Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Im vorliegenden Fall ist deshalb im Bereich der Karl-Sittler-Straße 3 – 10 eine Geschossfläche von 400 m² in Verbindung mit einer zulässigen Wandhöhe von 6,50 m festgesetzt.
Bezüglich der Forderung, dass jeweils die Grundfläche des EG auch im Ober- und Dachgeschoss zu 100% umgesetzt werden könne, ist festzustellen, dass man keinen direkten Bezug zwischen Grund- und Geschossfläche herstellen kann, da die Berechnungsmodalitäten unterschiedlich sind. Bei der Grundfläche werden z. B. Terrassen, die überbaute Grundfläche von Balkonen, Loggien oder vorspringende Obergeschosse, bei der Geschossfläche werden nur die Außenmaße des Gebäudes ohne Terrassen- und Balkonflächen gerechnet. Insofern ist es nicht zielführend, von der Grundfläche auf die Geschossfläche zu schließen.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthaltsräume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
Die Festsetzung einer höchstzulässigen Anzahl von Wohnungen ist zulässig, wenn eine spezielle Konfliktlage vorliegt und die Festsetzung die Konfliktbewältigung gewährleistet.
Diese Voraussetzung ist im Bereich des Mischgebietes nicht gegeben, deshalb sind hier keine entsprechenden Regelungen im Bebauungsplan vorgesehen.
Unter der Berücksichtigung der grundsätzlichen städtebaulichen Bewertung - den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – sind im Bebauungsplan für das Allgemeine Wohngebiet Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohnungen je Wohngebäude getroffen worden.
Bezüglich der Dachgaubensatzung der Gemeinde Poing ist festzustellen, dass nach § 2 Abs. 4 der Dachgaubensatzung die Summe der Dachgauben 1/3 der Dachlänge nicht überschreiten darf. Im Bebauungsplan ist die Festsetzung zur zulässigen Länge der Dachgauben auf die Gebäudelänge bezogen. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird als redaktionelle Änderung Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 ersatzlos gestrichen.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
Satz 1 der Festsetzung C)8.4 entfällt ersatzlos.
In der Festsetzung durch Text C) 2.1.2 wird die Angabe „10%“ durch die Angabe „25%“ ersetzt.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
16. Eigentümer Fl.Nr. 356/1 + 357/2, Schreiben vom 10.03.2016
- ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
Es wird vorgetragen, dass man mit der drastischen Reduzierung des Baurechts und der Verletzung des Eigentumsrechts für die Grundstücke Fl.Nr. 356/1 und 357/2 nicht einverstanden sei. Die Ablehnung betreffe nicht nur die beiden Grundstücke, sondern sämtliche Festsetzungen, die eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes darstellten.
1. Grundfläche
1.1 Fl.Nr. 357/2- Eichenweg 8
Die vorgesehene Grundfläche von 110 m² sei weniger als die bereits heute vorhandene Grundfläche und liege mit einer GRZ von 0,24 deutlich unter den Werten, die in der Umgebung vorhanden oder zulässig seien.
1.1.1
Relative Grundflächenzahlen (nur Hauptanlage) der nachbarschaftlichen Bestandsbebauung
Anhand der Auswertung einer eigens gefertigten Tabelle mit selbst ermittelten und den im Bebauungsplan festgesetzten Werten von Grundstücken in der Nachbarschaft sowie aller Baugrundstücke im Plangebiet wird dargelegt, dass GRZ-Werte zwischen 0, 25 und 0,55 erreicht würde. Im Durchschnitt würde eine GRZ von 0,3 erreicht, welche um 25% über dem Wert der GRZ des eigenen Grundstücks liege.
Das grobe Missverhältnis zeige das aufgeführte Diagramm. Daraus werde eine massive Benachteiligung von etwa 1/3 der Grundstücke dargestellt.
Des Weiteren werde vorgetragen, dass der Planfertiger viel höhere Grundflächenzahlen in der näheren Umgebung nicht gelten lasse. Zur Begründung sei auf die absoluten Grundflächen und Kubaturen der umgebenden Bestandsbebauung verwiesen.
Diese Begründung werde gerne aufgegriffen, da sie eine noch viel stärkere Benachteiligung des Grundstücks am Eichenweg zeige.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die vorgetragenen Bedenken hinsichtlich des Entzugs von Baurecht werden nicht geteilt. Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet.
Zum Grundstück Eichenweg 8 ist anzumerken, dass das Hinterliegergrundstück Eichenweg 8 a über das Grundstück Eichenweg 8 erschlossen wird. Deshalb ist der östliche Bereich des Grundstücks für die Erschließung freizuhalten. Unter Berücksichtigung der nachzuweisenden Stellplätze - bei 2 zulässigen Wohnungen 6 Stellplätze - , der Abstandsflächen sowie der versiegelten Flächen insgesamt ist das festgesetzte Maß der Nutzung als angemessen zu beurteilen.
Es ist auch darauf hinzuweisen, dass es nicht statthaft ist, nur die Grundstücke zum Vergleich heranzuziehen, die höhere Werte aufweisen. In unmittelbarer Nachbarschaft sind überwiegend Grundstücke mit ähnlichen GR- und GF-Werten, wie z.B. Ahornweg 1 = GR 90m²/ GF 210 m², Ahornweg 2 = GR 90m²/ GF 210 m², Eichenweg 3 = GR 100m²/ GF 225 m², Eichenweg 5 = GR 100m²/ GF 225 m², Eichenweg 6 = GR 100m²/ GF 225 m². Diese wurden bei den Vergleichen nicht herangezogen, sondern im Wesentlichen die Grundstücke, welche am dichtesten bebaut sind. Im Sinne des Einfügens und der harmonischen Weiterentwicklung eines Baugebietes ist es aber nicht zulässig, nach Art der sogenannten „Rosinentheorie“ das höchste und am dichtesten bebaute Grundstück („Ausreißer“) als prägendes Maßkriterium, wie z.B. Herbststraße 11b/c/d, heranzuziehen.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
1.1.2 Absolute Gebäudegrundflächen der direkten nachbarschaftlichen Bestandsbebauung.
Die nachstehende Übersicht zeige die Bebauung in allernächster Umgebung mit schon heute sehr viel höheren Grundflächen als den 110 m², welche lt. B-Plan für das Grundstück vorgesehen seien. (Eine Planübersicht mit eingetragenen GR-Werten ist im Schreiben aufgeführt).
Anders als die Darstellung der Flurkarte suggeriere, handele es sich bei der Bebauung auf Fl.Nr. 357/358 nicht um ein Doppelhaus, sondern um eine nahtlos miteinander verbundene Hausgruppe mit einer gemeinsamen Grundfläche von 454 m² wie die nachstehenden Fotos zeigten.
Unabhängig vom Wunsch des Planes handele es sich um eine zusammenhängende Kubatur mit einer Grundfläche von 454 m². Diese liege auch nicht an der Neufarner Straße sondern am Eichenweg.
Nach weiteren Beispielen aus der Nachbarschaft mit einer höheren Grundfläche werde die Frage gestellt, wie diese Grundflächen zu der Grundfläche von 110 m² passe, einschließlich der Nebenanlagen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist festzustellen, dass hier zwei Grundstücke vorliegen, Fl.Nr. 357 und Fl.Nr. 358. An der gemeinsamen Grenze ist ein Doppelhaus situiert. Das Grundstück Fl.Nr. 357, das deutlich größer ist, liegt im MI und verfügt über eine zusätzliche Bebauung auf und weist eine GR von 375 m² und eine GF von 625 m² auf. Das Grundstück Fl.Nr. 358 liegt im WA und weist eine GR von 100m² sowie eine GF von 225 m² auf. Eine Zusammenlegung beider Grundstücke, um höhere Werte in der Summe zu erhalten, ist nicht zulässig.
1.1.3 Gebäudegrundflächen des Straßencarrès Eichenweg/Birkenallee/Herbststraße/Neufarner Straße
Betrachte man die bereits vorhandenen Gebäudegrundflächen im Straßencarrè Eichenweg/Birkenallee/Herbststraße/Neufarner Straße so erreiche die durchschnittliche Grundfläche allein der Hauptanlagen eine Wert von 169 m².
Je nach unterschiedlicher Berechnungsweise würde die durchschnittliche Grundfläche zwischen 200m² und 272 m² betragen.
Es werde nochmals deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die die tatsächlichen Werte der Hauptanlagen ohne Nebenanlagen seien.
Daraufhin werde die Frage gestellt, wie diese Grundflächen zu der Grundfläche von 110 m² passe, einschließlich der Nebenanlagen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Aufgrund der gleichen Argumentation wie in Ziffer 1.1.1 wird, um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, auf die Stellungnahme zu 1.1.1 zur zulässigen Grundfläche verwiesen.
1.1.4 Gebäudegrundflächen im sogenannten „WA“ des Straßencarrès Eichenweg/Birkenallee/Herbststraße/Neufarner Straße
Der Wunsch des Planfertigers, das Gebiet in ein Mischgebiet und ein allgemeines Wohngebiet aufzutrennen, sei für die Beurteilung des nach § 34 BauGB entstandenen Baurechts völlig irrelevant, da heute kein Mischgebiet und kein allgemeines Wohngebiet existiere.
Das Gebäude Eichenweg 4 werde nicht mehr gewerblich genutzt und bestehe aus drei Wohneinheiten und einem Künstleratelier. Es sei zweifelhaft, ob es sich noch um gewerbliche Nutzung handele.
Selbst wenn man die eigenwillige Systematik des Planfertigers akzeptieren würde, so erreichten diese Gebäude im Durchschnitt eine Grundfläche von 161 m².
Daraufhin werde nochmals die Frage gestellt, wie man beim Grundstück Eichenweg 8 auf eine Grundfläche von 110 m² einschließlich Nebenanlagen komme, wenn der Durchschnitt der Bestandsbebauung eine Grundfläche von 161 m² aufweise.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Grundsätzlich ist festzustellen, dass in einem qualifizierten Bebauungsplan die Art der Nutzung festzusetzen ist, wobei auf die Typenvorgabe für Baugebiete durch die BauNVO abzustellen ist. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets ist die Festsetzung des MI und WA als sach- und fachgerecht zu bewerten.
Hinsichtlich der Ausführungen zum Grundstück Eichenweg 4 wird auf die Stellungnahmen zu 1.1.1 und 1.1.2 verwiesen.
1.1.5 Künftige Gebäudegrundflächen nach den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans.
Die Grundflächen im gesamten Carrè würden im Durchschnitt einen Wert von 194 m² erreichen. Bei Nichtberücksichtigung des Eichenwegs 4+6 ergäbe sich eine Grundfläche von 180 m².
Im Plangebiet ergäben sich erhebliche Unterschiede. Lt. Planfertiger ergäbe sich, dass auf kleinen Grundstücken höhere Grund- und Geschossflächen resultierten.
Das Grundstück Eichenweg 8 zähle zu den kleineren im Viertel. Deshalb sei hier mit einer höheren Grundflächenzahl zu rechnen.
Unter Hinweis auf die Ausführungen unter 1.1.4 werde um eine konkrete Beantwortung der Frage gebeten, weshalb auf dem Grundstück Eichenweg 4 + 6 eine Grundfläche von 475 m² mit einer GRZ von 0,45 gegenüber der Grundfläche von 110 m² und einer GRZ von 0,24 auf dem Grundstück Eichenweg 8 festgelegt sei.
Unter Hinweis auf die Beispiele Herbststraße 7/7a, Herbststraße 11b,c,d Herbststraße 11a/b, Herbststraße 9 a/b Herbststraße 5, Eichenweg 10, Herbststraße 4, Birkenallee 16, Birkenallee 18, Eichenweg 12/12a, die z.T. in der Realität größere Grundflächen aufwiesen als im Bebauungsplan festgesetzt, werde angemerkt, dass diese Beispiele eine höhere Grundfläche aufwiesen als das Grundstück Eichenweg 8.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Bewertung der aufgeführten Grundflächenwerte ist festzustellen, dass nicht ersichtlich wie, wie diese Werte berechnet wurden.
Im Bebauungsplan ist jedenfalls geregelt, dass die Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf. Die Anrechung der Nebenanlagen auf die Grundfläche nach § 19 Abs. 4 BauNVO ist gemäß Festsetzung C) 2.1.4 geregelt.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
1.1.6 Zusammenfassung und Antrag auf Festsetzung der künftigen Grundfläche am Eichenweg 8, Fl.Nr. 357/2
Aufgrund der höheren Grundflächen der aufgeführten Beispiele werde für das Grundstück am Eichenweg 8 eine Grundfläche von 175 m² beantragt, wie sie im Bestand auf dem Nachbargrundstück vorzufinden sei.
Eine Reduzierung von 175 m² auf 110 m² sei völlig inakzeptabel. Jede Festsetzung von weniger als 135 m² zwinge dazu, den Bebauungsplan anzufechten.
Das Grundstück werde nicht als Ausgleichsfläche für die mit höherem Baurecht versehenen Grundstücke im Umgriff.
Eine Grundfläche von 135 m² stelle eine deutliche Reduzierung des Baurechts dar, man sei aber nicht an einer Ausschöpfung des maximalen Baurechts interessiert.
Nach dem bestehenden Baurecht wäre jede Begrenzung des Dachgeschossausbaus unzulässig.
Es werde erwartet, dass im Gegenzug zumindest der Ausbau in 2+D ohne Einschränkung möglich bleibe.
Da der Planfertiger entgegen der bestehenden Rechtslage nach § 34 BauGB im B-Plan auch noch die Geschossfläche im Nichtvollgeschoss in die Dachflächenberechnung einbeziehen möchte ergebe sich für den vollständigen Ausbau ein Geschossflächenbedarf von 390 m².
Dieser Wert sei nahezu identisch zu der bereits vorhandenen Geschossfläche auf dem gleich großen Grundstück Herbststraße 7/7a sowie nach den vom Planfertiger für die Zukunft vorgesehenen Berechnungsmaßstäben.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme zu 1.1.1 dieses Schreibens ist zum Grundstück Eichenweg 8 anzumerken, dass das Hinterliegergrundstück Eichenweg 8 a über das Grundstück Eichenweg 8 erschlossen wird. Deshalb ist der östliche Bereich des Grundstücks für die Erschließung freizuhalten. Unter Berücksichtigung der nachzuweisenden Stellplätze - bei 2 zulässigen Wohnungen 6 Stellplätze - , der Abstandsflächen sowie der versiegelten Flächen insgesamt ist das festgesetzte Maß der Nutzung als angemessen zu beurteilen. Die Festsetzung zur zulässigen Grundfläche wird redaktionell angepasst.
1.1.7 Systematik der Festsetzung der im B-Plan vorgesehenen Grundflächen
Soweit die Gemeinde und der Planfertiger trotz der oben dargestellten Fakten noch immer der Ansicht sein sollten, das Baurecht reduzieren zu können, werde um eine dezidierte Erläuterung der Systematik, nach welcher die Festsetzung der Grundflächen erfolgte, gebeten.
A) Einbeziehung unbebauter und marginal bebauter Grundstücke in die Erhebung der vorhandenen durchschnittlichen Grundflächenzahl
In der Begründung werde darauf verwiesen, dass die durchschnittliche GRZ im allgemeinen Wohngebiet im Bestand durchschnittlich 0,19 betrage und mit dem B-Plan auf durchschnittlich 0,24 angehoben werde.
Es werde festgestellt, dass in die Berechnung der durchschnittlichen GRZ auch unbebaute und gering bebaute Grundstücke eingeflossen sein müssen. Es wird die Frage gestellt, ob es seriös sei, unbebaute Grundstücke in die Berechnung mit einfließen zu lassen. Ohne diese Grundstücke erhöhe sich die durchschnittliche GRZ bereits auf 0,21.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
In der Begründung zum Bebauungsplan sind keine Bestandswerte zur durchschnittlichen GRZ aufgeführt. Es sind nur die Planungswerte, bezogen auf das jeweilige Baugebiet dargestellt. Die Ausführungen können sich nur auf die Tabelle beziehen, die weder Teil der Begründung noch des Bebauungsplans ist. In dieser Tabelle sind alle Grundstücke einzeln mit den entsprechenden Werten sowie insgesamt mit dem Durchschnittswert aufgelistet. Die Zusammenhänge sind aus den Tabellen jeweils klar ersichtlich. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
B) Willkürliche Zuordnung von Grundstücken zu einer der beiden geplanten Zonen, Willkürlichkeit der Berechnung der behaupteten Grundflächenzahlen.
Der B-Pan sehe im Plangebiet ein neues Mischgebiet vor. Dieses soll auf den sogenannten Grundstücken entlang der Neufarner und Poststraße entstehen.
Befremdlicherweise sei dazu das massiv bebaute Doppelhausgrundstück Eichenweg 4+6 planerisch auseinandergeschnitten und zur Hälfte dem Mischgebiet zugerechnet worden, obwohl es nicht an der Neufarner Straße liege.
Wieso seien in der Frühlingstraße 1-3 a die dortige Hausgruppe auf vier separaten Grundstücken gerade nicht in ein Grundstück Frühlingstraße 1 mit Mischgebietszuweisung und drei weitere Grundstücke des allgemeinen Wohngebiets auseinandergeschnitten worden, obwohl dies konsequent gewesen wäre.
Könne es sein, dass die Motivation zum Bruch mit der Zuordnungssystematik an Eichenweg 4 und Frühlingstraße 1-3 in dem Versuch bestand, die Nachbarn der nicht mehr an der Neufarner Straße liegenden Grundstücke von der Berufung auf die dort viel dichtere Bebauung abzuschneiden sowie darin, die hohen Grundflächenzahlen am Eichenweg 4 und Frühlingstraße 1a und 3 nicht in die Berechnung des allgemeinen Wohngebiets einfließen zu lassen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Mischgebietszuweisung wird auf die Stellungnahmen zu 1.1.4 sowie die nachfolgende Stellungnahme unter Pkt. 12 verwiesen. Weitere Erläuterungen sind nicht erforderlich. Die Einstufung in die Baugebietstypen war rein städtebaulich begründet. Insofern sind die Vermutungen und Unterstellungen hinsichtlich der Einordnung nicht sachdienlich.
C) Unterschlagung wesentlicher Nebenanlagen bei der Erhebung der vorhandenen durchschnittlichen Grundflächenzahl
Die vorgesehene Geschossflächenzahl betrage im sogenannten WA im Durchschnitt das 2,33-fache der Grundflächenzahl.
Als Begründung, warum die Geschossfläche nicht das Dreifache der Grundfläche betrage, sei ausgeführt worden, dass zur Grundfläche auch die Nebenanlagen zu zählen seien. Dazu gehörten auch die Balkone.
Diese Sichtweise werde grundsätzlich geteilt.
Bei der Herbststraße 7/7a betrage der Anteil der Projektionsflächen ca. 20% der Hauptanlage. Hinzu komme ein weiterer Anbau von 10% der Hauptanlage.
Es werde um Mitteilung gebeten, wie hoch üblicherweise der Anteil der Grundflächen nicht untergeordneter Nebenanlagen, insbesondere der Balkone aus Sicht des Planfertigers an der GRZ sei.
Treffe es zu, dass der Planfertiger bei der Erhebung der durchschnittlichen GRZ im Bestand ausnahmslos die nackten Grundrissflächen der Gebäude berücksichtigt habe, selbst wenn diese als innenliegende Balkone keine Nebenanlage mehr sein würden?
Falls ja, welche Gründe gebe es dafür, einer durchschnittlichen Grundflächenzahl im Bestand ohne wesentliche Nebenanlageneiner künftig vorgesehenen Grundflächenzahl mit Nebenanlagen gegenüberzustellen?
Falls nein, werde um Mitteilung gebeten, weshalb beispielsweise an der Herbststraße 7/7a, Herbststraße 9, Herbststraße 11 b,c,d die tatsächliche Grundfläche deutlich über diesem Wert liege.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Bewertung der aufgeführten Grundflächenwerte ist festzustellen, dass nicht ersichtlich ist, wie diese Werte berechnet wurden.
Im Bebauungsplan ist jedenfalls geregelt, dass die Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf. Die Anrechnung der Nebenanlagen auf die Grundfläche nach §19 Abs. 4 BauNVO ist gemäß Festsetzung C) 2.1.4 geregelt.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
D) Irrelevanz von Grundflächenzahlen als Maßstab des bestehenden und auch künftigen Baurechts
Am 21.07.2014 habe eine Besprechung bei der Gemeinde stattgefunden. Die Bauamtsleiterin habe drauf hingewiesen, dass es nach der Beurteilung nach § 34 BauGB nicht auf die GRZ darauf ankomme, sondern auf die absoluten Grundflächen.
