Am 21.01.2019 ging der Bauantrag für den Ausbau eines Dachgeschosses am bestehenden Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in der Franz-von-Defregger-Straße 10, Fl.Nr. 1877 der Gemarkung Poing bei der Gemeinde ein. Die Stellungnahme zum Bauantrag wurde erteilt und an das Landratsamt Ebersberg weitergeleitet. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch das Landratsamt Ebersberg bedarf es bezüglich der Stellplatzsatzung folgende Klärung:
Für die Errichtung des Mehrfamilienhauses mit 4 Wohneinheiten im Jahr 1993 wurden für die vier Wohneinheiten mit jeweils einer Größe von 71 m² insgesamt 6 Stellplätze (pro Wohneinheit 1,5) festgesetzt. 1 Stellplatz wurde zusätzlich errichtet.
Mit dem Ausbau des Dachgeschosses entstehen 2 neue Wohnungen im Dachgeschoss mit jeweils einer Größe über 40 m², wonach die Stellplatzsatzung 3 Stellplätze zusätzlich zum Bestand fordert.
Insgesamt sind mit Bestand nunmehr 9 Stellplätze auf dem Grundstück erforderlich.
Das Grundstück verfügt im Bestand über 5 Garagen und 2 Stellplätze. Die noch erforderlichen zwei Stellplätze sollen gemäß dem Eingabeplan vor der Garage 3 und Garage 4 nachgewiesen werden.
Gemäß der Stellplatzsatzung vom 28.06.2017 kann gemäß Punkt 2.5 der Stauraum vor der Garage, sofern dieser 5,00 m beträgt, auf den erforderlichen Stellplatznachweis der betreffenden Wohneinheit angerechnet werden. Voraussetzung für die Anrechnung des Stauraumes vor der Garage ist die Vorlage des hierfür erforderlichen Sondernutzungsrechts und der notwendigen Teilungserklärung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Eine Teilungserklärung ist erforderlich, wenn einzelne Wohnungen verkauft werden und regelt die formelle Aufteilung des Gebäudes.
Beim Grundstück Franz-von-Defregger-Straße 10 handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus im alleinigen Eigentum des Antragstellers. Dieser Fall ist in der gemeindlichen Stellplatzsatzung nicht berücksichtigt, aber ähnlich zu beurteilen. Eine Aufteilung der Wohnungen gemäß WEG kann vorgenommen werden, ist jedoch bei nur einem Eigentümer eventuell verfehlt und mit hohen Kosten verbunden. Bei einem zukünftigen Verkauf der Wohnungen in der Franz-von-Defregger-Straße 10 ist eine Aufteilung ohnehin erforderlich.
Mit Schreiben vom 10.07.2019 ging ein Antrag auf Abweichung von der gemeindlichen Stellplatzsatzung für das Grundstück Franz-von-Defregger-Straße 10, Fl.Nr. 1877 der Gemarkung Poing ein.
Als Begründung wird von der Antragstellerin angegeben:
“Die Bauherrin ist alleinige Eigentümerin des MFH. Die sogenannten „gefangenen Stellplätze“ sind aktuell und sollen auch in Zukunft derjenigen Mietpartei zugeordnet sein, der die dahinter liegende Garage gehört. Dadurch stehen Stellplatz und Garage der gleichen Familie jederzeit zur Verfügung; entsprechend den Stellplätzen vor Einfamilienhäusern (s. Stellplatzsatzung § 3 Ziffer 2.5, Satz 1 „…kann der Stauraum vor Garagen (sofern dieser 5,00 m beträgt) auf den erforderlichen Stellplatznachweis der betreffenden Wohneinheit angerechnet werden.“).
In der Vergangenheit konnten die Mietparteien in Absprache mit mir als Vermieterin je nach KFZ-Aufkommen der jeweiligen Mietpartei eine Garage mieten „Tausche kleine Garage gegen Große“). Nach einer notariellen Teilungserklärung wäre diese Flexibilität nicht mehr möglich.
Das MFH ist mit insgesamt 4 Garagen, 1 große Garage und 7 Stellplätzen, mit mehr Stellplätzen ausgestattet als incl. dem geplanten DG-Ausbau nötig wären (dies sind m.E. insgesamt 9 statt den vorhandenen 12).“
Gemäß § 6 der gemeindlichen Stellplatzsatzung können von der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde Poing Abweichungen zugelassen werden, wenn ihre Anwendung im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen würde und diese mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Da auf dem Grundstück 5 Garagen und 2 Stellplätze vorhanden sind, geht es um die Anrechnung von 2 Stellplätzen vor 2 vorhandenen Garagen.
Nach Rücksprache mit dem Landratsamt kann eine Zuordnung der erforderlichen Stellplätze vor der Garage baurechtlich mit Lageplan in der Baugenehmigung festgesetzt werden.