Wieso berufe sich dann die Gemeinde auf relative Grundflächenzahlen im Baubestand?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist festzustellen, dass GRZ- und GFZ-Werte nur in der Begründung aufgeführt werden. Diese sind zur nachrichtlichen Information aufgeführt und in keiner Weise argumentativ verwendet. Eine Änderung der Begründung ist deshalb nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
E) Irrelevanz von Durchschnittswerten als Maßstab des bestehenden Baurechts nach § 34 BauGB
Die Gemeinde berufe sich in der Begründung der künftig vorgesehenen Grundflächenzahlen bemerkenswerterweise nicht nur auf eine Bestandserhebung zu dem relativen Grundflächenzahlen, sondern auch auf den Durchschnittswert dieser Grundflächenzahlen.
Wieso sei der Planfertiger so vorgegangen, dass bei der Festlegung der künftigen Grundflächenzahlen unbebaute und bebaute Grundstücke berücksichtigt habe.
Was soll die Orientierung an einem Durchschnittswert anderes sein als eine massive Enteignungsgleiche Reduzierung von Baurecht?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Wie bereits in der Stellungnahme zu D) erläutert, erfolgte die Aufführung der Werte rein nachrichtlich zur Information, nicht zur Argumentation. Es kann nicht nachvollzogen werden, dass daraus eine enteignungsgleiche Reduzierung von Baurecht sich ergeben soll.
Eine Änderung der Begründung ist deshalb nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
F) Unterschlagung nicht kartografierter überbauter Flächen.
Nach einem Zitat aus der Stellungnahme des Planfertigers , dass sich die Bewertung nach § 34 BauGB nach der tatsächlich vorhandenen Bebauung richte, werde festgestellt, dass die vorhandene Bebauung nur insoweit berücksichtigt werde, als diese auch in den Bauantragsunterlagen vermerkt sei.
Dabei seien inoffizielle Nachverdichtungen keineswegs atypisch. Nicht jede überbaute Fläche muss allein deswegen rechtswidrig sein, weil sie nicht beim Landesvermessungsamt oder Bauamt registriert sei.
Unabhängig von der Rechtmäßigkeit sei festzustellen, dass diese Gebäude da seien und das Erscheinungsbild prägen würden. Sollte man so tun, als sei die vorhandene Bebauung auf dem Stand der Bauantragsunterlagen der Nachkriegszeit, nur weil das Viertel in einigen Bereichen noch so aussehe.
Sollten diese Flächen, die schon da seien und über den künftig vorhandenen Rahmen hinausgingen, umgangen werden? Wolle die Gemeinde Rückbauverfügungen erwirken?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zu den inoffiziellen Nachverdichtungen ist anzumerken, dass es nicht zulässig ist, durch den Bebauungsplan nicht genehmigte Nutzungen zu legalisieren. Dieser Widerspruch ist städtebaulich nicht zu begründen und stellt grundsätzlich die Rechtssicherheit des Bebauungsplans in Frage. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
G) Tatsächlich durchschnittliche Grundflächenzahl
Unter ausführlichem Hinweis auf die bereits aufgeführten Beispiele werde gefragt, um wie viel die künftig noch vorgesehene Grundflächenzahl hinter der heute schon vorhandenen echten durchschnittlichen Grundflächenzahl zurückbleibe.
1.2 Flurnummer 356/1 – Eichenweg 8a
Unter Hinweis auf die vorangegangenen Ausführungen und der Bebauung auf Fl.Nr. Herbststr. 11b,c,d wird vorgetragen, dass die Grundfläche für das Grundstück bestimmt bei mindestens 182 m² liege, entsprechend einer GRZ von 0,30.
Da die im B-Plan vorgesehene Grundfläche von 160 m² der Grundfläche des als Bauvoranfrage eingereichten Bauvorhabens entspreche, werde man die Reduzierung auf 160 m² grundsätzlich akzeptieren, jedoch unter dem Vorbehalt, dass nicht versucht wird, durch eine nicht auskömmliche GFZ und eine ungünstige Positionierung des Baufensters die tatsächlich überbaubare Fläche unter den Wert von 160 m² zu drücken.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
2. Geschossfläche
Die festgesetzte Geschossfläche würde eine weitere Reduzierung des Baurechts nach §34 BauGB vorsehen. Die vorgesehene Geschossfläche reiche nicht aus, um die in der Grundfläche deutlich reduzierten Kubaturen vom EG bis ins DG tatsächlich für Wohnzwecke nutzen zu können.
Die vorgesehenen Festsetzungen zur Geschossfläche könnten keinesfalls akzeptiert werden. Sollten die Festsetzungen nicht so angehoben werden, dass die mögliche Geschossfläche bei 2+D auch tatsächlich als Wohnfläche genutzt werden könne, würden weitere rechtliche Schritte vorbehalten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zur Thematik der Geschossfläche ist ebenfalls festzustellen, dass die Bestandsermittlung der Geschossfläche im Wesentlichen auf der Grundlage der genehmigten Bauantragsunterlagen, zumindest soweit diese vorhanden waren, erfolgte. Über den nachträglichen Ausbau von Dachgeschossen gibt es keine prüffähigen Unterlagen, da nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO einzelne Aufenthalträume, die zu Wohnzecken genutzt werden, in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden verfahrensfrei sind.
Es ist in diesem Zusammenhang allerdings klarzustellen, dass die Genehmigungsfreiheit nur für einzelne Aufenthaltsräume, nicht für ganze Wohnungen gilt. Bauliche Veränderungen dürfen auch nur insoweit vorgenommen werden, als diese keinen eigenen Genehmigungstatbestand auslösen. Um diese ausgebauten Dachgeschossflächen in ausreichendem Maße hinsichtlich der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen, wird ein möglicher Dachgeschossausbau, der nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11c BayBO zulässig gewesen wäre, angenommen und als redaktionelle Änderung in die zulässige Geschossfläche mit eingerechnet. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Geschossfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
Deshalb werden nach Überprüfung des Gebäudebestandes hinsichtlich der Errichtung von einzelnen Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss die zulässigen Geschossflächen in angemessenem Umfang erhöht.
2.1 Falsche Datenbasis zur Geschossfläche der Bestandsbebauung
Die festgesetzten Werte würden wie bei der Grundfläche von der baulichen Wirklichkeit abweichen. Reihenweise sei der längst erfolgte Dachausbau unterschlagen.
Wo der Dachausbau berücksichtigt sei, habe dieser nur mit einer zu niedrigeren Veranschlagung von 50% der Grundfläche stattgefunden
Beispiel Neufarner Straße:
Hier sei die ursprünglich festgesetzte GF von 400 m² auf die tatsächlich mindestens vorhandenen 525 m² korrigiert worden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Beispiel Ahornweg 4:
Die Geschossfläche des zu Beginn der Veränderungssperre genehmigten Wintergartens sowie des Vollgeschoss-Dachgeschosses sei komplett ignoriert worden.
Die Bestandwerte hinsichtlich des Dachgeschosses seien vom Planer korrigiert worden,
Die Werte des Wintergartens seien aber nicht in der Bestandsaufnahme berücksichtigt worden, da die Bestandsaufnahme bereits 2012 abgeschlossen gewesen sei.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist klarzustellen, dass in Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung die Bestandswerte aufgrund aller vorliegenden Planunterlagen nochmals geprüft und aktualisiert wurden. Das Ergebnis ist dem Gemeinderat zur Beschlussfassung am 21.01.2016 vorgelegen und war auch Teil der Unterlagen, die ausgelegt wurden.
Ahornweg 4: Stichtag für Bestandsaufnahme war Datum des Aufstellungsbeschlusses sowie Erlass der Satzung zur Veränderungssperre!
Es ist aber klarzustellen, dass kein Widerspruch zum Bebauungsplan vorliegt, da die Fläche des Wintergartens innerhalb des Rahmens des Maßes der baulichen Nutzung liegt, die der Bebauungsplan festsetzt.
Beispiel Herbststraße 7/7a:
Hier seien die Werte ebenfalls von 338 m² auf 270 m² korrigiert worden. Dabei sei der Dachgeschossausbau vollständig komplett ignoriert worden.
Es liege die Vermutung nahe, dass die Korrektur deswegen vorgenommen wurde, da sonst die drastische Reduzierung des Baurechts auf dem eigenen Grundstück zu augenfällig gewesen wäre. Richtig sei, dass die Angaben des Bauantragstellers zur Wohn- und Geschossfläche mit einem Vermerk „nicht geprüft“ versehen gewesen seien.
Richtig sei, dass es auf die konkrete Geschossfläche nicht darauf ankomme sondern nur auf die absoluten Baumaße wie Länge, Breite und Höhe sowie Anzahl der Geschosse.
Unter Hinweis auf § 20 BauNVO würden nur die Flächen in Vollgeschossen zur Geschossfläche zählen, sofern nicht in einem Bebauungsplan anderes festgesetzt wäre.
Da es bis heute keinen Bebauungsplan gebe und das Dachgeschoss kein Vollgeschoss sei, zähle die Fläche im Dachgeschoss nicht zur Geschossfläche.
Daher könne nicht geschlossen werden, dass die Flächen im Dachgeschoss keine Aufenthaltsflächen seien.
Danach umfasse die tatsächlich vorhandene Geschossfläche ca. 380 m²
Da das Dachgeschoss nicht berücksichtigt sei, sei das Ausmaß des Fehlers 32%.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist klarzustellen, dass in den genehmigten Bauantragsunterlagen im Dachgeschoss als Nutzung „Hobbyraum“ eingetragen war. Nach gängiger Rechtsprechung ist ein Hobbyraum kein Aufenthaltsraum und insofern auch nicht auf die Geschossfläche anzurechnen.
Beispiel Eichenweg 12
Das während der Veränderungssperre auf der Doppelhaushälfte Eichenweg 12 aufgestockte Doppelhaus erreiche unter Berücksichtigung des Seitengiebels die Maße eines Vollgeschosses. Durch Nachberechnungen habe sich insgesamt, einschließlich des Wintergartens im EG eine Geschossfläche von 262 m² ergeben. Somit sei die tatsächlich vorhandene GFZ 0,71, während in der offiziellen Statistik 0,64 ausgeführt seien.
Das Ausmaß des Fehlers sei 11%.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist festzustellen, dass nach den genehmigten Bauantragsunterlagen und den beiliegenden Nachweisen das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist. Gemäß Bauantragsunterlagen beträgt die GFZ 0,48.
Beispiel Herbststraße 11 b,c,d
Da das Dachgeschoss ebenfalls ein Vollgeschoss sei ergebe sich eine Geschossfläche von 564 m² statt der festgesetzten 515 m².
Das Ausmaß des Fehlers betrage 10%.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Hier ist klarzustellen, dass nach den genehmigten Bauantragsunterlagen kein Vollgeschoss vorliegt.
Es lasse sich für eine Vielzahl von Baugrundstücken nachweisen, dass die zugrunde gelegten Geschossflächen nicht der Wirklichkeit entsprächen.
Lt. Planfertiger seien nur die in den Bauantragsunterlagen abgebildeten Dachgeschossausbauten als Bestandsgeschossfläche berücksichtigt.
Es komme drauf an, wie das Viertel sich tatsächlich darstelle, nicht wie es nach Maßgabe jahrzehntealter Bauakten aussehen solle. Zudem sei der Dachgeschossausbau nach § 34 BauGB genehmigungsfrei.
Wie könne man die vielfach im Dachgeschoss ausgebauten Geschossflächen einfach unter den Tisch fallen lassen, unter Verweis auf die angeblich fehlenden Bauanträge, wenn es dieser gar nicht bedurfte.
Es gebe nicht nur im Dachgeschoss Wohnräume, auch im Untergeschoss seien Wellness-/Fitness-/Gästezimmer und Bierstüberl entstanden und auch großräumige Wohnungen wie in der Neufarner Straße. Es sei nicht bekannt, ob diese Wohnungen genehmigt worden seien, aber sie seien jedenfalls da. Sofern an dem restriktiven Bebauungsplan festgehalten werden solle, werde auch über diese Gebäude zu reden sein.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zu den möglicherweise ungenehmigten Wohnungen im Keller- und Dachgeschoss ist anzumerken, dass es nicht zulässig ist, durch den Bebauungsplan nicht genehmigte Nutzungen zu legalisieren. Dieser Widerspruch ist städtebaulich nicht zu begründen und stellt grundsätzlich die Rechtssicherheit des Bebauungsplans in Frage. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
2.2 Falsche Methodik
Für das eigene Baurecht hätten diese Fehler keine Bedeutung.
Angesichts der Umgebungsbebauung füge sich auf den beiden Grundstücken mindestens ein Haus mit einer Grundfläche von 175 m², einer Wandhöhe von 6,5m sowie einem Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Dachgeschoss ein.
Für das EG und OG wäre eine Geschossfläche von 350 m² zu veranschlagen.
Hinsichtlich der vielfach zu Aufenthaltsflächen genutzten Flächen im UG wäre noch zu diskutieren, sie wären aber nicht Null.
Für das Dachgeschoss müsste keine Geschossfläche angesetzt werden, wenn es kein Vollgeschoss wäre. Somit hätten beide Grundstücke eine Geschossfläche von mindestens 350 m² bis 450 m², bei Verzicht auf die Einrechnung der Flächen im DG als Nichtvollgeschoss, so wie es der Gesetzgeber grundsätzlich vorgesehen habe.
Bei Einrechung des Dachgeschosses müsse dies entsprechend berücksichtigt werden.
Nach den Aussagen des Planfertigers vom 29.10.2015 sei die Dachgeschossfläche derzeit mit ca. 60% der Grundfläche eingerechnet. Diese entspreche nicht den Tatsachen.
bezogen auf das ganze Viertel betrage die durchschnittliche Geschossfläche gerade einmal das 2,3 fache der Grundfläche.
Für die eigenen Grundstücke ergebe sich unter Ausnutzung der maximalen Grundfläche für das Dachgeschoss Werte von deutlich weniger als 60%.
Die aktuellen Zahlen unterschieden sich nur wenig von denen des ersten Planvorentwurfs vom 12.11.2012, in dem nachweislich die Gemeinde das Ziel einer 1+D bzw. E+1 verfolgte. Im Laufe des Verfahrens sei die Erkenntnis gereift, dass ein derartiger Baurechtsentzug auf Widerstand stoßen könne. Entsprechend lass der B-Plan eine Bauweise 2+D zu. Die Geschossflächen-Festsetzungen seinen dagegen nur marginal angehoben worden.
Durch diesen Kunstgriff werde nur versucht eine Bauweise ohne Dachgeschossausbau zu erzwingen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zur Ermittlung der Grund- und Geschossflächen ist folgendes klarzustellen:
Nach der Kommentierung sowie der Rechtsprechung sind erst einmal die Grundflächen aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu berücksichtigen. Zusätzlich darf dann die festgesetzte Grundfläche um 50 % oder durch einen anderen Wert, der im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, überschritten werden, allerdings nur durch Grundflächen für Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten usw.
Die Geschossfläche ist in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgelegt werden, dass die Geschossfläche auch für Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen ist.
In der Praxis hat sich inzwischen etabliert und bewährt, dass sich die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche je Grundstück im Wesentlichen auf die Hauptanlagen beziehen, d.h. die vertikale Grundrissprojektion der oberirischen baulichen Hauptanlagen. Anzurechnen sind dabei die größtmöglichen Ausmaße des Gebäudes einschließlich der Terrasse sowie der Grundfläche von Balkonen und der in den Luftraum hineinragenden Bauteile wie z.B. Erker, vorspringende Obergeschosse usw.
Daraus kann man ersehen, dass man keinen direkten Bezug zwischen Grundfläche und Geschossfläche herstellen kann. Um bei der Berechnung der Grundfläche einen gewissen Spielraum zu gewähren, wurde im Bebauungsplanentwurf vom 21.02.2016 zusätzlich festgesetzt, dass die zulässige, festgesetzte Grundfläche jeweils um 10% für Terrassen überschritten werden kann.
Die Aussagen zur Planung und zu den Planungsabsichten des Planungskonzepts vom 12.11.2012, dass nur eine I+D –Bebauung vorgesehen war, entsprechen nicht den Tatsachen. In der Legende zum Vorentwurfskonzept vom 12.11.2012 ist als Bauweise „IID“, d.h. zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss, aufgeführt.
2.3 Vergleich mit der Umgebungsbebauung
Die Beispiele Eichenweg 4/6, Eichenweg 12, Eichenweg 12a, Herbststraße 9, Herbststraße 7/7a, Herbststraße 11 b,c,d lägen im Ungriff und erreichten eine GFZ von mehr als 0,7.
Wie sei es möglich, dass auf den eigenen beiden kleineren Grundstücken eine niedrigere GFZ vorgesehen werde.
In diesem Zusammenhang werde auf folgende Bauvorhaben hingewiesen:
Frühlingsstraße 7/7a, GF 570 m², GFZ 0,69
Eichenweg 4+6, GF 850 m², GFZ 0,80
Karl-Sittler-Straße 2, GF 825 m², GFZ 0,73
Aufgrund des bestehenden Baurechts nach § 34 BauGB und des Rechts zum genehmigungsfreien Ausbau des Dachgeschosses sowie der Umgebungsbebauung mit höherer GFZ werde der Antrag gestellt, mindestens 480 m² für das Grundstück Eichenweg 8a sowie 400 m² für das Grundstück Eichenweg 8a festzusetzen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Es ist festzustellen, dass nach der Beurteilung gemäß § 34 BauGB die GRZ- und GFZ Werte nicht heranzuziehen sind. Zudem kann die Argumentation nicht nachvollzogen werden, da sämtliche angrenzende Grundstücke, mit Ausnahme der Herbststraße 7/7a und Herbststraße 11b/c/d, die allerdings nach § 34 BauGB nicht als Bezugsmaßstab gelten, entweder eine niedrigere oder gleiche GFZ aufweisen wie die beiden Grundstücke Eichenweg 8 und Eichenweg 8a.
3. Anzahl der Wohneinheiten
Es wird vorgetragen, dass die Regelung bezüglich der Anzahl der Wohneinheiten nicht akzeptiert werde.
Die beabsichtigte Regelung (1 Wohnung je 315 m²) sei ebenso verhältniswidrig wie die schon ursprüngliche.
Die Stellungnahme vom Landratsamt Ebersberg zu diesem Thema sei leider übergangen worden.
Da die leidige Kurvenproblematik am Ahorn- und Buchenweg nichts mit der Situation am Eichenweg zu tun habe, sei dies nur ein Vorwand, das Baurecht reduzieren zu können.
Da die Gemeindeverwaltung sich nicht klar zu dem Thema geäußert habe, sei man auf Spekulationen angewiesen.
3.1 Parkplatzsituation
Die These einer aktuell bestehenden oder drohenden Parkplatzproblematik sei völlig fragwürdig.
Es werde um Erläuterung gebeten, wieso das beschlossene Planentwurfskonzept einen Rückbau der Fahrspuren zugunsten eines 1,5 m breiten Gehwegs vorgesehen hatte.
Wie sei es möglich, dass als Lösung einer angeblichen Parkplatzproblematik gerade die Beseitigung eines Großteils aller öffentlichen Parkflächen vorgesehen worden sei?
Wie sei es zu erklären, dass auch in der dünnen verkehrlichen Stellungnahme keine Silbe von einer Parkplatzproblematik zu lesen sei und indirekt die Abschaffung eines Großteils aller Parkflächen empfohlen werde.
Künftige Bauvorhaben führten unter Berücksichtigung der Stellplatzsatzung nicht zu einer Belastung, sondern zu einer Entlastung der Stellplatzsituation.
Eine Gemeinde müsse prüfen, ob eine erwogene Maßnahme zur Erreichung eines bestimmten Zwecks erforderlich sei. Es stünden der Gemeinde mildere Mittel zur Erreichung des Ziels zur Verfügung.
Zunächst könnten alle Grundstücksbesitzer, welche ihre Stellplatzauflagen nicht erfüllt hätten, aufgefordert werden, diese Stellplatzvorgaben zu erfüllen. Als Beispiel werde das Grundstück Frühlingstraße 7/7a aufgeführt, bei dem die im Bauantrag nachgewiesenen Stellplätze nicht erstellt seien.
Ein weiteres Beispiel sei der Eichenweg 2 mit 5 Wohnungen ohne ausreichende Stellplätze, ebenso Grundstück Fl.Nr. 4/6.
Zudem werde beobachtet, dass viele Fremdparker von den Grundstücken zwischen Neufarner Straße und Buchenweg, wie z.B. die Kunden der Gaststätte oder des Friseursalons im Eichenweg parkten, ebenso wie die Bewohner der Wohnblöcke an der Birkenallee.
Eine drastische Reduzierung der Anzahl zulässiger Wohnungen auf max. 1 je 315 m² Grundstücksfläche sei unverhältnismäßig im Verhältnis zur unbegrenzten Anzahl im Mischgebiet.
Diese Unverhältnismäßigkeit werde auch bei den Grundstücken Eichenweg 4 und 8a gesehen.
Wie will die Gemeinde mit den Gebäuden umgehen, die früher genehmigungsfähige, aber formalrechtlich nicht genehmigte Wohnungen aufwiesen?
Die Festsetzung sei auch unverhältnismäßig im Verhältnis zur festgesetzten Geschossfläche,
zur erst kurz vor der Veränderungssperre in Kauf genommene Baudichte im Eichenweg 4, in der Karl-Sittler-Straße 2/2a, zur Birkenallee 11-13a, im Verhältnis der Grundstücke im Wohngebiet untereinander sowie der Aussage des Bürgermeisters, dass man nicht mehr so weitermachen wolle wie bisher.
Es werde bezweifelt, dass die Gemeinde überzeugende Antworten auf diesen Fragen habe.
Es werde auch die städtebauliche Sondersituation hinsichtlich der Zahl der Wohnungen an der Karl-Sittler-Straße 2/2a angezweifelt.
Die Gemeinde habe das Vorhaben genehmigt, weil dem Bauwerber das Recht nach § 34 BauGB zustand. Die Punkte für eine Sondersituation liege nicht vor, das Gebäude weise keine 4 Geschosse auf, habe keine Grundfläche von 31x13m und bleibe damit im Bereich der mageren Grundflächenzahlen des übrigen Baugebiets. Nur bei der Zahl der Wohnungen sei ein höheres Maß zugestanden worden.
Die Gemeinde habe nicht 1 Wohnung je 215 m² genehmigt. Im Nachhinein sei dies als ein willkürlicher Wert festgelegt worden. Die Grundstücksteilung sei vorher real geteilt gewesen und es sei heute real geteilt.
3.2 Quartierscharakter
Wie bei der angeblichen problematischen Verkehrssituation habe die Gemeinde hilfsweise für die regressiven Vorgaben den Willen zum Schutz des Quartierscharakters entdeckt.
Das Planaufstellungsgebiet sei keine dünn besiedelte Familiensiedlung am Waldrand. Ein Großteil der Gebäude weise drei, vier und mehr Wohnungen auf sowie eine 2+D Bauweise auf.
Zudem trage der Quartierscharakter nicht die Reduzierung der Anzahl der Wohnungen.
3.3 Antrag zur Anzahl zulässiger Wohneinheiten
Es werde der Antrag aus vorstehend genannten Gründen gestellt, von einer Begrenzung der Anzahl der Wohnungen im Allgemeinen Wohngebiet abzusehen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Bezüglich der Verkehrssituation selbst ist festzustellen, dass nicht nur von Seiten der Bürger/Bürgerinnen, sondern auch von der Feuerwehr und Müllabfuhrunternehmen über massive Behinderungen durch Parkverkehr geklagt haben. Insofern ist ein Problem mit dem Parkverkehr, vor allem in den Freihalte- und Halteverbotszonen festzustellen. Aber die Verkehrsproblematik wird nicht allein durch den Parkverkehr verursacht. Ein weiterer kritischer Punkt ist aufgrund der z.T. sehr engen Straßenverhältnisse die Sicherheit der Fußgänger und Radfahrer. Zudem sind nur in Teilbereichen innerhalb des Plangebiets ausreichend breite und sichere Gehwege vorhanden. Ebenfalls ein wichtiger Aspekt ist die ausreichende Zufahrbarkeit gemäß den Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr, die derzeit ebenfalls in den bekannten Teilbereichen nicht gewährleistet ist.
Bezüglich der Sondersituation Karl-Sittler-Straße ist anzumerken, dass dieses Grundstück im Bereich der Birkenallee den städtebaulichen Übergang zu den südlich gelegenen Wohnblöcken an der Birkenallee darstellt. Die rechtfertigt auch eine besondere Behandlung im Bebauungsplan.
Ein wesentliches planerisches Ziel des Bebauungsplans ist es, die Verkehrsproblematik, soweit möglich, in Grenzen zu halten.
Um die vorhandene Verkehrsproblematik, die aufgrund der bestehenden Eigentumsverhältnisse voraussichtlich nur in den problematischen Einmündungsbereichen in einem Mindestmaß verbessert werden kann, nicht weiter zu verschärfen und zu verschlechtern, wurde die zulässige Anzahl der Wohnungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB begrenzt. Damit wird eine Aufteilung des festgesetzten Baurechts in zu viele Wohnungen verhindert. In den Bereichen, die eine ausreichende Verkehrserschließung aufweisen, wurde von dieser Regelung nicht Gebrauch gemacht.
Bezüglich der Stellungnahme des LRA, die in der GR-Sitzung vom 29.10.2015 behandelt wurde, ist klarzustellen, dass um eine städtebauliche Begründung der zulässigen Anzahl der
Wohneinheiten sowie um eine Konkretisierung des Begriffs Gebäude in Festsetzung C) 2.2 gebeten wurde. Die Anregungen wurden im Bebauungsplan bzw. der Begründung berücksichtigt. Im Rahmen der neuerlichen Auslegung sind diesbezüglich keine Anregungen von Seiten des LRA mehr erfolgt.
Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
4. Baufenster
4.1 Eichenweg 8a
Das Baufenster werde nicht akzeptiert.
Es werde eine Verlegung des Baufensters um ca. 70 cm nach Süden gemäß der Bauvoranfrage, zumindest aber soweit, dass die beiden Stellplätze im Norden noch Platz haben, beantragt.
Werde die Gemeindeverwaltung wirklich diese geringfügige Verschiebung des Baufensters wirklich versagen trotz der dadurch geringeren Versiegelung?
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Damit genügend Spielraum für eine spätere Planung - unter Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen - zur Verfügung steht, wird die südliche Baugrenze um 70 cm nach Süden verschoben. Die nördliche Baugrenze muss nicht verschoben werden, da innerhalb der Baugrenzen auch Stellplätze und Garagen zulässig sind.
Beschluss:
Die Planung wird entsprechend geändert.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
4.2 Eichenweg 8
Es werde eine Anpassung des Baufensters an die beantragte Anpassung der Grundfläche auf 135 m² beantragt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Unter Hinweis auf die Stellungnahme zu 1.1.1 dieses Schreibens ist zum Grundstück Eichenweg 8 anzumerken, dass das Hinterliegergrundstück Eichenweg 8 a über das Grundstück Eichenweg 8 erschlossen wird. Deshalb ist der östliche Bereich des Grundstücks für die Erschließung freizuhalten. Unter Berücksichtigung der nachzuweisenden Stellplätze - bei 2 zulässigen Wohnungen 6 Stellplätze - , der Abstandsflächen sowie der versiegelten Flächen insgesamt ist das festgesetzte Maß der Nutzung als angemessen zu beurteilen. Eine Änderung des Bebauungsplans bezüglich der Grundfläche ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
5. Dachgestaltung
Mit den restriktiven Beschränkungen zur Dachgestaltung bestehe kein Einverständnis.
Unter Hinweis auf die Beispiele in der Karl-Sittler-Straße und die Frühlingstraße 7/7a werde der Antrag gestellt, dass die Summe der Quergiebel und Gauben mindestens 50% der Hauswandlänge oder zumindest zwei Fünftel der Dachflächenlänge erreichen dürfe. Zudem werde beantragt, auf Maximalbreiten von Dachgauben und Mindestabständen zum First zu verzichten.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Aufgrund der Anregungen verschiedener Bürger/Bürgerinnen zum Thema Dachgestaltung wird die Festsetzung bezüglich der Dachgestaltung geändert. In der Dachgaubensatzung der Gemeinde Poing ist geregelt, dass nach § 2 Abs. 4 die Summe der Dachgauben 1/3 der Dachlänge nicht überschreiten darf. Im Bebauungsplan ist die Festsetzung zur zulässigen Länge der Dachgauben auf die Gebäudelänge bezogen. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird als redaktionelle Änderung Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 ersatzlos gestrichen. Weitere Änderungen sind nicht erforderlich.
6. Stellplatzregelung
Unter Hinweis auf die Bebauung im Seewinkel wird vorgetragen, dass die Stellplatzsatzung dort nicht eingehalten würde.
Es entspreche nicht der Wahrheit, dass die Stellplatzsatzung in Poing generell angewendet werde.
Lt. Stellplatznachweis könne dort ein Stellplatz im Vorstellbereich der Garage angerechnet werden.
Unter Hinweis auf verschiedene Aussagen des Bürgermeisters, der Bauamtsleiterin sowie des Planfertigers werde der Antrag gestellt, die Stellplatzsatzung wie folgt zu ändern:
„Die Zahl der notwendigen Stellplätze ist nach der jeweils gültigen Stellplatzsatzung nachzuweisen, höchstens jedoch gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing i.d.F.v. 08.10.2009. Bei schwierigen Erschließungssituationen sind Ausnahmebefreiungen möglich, insbesondere auch durch Bereitstellung von Stellplätzen im Vorstellbereich anschließender Stellplätze.“
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zur Stellplatzsatzung ist festzustellen, dass in § 1 der Stellplatzsatzung geregelt ist, dass sie für alle Gebiete in Poing gilt, mit Ausnahme der Gebiete, in denen durch Bebauungsplan andere Regelungen getroffen sind. Dies ist im Bebauungsplan „Seewinkel“ der Fall. Insofern findet auch dort die Stellplatzsatzung Anwendung.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei diesem Plangebiet um ein Neubaugebiet mit einem vollkommen anderen Entwurfs- und Planungsansatz handelt. Insofern ist der Verweis auf diese Planung nicht zielführend.
Bezüglich der rechtssicheren Formulierung der Festsetzung C) 6.1 hinsichtlich der Stellplatzsatzung ist auf Empfehlung des Bayer. Gemeindetags die Formulierung folgendermaßen zu ändern:
Die Zahl der notwendigen Stellplätze ist gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing in „der jeweils gültigen Fassung“ nachzuweisen.
7. Straßengestaltung
Lt. Planfertiger seien Festsetzungen zur Straßengestaltung nicht vorgesehen. Dabei sei der Begründung zum aktuellen B-Plan zu entnehmen, dass sich die Gemeindeverwaltung durchaus eine Umgestaltung vorbehalte.
Es dränge sich der Verdacht auf, dass die Gemeinde das Baurecht reduzieren wolle, um die Verkehrsflächen zurückbauen zu können.
Da damit die Bürger nicht einverstanden wären, werde nochmals der Antrag gestellt, die künftig vorgesehene Straßengestaltung mit den betroffenen Grundstücksbesitzern abzustimmen und das Ergebnis in den B-Plan aufzunehmen.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Im Bebauungsplan sind keine Aussagen oder Festsetzungen enthalten, die einen Straßenaus- oder -umbau beinhalten oder in Aussicht stellen. Die Überlegungen zum möglichen Ausbau der Straße sind reine Spekulationen ohne Wahrheitsgehalt.
Bezüglich der Straßenplanung ist festzustellen, dass 2 skizzenhafte Gestaltungsvorschläge vom Planer Feirer-Kornprobst mit unterschiedlichen Lösungsansätzen in der Bürgerinformationsveranstaltung am 29.01.2013 vorgestellt worden sind.
Die erste Skizze stellte einen Planungsvorschlag mit ca. 1,50 m breitem Gehweg und einer ca. 4,50 m breiten Fahrbahn dar - ohne Stellplätze im öffentlichen Straßenraum.
Die zweite Skizze stellte eine mischgenutzte Verkehrsfläche mit öffentlichen Stellplätzen dar.
Beide Lösungen funktionieren nur in Verbindung mit einer Temporeduzierung.
Diese Skizzen wurden zur Kenntnis genommen. Weitere Planungen oder Planungsabsichten gibt es nicht. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
8. Abstandsflächen
Unter Hinweis auf bereits früher vorgebrachte Hinweise wird vorgetragen, dass in der Herbststraße 7/7a die Abstandsflächen nicht eingehalten würden, ebenso bei der Frühlingstraße 7/7a.
Zudem würden nahezu alle Doppelhäuser am Seewinkel die Abstandsfläche nicht einhalten.
Möchte die Gemeinde wirklich die wenig sinnvolle Regelung des Art. 6 Abs. 5 S.2 BayBO zugrunde legen.
Wenn die Abstandsflächen eingehalten werden müssten, warum sehe der Bebauungsplan Baufenster vor, die den gesetzlichen Mindestabstand unterschritten?
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
Aufgrund aktuellen Rechtsprechung ist festzustellen, dass hinsichtlich des Abstandsflächenrechts ein Doppelhaus als eine Einheit im Sinne eines Gesamtbaukörpers zu bewerten ist, d.h. das sog. 16 m Privileg kann bei zwei Außenwänden angewandt werden.
Bezüglich der Abstandsflächen Herbststraße 7/7a ist anzumerken, dass lt. Baugenehmigung aus dem Jahr 1992 für die Abstandsfläche nach Osten eine Ausnahme von Art. 6 BayBO erteilt wurde (wegen schrägem Verlauf Grundstücksgrenze).
Bezüglich der Abstandsflächen Frühlingstraße 7/7a ist anzumerken, dass nach den genehmigten Bauantragsunterlagen die Abstandsflächen eingehalten sind.
Gemäß Festsetzung C) 3.1 werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Baugrenzen festgelegt. Da die Geltung des Art. 6 BayBO angeordnet ist, sind zusätzlich die entsprechenden Abstandsflächen einzuhalten, d.h. dass im Einzelfall das Baufenster nicht in voller zulässiger Wandhöhe ausgenutzt werden kann.
Beispiel:
Abstand der Baugrenze von der Grundstücksgrenze: 3,0 m.
Nach den Regelungen des Bebauungsplans kann auf der Baugrenze ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 3,0 m errichtet werden, wird das 16 m-Privileg (H/2) in Anspruch genommen, ist ein Gebäude mit einer Wandhöhe von 6,0 m zulässig. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
9. Grundflächen von Terrassen
Der B-Plan sehe vor, die Flächen von Terrassen auf 10 % der ohnehin schon drastisch reduzierten Grundflächen zu begrenzen. Dem werde widersprochen, da zu den wenigen gemeinsamen Merkmalen des Plangebiets großflächige Terrassen zählten.
Es werde beantragt, die zulässige Grundfläche für Terrassen mit 5% von der Grundstücksgröße festzusetzen, entsprechend den vielfach bereits vorhandenen Terrassenflächen.
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
Gemäß Festsetzung C) 2.1.2 darf die zulässige Grundfläche durch Terrassen um 10 % überschritten werden. Zum besseren Verständnis wird die Berechnungsmodalität anhand eines Beispiels erläutert:
Zulässige GR: 200m²
Grundfläche des Gebäudes: 190 m²
Fläche der Terrasse: 25 m²
Gesamtfläche: 215 m²
Zulässig nach B-Plan: 200 m² + 10%= 20 m² Überschreitung für Terrassen = 220 m²
d.h. Die Überschreitung durch die Terrassenfläche liegt in dem nach Bebauungsplan zulässigen Rahmen.
Zur Thematik der Grundfläche ist grundsätzlich noch anzumerken, dass Flächen, die zur Hauptanlage zählen, in die zulässige Grundfläche mit eingerechnet werden müssen. Um einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der Hauptanlagen zu gewähren, ist im Bebauungsplan geregelt, dass die zulässige Grundfläche um 10% durch Terrassenflächen überschritten werden darf.
In den Bauantragsunterlagen sind allerdings die Terrassen oft nicht oder nur teilweise dargestellt. In der Realität sind aber aufgrund der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO großflächige Terrassen, Pergolen und Terrassenüberdachungen, z.T. in Verbindung mit darüberliegenden Balkonen in großzügigem Maße entstanden. Um diese Flächen, die in den meisten Planunterlagen nicht oder nur teilweise dargestellt sind, in ausreichendem Maß berücksichtigen zu können ohne die Planung des Gebäudes zu sehr einzuschränken, wird die Überschreitungsmöglichkeit von 10% auf 25 % als redaktionelle Änderung angehoben. Damit können ggf. unbeabsichtigte Härtefälle, die in dieser Form von Seiten der Gemeinde nicht gewünscht sind, bei der Berechnung der zulässigen Grundfläche im Rahmen von Freistellungs- oder Genehmigungsverfahren vermieden werden.
10. Souterrain-Fenster (Lichtgräben)
Der B-Plan sehe vor, nicht nur Souterrain-Fenster, sondern auch Lichtschächte mit einer Tiefe von mehr als 30 cm zu verbieten. Zudem wird gefragt, was Souterrain-Fenster mit dem Charakter des Viertels und der angeblich problematischen Verkehrssituation zu tun hätten.
Unter Hinweis auf die Neufarner Straße 15 wird der Antrag gestellt, dass das Verbot von Lichtgräben gestrichen werde und Abgrabungen zumindest bis zu einer Tiefe von 1,5 ausdrücklich erlaubt würden.
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
Der Bebauungsplan enthält keine Regelungen zu Lichtschächten, insbesondere nicht zur Tiefe von Lichtschächten. Um jedoch die Eingriffe in die Topographie möglichst verträglich zu gestalten, sind Festsetzungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Abgrabungen und Aufschüttungen im Bebauungsplan enthalten. Eine Änderung des Bebauungsplans ist insofern nicht veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
11. Bestandsbäume
Im Bebauungsplan seien nachrichtlich jene Bäume eingezeichnet, die auch in Zukunft nach der Baumschutzverordnung vor einer Fällung geschützt sein sollen. Zudem seien jene Bestandsbäume mit Kreuzen versehen, die aufgrund ihrer Lage zum Baufenster gefällt werden dürfen. Es werde die nachrichtliche Vermerkung beantragt, dass der Baum im Falle der Bebauung des Baufensters gefällt werden darf.
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
In der Bebauungsplanzeichnung ist der Gehölzbestand insgesamt (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt, um einen Eindruck der Durchgrünung des Quartiers zu geben (Hinweis Ziffer B 7.). Er ist nicht identisch mit dem zu erhaltenden Baumbestand gemäß der kommunalen Baumschutzverordnung, da hiervon nur Laubbäume mit einem Stammumfang von größer als 60 cm, gemessen in 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, erfasst sind. Welche und wie viele Bäume auf einem Grundstück der Erhaltungsbindung unterliegen, lässt sich nur in der Örtlichkeit, nicht aber aus den Eintragungen des Bebauungsplans ersehen. Die Regelungen zum Erhalt von Bepflanzungen gelten somit grundsätzlich unabhängig von der zeichnerischen Darstellung des Gehölzbestandes in der Planzeichnung. Soweit sich nachrichtlich dargestellte Gehölze im Bereich von Garagenzufahrten befinden, oder Baumkronen über planungsrechtlich gesicherte, überbaubare Grundstücksflächen streichen, bedeutet dies nicht zwangsläufig einen Konflikt zwischen der zugestandenen baulichen Nutzung eines Grundstückes und dem festgesetzten Baumerhalt. Es kann sich bei den Eintragungen um Sträucher oder Bäume handeln, die aufgrund ihrer Größe oder ihrer Art (z.B. Nadelbäume) nicht unter die Erhaltungsbindungen der kommunalen Baumschutzverordnung fallen. Da zudem die überbaubaren Grundstücksflächen häufig deutlich größer dimensioniert sind als die zulässigen Grundflächen der Gebäude, kann z.B. ein eingeplantes Gebäude durchaus so platziert werden, dass ein Baum auch bei einer Bebauung des Baufensters erhalten bleiben kann. Darüber hinaus regelt § 5 Abs. 2 Nummer a) der kommunalen Baumschutzverordnung die Erteilung einer Genehmigung, wenn aufgrund anderer Rechtsvorschriften, z.B. eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans, ein Anspruch auf Genehmigung eines Vorhabens besteht. Änderungen oder Ergänzungen der Planung sind mithin nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Eine Änderung der Planung ist nicht erforderlich.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
12. Gebietsaufteilung
Der Bebauungsplan sehe ein Mischgebiet sowie Sonderzonen höheren Baurechts vor. Damit bestehe kein Einverständnis. Die überwiegende Mehrheit der Grundstücke im Mischgebiet werde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.
Nach einer umfangreichen Erläuterung über den vorhandenen gewerblichen Anteil und den Rückgang dieses Anteils werde der Antrag gestellt, dass im gesamten Gemeindegebiet ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werde.
Stellungnahme des Planfertigers/Verwaltung:
Beidseits der Neufarner Straße sowie der Poststraße finden mischgebietstypische Nutzungen. wobei sich diese in Richtung Norden verdichten. Die Gemeinde beabsichtigt, durch die Regelungen des Bebauungsplans die bestehenden Standorte zu sichern und Möglichkeiten für Erweiterungen bzw. neue Mischnutzungen zu ermöglichen. Insofern ist keine Änderung des Bebauungsplans veranlasst.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
13. Schlussbemerkungen
Nach einer ausführlichen Darstellung von bereits dargelegten Bedenken gegen die Planung und bisher geführter Gespräche mit der Gemeindeverwaltung werde dafür appelliert, dass das B-Plan-Vorhaben ganz eingestellt werde.
Er sei ungerecht, ökologisch widersinnig, in sich nicht schlüssig und rechtlich angreifbar und werde zu hohen städtebaulichen Spannungen führen.
Es wäre schön, wenn es gelänge, Abstand von der Planung zu nehmen oder zumindest eine Fassung zu erarbeiten, mit der die betroffenen Bürger leben könnten.
Leider habe die Gemeindeverwaltung die Stellungnahme zum 16.12.2015 durch ……..sowie ……..nicht berücksichtigen wollen. Deshalb werde dieser in der Anlage mit der Bitte um Berücksichtigung beigelegt.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Nachfolgend wird das angesprochene Schreiben vom 16.12.2015 aufgeführt und wird beschlussmäßig behandelt. Aus Sicht der Gemeinde besteht aufgrund der zunehmenden städtebaulichen Konflikte, die sich aus der Genehmigungspraxis auf der Grundlage des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB ergeben, ein qualifizierter Planungsbedarf, weil die die Genehmigungspraxis auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB städtebauliche Konflikte auslöste, die eine Gesamtkoordination der widerstreitenden öffentlichen und privaten Belange in einem förmlichen Planungsverfahren dringend erforderten. Auch wenn dies in einem bereits überwiegend bebauten Gebiet eine anspruchsvolle und aufwändige Aufgabe bedeutet, ist die Gemeinde verpflichtet, planerisch einzuschreiten, wenn die planersetzende Vorschrift des § 34 BauGB zur Steuerung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung nicht mehr ausreicht und wenn städtebauliche Missstände oder Fehlentwicklungen bereits eingetreten sind oder in naher Zukunft einzutreten drohen.
Anlage zu GR 21.01.2016, BP 58 „Bearbeitung der Vorwürfe“
Das Schreiben wurde bereits in der GR-Sitzung zum 21.01.2016 einschließlich der Stellungnahme des Planfertigers an die Gemeinderäte verteilt.
Liebe Gemeinderäte, liebe Mitglieder unserer Interessengemeinschaft,
sind Sie beruhigt aus der verwaltungsmäßigen öffentlichen Abhandlung der vielen Einwendungen gegen den Bebauungsplan Nr. 58 am 29.10.2015 nach Hause gegangen? Hat der Vortrag des Planfertigers Sie davon überzeugt, dass schon alles seine Richtigkeit hat und dass das bisherige Baurecht gewahrt bleibt bzw. angemessen neues Baurecht geschaffen wird?
Leider entsprechen viele der Behauptungen des Planfertigers ebenso wenig der Realität wie so manche der bisherigen Fehlinformationen aus dem Rathaus Poing.
1. Das angeblich nicht reduzierte Baurecht
Die zentrale Behauptung des Planfertigers am Abend des 29.10.2015 lautete: Das Baurecht wird durch die im B-Plan vorgesehenen Vorgaben nicht reduziert, sondern ganz im Gegenteil ausgeweitet.
Vergleicht man die bis in jüngste Vergangenheit genehmigte Bebauung mit der in Zukunft noch als zulässig vorgesehenen Bebauung zeigt sich leider eine ganz andere Wahrheit:
Zu 1.
Vorab ist allgemein festzustellen, dass sich das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB sich allein nach der gebauten Wirklichkeit, das h. nach der vorhandenen überbauten Grundfläche, und der Kubatur der Gebäude richtet, nicht nach abstrakt errechneten GRZ oder GFZ Werten richtet. Insofern ist die Diskussion, das Baurecht allein nach den errechneten GFZ-Werten zu bemessen, nicht zulässig und zielführend.
1.1. Beispiel Frühlingstraße 7,7a
Noch während der Veränderungssperre wurde mitten in der Frühlingstraße ein Doppelhaus errichtet. Das Verhältnis von Grundstücksgröße und Geschossfläche laut B-Plan sieht hier so aus:
Frühlingstraße 7/7a
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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GFZ
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829 qm
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570 qm
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0,69
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An das Grundstück an der Frühlingstraße 7,7 a grenzt im Westen eines der wenigen noch unbebauten Grundstücke. Hier sehen die Werte so aus:
Frühlingstraße, Fl.Nr. 351/6 und 351/7 zusammengehörend
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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GFZ
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1.041 qm
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560 qm
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0,69
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Das unbebaute Grundstück ist um mehr als ein Viertel größer als das unlängst bebaute Grundstück
an der Frühlingstraße 7,7a.
Trotzdem sieht der B-Plan für das viel größere unbebaute Grundstück künftig nicht etwa mehr, sondern sogar weniger Baurecht vor als für das gerade eben erst bebaute, viel kleinere Grundstück.
Danach würde das Baurecht nach den Vorstellungen des Planfertigers mit zunehmender Grundstücksgröße also nicht nur nicht steigen, sondern sogar sinken.
Setzt man die Geschossflächen-Zahlen zueinander in Verhältnis, so wurde noch gerade eben erst an der Frühlingstraße 7,7a mindestens um die 30 % mehr Baurecht anerkannt als in Zukunft auf dem Nachbargrundstück noch verbleiben soll.
Nochmals die Behauptung des Planfertigers: Das Baurecht wird durch den B-Plan nicht reduziert.
Zu 1.1
Frühlingsstraße 7/7a:
Hier ist klarzustellen, dass die Genehmigung der beiden Doppelhaushälften mit Datum vom 19.10.2010 bzw. 10.04.2011, also vor Aufstellung des Bebauungsplans, erfolgt ist. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde am 20.09.2012 gefasst. Als der Aufstellungsbeschluss gefasst wurde, waren die Doppelhaushälften bereits fertig erstellt (die Garagen waren noch im Bau).
Jede Doppelhaushälfte weist 1 Wohneinheit auf. Es sind jeweils 3 Stellplätze nachgewiesen.
Die zulässige Geschossfläche für beide Doppelhaushälften beträgt 570 m², die Wandhöhe 6,40 m.
Die im WA 1 nach Bebauungsplan zulässige Kubatur orientiert sich mit einer zulässigen Geschossfläche von 560 m² und einer zulässigen Wandhöhe von 6,50 m an dem bestehenden Gebäude.
Auf dem Grundstück Frühlingsstraße 7/7a kann man auch deutlich erkennen, dass der gesamte nördliche Bereich des Grundstücks für den Nachweis der Stellplätze überplant ist. Nach Bebauungsplan wären sogar 2 Wohneinheiten zulässig, d.h. für beide Grundstücke wären statt 6 Stellplätze 12 Stellplätze nachzuweisen, was abgesehen von der problematischen Anordnung der Stellplätze auch zu einer erheblichen Versiegelung des Bodens führen würde.
1.2. Beispiel Grundstück Eichenweg 3
Die beiden zusammengehörenden Flurnummern 359/4 und 359/11 am Eichenweg 3 haben eine Größe von 824 qm. Das Grundstück ist damit ziemlich genau so groß wie das Grundstück an der Frühlingstraße 7,7a mit seinem 829 qm. Nochmals die Daten des soeben erst gebauten Doppelhauses an der Frühlingstraße 7,7a:
Frühlingstraße 7,7a
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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GFZ
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829 qm
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570 qm
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0,69
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Jetzt die künftig für das vergleichbar große Grundstück am Eichenweg vorgesehene Geschossfläche:
Eichenweg 3
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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GFZ
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824 qm
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450 qm
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0,55
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Auch beim Vergleich gleich großer Grundstücke wurde an der Frühlingstraße 7,7a also noch kurz vor der Veränderungssperre - mindestens - um die 30% mehr Baurecht eingeräumt als künftig auf anderen Grundstücken im Viertel genehmigungsfähig sein soll.
Die Behauptung des Planfertigers: Das Baurecht wird durch den B-Plan nicht reduziert.
Zu 1.2:
Eichenweg 3:
Nach der Kommentierung des § 34 BauGB von Gänslmayer (Richter am BVG) und Hauth (Fachanwalt) kommt es bei der Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung auf die Prägung durch die nähere Umgebung sowie auch auf die wechselseitige Prägung an. Beide Kriterien sind beim vorliegenden Vergleich aufgrund des großen Abstands und der fehlenden wechselseitigen Prägung nicht erfüllt. Insofern kann zwischen beiden Grundstücken auch kein Bezug hergestellt werden.
Als städtebaulichen Bezug mit wechselseitiger Prägung sind z.B. die Grundstücke Eichenweg 6,8,10 oder Buchenweg 4 heranzuziehen, die ein erheblich geringeres Maß an baulicher Nutzung als das zum Vergleich herangezogene Grundstück Frühlingsstraße 7/7a aufweisen.
1.3. Beispiel Grundstück Eichenweg 12,12a
Während der Veränderungssperre wurde am Eichenweg 12 mit Ausnahmebewilligung die Aufstockung einer Doppelhaushälfte genehmigt. Für dieses Grundstück ergeben sich nachstehende Maße:
Eichenweg 12, 12a
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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GFZ
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725 qm
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470 qm
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0,65
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Unmittelbar an dieses Grundstück grenzt das Grundstück am Eichenweg 10 an. Dieses Grundstück hat eine Größe von ca. 727 qm und ist also fast identisch groß. Die im B-Plan vorgesehenen Daten:
Eichenweg 10
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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GFZ
|
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727 qm
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430 qm
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0,59
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Selbst noch während der Veränderungssperre wurde also mit Ausnahmebewilligung ein deutlich höheres Baurecht anerkannt als dieses nach der Veränderungssperre dauerhaft auf einem gleich großen Nachbargrundstück zugelassen werden soll.
Die Behauptung des Planfertigers: Das Baurecht wird durch den B-Plan nicht reduziert.
Zu 1.3
Eichenweg 12, 12a:
Hier wurden 2 Grundstücke – Eichenweg 12 und Eichenweg 12a – bebaut mit je einer Doppelhaushälfte und einer Größe von 370 m² bzw. 355 m² mit einem Grundstück verglichen. Da es gemäß der Bewertung nach § 34 BauGB nicht auf die Verhältniszahlen ankommt, sondern auf die tatsächlich vorhandene Bebauung, kann sich, wie hier gegeben, in Teilbereichen für kleinere Grundstücke auf die Verhältniszahl GFZ umgerechnet, ein etwas höheres Baurecht ergeben. Insofern sind die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung noch im Rahmen dessen, was der § 34 BauGB vorgibt.
1.4. Beispiel Grundstück Eichenweg 8
Nach Aussage des Planfertigers ist für kleinere Grundstücke im Verhältnis zur Grundstücksgröße
grundsätzlich mehr Baurecht vorgesehen als für größere Grundstücke.
Wenn am Eichenweg 12, 12 a sogar während der Veränderungssperre nachstehende Maße als jedenfalls genehmigungsfähig angesehen wurden…
Eichenweg 12, 12a
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl (Verhältnis des Baurechts zur Grundstücksgröße)
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725 qm
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470 qm
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0,65
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… dann wäre nach der Logik des Planfertigers für ein kleineres Grundstück in der unmittelbaren
Nachbarschaft im B-Plan eine deutlich höhere Geschossflächenzahl als 0,65 zu erwarten.
Tatsächlich soll es zwei Grundstücke weiter nach dem B-Plan für die Zukunft aber so aussehen:
Eichenweg 8
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Grundstücksgröße
|
Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl
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451 qm
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265 qm
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0,59
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Auf dem kleineren Grundstück soll also nicht nur keine höhere, sondern sogar noch eine rund 10% niedrigere Geschossflächenzahl festgesetzt werden als noch in der Veränderungssperre am Eichenweg 12 für jedenfalls genehmigungsfähig befunden.
Wie es bei einem fast identisch großen bzw. identisch kleinen Grundstück in der unmittelbaren
Nachbarschaft früher ausgesehen hatte, auf welchem das Baurecht schon vor mehr als 20 Jahren
ausgeschöpft wurde, kann man den Zahlen des B-Plans für die Herbststraße 7,7a entnehmen:
Herbststraße 7,7a
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl
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457 qm
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340 qm
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0,74
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Das Baurecht liegt hier um mehr als 25% über dem Baurecht, das künftig noch am Eichenweg 8 genehmigungsfähig sein soll.
Die Behauptung des Planfertigers: Das Baurecht wird durch den B-Plan nicht reduziert.
Zu 1.4:
Eichenweg 8
Zum Grundstück Eichenweg 8 ist anzumerken, dass das Hinterliegergrundstück Eichenweg 8 a über das Grundstück Eichenweg 8 erschlossen wird. Deshalb ist der östliche Bereich des Grundstücks für die Erschließung freizuhalten. Unter Berücksichtigung der nachzuweisenden Stellplätze - bei 2 zulässigen Wohnungen 6 Stellplätze -, der Abstandsflächen sowie der versiegelten Flächen insgesamt ist das festgesetzte Maß der Nutzung als angemessen zu beurteilen.
Zu dem zum Vergleich herangezogenen bebauten Grundstück Herbststraße 7/7a ist anzumerken, dass lt. Baugenehmigung aus dem Jahr 1992 für die Abstandsfläche nach Osten eine Ausnahme von Art. BayBO erteilt wurde (wegen schrägem Verlauf Grundstücksgrenze). Zudem sind je Wohnung 2 Stellplätze nachgewiesen. Nach der derzeit geltenden Stellplatzsatzung wären insgesamt 6 Stellplätze nachzuweisen.
Insofern ist eine Bezugnahme auf dieses Grundstück nicht zielführend.
1.5. Beispiel Grundstück Neufarner Straße 15 (geplant als allgemeines Mischgebiet)
Das Haus an der Neufarner Straße 15 zählt gleichfalls zur neueren Bebauung im Viertel. Die Basiswerte des Baurechts laut B-Plan:
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl
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498 qm
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400 qm
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0,80
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Zum Vergleich das laut B-Plan verbleibende Baurecht an der Neufarner Straße 29:
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl
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753 qm
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450 qm
|
0,60
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Anders formuliert: Auch an der Neufarner Straße 15 war laut B-Plan noch vor ein paar Jahren ein ganzes Drittel mehr an Baurecht genehmigungsfähig als nunmehr nur ein paar Grundstücke weiter dauerhaft vorgesehen ist.
Legt man für den Vergleich nicht die Zahlen des B-Plans zugrunde, sondern die Bauwirklichkeit, fällt die Reduzierung des Baurechts sogar noch viel dramatischer aus.
Denn in der Bauwirklichkeit dürfte die Geschossfläche an der Neufarner Straße 15 nicht die im B-Plan ausgewiesenen 400 qm betragen, sondern stolze 500 qm. Die vom Planfertiger zugrunde gelegten Zahlen sind dort ebenso falsch wie für viele andere Grundstücke auch. Auf einen Wert von 400 qm kann man nur kommen, wenn man…
- …. die im Dachgeschoss vorhandene Geschossfläche pauschal mit nur 50% veranschlagt
- …. das Untergeschoss im Anbau ignoriert mit seinen drei Wohnraumfenstern mit Ausblick auf einen bis zum Fundament des Hauses ausgegrabenen, rund 35 qm großen Vorplatz auf der Hausrückseite.
Gemessen nicht an den Zahlen des B-Plans, sondern an der Bauwirklichkeit dürften an der Neufarner Straße 15 bereits heute sogar 67 % mehr Baurecht realisiert sein als an der Neufarner Straße 29 künftig vorgesehen.
Die Behauptung des Planfertigers: Das Baurecht wird durch den B-Plan nicht reduziert.
Fazit:
Die Behauptung des Planfertigers, dass das Baurecht durch den B-Plan nicht reduziert würde, ist schlichtweg unwahr.
Der B-Plan sieht nicht „nur“ vor, dass bei künftigen Um-/Aus-/Auf-/Neu-Baumaßnahmen nicht mehr so viel gebaut werden dürfen soll, wie zum Teil noch gerade eben an der Herbststraße 11b,c,d, der Birkenallee 16, der Birkenallee 18, am Eichenweg 4, an der Karl-Sittler-Straße 2 oder auf einigen direkt angrenzenden Grundstücken im geplanten Mischgebiet genehmigt.
Vielmehr sollen die Grundstücksbesitzer im geplanten allgemeinen Wohngebiet künftig sogar noch weniger bauen dürfen als auf vielen anderen Grundstücken im Viertel längst vorhanden.
Dieser massive Entzug von Baurecht hätte vermieden werden können, wenn man sich für das künftig zulässige Baurecht an dem durch Bauamt Poing und Landratsamt Ebersberg schon bisher im Viertel als genehmigungspflichtig anerkannten Baurecht orientiert hätte.
Stattdessen hat der Planfertiger die künftig von ihm noch als zulässig vorgesehenen Maße der baulichen
Nutzung aber an einer Mittelwert-Berechnung der vorhandenen Baudichte im Viertel orientiert. Angesichts der extrem unterschiedlichen Baudichte im Viertel mit Geschossflächenzahlen zwischen ca. 0,13 einerseits und mehr als 0,90 andererseits liegt dieser Mittelwert naturgemäß weit unterhalb der noch vor kurzem als genehmigungspflichtig anerkannten Geschossflächenzahlen.
Zu 1.5:
Hier ist festzustellen, dass im Bebauungsplan nur der ursprüngliche Bauantrag vom 14.11.2006 berücksichtigt worden war und die genehmigten Werte im Bebauungsplan übernommen wurden. Bei nochmaliger Überprüfung hat sich ergeben, dass 2008 eine Tektur genehmigt wurde. Nach der Tektur errechnet sich eine Geschossfläche von 525 m². Diese wird im Bebauungsplan übernommen.
Es sind 6 Stellplätze nach Bauantrag nachgewiesen. Nach der derzeit gültigen Stellplatzsatzung wären bei einer Neuplanung 8 Stellplätze nachzuweisen.
Grundsätzlich ist hier festzustellen, dass das Grundstück ein unverhältnismäßig hohes Maß an baulicher Nutzung aufweist und nicht als Richtmaß für das MI verwendet wird.
Das Gebäude Neufarner Straße 29 befindet sich auf der Fl.Nr. 356. Im Vergleich wurde das benachbarte Grundstück Fl.Nr. 356/1 in die Berechnung miteinbezogen. Dieses Grundstück dient allerdings zur Erschließung des Hinterliegergrundstücks Neufarner Straße 31 und kann deshalb nicht bei der Berechnung der GFZ als Baugrundstücksfläche herangezogen werden.
2. Die angebliche „Anhebung des Baurechts“
Wenn der B-Plan aber in Wahrheit auf eine deutliche Reduzierung von Baurecht ausgerichtet ist, wie lassen sich dann die vom Planfertiger am 29.10. vorgetragenen angeblich hohen Steigerungsraten beim „Baurecht“ erklären?
Ganz einfach.
Erstens durch einen simplen statistischen Trick. Der Planfertiger hat gar nicht bereits bestehendes Baurecht mit künftigem Baurecht verglichen.
Er hat vielmehr die auf einigen von ihm gezielt ausgewählten Grundstücken bestehende Bebauung mit dem nach seiner Vorstellung dort noch vorgesehenen künftigen Baurecht verglichen.
Wenn man bei einem solchen Vergleich dann Grundstücke auswählt mit einer besonders geringen
vorhandenen Bebauung und dabei so tut, als beschränke sich das Baurecht auf die auf diesem Grundstück vorhandene marginale Bebauung, erscheint das verbleibende Baurecht natürlich noch immer als vermeintliche „Anhebung“. Selbst dann noch, wenn es im Wirklichkeit gegenüber dem auf den Nachbargrundstücken längst anerkannten und realisierten Baurecht drastisch reduziert wird.
Gegenüber einem bislang unbebauten Grundstück stellt schon ein einziger Quadratmeter Geschossfläche eine unendliche große Erhöhung des Baurechts dar. Mit solchen Apfel-Birnen-Vergleichen lassen sich also leicht effektvolle Phantasiezahlen erzielen.
Große Ernüchterung stellt sich freilich ein, wenn man die vorgebliche „Anhebung“ des Baurechts nachrechnet und dabei feststellen muss, dass dem angrenzenden Nachbarn nur kurze Zeit zuvor um 50% mehr Baurecht erteilt wurde als im B-Plan künftig für das eigene Grundstück noch vorgesehen.
Und zweitens hat der Planfertiger bei seinen Vergleichen vorhandener Bebauung mit dem künftig verbleibenden Baurecht auch schlichtweg falsche Zahlen genannt. So wurde beispielsweise für den Ahornweg 7 ein Wert von 28% genannt, um den das künftig dort noch verbleibende Baurecht über dem bereits ausgeschöpften Baurecht liegen solle. (Es lässt sich leicht nachvollziehen, wie der Planfertiger auf diesen Wert gekommen ist. Das Haus am Ahornweg 7 steht auf einer Grundfläche von ca. 156 qm. Im B-Plan ist für die Zukunft eine Geschossfläche von 400 qm vorgesehen. Geht man anstelle des vorhandenen dreigeschossigen Hauses von einem nur zweigeschossigen Haus aus, ergibt sich eine derzeit genutzte Geschossfläche von 2 x ca. 156 qm, d.h. ca. 312 qm. Die in Zukunft noch verbleibende Geschossfläche von 400 qm läge dann um 28% über einer Geschossfläche von 312 qm.)
Was der Planer dabei geflissentlich übersehen hat: Im Dach befindet sich seit Urzeiten eine große Gaube, die - eigentlich für jedermann ersichtlich - von einem längst stattgefundenen Dachgeschossausbau kündet. In Wahrheit sieht der B-Plan also nicht um 28% mehr Geschossfläche vor als dort bereits genutzt wird, sondern erheblich weniger Geschossfläche vor als schon heute genutzt.
Solche Beispiele fehlerhafter Annahmen gibt es reihenweise im gesamten Viertel.
Drittens: Selbst dort, wo es zwischen dem bereits genutzten und dem gemäß B-Plan künftig noch verbleibenden Baurecht rechnerisch-theoretisch noch einen Spielraum geben würde, handelt es sich oft praktisch um eine Nullnummer. Ein Beispiel:
Die drei zweigeschossigen Reihenhäuser (Der Planfertiger hat am 29.10. erklärt, dass die Bauweise an der Herbststraße 11b, c, d keine Reihenhäuser darstellten, sondern mangels Realteilung nur ein Haus mit drei vertikal geteilten Wohneinheiten. Demnach handelt es sich mangels Realteilung auch bei den „Reihenhäusern“ am Buchenweg 10, 10a, 10b nur um ein Haus mit drei Wohneinheiten.) am Buchenweg 10,10a,10b weisen heute nachstehende Daten auf:
Buchenweg 10,10a,10b – bereits genutztes Baurecht
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Genutzte Grundfläche
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Genutzte Geschossfläche lt. Planfertiger
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Ca. 290 qm
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555 qm
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Buchenweg 10,10a,10b – laut B-Plan verbleibendes Baurecht
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Genutzte Grundfläche
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Genutzte Geschossfläche lt. Planfertiger
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Ca. 290 qm
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615 qm
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Der künftig noch verbleibende theoretische Spielraum bei der Ausschöpfung des Baurechts beträgt also 615 qm - 555 qm = 60 qm (Geschossfläche).
Was soll der betroffene Grundstücksbesitzer damit anfangen?
Ein Anbau, selbst ein kleiner Wintergarten, wäre nicht mehr erlaubt, da die Grundfläche nach den geplanten Festsetzungen des B-Plans schon ausgeschöpft wäre. Ein Ausbau des Dachgeschosses oder gar eine Aufstockung des Hauses sind aber mit 60 qm auf einer Grundfläche von 190 qm gleichfalls völlig ausgeschlossen.
Dass der theoretisch noch verbleibende bauliche Spielraum am Buchenweg 10, 10a, 10 b zur Nullnummer wird, liegt auch nicht etwa daran, dass dort schon besonders viel Baurecht ausgeschöpft worden wäre. Die am Buchenweg 10, 10a, 10b heute vorhandene Geschossflächenzahl erreicht einen Wert von gerade einmal 0,49.
An der Herbststraße 11b,c,d - mit 4 m genauso breit wie der Buchenweg - wurde laut B-Plan vor wenigen Jahren laut Planfertiger noch eine Geschossflächenzahl von knapp 0,80 - also 60 % mehr – als genehmigungsfähig angesehen.
So wie am Buchenweg 10, 10a, 10b würde es mit diesem B-Plan vielen Grundstücksbesitzern ergehen.
Selbst kleinste bauliche Änderungen werden nach den Vorgaben des Planfertigers regelmäßig unzulässig sein, weil die vorhandene Bebauung an einer der vielen vorgesehenen niedrigen Grenzen anstoßen wird. Der B-Plan Nr. 58 ist in Wahrheit ein baulicher „Erdrosselungsplan“.
Bürgermeister Hingerl hat im Zusammenhang mit dem B-Plan erklärt, dass die Gemeinde Poing nicht zu „Bauverhinderern“ werden dürfe (Ebersberger Zeitung vom 19.09.2012) (siehe http://www.merkur.de/lokales/ebersberg/poing/bau-boom-jetzt-auch-poing-sued-2510470.html) .
Genau das ist jetzt das Ziel des B-Plans Nr. 58.
Zu 2:
Hier ist grundsätzlich festzustellen, dass sich die Aussagen wohl auf die Statistik beziehen. In der Statistik sind die Bestandswerte aufgeführt und die nach Bebauungsplan zulässigen Werte. Die Bestandswerte wurden, soweit vorhanden, nach den genehmigten Bauantragsunterlagen zum Zeitpunkt des Beginns des Verfahrens ermittelt. Nutzungen, die nicht in den genehmigten Unterlagen aufgeführt waren, wurden nicht berücksichtigt und können natürlich, sofern man nur nach dem Augenschein geht, zu anderen Ergebnissen führen.
Als Beispiel wurde hier der Ahornweg 7 aufgeführt. Nach den vorliegenden genehmigten Bauantragsunterlagen wurde ein zweigeschossiges Wohnhaus ohne ausgebautes Dach genehmigt. Der jeweils genehmigte Planungsstand ist die Grundlage für den Bebauungsplanentwurf. Bauseits vorgenommene Änderungen können allerdings nicht berücksichtigt werden, um die Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplans nicht zu gefährden.
Deshalb können für die Ermittlung der Bestandswerte nur die tatsächlich genehmigten Nutzungen gemäß Bauantrag zugrunde gelegt werden.
Insgesamt wurde die Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung so gewählt, dass eine maßvolle verträgliche Nachverdichtung ermöglicht wird. Wenn im Bestand bereits diese Obergrenze erreicht oder im Einzelfall sogar überschritten wurde, ist keine weitere bauliche Entwicklung möglich.
3. Die sogenannten „Ausreißer“, „Fehlentwicklungen“, „städtebaulichen Sondersituationen“ und „Fremdkörper“ im Viertel
Auf etlichen Grundstücken im Viertel finden sich Gebäude mit einer noch deutlich höheren Baudichte
als bei den oben genannten Beispielen.
Auf diesen Grundstücken liegt das bereits ausgeschöpfte Baurecht um rund 30 % bis in der Spitze sogar 100% über dem Baurecht, welches nach dem B-Plan bei künftigen Baumaßnahmen noch „gewährt“ werden soll.
Schon die bloße Anzahl benötigter Erklärungsversuche, warum die Grundstücke höherer Bebauungsdichte in beiden Zonen für die künftige Bebauung keine Bezugsfälle darstellen sollen, zeigt deren Anfechtbarkeit. Wenn sich „Sondersituationen“, „Ausreißer“, „Fehlentwicklungen“, „Fremdkörper“ und aus anderen Gründen nicht vergleichbare Grundstücke allzu oft aneinanderreihen, dann sind es schlichtweg ein paar „Ausnahmen“ zu viel.
Aber auch für sich allein betrachtet, halten die Thesen des Planfertigers, mit denen der Anspruch auf Gleichbehandlung verwehrt werden soll, einer Überprüfung nicht stand.
3.1. Der „Gewerbebetrieb“ am Eichenweg 4
Das Grundstück am Eichenweg 4 ist eines von vielen Grundstücken, um welches der Planfertiger einen gedanklichen Zaun ziehen möchte und welches nach seiner Vorstellung von den übrigen Grundstücksbesitzern nicht als Bezugsfall für das eigene Baurecht herangezogen werden dürfen soll.
Das Grundstück am Eichenweg 4 liegt direkt im Eichenweg und nicht etwa an der Neufarner Straße Ecke Eichenweg. Das Grundstück liegt außerdem direkt am von der Gemeindeverwaltung behaupteten verkehrstechnischen „Brennpunkt“ - nämlich an der Einmündung des Buchenwegs in den Eichenweg.
Noch 2012 und damit im gleichen Jahr des Planaufstellungsbeschlusses erfolgte am Eichenweg 4 eine Nutzungsänderung. Im Internet steht hierzu zu lesen „Zur alten Schmiede ist seit März 2012 eine Halle hinzugekommen. Nach umfänglichen Renovierungsarbeiten finden hier regelmäßig Ausstellungen, Kurse und Begegnungen auf knapp 120 qm statt.“
Noch 03/2012 wurde damit das nachstehende Ensemble auf einem gerade einmal ca. 676 qm großen Grundstück für genehmigungsfähig befunden:
- eine Doppelhaushälfte
- ein angebautes großes Einzelhaus mit einer Gewerbeeinheit und einer Wohneinheit
- 120 qm Gewerbefläche für Ausstellungen, Kurse und sonstige Veranstaltungen
- mit einer Geschossflächenzahl von ca. 0,92 (laut B-Plan)
Vor dem Haus vorhanden sind bis heute höchstens sechs Stellplätze. Gemäß der aktuellen Stellplatz-Satzung der Gemeinde Poing - die auch schon lange vor 2012 galt - liegt der Stellplatzbedarf schon für eine Doppelhaus-Hälfte und ein Einzelhaus mit einer Wohneinheit bei sechs Stellplätzen. Demnach fehlten schon 2012 Stellplätze für Kunden und Besucher vollständig.
Für die Gemeindeverwaltung offensichtlich weder 2012 noch heute auch nur irgendein Problem.
Zwar ist nicht bekannt, ob die Gemeindeverwaltung die Nutzungsänderung 2012 offiziell genehmigt hat. Das spielt aber keine Rolle. Die tatsächlichen Verhältnisse am Eichenweg 4 sind der Gemeindeverwaltung nämlich bestens bekannt.( Denn die Ausstellungsflächen am Eichenweg 4 zählen auch zu den offiziellen 16 „Stationen“ der „Langen Nacht der Kunst in Poing“, an denen die Mitglieder des „Kunstnetzwerk Poing“ ihre Kunstwerke der Öffentlichkeit präsentieren. Der Bürgermeister ist selbst Schirmherr der „Langen Nacht der Kunst in Poing“, bei der ein Shuttle Bus die Erreichbarkeit der 16 Ausstellungsstationen - und damit auch des „Kunst Ateliers form“ am Eichenweg 4 - gewährleistet )
Das am Eichenweg 4 bereits genehmigte Baurecht liegt laut B-Plan um bis zu knapp 100% über dem auf Nachbargrundstücken künftig vorgesehenen Baurecht.
Begründet wird die extreme Benachteiligung in der Nachbarschaft damit, dass das Grundstück am Eichenweg 4 angeblich im Mischgebiet läge, wohingegen die anderen Grundstücke Teile des allgemeinen Wohngebietes seien.
Richtig ist:
Erstens gibt es „das“ allgemeine Wohngebiet und „das“ Mischgebiet überhaupt noch gar nicht. Der Planfertiger möchte mit dem B-Plan vielmehr erst ein „Mischgebiet“ und ein „allgemeines Wohngebiet“ schaffen.
Was aber noch gar nicht existiert, sondern nach der Vorstellung des Planers erst geschaffen werden soll, kann nicht schon den Rechtfertigungsgrund für eine geplante drastische Benachteiligung abgeben.
Zweitens liegt das Grundstück am Eichenweg 4 nur deswegen „im“ - geplanten - Mischgebiet, weil der Planfertiger das Grundstück in das Mischgebiet „hineingezeichnet“ hat. Gemeinsames Wesensmerkmal des Mischgebiets soll ja sein, dass es sich um Grundstücke „längs der Neufarner Straße“ handelt. Das Grundstück am Eichenweg 4 liegt aber gar nicht „längs der Neufarner Straße“, sondern mitten im Eichenweg.
Und drittens wäre eine derart gravierende Ungleichbehandlung bei der Verteilung des Baurechts selbst dann nicht mehr verhältnismäßig, wenn das Mischgebiet schon existierte und das Grundstück am Eichenweg 4 nicht neben, sondern in diesem Mischgebiet läge.
Dies gilt umso mehr, als die Rechtfertigung für die Reduzierung des Baurechts auf den meisten Grundstücken im Viertel auf die Behauptung einer angeblich so problematischen Verkehrssituation gestützt wird.
Was ist anders an der Verkehrssituation am Eichenweg 4 gegenüber der Verkehrssituation an den anderen Grundstücken am Eichenweg?
Und wieso war die Verkehrssituation noch im März 2012 überhaupt kein Problem, als am Eichenweg 4 120 qm Ausstellungsfläche hinzukamen, während nur sechs Monate später eilig ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit den heute bekannten rückwärtsgewandten Maßen baulicher
Nutzung getroffen wurde?
zu 3:
Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet.
Die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Bebauung nach § 34 BauGB sind:
- Sicherung der Erschließung
- Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Schutz des Ortsbildes
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit wird durch 4 Kriterien innerhalb des Bezugsrahmens der näheren Umgebung bestimmt:
- Art der baulichen Nutzung
- Maß der baulichen Nutzung
- Bauweise
- Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, sowie die verbleibende unbebaute Fläche.
Die nähere Umgebung reicht soweit, wie sie prägend auf das Grundstück wirkt. Zu berücksichtigten ist auch die Eigenart der näheren Umgebung. Dabei ist jegliche Bebauung, die als Fremdkörper erscheint, außer Acht zu lassen. So sind z.B. bauliche Anlagen, die in Kontrast zu der sie umgebenden Bebauung stehen, wie z.B. die Bebauung Birkenallee 16 und 18, als Fremdkörper unbeachtlich. Ebenso wenig kann ein einzelner, gewerblicher Betrieb, wie z.B. Eichenweg 4, für die Umgebung prägend sein.
Im Sinne des Einfügens und der harmonischen Weiterentwicklung eines Baugebietes ist es zudem nicht zulässig, nach Art der sogenannten „Rosinentheorie“ das höchste und am dichtesten bebaute Grundstück („Ausreißer“) als prägendes Maßkriterium, wie z.B. Herbststraße 11b/c/d, heranzuziehen.
Zudem ist klarzustellen, dass bauliche Fehlentwicklungen aus der Vergangenheit nicht Maßstab für die zukünftige Bauentwicklung sein dürfen.
Zu 3.1:
Der Betrieb Eichenweg 4 ist hinsichtlich seiner Nutzung eindeutig dem Nutzungsspektrum des Mischgebiets gemäß BauNVO zuzuordnen. Diese Zuordnung entspricht dem städtebaulichen Konzept des Bebauungsplans, östlich der Neufarner Straße ein Mischgebiet zu situieren. Diese Konzeption ist begründet in dem tatsächlich vorhandenen gemischten Nutzungsspektrum entlang der Neufarner Straße, das sich hier entwickelt hat und das durch die Bebauungsplankonzeption auch langfristig planungsrechtlich gesichert werden soll.
3.2. „Ausreißer“ und „Fehlentwicklung“ an der Herbststraße 11b,c,d
Gerade einmal rund fünf Jahre vor dem Planaufstellungsbeschluss wurde an der Herbststraße 11b,c,d - einer der schmalsten Straßen im ganzen Viertel - die Errichtung eines Gebäudes mit drei separaten Hausteilen für genehmigungspflichtig erachtet.
Das Maß baulicher Nutzung laut B-Plan des Planfertigers sieht dort so aus:
Herbststraße 11b,c,d
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Grundstücksgröße
lt. Planfertiger
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Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl
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649 qm
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515 qm
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0,79
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Die tatsächlichen Maße dürften dabei noch deutlich über den von Planfertiger ausgewiesenen Werten liegen. Die richtige Geschossflächenzahl dürfte bei 0,83 bis 0,86 liegen. (Eine Vermaßung zeigt: Beim Dachgeschoss in diesem Gebäude handelt es sich mit hoher Wahrscheinlichkeit um ein Vollgeschoss. Selbst wenn man ein Vollgeschoss verneinte, ist die sich aus einer GFZ von 0,79 ergebende Geschossflächenausschöpfung im DG von nur 71% angesichts der vorhandenen Bauweise wenig glaubhaft.)
Jetzt das Baurecht, welches auf dem Nachbargrundstück an der Herbststraße 9a in Zukunft höchstens noch genehmigungsfähig sein soll:
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Grundstücksgröße
lt. Planfertiger
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Geschossfläche laut B-Plan
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Geschossflächenzahl
|
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543 qm
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300 qm
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0,55
|
Selbst nach den Daten des Planfertigers wurde demnach erst unlängst an der Herbststraße 11 b,c,d - bezogen auf die Grundstücksfläche - rund 44 % mehr an Baurecht zugestanden als künftig noch auf umliegenden Grundstücken genehmigungsfähig sein soll. Tatsächlich dürfte der Wert sogar eher bei 56 % liegen, wenn man die tatsächlichen Maße an der Herbststraße 11 b,c,d zugrunde legt.
Nach Meinung des Planfertigers soll die dichtere Bebauung an der Herbststraße 11b, c, d irrelevant sein für das Baurecht auf den umliegenden Nachbargrundstücken, weil es sich dabei angeblich um einen „Ausreißer“ und eine „Fehlentwicklung“ handele.
Diese Behauptungen überraschen doch sehr.
Bürgermeister Hingerl hat sich in seinen bisherigen Erklärungen für das Bauleitverfahren auf die Absicht gestützt, in Zukunft im Viertel diejenige Bauweise zu verhindern, wie er sie selbst noch vor rund zehn Jahren an der Birkenallee 11, 11a, 13, 13a entstehen hat lassen (viergeschossige Wohnblöcke mit Wandhöhen von bis zu 10 m, 40 Wohnungen auf rund 3.300 qm Grundstücksfläche).
Die Bebauung an der Birkenallee 11 bis 13 a stellt also bereits den Ausreißer dar, den Herr Hingerl nicht als Bezugsfall für die künftige Bebauung im Viertel gelten lassen will.
Wenn aber die Bebauung an der Birkenallee 11 bis 13a bereits den „Ausreißer“ darstellt, dann kann nicht zugleich auch noch die Bebauung an der Herbststraße 11b,c,d mit ihrer viel niedrigeren Baudichte auch noch der „Ausreißer“ sein.
Aber selbst wenn die Bebauung an der Herbststraße 11 b, c, d tatsächlich der „Ausreißer“ wäre und wenn es die Bebauung an der Birkenallee 11, 11a, 13, 13a gar nicht gäbe und auch nicht die Bebauung am Eichenweg 4, nicht an der Birkenallee 16, nicht an der Birkenallee 18 und auch nicht an der Karl-Sittler-Str. 2:
Irrelevant würde die Bebauung an der Herbststraße 11 b, c, d selbst dann nicht.
Wenn man den Gleichbehandlungsanspruch mit einem lapidaren Verweis auf einen angeblichen „Ausreißer“ vom Tisch wischen könnte, wäre er nichts wert. Wäre es so, hätte sich der Bürgermeister ja auch bei Anträgen auf eine Bebauung im Stil der Birkenallee 11-13a einfach auf einen vermeintlichen „Ausreißer“ dort zurückziehen können. Ganz offensichtlich ist es doch nicht so, denn andernfalls wäre ja das ganze nunmehr vierjährige Planverfahren von Anfang an überflüssig gewesen.
Erst recht gibt auch die Bezeichnung der Bebauung an der Herbststraße 11 b, c, d als „Fehlentwicklung“ durch den Planfertiger kein Recht auf die Versagung eines gleichen Baurechts.
Auch die Bebauung an der Herbststraße 11 b, c, d hat sich nämlich nicht einfach von selbst so entwickelt.
Sie wurde vielmehr genehmigt durch das Bauamt Poing und /oder das vorgesetzte Bauamt des Landkreises. Ganz offensichtlich sahen die Genehmigungsbehörden bei Erteilung der Genehmigung für diese Bebauung noch vor wenigen Jahren keineswegs eine „Fehlentwicklung“ in dieser Bebauung.
Zur angeblichen „Fehlentwicklung“ wird diese Bebauung heute nur aus einem einzigen Grunde: Weil der Bürgermeister der Gemeinde Poing den Grundstückseigentümern auf den umliegenden Grundstücken künftig drastisch weniger Baurecht einräumen möchte, als - einmal mehr in seiner eigenen Amtszeit - dort bereits als genehmigungsfähig anerkannt wurde.
Bürgermeister Hingerl führt gerne in den Medien an, dass eben nicht jeder bauen könne, wie er wolle.
Das ist unbestritten richtig.
Richtig ist auch: Auch ein Bürgermeister kann nicht bauen lassen, wie es ihm gerade gefällt. Ein Bürgermeister kann Baurecht nicht nach freiem Belieben entziehen und gewähren, wem und wieviel er gerade will, frei nach dem Motto „Was kümmern mich die Baugenehmigungen meines Bauamts von gestern?“
Sollte es zu einer gerichtlichen Überprüfung des B-Plans kommen, wird die Gemeindeverwaltung erklären müssen, wieso an der Herbststraße 11b, c, d noch kurze Zeit vor dem Aufstellungsbeschluss um rund 50 % mehr an Baurecht als genehmigungsfähig angesehen wurde als für viele der umliegenden Grundstücke in Zukunft noch zulässig sein soll.
Zu 3.2:
Zum Anwesen Herbststraße 11b,c,d ist festzustellen, dass die Geschossfläche nach den genehmigten Planunterlagen ermittelt wurde. Evtl. bauseits vorgenommene, nicht im Genehmigungsplan enthaltene Änderungen, die zu einer Erhöhung der Geschossfläche führen, sind nicht berücksichtigt.
Hier ist anzumerken, dass das Vorhaben hinsichtlich der Kubatur erst einmal nicht "aus dem Rahmen" fällt. Dies kann man an den Geschossflächenwerten für die südlich angrenzenden Grundstücke Herbststraße 11 bzw. Frühlingsstraße 8 mit Geschossflächen von 485 m² und 560 m² erkennen. Betrachtet man allerdings die überbaute Fläche des Grundstücks, die ein weiteres Kriterium des Einfügungsgebots nach § 34 BauGB darstellt, so kann man erkennen, dass hier ein Maß an baulicher Nutzung vorliegt, das nicht prägend für die weitere bauliche Entwicklung sein kann. Die Bauweise ist einzig davon geprägt, dass die nach BayBO zulässigen Abstandsflächen maximal ausgeschöpft worden sind.
Nach § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen gewährleisten. Dies kann nicht mit einer Planung gewährleistet werden, die sich aufgrund maximaler Ausnutzung der Abstandsflächen und maximal möglicher Überbauung der Grundstücke entwickelt.
3.3. Die „städtebauliche Sondersituation“ an der Karl-Sittler-Straße 2
Während der Veränderungssperre wurde an der Karl-Sittler-Straße 2 mit Ausnahmebewilligung ein Bauvorhaben genehmigt. Laut B-Plan wurden nachstehende Maße als genehmigungsfähig befunden:
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Grundstücksgröße
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Geschossfläche lt. B-Plan
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Geschossflächenzahl
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1.124 qm
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825 qm
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0,73
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Trotz der während der Veränderungssperre erfolgten Genehmigung mit Ausnahmebewilligung soll vielen anderen Grundstücksbesitzern kein vergleichbares Baurecht gegeben werden. Begründet wird dieses mit einer angeblichen „städtebaulichen Sondersituation“ an der Karl-Sittler-Straße 2. Die vermeintliche städtebauliche Sondersituation soll in der viel massiveren Bebauung an der Birkenallee 11, 11a, 13, 13 a liegen.
Das ist eine sehr eigenartige Begründung.
Denn der Bürgermeister hat das Planverfahren doch genau deswegen angestoßen, damit der Bauträger an der Karl-Sittler-Straße 2 sich gerade nicht auf die Bebauung an der Birkenallee 11, 11a 13, 13a beziehen können sollte.
Das ist ihm ersichtlich auch gelungen. Denn die an der Karl-Sittler-Straße 2 entstandene Bebauung hat mit den Baumaßen an der Birkenallee 11, 11a, 13, 13 a rein gar nichts mehr zu tun. Hätte sich die Bebauung in irgendeiner Weise an der Birkenallee 11-13 a orientiert, wäre dort ein Wohnblock mit drei Geschossen plus Dachgeschoss, Wandhöhen von bis zu 10 m und 14 Wohnungen entstanden.
Tatsächlich entstanden ist ein Haus mit zwei Geschossen und Dachgeschoss, Wandhöhen von gerade einmal rund 6,2 m und sechs Wohneinheiten auf einer Gebäudegrundfläche von 0,24.
Die äußeren Baumaße dieses Hauses liegen damit - im Verhältnis zur Grundstücksgröße –
- nicht nur drastisch unterhalb der Baumaße an der Birkenallee 11-13a,
- deutlich unterhalb der Baumaße des erst vor wenigen Jahren an der Herbststraße 11 b, c, d entstandenen Gebäudes,
- sondern auch noch unterhalb der Baumaße des an der Frühlingstraße 7,7a erst unlängst gebauten Doppelhauses
- und sogar weitgehend innerhalb bzw. sogar unterhalb des Rahmens der auf den meisten Grundstücken auch noch künftig als zulässig vorgesehenen Baumaße
Nach den äußeren Baumaßen hat die Gemeindeverwaltung an der Karl-Sittler-Straße 2 solchermaßen definitiv gerade keine „städtebauliche Sondersituation“ anerkannt, sondern den Bauträger vielmehr genötigt, sich den Maßen des rückwärtsgewandten B-Plans zu unterwerfen.
Wenn die Gemeindeverwaltung aber schon in den äußeren Baumaßen keine „städtebauliche Sondersituation“ aus der Nachbarschaft zur Birkenallee anerkannt hat, welchen Rechtfertigungsgrund will die Gemeindeverwaltung dann noch gehabt haben, dass sie dem Bauträger im Inneren des Gebäudes beim Maß der Nutzung nach Geschossfläche und nach Anzahl der Wohnungen „entgegen gekommen“ ist?
Und wie will die Gemeindeverwaltung den übrigen Grundstücksbesitzern das gleiche Recht verwehren?
Wieso sieht der B-Plan für das Gebäude an der Karl-Sittler-Straße 2 vor, dass dort 100% der Fläche der Geschosse genutzt werden können, während in der Umgebung sonst faktisch nur rund 2/3 der Flächen auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen sollen, die Fläche im Dachgeschoss de facto ungenutzt bleiben soll?
Wenn die hohe Anzahl an Wohnungen und die hohe GFZ innerhalb der Wohngebäude an der Birkenallee 11 bis 13a ein Grund für die Geschossflächenzahl und die Anzahl der Wohnungen an der
Karl-Sittler-Straße 2 waren, dann sind sie es ebenso für alle anderen Grundstücke im Viertel.
Zu 3.3:
Das Grundstück Karl-Sittler-Straße 2 stellt aus städtebaulicher Sicht eine Sondersituation im unmittelbaren Übergangsbereich zu den südlich angrenzenden Geschosswohnungsbauten an der Birkenallee dar. Deshalb sind etwas höhere Werte bezüglich Geschossfläche und Anzahl der Wohnungen im Bebauungsplan vorgesehen.
3.4. Die „Fremdkörper“
An der Birkenallee 16 sowie Birkenallee 18 finden sich zwei weitere Gebäude, die nach Vorstellung des Planfertigers gleichfalls keinen Maßstab für das künftige Baurecht im geplanten „allgemeinen Wohngebiet“ darstellen sollen. Die schlichte Begründung hierfür lautet, dass es sich dabei um „Fremdkörper“ handele.
Richtig ist:
Zwar liegen die Wohnungsdichte und die Grundflächenzahlen auf den beiden Grundstücken an der Spitze des gesamten Viertels. Dies gilt aber keineswegs für das Baurecht nach Geschossfläche.
Die beiden Gebäude sind nur zweigeschossig und erreichen daher nur Geschossflächenzahlen von 0,75 (Birkenallee 16) bzw. 0,65 (Birkenallee 18). Bezogen auf eine Bebauung mit zwei Geschossen und Dachgeschoss ist ein GFZ-Wert von 0,75 nicht nur ein völlig normaler Wert. Sondern ein solcher Wert fügt sich auch im allgemeinen Wohngebiet ein in die Werte, die schon an der Frühlingstraße 7,7a, Herbststraße 11 b,c,d, Karl-Sittler-Straße 2, Herbststraße 7,7a als genehmigungsfähig anerkannt wurden.
Nach Geschossflächenzahl sind die beiden Grundstücke also ganz sicher keine „Fremdkörper“.
Zu 3.4:
Zu den Kriterien der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB zählt auch in Verbindung mit der Bauweise die Grundstücksfläche, die überbaut wird sowie die verbleibende unbebaute Fläche.
Im vorliegenden Fall ist bei zweigeschossiger Bauweise ein großer Flächenanteil des Baugrundstücks überbaut. Da die Gebäude jeweils ziemlich mittig im Grundstück angeordnet sind, verbleibt weder ein vernünftiger Gartenanteil noch eine sinnvolle Fläche, auf der die erforderlichen Stellplätze für die 8 Wohnungen je Gebäude angeordnet werden können. Zudem sind jeweils an der Westseite der Gebäude die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO nicht eingehalten. Aus diesen Gründen können die Bebauung der Grundstücke Birkenallee 16 und 18 kein Maßstab und kein Vorbild für eine bauliche Entwicklung des Bauquartiers sein. Insofern ist die Einstufung als Fremdkörper sachgerecht.
4. Der Ausbau der Dachgeschosse
Der Planfertiger hat seinen Zuhörern gegenüber am 29.10.2015 behauptet, dass für die Fläche im Dachgeschoss nach dem aktuellen B-Plan-Konzept ca. 60% der maximal zulässigen Gebäudegrundfläche vorgesehen seien.
Richtig ist:
Bezogen auf das ganze Viertel beträgt die vorgesehene durchschnittliche Geschossfläche gerade einmal das 2,29-fache der Grundfläche.
Im Mittel sind also für den Dachgeschoss-Ausbau gerade einmal 29% der zulässigen Grundfläche vorgesehen. Wie man von 29% auf einen Wert von „ca. 60%“ gelangt, ist nicht nachvollziehbar.
Von den rund 28 Grundstücken, die künftig ein Mischgebiet bilden sollen, beträgt die Geschossfläche
- bei 9 Grundstücken das 1,5-fache bis 2,29-fache der Grundfläche
- bei 11 Grundstücken das 2,30-fache bis 2,39-fache der Grundfläche
- bei 6 Grundstücken das 2,40-fache bis 2,49-fache der Grundfläche
- und nur bei 3 Grundstücken das 2,50 bis 2,53-fache der Grundfläche
Bei keinem einzigen Grundstück im Mischgebiet erreicht die Geschossfläche im Dachgeschoss bei Ausschöpfung der zulässigen Grundfläche also einen Wert von auch nur annähernd „ca. 60%“.
Von den rund 58 Grundstücken, die künftig einem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet werden sollen, beträgt die Geschossfläche
- bei 7 Grundstücken das 1,6-fache bis 2,19-fache der Grundfläche
- bei 21 Grundstücken das 2,20-fache bis 2,29-fache der Grundfläche
- bei 7 Grundstücken das 2,30-fache bis 2,39-fache der Grundfläche
- bei 12 Grundstücken das 2,40 bis 2,49-fache der Grundfläche
- bei 4 Grundstücken das 2,50-fache der Grundfläche
- bei 2 Grundstücken das 2,61-fache der Grundfläche
- bei 5 Grundstücken das 2,71-fache oder 2,89-fache der Grundfläche
Demnach ist also bei rund 90 % aller Grundstücke im geplanten allgemeinen Wohngebiet eine Geschossfläche im Dachgeschoss vorgesehen, die weit entfernt ist von den angeblich „ca. 60%“ der maximal zulässigen Grundfläche.
Und dass bei sieben Grundstücken eine Dachgeschossfläche von 61%, 71% oder 89% der maximal zulässigen Gebäudegrundfläche vorgesehen ist, hat seinen Grund wohl darin, dass dort der Dachgeschossausbau bereits realisiert wurde.
Was bedeutet es, wenn deutlich weniger als 100% der Gebäudegrundfläche für den Dachgeschossausbau vorgesehen sind?
Konkretes Beispiel:
An der Birkenallee 12 ist laut B-Plan für das 718 qm große Grundstück eine maximale Grundfläche von 175 qm vorgesehen. Daraus ergibt sich eine Grundflächenzahl von 175 qm / 718 qm = 0,24:
Birkenallee 12:
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Grundstücksgröße
lt. Planfertiger
|
Grundfläche lt. B-Plan
|
Grundflächenzahl
aus B-Plan
|
|
718 qm
|
175 qm
|
0,24
|
Das ist schon einmal drastisch weniger als schon vor vielen Jahrzehnten im Viertel als genehmigungsfähig angesehen wurde. So sollen etwa - entsprechend der bereits vorhandenen, schon vor Jahrzehnten genehmigten Bebauung - an der Herbststraße 11, 11a laut B-Plan nachstehende Maße auch für die Zukunft zulässig sein:
Herbststr. 11, 11a:
|
Grundstücksgröße
lt. Planfertiger
|
Grundfläche lt. B-Plan
|
Grundflächenzahl
aus B-Plan
|
|
829 qm
|
245 qm
|
0,30
|
Die laut B-Plan an der Herbststraße 11, 11a schon vor Jahrzehnten genehmigte und auch für die Zukunft vorgesehene Gebäudegrundfläche ist also - bezogen auf die Grundstücksfläche - um ganze 25% höher als das, was an der Birkenallee 12 künftig noch an Gebäudegrundfläche genehmigungsfähig sein soll.
Dafür soll allerdings heute – anders als vor Jahrzehnten – der Ausbau des Dachgeschosses offiziell erlaubt sein. Zu erwarten wäre daher, dass nun zumindest die Geschossfläche entsprechend deutlich aufgestockt würde.
Der B-Plan sieht für das Grundstück an der Birkenallee 12 folgende Geschossflächen-Werte vor:
Birkenallee 12:
|
Grundstücksgröße
lt. Planfertiger
|
Geschossfläche lt. B-Plan
|
Geschossflächenzahl künftig
aus B-Plan
|
|
718 qm
|
400 qm
|
0,56
|
Jetzt die Daten des schon vor Jahrzehnten gebauten und nur zweigeschossigen Hauses an der Herbststraße 11, 11a:
Herbststr. 11, 11a im Bestand:
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Grundstücksgröße
lt. Planfertiger
|
Geschossfläche im Bestand
lt. Planfertiger
|
Geschossflächenzahl
im Bestand
|
|
829 qm
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430 qm
|
0,52
|
Trotz vorgesehener dreigeschossiger Bauweise ist die Geschossflächenzahl des künftig offiziell erlaubten dreigeschossigen Hauses an der Birkenallee 12 gerade einmal um 7% höher als die Geschossflächenzahl des schon vor Jahrzehnten gebauten, nur zweigeschossigen Hauses an der Herbststraße 11, 11a.
Mit anderen Worten: Die Zulassung der dreigeschossigen Bauweise ist reine Augenwischerei.
Die Geschossfläche, welche schon vor Jahrzehnten auf zwei Geschossen zulässig war, soll nun den Maßstab dessen bilden, was künftig auf drei Geschossen zulässig ist.
Damit würde das Baurecht nicht nur gegenüber der jüngeren deutlich dichteren Bebauung reduziert,sondern faktisch sogar auch noch gegenüber der Bebauung aus den sechziger und siebziger Jahren.
Denn bei gleicher Geschossfläche entsteht bei einer Bauweise mit zwei Geschossen und Dachgeschoss deutlich weniger Wohnfläche als bei einer Bauweise mit zwei Geschossen ohne Dachgeschoss (Das hat mehrere Gründe. Bei einer Wandhöhe von nur 6,5 m liegt ein Großteil der Fläche im Dachgeschoss unter Dachschrägen und zählt daher überwiegend nur zur Hälfte als Wohnfläche. Auch gehen bei einer Bauweise mit drei Etagen zusätzlich benötigte Flächen wie der Treppenaufgang in das Dachgeschoss als Wohnfläche verloren. Und schließlich ist das Verhältnis von Wohnfläche zu Geschossfläche mit abnehmender Gebäudegrundfläche zunehmend ungünstiger.)
Was kann nun an der Birkenallee 12 noch gebaut werden?
Was nach dem B-Plan nicht funktionieren würde, ist ein Haus auf einer Gebäudegrundfläche von 175 qm mit zwei Geschossen und einem komplett zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss.
Denn die Geschossfläche beträgt lediglich das 2,29-Fache der Grundfläche. Bei einer Ausschöpfung der – ohnehin schon stark reduzierten – zulässigen Grundfläche von nur noch 175 qm verblieben bei einer Bauweise in „2 + D“ nach dem aktuellen B-Plan also gerade einmal 29%, die im Dachgeschoss als Geschossfläche genutzt werden dürfte.
Faktisch wird damit der Dachgeschossausbau unmöglich.
Der Planfertiger stellt sich nun vor, dass anstelle eines Hauses mit einer Grundfläche von 175 qm ein Häuschen mit einer Grundfläche von nur noch 133 qm gebaut werden könnte. In diesem Fall nämlich könnte das Dachgeschoss tatsächlich vollständig ausgebaut werden.
Dabei würde zwar die vorgesehene Geschossfläche von 400 qm tatsächlich vollständig ausgeschöpft.
Trotz (etwas) höherer Geschossfläche würde aber bei dieser Bauweise weniger Wohnfläche entstehen als bei einer nur zweigeschossigen Bauweise über die maximale Grundfläche von 175 qm.(zu den Gründen siehe vorausgehende Fußnote)
Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sehr viel wahrscheinlicher ist daher folgendes Szenario künftiger Bauvorhaben:
Gebaut wird ein zweigeschossiges Haus auf einer Grundfläche von 175 qm und der Ausbau des Dachgeschosses unterbleibt vollständig.
Bei dieser Variante würden zwar nur 350 qm der vorgesehenen 400 qm Geschossfläche in Anspruch genommen. 50 qm oder rund 12,5% des Baurechts nach Geschossfläche verblieben ungenutzt. Es entstünde jedoch sogar mehr Wohnfläche als bei der Bauweise in 2+D und die Bauausführung wäre weniger teuer als bei der 2+D-geschossigen.
Im Ergebnis würde also das Dachgeschoss also zu 100% ungenutzt verbleiben. Der B-Plan stellt sich damit in krassem Widerspruch zu grundlegendsten ökologischen und gesellschaftlichen Maximen und nötigt künftige Bauherren zu einem geradezu verschwenderischen Umgang mit der kostenbaren Boden-Ressource.
Wie kommt es zu derartigen Festsetzungen?
Ganz einfach. Die Gemeindeverwaltung wollte die Grundstücksbesitzer zu Beginn des Planaufstellungsverfahrens im „allgemeinen Wohngebiet“ das Dachgeschoss künftig gar nicht mehr ausbauen lassen. Im Laufe des Verfahrens muss die Erkenntnis gereift sein, dass ein derart sofort ersichtlicher massiver Entzug von Baurecht auf Widerstand stoßen könnte und rechtlich völlig unhaltbar wäre – angesichts der vielfach bereits im Viertel genehmigten Dachgeschoss-Ausbauten.
Also wurde der Dachgeschoss-Ausbau zwar pro forma für die Zukunft für zulässig erklärt. Die gleichermaßen erforderliche angemessene Anhebung der Geschossfläche wurde dagegen einfach „vergessen“.
Zu 4:
Zur Ermittlung der Grund- und Geschossflächen ist folgendes klarzustellen:
Nach der Kommentierung sowie der Rechtssprechung sind erst einmal die Grundflächen aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu berücksichtigen. Zusätzlich darf dann die festgesetzte Grundfläche um 50 % oder durch einen anderen Wert, der im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, überschritten werden, allerdings nur durch Grundflächen für Nebenanlagen, Garagen Zufahrten usw.
Die Geschossfläche ist in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgelegt werden, dass die Geschossfläche auch für Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen zu berücksichtigen ist.
In der Praxis hat sich inzwischen etabliert und bewährt, dass sich die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche je Grundstück im Wesentlichen auf die Hauptanlagen beziehen, d.h. die vertikale Grundrissprojektion der oberirischen baulichen Hauptanlagen. Anzurechnen sind dabei die größtmöglichen Ausmaße des Gebäudes einschließlich der Terrasse sowie der Grundfläche von Balkonen und der in den Luftraum hineinragenden Bauteile wie z.B. Erker, vorspringende Obergeschosse, usw.
Daraus kann man ersehen, dass man keinen direkten Bezug zwischen Grundfläche und Geschossfläche herstellen kann. Um bei der Berechnung der Grundfläche einen gewissen Spielraum zu gewähren, wurde im Bebauungsplan zusätzlich festgesetzt, dass die zulässige, festgesetzte Grundfläche jeweils um 10% für Terrassen überschritten werden kann.
Beispielrechnung:
Festgesetzt ist: GR 175 m² / GF 400 m²
Das Wohngebäude hat eine Abmessung von 10m x 13m = 130 m²
Es sind an 2 Seiten Balkone mit einer Grundfläche von jeweils 12 m² angebaut.
Im Erdgeschoss ist eine Terrasse, die nicht von Balkonen überdeckt ist, mit einer Größe von 25 m² angeordnet.
Die geplante Grundfläche beträgt also insgesamt 179 m².
Die zulässige Grundfläche wäre 175 m² plus die 10% Überschreitung also ca. 192 m², d.h. die nach B-Plan zulässige Grundfläche ist nicht ganz ausgeschöpft.
Das "reine" Wohngebäude weist eine Fläche von 130 m² auf. Bei drei Geschossen ergibt sich eine Geschossfläche von 390 m².
5. Weitere bauliche „Erdrosselungsregelungen“ im B-Plan
Ein Passus des Bebauungsplans sah vor, dass Garagen bei einer Grenzbebauung „nur in profil- und höhengleicher Ausführung und einheitlicher Gestaltung der Dachform und Dachdeckung“ errichtet hätten werden dürfen.
Neu gebaute Garagen hätten also ebenso schmal und niedrig gebaut werden müssen wie eine auf dem Nachbargrundstück schon vorhandene für die heutigen Außenmaße von Autos völlig unzureichende Garage aus den 60er Jahren.
Diese nicht sinnvolle Regelung wurde auf Antrag eines Gemeinderatsmitglieds der CSU gestrichen.
Der Planer verteidigte seinen Regelungsvorschlag damit, dass damit ein „Kuddelmuddel“ schon bei den Garagen vermieden werden sollte. Zudem könne der Eigentümer einer nicht mehr zeitgemäßen Garage diese ja an die Neubauwünsche seines Nachbarn angleichen.
Diese verworfene Regelungsidee ist exemplarisch für die - jegliche Bautätigkeit geradezu erdrosselnde Regelungs- und Vereinheitlichungswut
- die daraus resultierenden sowohl für die Interessen der Allgemeinheit als auch der Grundstücksbesitzer geradezu absurden Ergebnisse
- die massiven Schiefstände zwischen altem und künftigem Baurecht
- die wirklichkeitsfremden Prämissen für die künftige Bebauung in einem organisch über Jahrzehnte gewachsenen, äußert heterogenen Viertel.
Ganz abgesehen davon, dass derartige Regelungen offensichtlich geeignet sind, künftige bauliche Veränderungen auf den Grundstücken bis zur völligen Verhinderung zu „erdrosseln“, liegt schon dem vorgeblichen Ziel der Verhinderung eines „Kuddelmuddels“ ein äußerst fragwürdiges Bebauungsideal zugrunde.
Ist etwa der anonym-unpersönlich-monotone Uniformismus in den aktuellen Neubaugebieten Poings erstrebenswert? Was ist falsch an einer abwechslungsreichen, individuellen Bauweise wie der vorhandenen?
Und wie viele Jahrzehnte würde es wohl dauern, bis eine vorgeschlagene Regelung wie die verworfene zu der damit angestrebten Ablösung von bestehendem Kuddelmuddel durch Einheitslook führen würde?
Wie konnte eine derartig lebensfremde Regelung es nach dreijähriger Planungszeit nicht nur in die Erstauslage des B-Plans schaffen, sondern sogar in die Beschlussfassung über die Einwendungen der Eigentümer?
Es kommt aber noch schlimmer:
Genau der gleiche Regulierungsgedanke ist im B-Plan vorgesehen für Doppelhäuser. Wie ursprünglich für die Garagen vorgesehen, sollen auch Doppelhäuser in Zukunft nur noch höhen- und profilgleich zulässig sein. Am Eichenweg 12 wurde während der Veränderungssperre die Aufstockung einer Doppelhaushälfte mit Ausnahmebewilligung genehmigt. Entstanden ist damit noch während der Veränderungssperre ein Doppelhaus, das gerade nicht höhen- und profilgleich ist. Eine solche Bauweise wäre nach dem BPlan also in Zukunft nicht mehr zulässig.
Die Bauamtsleiterin in Poing wurde im Rahmen des Vermittlungsgesprächs im Mai 2015 gefragt,
wieso einem Bauwerber während der Veränderungssperre mit Ausnahmebewilligung eine Bauweise genehmigt wurde, die nach dem B-Plan in Zukunft verboten sein soll.
Sie hat dazu geantwortet, dass sie nur habe „helfen“ wollen.
Aber wieso soll dann im B-Plan genau die gleiche Bauweise für die Zukunft verboten werden?
Wenn der B-Plan tatsächlich in seiner aktuellen Form beschlossen würde, wäre es künftig vorbei mit der „Hilfe“ bei einer einseitigen Aufstockung.
Oder hat das Bauamt etwa vor, nach freiem Gusto auch weiterhin im Einzelfall das zuzulassen, was anderswo ausdrücklich verboten ist? Und wie will das Bauamt in Zukunft „helfen“, wenn der Nachbar mit dieser Hilfe unter Verweis auf den rechtswirksamen B-Plan nicht einverstanden ist?
Oder geht das Bauamt etwa - analog der Anregung des Planfertigers für die Situation bei aneinandergebauten Garagen - einfach davon aus, der Nachbar werde bei der künftigen Aufstockung einer Doppelhaushälfte einfach mal eben seine Doppelhaushälfte mitaufstocken?
Der ganze B-Plan ist gespickt mit einer Vielzahl weiterer restriktiver Vorschriften, deren einziger Zweck nur in der Unterdrückung künftiger Baumaßnahmen gesehen werden kann.
So propagiert der Bürgermeister aktuell in der Öffentlichkeit die Lockerung von Stellplatz-Vorgaben als Maßnahme zur Bekämpfung der Wohnungsnot. Bemerkenswerterweise soll in diesem B-Plan aber genau diejenige harte Stellplatz-Satzung aus 2009 auf den Grundstücken privater Grundstücksbesitzer dauerhaft für verbindlich erklärt werden, deren Einhaltung die Gemeindeverwaltung ausgerechnet in einem auf dem Reißbrett konzipierten Neubaugebiet den gewerblichen Bauträgern massenhaft erlässt.
Eine weitere vorgesehene Fußangel ist eine drastisch verschärfte Grünordnung. Das kleine Straßengeviert macht gerade einmal rund 5 Promille der Fläche des gesamten Gemeindegebietes aus. Obwohl die aktuelle Fassung der Baumschutzverordnung erst wenige Jahre alt ist, soll nun eigens für dieses kleine Gebiet eine spezielle, drastisch schärfere Grünordnung eingeführt werden als für das ganze restliche Gemeindegebiet.
Künftig sollen dort auch noch Nadelbäume und der Obstbäume Bestandsschutz genießen und nur noch „ausnahmsweise“ bei baulichen Veränderungen außerhalb des Baufensters weichen müssen.
Auf diese Weise würden alle Grundstücksbesitzer bestraft, welche ihren Garten im Gegensatz zu ihren Nachbarn bislang noch grün gehalten und die künftigen „Bestandsbäume“ womöglich sogar noch eigenhändig vor nicht allzu langer Zeit selbst gesetzt haben.
Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass im Viertel Nr. 58 eine besonders scharfe Grünordnung missbraucht werden soll, um die künftige Ausübung des Baurechts für An-/Um-/Aufstockungs-/ und Neubaumaßnahmen massiv zu erschweren.
Zu 5:
Bezüglich der Festsetzung der Gestaltung der Doppelhäuser ist anzumerken, dass die Festsetzung der "höhen- und profilgleichen" Ausführung eine übliche Festsetzung ist, die auch der Definition eines Doppelhauses entspricht. Die Formulierung in der Festsetzung "sind herzustellen" weist darauf hin, dass dies für Neubauten gilt.
Dies zeigt ja auch die Behandlung des der Aufstockung am Eichenweg 12, der zugestimmt wurde.
Zur Klarstellung wird vorgeschlagen, folgenden Passus einzufügen:
Ausnahmen sind für die bestehenden Doppelhäuser auf Fl.Nr. 359/3 und 359/9, 357/4 und 357/7, 357 und 358, 355/14 und 355/18 sowie 351/ und 351/29 zulässig.
Zur Grünordnung ist anzumerken, dass Obst- und Nadelbäume in die Erhaltungsbindung einschlossen wurden, da sie einen umfangreichen und wesentlichen Anteil am Grünbestand einnehmen und dadurch das Ortsbild auf eine charakteristische Weise mitbestimmen. Allerdings kann daraus keine drastisch verschärfte Grünordnung abgeleitet werden, da nur Bäume, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen und zugleich eine bestimmte Mindestgröße aufweisen, den Erhaltungsbindungen gemäß Ziffer C 4.1.1 unterliegen. Somit sollte eine Beeinträchtigung der baulichen Nutzung und Entwicklung des Grundstückes ausgeschlossen sein.
Es wird der Eindruck erweckt, dass dies für alle Bäume, gleich welcher Größe, gelte. Nach Baumschutzverordnung sind aber nur Bäume betroffen, die in 1m Höhe einen Stammumfang von 60 cm aufweisen.
6. Anzahl der Wohneinheiten
Wer bei der Stellungnahme des Planfertigers zu den Einwendungen am 29.10.2015 genau zugehört hat, wird registriert haben, dass das Landratsamt in seiner Stellungnahme zum ursprünglichen B-Plan des Planfertigers keineswegs nur „redaktionelle Anmerkungen“ und eine Anregung zur Pflanzliste hatte, sondern auch zur ursprünglich vorgesehenen Festsetzung der maximalen Anzahlen zulässiger Wohneinheiten.
Leider wurde der Inhalt dieser Stellungnahme des Landratsamts in der öffentlichen Sitzung nicht weiter ausgeführt. Die Begründung dafür lautete, dass sich die Stellungnahme des Landratsamts erübrigt habe, weil man die ursprünglich vorgesehene Begrenzung der Anzahl höchstens zulässiger Wohneinheiten nun nicht mehr auf Gebäude, sondern auf Grundstücksgröße beziehen wolle.
Es gehört nicht viel Fantasie dazu, sich vorzustellen, dass das Landratsamt der Gemeindeverwaltung genau das mitgeteilt hat, was betroffene Bürger mit anwaltlicher Hilfe ihr schon seit Monaten – erfolglos - zu erläutern versuchten.
Nämlich, dass der vom Planfertiger ursprünglich vorgesehenen Regelung die Rechtswidrigkeit auf die Stirn geschrieben stand.
Die nun vorgesehene Regelung stellt pro forma einen Bezug zur Größe der Grundstücke her. Der Schwellwert für eine höhere Anzahl an Wohnungen ist aber derart überzogen hoch gewählt, dass auch die neue Regelung auf einem Großteil der Grundstücke zu exakt dem gleichen Ergebnis führt wie schon die zuvor vorgesehene und inzwischen verworfene Regelung.
Die ursprünglich vorgesehene Regelung war unhaltbar, weil sie auf einem Großteil der Grundstücke zu völlig unverhältnismäßigen Ergebnissen geführt hätte, nämlich - zu einer massiven Benachteiligung gegenüber der Bestandsbebauung mit einer vielfach bereits deutlich höheren Anzahl an Wohnungen je Grundstück sowie - gegenüber den Grundstücken, auf denen künftig weiterhin eine unbegrenzte Anzahl an Wohnungen zulässig bleiben soll sowie - zu Wohneinheiten mit teils weit über 100 qm Wohnfläche im Falle der Inanspruchnahme des (ohnehin schon stark reduzierten) Baurechts.
Indem sich nun für einen Großteil der Grundstücke auch mit der geänderten Regelung nichts ändert, ist auch die geänderte Regelung ebenso unverhältnismäßig wie schon die ursprünglich geplante.
Genau genommen verschärft sich die Benachteiligung durch die geänderte Regelung sogar noch zusätzlich.
Sollte es zu einer gerichtlichen Überprüfung des B-Plans kommen, wird die Verwaltung erklären müssen, wie es verhältnismäßig sein soll, dass künftig auf einem 629 qm großen Grundstück nur zwei Wohnungen geschaffen werden dürfen, während auf einem nur einen Quadratmeter größeren Grundstück mit vier Wohneinheiten gleich die doppelte Anzahl an Wohneinheiten zulässig würde.
Die Gemeindeverwaltung wird zudem auch die Verhältnismäßigkeit der nachstehenden vorhandenen Werte mit der künftig geplanten Begrenzung von 1 Wohnung je angefangenen 315 qm bzw. im WA5 sogar je 630 qm Grundstücksfläche erklären müssen (nicht abschließend):
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Grundstück
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Grund-stücks-größe
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Bereits vorhandene Anzahl an Wohn-/Gewerbeeinheiten
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Quadratmeter Grundstück je Wohnung
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Künftig zulässige Anzahl an Wohneinheiten
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Eichenweg 2
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ca. 592
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5
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1 Einheit je 118 qm
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unbegrenzt
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Karl-Sittler-Straße 2
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ca. 1.124 qm
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6
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1 Einheit je 187 qm
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Baubestand
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Neufarner Straße 15
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ca. 498 qm
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4
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1 Einheit je 125 qm
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unbegrenzt
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Birkenallee 16
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ca. 639 qm
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8
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1 Einheit je 80 qm
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Baubestand
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Birkenallee 18
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ca. 741 qm
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8
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1 Einheit je 169 qm
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Baubestand
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Eichenweg 4
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ca. 676 qm
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4
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1 Einheit je 169 qm
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unbegrenzt
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Herbststraße 11, 11 a
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ca. 829 qm
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4
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1 Einheit je 207 qm
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1 WE je angefangene 315 qm
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Frühlingstraße 1a
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ca. 370 qm
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2
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1 Einheit je 185 qm
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unbegrenzt
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Frühlingstraße 3
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ca. 330 qm
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2
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1 Einheit je 165 qm
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unbegrenzt
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Herbststraße 2a,b,c
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ca. 1.258 qm
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7
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1 Einheit je 180 qm
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unbegrenzt
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Neufarner Straße 27
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ca. 971 qm
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7
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1 Einheit je 139 qm
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unbegrenzt
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Buchenweg 5
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ca. 1031 qm
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5
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1 Einheit je 206 qm
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unbegrenzt
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Und auch nochmals dieser Vergleich:
Der amtierende Bürgermeister hat vor gut einem Jahrzehnt nicht verhindert, dass noch in einer der Straßen, um die es jetzt geht, nämlich an der Birkenallee 11, 11a, 13, 13a auf rund 3.300 qm 40 Wohnungen gebaut wurden. Dies entspricht einer Wohnung für je rund 83 qm Grundstücksfläche
Für die Grundstücksbesitzer im Viertel soll das Baurecht nach Geschossfläche nun drastisch niedriger auf rund die Hälfte der an der Birkenallee 11-13a genehmigten GFZ begrenzt werden.
Mit den vorgesehenen künftigen Erfordernis von 315 qm(„WA1“, „WA2“, „WA3“, „WA6“, „WA7“, „WA8“, WA10“, „WA11“) bzw. sogar 630 qm („WA5“) Grundstücksfläche je Wohneinheit würde das Baurecht nach der Anzahl an Wohneinheiten in den Teilgebieten des geplanten allgemeinen Wohngebiets aber nicht „nur“ auf die Hälfte, sondern sogar auf rund ein Viertel und
im „WA5“ sogar auf rund ein Achtel des an der Birkenallee 11,11a,13,13a genehmigten Baurechts reduziert werden.
Das ist das genaue Gegenteil einer verhältnismäßigen Regelung.
Zu 6:
Zur Stellungnahme des Landratsamtes Ebersberg ist anzumerken, dass um städtebauliche Begründung der zulässigen Anzahl der Wohneinheiten in den einzelnen Gebieten gebeten wurde und empfohlen wurde, den Begriff "Gebäude" in Festsetzung Ziffer 2.2 rechtlich bestimmt zu konkretisieren. Die Festsetzung zur Anzahl der Wohnungen an sich wurde von Seiten des Landratsamtes nicht in Frage gestellt.
Aufgrund der Anregungen der Bürger wurde die Festsetzung dahingehend geändert, dass die Bezugsgröße für die Anzahl der Wohnungen nicht mehr das Wohngebäude, sondern die Grundstücksfläche ist. Der Vorteil der Festsetzung Wohnungen/ m² Grundstücksfläche liegt darin, dass für größere Grundstücke, für die auch eine höhere Grund- und Geschossfläche zulässig ist, auch eine höhere Wohnungsanzahl zulässig ist und somit die das Verhältnis Geschossfläche- Anzahl der Wohnungen besser korreliert.
Insgesamt wird mit dieser Regelung eine städtebaulich noch verträgliche Nachverdichtung hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen gewährleistet.
7. Wie kann es weitergehen?
Bislang hat die Gemeindeverwaltung versucht, einen B-Plan im Viertel durchzusetzen, der im Widerspruch steht
- zu grundlegenden ökologischen Forderungen eines sparsamen Landverbrauchs
- zum Leitbild der Gemeinde Poing
- zum Landesentwicklungsplan
- zur Begründung des B-Plans
- zu dringenden gesellschaftlichen Forderungen nach Schaffung von Wohnraum
- zu entsprechenden Überlegungen der Bundesregierung zu baurechtlichen Erleichterungen
- zu städteplanerisch sinnvollen Festsetzungen
- zum Baurecht der betroffenen Grundstücksbesitzer
- zu fundamentalen Prinzipien der Gleichbehandlung und der Verhältnismäßigkeit
- zum Willen eines Großteils der betroffenen Bürger
Die bisherige Willensbildung im Gemeinderat basierte auf großteils falschen Zahlen.
Jetzt ist der Gemeinderat am Zug. Will der Gemeinderat wirklich auf Basis falscher Daten an den Vorschlägen aus der Gemeindeverwaltung für einen außerordentlich restriktiven und rückwärtsgewandten „Bauverhinderungsplan“ festhalten?
Oder will der Gemeinderat nicht doch lieber zusammen mit den Bürgerinnen und Bürgern einen ökologisch und sozial sinnvollen sowie einen ausgewogen-gerechten B-Plan aufstellen?
Noch besteht eine Chance auf ein von Gemeinderat und betroffenen Bürgern einvernehmlich getragenes Konzept.
Grundsätzlich ist zu den Vorwürfen anzumerken, dass diese schon wiederholt vorgetragen wurden. Es ist klarzustellen, dass Aussagen, die nicht korrekt sind, auch durch Wiederholungen nicht richtiger werden.
Zu den oben aufgeführten Thesen wird ergänzend zu den bisherigen Stellungnahmen noch folgendes klargestellt:
Es wird der Eindruck erweckt, dass die Planung im Widerspruch zur Landesentwicklungsplanung steht. In der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde wurde vorgetragen, dass das Vorhaben den Erfordernissen der Raumordnung entspricht und aus landesplanerischer Sicht begrüßt wird.
Die Begründung stellt eine Erläuterung des Bebauungsplankonzeptes dar. Ein Widerspruch der Begründung zum Bebauungsplan kann nicht erkannt werden. Es wird darauf hingewiesen, dass im Zuge der Auslegung wurden von Seiten der zuständigen Behörden kein Hinweis vorgetragen wurden, dass die Begründung dem Bebauungsplan widersprechen würde.
Inwieweit die Planung den entsprechenden Überlegungen der Bundesregierung zu baurechtlichen Erleichterungen widerspricht wurde nicht präzisiert. Es sind keine gesetzlichen Regelungen bekannt, die zu einer baurechtlichen Erleichterung führen und die im Bebauungsplan missachtet worden wären.
Die einzigen baurechtlichen Erleichterungen die aktuell erlassen worden sind, sind Erleichterungen zur Schaffung von Wohnraum im Außenbereich, nicht im Innenbereich.
Grundsätzlich ist abschließend festzustellen, dass der Bebauungsplan eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohle der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten soll. Dies wird mit der vorliegenden Planung auch erreicht.
Die Formulierung "eine dem Wohle der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung" weist darauf hin, dass nicht Einzelinteressen eines Bürgers, z.B. aus wirtschaftlichen Beweggründen, der Planung zugrunde liegen dürfen. Dies wäre nämlich dann eine Gefälligkeitsplanung. Damit wäre der Bebauungsplan auch rechtlich angreifbar.
Es sind daher ausschließlich städtebauliche Aspekte für die Planung heranzuziehen, zu bewerten und abzuwägen.
Dies ist im vorliegenden Verfahren in einer sehr umfassenden und ausführlichen Weise durchgeführt worden.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird folgendermaßen geändert:
In der Festsetzung durch Text C) 2.1.2 wird die Angabe „10%“ durch die Angabe „25%“ ersetzt.
Die gemäß Festsetzung durch Planzeichen A) 3.2 zulässigen Geschossflächen sind hinsichtlich des verfahrensfrei möglichen oder ggf. bereits erfolgten Dachgeschossausbaus zu überprüfen und in angemessenen Umfang anzupassen.
Die Festsetzung durch Text C) 6.1 wird folgendermaßen geändert:
Die Zahl der notwendigen Stellplätze ist gemäß der Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing in „der jeweils gültigen Fassung“ nachzuweisen.
Satz 1 der Festsetzung C)8.4 entfällt ersatzlos.
Die südliche Baugrenze auf Fl.Nr. 356/1 wird um 70 cm nach Süden verschoben.
JA-Stimmen 20
NEIN-Stimmen 0
17. Bürger, Schreiben vom 10.03.2016 – ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
Es werden folgende Bedenken und Anregungen vorgetragen:
A)Vorbemerkung
1. Wohnungsbedarf
Es wird darauf hingewiesen, dass in Deutschland, insbesondere in den Ballungsräumen, erheblicher Wohnraummangel herrsche und jede Wohnung oder auch sonst geeignete Wohnflächen im Dachgeschoss den Wohnungsmarkt entlaste.
2. Rechtlicher Ausgangspunkt
Zum grundgesetzlich geschützten Eigentumsrecht gehöre das Recht, auf eigenem Grundstück im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu bauen, unabhängig von der Erwerbsart des Grundstücks. Unter Hinweis auf § 34 BauGB wird vorgetragen, dass der Bebauungsplan das Baurecht einschränken würde und dies einen Entzug von Baurecht und damit einen Eingriff in das Eigentum der Betroffenen darstellen würde.
3. Wirtschaftliche Grundsätze
Es wird darauf hingewiesen, dass die Eigentümer ein Minimum an Wirtschaftlichkeit benötigten. Es werde keine maximale Bebauung, sondern nur eine Gleichbehandlung mit anderen Gebieten und eine optimierte Regelung gefordert. Zudem werde u.a. auf die Altersvorsorge, Wohnungen für Pflegepersonal etc. hingewiesen. Dabei reiche oft ein ausgebautes Dachgeschoss.
4. Staatliche Fördermaßnahmen des Wohnungsbaus
Unter Hinweis auf die beabsichtigte Maßnahmen zur Erleichterung von Wohnungsbau und der Diskussionen im Landkreis zu diesem Thema wird vorgetragen, dass es verantwortungslos sei, wenn in Poing mehr Wohnungsbau durch übermäßig einengende Vorschriften erschwert oder verhindert werde.
5. Poinger Situation
Das Gesagte gelte in Poing vor allem auch deshalb, da einerseits durch den Bebauungsplan eine restriktive Beschränkung von Wohnungsbau erfolge, andererseits im Baugebiet Am Bergfeld in einem Übermaß Wohnungen geschaffen würden, die städtebaulich eher als Fehlentwicklung bezeichnet werden könnte.
Gewerbegebiete würden in überdimensionalem Maß auf das freie Feld gesetzt, zahlreiche gestalterische Fehler seien festzustellen, wie z.B. im neuen Zentrum, wo Stellplatzvorgaben nicht eingehalten würden und in vielen anderen Quartieren deutlich größere Nachverdichtungen zugelassen würden.
Das gegenständliche Baugebiet sei kein singuläres besonders schützenswertes Baugebiet.
Landauf und landab würden Baugebiete nachverdichtet, auch in München, wo z.B. im Nymphenburg wenig eingefügte Neubauten stünden, ohne dass von städtebaulichen Fehlentwicklungen gesprochen würde.
B) Konkrete Forderungen
1. Maß der Bebauung
Aus Gründen der Gleichbehandlung und der Wirtschaftlichkeit müsse hinsichtlich der Grund- und Geschossflächen sowie der Anzahl der Wohnungen ein Maß der Bebauung zugelassen werden, wie es in anderen vergleichbaren Wohngebieten in Poing entspreche.
Das Maß der Bebauung müsse mehr auf den § 34 BauGB abgestellt werden. Wie vom Planer selbst zugegeben, komme es auf die tatsächlich vorhandene Bebauung an. Diese sei nicht ausreichend berücksichtigt worden.
Es seine über Jahrzehnte Erweiterungsbauten erfolgt, die anscheinend nicht alle amtlich dokumentiert seien. Dies sei verständlich, wie etwa beim genehmigungsfreien Dachgeschossausbau, rechtfertige aber nicht die Nichtberücksichtigung für neues Baurecht. Man könne nicht so tun, als seien diese nicht da.
In Poing existierten wohl auch ungenehmigte Nachverdichtungen. Es könne nicht sein, dass der bisher evtl. im Grenzbereich mehr gebaut habe, sein Baurecht behalte, während anderen rechtstreue Bürgern das Maß unterhalb des bereits vorhandenen reduziert würde.
Es wird vorgeschlagen, auch Gleichheitsgründen solche Flächen als faktisch hinzugekommene Nachverdichtung anerkennen und diese auch beim Maßstab des Baurechts aller berücksichtigen.
Im gleichen Zuge sollte die Gemeinde bereit sein, zusammen mit den betroffenen Eigentümern einen rechtmäßigen Zustand herzustellen. Dies wäre für die Bauverwaltung mühsamer, würde aber allen helfen.
2. Zahl der Wohnungen
Es sei nicht erklärbar, wieso längs der Neufarner Straße auf jegliche Begrenzung der Anzahl der Wohnungen verzichtet würde, obwohl diese Grundstücke nicht immer ausreichende Stellplätze vorweisen würden und Schwierigkeiten haben werden, diese nachzuweisen.
Die normierte Zahl von 315 m² Grundfläche als Voraussetzung für eine Wohneinheit sei nicht begründbar und auch sonst nicht üblich.
Geradezu peinlich sei die Regelung in Satz 2, da sie die Anlieger in den dort genannten Straßen trotz bestehendem Baurecht wegen relativ geringen Grundstücksabtretungen an anderer Stelle benachteiligten. Die Gemeinde solle zum Schutz der Bürger vor Erlass des B-Plans die notwendigen Schritte unternehmen, wenn die angeblichen Erschließungsmängel vorlägen.
Vollends fragwürdig werde die Regelung hinsichtlich der Regelungen des Bebauungsplans Nr. 3 mit 1 Wohnung je 275 m² Grundfläche.
Es werde angeregt, entweder diese Festlegung ganz zu streichen oder eine niedrigere Verhältniszahl mit einer Flexibilisierung oder Bandbreite vorzusehen.
3. Dachgeschossausbau
Die restriktiven Festlegungen, die den Dachgeschossausbau begrenzten oder verhinderten seine zu ändern.
Es werde unsinnigerweise dadurch Wohnraumschaffung verhindert, da die Dächer ohne hin vorhanden seien.
Ebenso sei die Vorschrift Ziff. 8.4 Satz zu streichen oder neu zu fassen, oder entsprechend der Dachgaubensatzung zu ändern, wo auf ein Drittel der Dachlänge abgestellt sei, nicht der Wandlänge.
4.
Stellplatzvorschriften
Im Hinblick auf die zunehmende Bedeutung des Nahverkehrs seien die Stellplatzangaben zu reduzieren und Erleichterungen zuzulassen. Dies werde in einem Gebiet mit Bestandsbebauung noch eher für vertretbar gehalten.
Es werde angeregt folgende Formulierung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
„Von den Vorschriften dieser Satzung seien in begründeten Fällen Ausnahmen möglich, wenn sonst die Schaffung oder Erneuerung von Wohnraum erheblich erschwert oder verhindert würde.“
Es sei unverständlich, warum Bürgermeister, Verwaltung und Gemeinderat glaubten, die hier vorgetragenen Rechts- und Sachargumente ignorieren zu können.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Zu A) 1:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
zu A) 2:
Die wiederholt vorgetragenen Bedenken hinsichtlich des Entzugs von Baurecht bzw. Eingriff in das Eigentum werden nicht geteilt. Es ist klarzustellen, dass die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt wurden, d.h. dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab richtet. Änderungen des Bebauungsplans sind insofern nicht veranlasst.
zu A) 3:
Hier ist festzustellen, dass gemäß BauGB die Gemeinde bei der Aufstellung von Bebauungsplänen verpflichtet ist, die Festsetzungen des Bebauungsplans städtebaulich zu motivieren sowie die Zielsetzungen des Bebauungsplans am Allgemeinwohl, d.h. an den öffentlichen Belangen, die beispielhaft in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführt sind, auszurichten. Zu diesen Belangen zählen z.B. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, nicht aber private wirtschaftliche oder finanzielle Interessen.
zu A) 4:
Die angesprochenen diskutierten und z.T. bereits umgesetzten Erleichterungen betreffen im Wesentlichen die Energiefachgesetze sowie das Bauen im Außenbereich unter dem Aspekt der Wohnraumschaffung für Flüchtlinge, Asylsuchende sowie des sozialen Wohnungsbaus. Diese Aspekte treffen auf die vorliegende Planung nicht zu oder liegen nicht innerhalb des Regelungsinhalts des Bebauungsplans, wie z.B. Energiefachgesetze. Die Bedenken, dass durch den vorliegenden Bebauungsplan der Wohnungsbau verhindert werde, werde nicht geteilt.
zu A) 5:
Der Vergleich mit anderen Baugebieten, wie z.B. Bebauungsplan Nr. 55 Am Bergfeld ist hier nicht zielführend, da grundsätzlich andere Voraussetzungen vorliegen. Es liegt hier ein Neubaugebiet mit einer gesicherten Erschließung vor. Die Einzel- und Doppelhäuser weisen Geschossflächen von 190 m² bis 380 m² auf, also erheblich geringere Werte als im vorliegenden Bebauungsplan. Die GFZ-Werte sind zwar höher, aber in der Gesamtbetrachtung ist zu berücksichtigen, dass das gesamte Baugebiet durch weitläufige Grünzüge geprägt ist. Die Baugrundstücke sind in einen großzügigen Grünzug eingebettet, der das Baugebiet U-förmig umschließt. Zudem sind im Inneren des Baugebiets ebenfalls großzügige Grünbereiche angeordnet, die eine Kompensation für die bauliche Dichte darstellen. Diese öffentlichen Grünbereiche sind im vorliegenden Bebauungsplan nicht vorhanden und fehlen sozusagen als Kompensationsflächen völlig.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass mit dem vorliegenden Bebauungsplan die Möglichkeit geschaffen wird, in verträglichem Maße eine Nachverdichtung unter besonderer Berücksichtigung der örtlichen Situation zu ermöglichen. Die Regelungen des Bebauungsplans sind auf der Grundlage der planungsrechtlichen Vorgaben entwickelt, insbesondere der BauNVO, die die Möglichkeit dafür bietet. Änderungen des Bebauungsplans sind nicht erforderlich.
zu B) 1:
Ein Vergleich mit anderen Baugebieten, wie bereits in der Stellungnahme zu A) 5 erläutert, gestaltet sich sehr schwierig, das jedes Baugebiet sehr komplexe, für sich charakteristische Anforderungen und Aspekte aufweist. Es ist nicht zulässig, einen einzelnen Aspekt, wie z.B. die Festsetzungen zur GFZ oder Baudichte herauszugreifen und zu vergleichen, wenn man die anderen Parameter, die ebenfalls für den Entwurf prägend sind, wie z.B. öffentliche Grünflächen nicht im Vergleich berücksichtigt.
Wie bereits mehrfach erläutert, wurden die Regelungen des Bebauungsplans gemäß dem Maß der Nutzung, das sich nach § 34 BauGB ergeben würde, entwickelt, d.h. die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben richtet sich nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung ergebenden Maßstab.
Insofern ist festzustellen, dass die festgesetzten GR- und GF-Werte aus planungsrechtlicher Sicht (§34 BauGB) in ausreichendem Maße festgesetzt sind.
Es ist auch klarzustellen, dass Dachausbau nach den Regelungen des Bebauungsplans zulässig ist.
Zu den ungenehmigten Nachverdichtungen und dem zu diesem Thema vorgetragenen Vorschlag ist anzumerken, dass es nicht zulässig ist, durch den Bebauungsplan nicht genehmigte Nutzungen zu legalisieren. Dieser Widerspruch ist städtebaulich nicht zu begründen und stellt grundsätzlich die Rechtssicherheit des Bebauungsplans in Frage. Insofern ist eine Änderung des Bebauungsplans nicht veranlasst.
zu B) 2:
Vorab ist klarzustellen, dass die Regelung zur zulässigen Zahl der Wohnungen sich auf die Grundstücksfläche, nicht auf die Grundfläche, wie fälschlicherweise dargestellt, bezieht.
Die Festsetzung einer höchstzulässigen Anzahl von Wohnungen ist zulässig, wenn eine spezielle Konfliktlage vorliegt und die Festsetzung die Konfliktbewältigung gewährleistet. Diese Voraussetzung ist im Bereich des Mischgebietes entlang der Neufarner Straße nicht gegeben, deshalb sind hier keine entsprechenden Regelungen im Bebauungsplan vorgesehen.
Unter der Berücksichtigung der grundsätzlichen städtebaulichen Bewertung - den Charakter des Quartiers als zentralen, attraktiven Wohnstandort zu bewahren und eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung zu ermöglichen – sind im Bebauungsplan für das Allgemeine Wohngebiet Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohnungen je Wohngebäude getroffen worden. Mit der Festsetzung der 315 m² wird gewährleistet, dass dieses Ziel in angemessener Weise erreicht wird. Insofern ist der Wert von 315 m² begründet.
Bezüglich der Beschränkung auf 630 m² in den Bereichen Buchen- und Ahornweg ist festzustellen, dass objektiv die Erschließung insbesondere hinsichtlich der Feuerwehr nicht gewährleistet ist. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat die Gemeinde bereits die Initiative ergriffen, die auch in Form der entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan ihren Niederschlag fand.
Der Hinweis auf die Änderung des Bebauungsplans Nr. 3 mit der Regelung mit 1 Wohnung je 275 m² Grundstücksfläche ist irreführend. Diese Regelung ergibt, dass durchschnittlich 2 Wohnungen je Wohngebäude errichtet werden können, also eine geringere Anzahl als im vorliegenden Bebauungsplan Nr. 58.
Der Vorschlag hinsichtlich einer flexibel gestalteten Festsetzung oder einer Festsetzung mit einer gewissen Bandbreite kann nicht gefolgt werden, da die Festsetzungen des Bebauungsplans aus Gründen der Rechtssicherheit eindeutig und unmissverständlich, d.h. ohne Interpretationsspielraum, formuliert sein müssen.
Änderungen des Bebauungsplans sind nicht veranlasst.
zu B) 3:
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans wird der Dachgeschossausbau nicht verhindert. Es ist nur von der individuellen Planung abhängig, ob sich im Dachgeschoss ein Vollgeschoss ergibt oder nicht. Wenn der Planentwurf die zulässige Grundfläche im EG nicht voll beansprucht, kann der „Überhang“ der Geschossfläche im EG und OG dem DG zugeschlagen werden, sodass sich bei voller Ausnutzung der zulässigen Geschossfläche rein rechnerisch auch im DG ein Vollgeschoss ergibt.
Die Festsetzung zur zulässigen Länge der Dachgauben wurde bewusst auf die Gebäudelänge bezogen, um Ungleichbehandlungen, die sich aufgrund der unterschiedlichen Tiefe der Dachüberstände ergeben können, zu vermeiden. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird als redaktionelle Änderung die Festsetzung 8.4 ersatzlos gestrichen.
zu B) 4:
Die Gestaltung, Anordnung und Anzahl der Stellplätze wird somit ausschließlich durch die Stellplatzsatzung der Gemeinde Poing geregelt. Diese Regelung hat sich grundsätzlich bewährt und wird ohne Ausnahme beibehalten.
Zu dem Festsetzungsvorschlag ist anzumerken, dass dieser im Prinzip so formuliert ist, dass die Stellplatzsatzung immer außer Kraft gesetzt werden kann, da im Allgemeinen Wohngebiet im Wesentlichen Wohnraum geschaffen wird und der Nachweis der Stellplätze immer als erhebliche Erschwernis dargestellt werden kann. Da durch eine solche uneindeutige Festsetzung auch die Rechtssicherheit des Bebauungsplans gefährdet wird, ist von dem Vorschlag Abstand zu nehmen.
Ein Änderungsbedarf für den Bebauungsplan besteht nicht.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert.
Satz 1 der Festsetzung C) 8.4 entfällt ersatzlos.
Im Übrigen wird der Bebauungsplan nicht geändert.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
18. Eigentümer Fl.Nr. 368/5, Schreiben vom 11.03.2016
- ZUSAMMENGEFASSTER TEXT
Es wird darauf hingewiesen, dass der im Bebauungsplan eingezeichnete Gehölzbestand auf dem Grundstück 368/5 nicht vorhanden sei. Dieser basiere vermutlich auf einem Luftbild, das vor dem Neubau erstellt worden sei. Diese Bäume seinen offensichtlich im Rahmen der Bauarbeiten gefällt worden und würden sich aufgrund der neuen Gebäudestellung auch nicht wieder so herstellen lassen. Es sei geplant im hinteren Grundstücksbereich 2 Bäume sowie Sträucher zu pflanzen, wie in der Baugenehmigung vorgesehen. Jeweils zwei Neupflanzungen von Bäumen seien im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 368/5 sowie Fl.Nr. 368/6 vorgesehen gewesen.
Der Freiflächengestaltungsplan liege bei. Im Bebauungsplan sollte dies Berücksichtigung finden.
Stellungnahme des Planfertigers / der Verwaltung:
Änderungen des Bebauungsplans sind nicht veranlasst, da in der Bebauungsplanzeichnung der Gehölzbestand insgesamt (Laubbäume, Nadelbäume, Obstbäume und Sträucher) nur nachrichtlich dargestellt ist und sich Erhaltungsbindungen für Bäume ausschließlich aus den Bestimmungen der kommunalen Baumschutzverordnung ergeben.
Beschluss:
Die Gemeinde nimmt dies zur Kenntnis.
Es ist keine Änderung der Planung veranlasst.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
Verwaltungsvorschläge vom 04.04.2016:
1. Planzeichen - Perlschnur
Im Plangebiet liegen nur real geteilte Grundstücke. Für die einzelnen Grundstücke sind keine separaten Bauräume festgesetzt worden, sondern die Bauräume erstrecken sich über mehrere Grundstücke. Für die einzelnen Grundstücke ist das Nutzungsmaß separat festgesetzt. Nachdem die bestehenden Grundstücksgrenzen nur Hinweischarakter haben, wird vorgeschlagen, zur Abgrenzung innerhalb der durchgängigen Bauräume eine Perlschnur (Knödellinie) zu ziehen, da u.U. im Bauvollzug sich Unklarheiten ergeben können und Grund- und Geschossfläche innerhalb des Bauraumes nicht eindeutig zuordenbar sind. Deshalb wird zur Klarstellung und zur eindeutigen Zuordnung der Grund- und Geschossflächen zu bestimmten Grundstücken vorgeschlagen, innerhalb der Bauräume entlang der Grundstücksgrenzen eine Perlschnur zu ziehen.
Beschluss:
Der Bebauungsplan wird redaktionell geändert. In der Planzeichnung wird innerhalb der Bauräume entlang der Grundstücksgrenzen eine Perlschnur ergänzt. Ebenso wird das Planzeichen „Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung innerhalb der Bauräume“ ergänzt.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
2. „Dynamische Verweisung“
Für den Verweis auf die Stellplatz-, Einfriedungs- und Dachgaubensatzung sowie die Baumschutzverordnung wird die Formulierung „in der Fassung vom …..“ ersetzt durch „in der jeweils gültigen Fassung“.
Dieses Vorgehen wurde so mit dem Bayerischen Gemeindetag abgestimmt.
Beschluss:
Der Planfertiger wird beauftragt, den Bebauungsplan dahingehend noch redaktionell zu ändern.
JA-Stimmen 21
NEIN-Stimmen 0
