Am 10.11.2021 ging der o.g. Bauantrag beim Landratsamt Ebersberg ein.
Der Antragstellersteller beantragt anstelle des bestehenden Gebäudes den Neubau eines Gebäudes mit Wohnnutzung sowie gewerblicher Nutzung. Geplant sind im Erdgeschoss zwei Gewerbeeinheiten sowie 10 Wohneinheiten im 1. OG, im 2. OG und DG.
Das Grundstück Neufarner Straße 10 befindet sich im Bereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 23 „Teilgebiet an der Neufarner Straße“ (rechtskräftig seit 08.11.1978).
Der Bebauungsplan setzt ein Mischgebiet fest. Eine Wohnnutzung im Erdgeschoss für dieses Grundstück ist unzulässig. Zulässig im Erdgeschoss ist eine gewerbliche Nutzung gemäß § 6 Abs. 2 Nummern 3 und 4 BauNVO.
Des Weiteren setzt der Bebauungsplan zwingend 3 Vollgeschosse für dieses Grundstück fest sowie eine GFZ von 1,0 und GRZ von 0,4.
Nach den vorgelegten Unterlagen werden eine GFZ von 1,01 und eine GRZ von 0,27 nachgewiesen.
Das Gebäude ist, entgegen dem festgesetzten Baufenster im Bebauungsplan, als Rechteck geplant. Somit ergibt sich eine Verschiebung des vorgegebenen Bauraums. Diese resultiert u.a. daraus, dass die Erschließung nicht, wie im Bebauungsplan festgesetzt, über einen Weg erfolgen kann. Der Weg wurde im Bebauungsplan als öffentlicher Eigentümerweg festgesetzt, um die Erschließung zu den festgesetzten Stellflächen zu ermöglichen. Die Widmung konnte bis heute nicht vollzogen werden, so dass eine Planung mit Nutzung der Stellflächen nicht möglich ist.
Durch das geplante rechteckige Gebäude ergibt sich mehr Fläche für Stellplätze und entsprechende Gestaltung des Grundstückes.
Im nördlichen Bereich ist die Zufahrt zur Tiefgarage geplant, die 17 Stellplätze vorsieht. Die südliche Zufahrt erschließt das rückwärtige Gebäude und die 4 oberirdischen Stellplätze. 4 Stellplätze werden an der Neufarner Straße errichtet.
Von Seiten des Antragstellers werden folgende Befreiungen beantragt:
1. Antrag auf Befreiung von Baugrenze
Der Bebauungsplan setzt im westlichen Bereich eine Baugrenze fest. Der neu geplante Baukörper überschreitet die rückwärtige (westliche) Baugrenze auf einer Länge von 11,55 m und einer Breite von ca. 4 m. Gleichzeitig rutscht jedoch der Baukörper von der straßenseitigen Baugrenze auf einer Länge von ca. 11,55 m und einer Breite von ca. 4,00 m zurück.
Zur Begründung wird angegeben:
Die Befreiung wurde in Absprache mit dem Bauamt Poing, dem Landratsamt Ebersberg und dem Grundstücksnachbarn (Fl.-Nr. 380/3) abgesprochen. Die vom B-Plan vorgesehene Zufahrtsmöglichkeit (z.B. Rampe) an der Nordseite über die Erschließungsstraße zum angrenzenden Grundstücksnachbar ist mangels öffentlicher Widmung nicht möglich. Somit konnte der Baukörperentwurf der dem B-Plan folgt, nicht umgesetzt werden. Um eine TG-Einfahrt von der Neufarner Straße zu ermöglichen wurde der Baukörper entsprechend der Planung verändert. Von der Neufarner Straße aus ist die Zufahrt nur im nördlichen Teil des Baugrundstücks möglich, da aufgrund der Höhenverhältnisse und des geplanten Gehwegs ein Einfahren im Süden nicht realisierbar ist. Die Grundfläche des neuen Baukörpers wird im Vergleich zum ursprünglichen Baukörper im B-Plan nicht verändert.
Stellungnahme der Verwaltung
Dem Antrag auf Befreiung kann zugestimmt werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.
2. Antrag auf Befreiung von der max. Geschoßflächenzahl
Gemäß Punkt 3.4 setzt der Bebauungsplan eine GFZ von 1,0 fest. Der Bauherr plant das Bauvorhaben mit einer GFZ von 1,01. Die Überschreitung entspricht einer Fläche von 10,25 m².
Zur Begründung wird angegeben:
Die GFZ Berechnungsgrundlage der BauNVO von 1968 und 1977 bestimmt Aufenthaltsräume mit ihren Außenwänden und Erschließungen hinzuzurechnen. Durch die Berechnung ergibt sich ein Wert von 1,01. Die Überschreitung ist geringfügig und aus unserer Sicht vertretbar, da die Grundfläche des Gebäudes gleich bleibt.
Stellungnahme der Verwaltung
Dem Antrag auf Befreiung kann zugestimmt werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Weiteren Überschreitungen zur GFZ wird nicht zugestimmt.
3. Antrag auf Befreiung von der festgesetzten Dachdeckung
Gemäß Nr. 3.1 setzt der Bebauungsplan für den Bereich Fl.-Nr. 381/2 ein Satteldach mit engobierten Pfannen in rotbraun fest. Der Antragsteller plant das Satteldach abweichend von der Farblichkeit und Materialität der Festsetzungen der Dacheindeckung. Das Dach soll mit anthrazitfarbenen Ziegeln eingedeckt werden.
Zur Begründung wird angegeben:
Öffentliche und nachbarliche Interessen werden durch die Befreiung nicht berührt und ist aus unserer Sicht vertretbar ist.
Stellungnahme der Verwaltung
Dem Antrag auf Befreiung kann zugestimmt werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. In der Umgebung ist bereits mehrfach eine dunkle Dacheindeckung vorhanden.
4. Antrag auf Befreiung von der östlichen, südlichen und westlichen Baugrenze.
Der Bebauungsplan setzt eine Baugrenze fest. Diese wird im östlichen, südlichen und westlichen Bereich der Baugrenze mit untergeordneten Balkonen 1,50 m x 5 m (Ost), 1,50 m x 4,15 m (Süd) und 1,50 m x 5 m (West) überschritten.
Zur Begründung wird angegeben:
Die Bauteile berühren unserer Meinung nach aufgrund ihrer Unterordnung weder öffentliche noch nachbarliche Interessen und sind vertretbar.
Stellungnahme der Verwaltung
Dem Antrag auf Befreiung kann zugestimmt werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.
5. Antrag auf Befreiung von der westlichen Baugrenze
Der Bebauungsplan setzt eine Baugrenze im westlichen Bereich fest. Diese wird mit der Balkonanlage 1,50 m x 5,00 m überschritten.
Zur Begründung wird angegeben.
Es wird eine Überschreitung der westlichen Baugrenze einer nicht untergeordneten Balkonanlage 1,50 m x 5,00 m (südwestlich am Gebäude) beantragt. Die Abstandsflächen fallen auf unser Grundstück und berühren weder öffentliche noch nachbarliche Belange.
Stellungnahme der Verwaltung
Dem Antrag auf Befreiung kann zugestimmt werden. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt und die Befreiung ist städtebaulich vertretbar.
6. Antrag auf Befreiung von der Lage des Spielplatzes nach Punkt 7.1
Der Bebauungsplan setzt einen Spielplatz in der Mitte der westlichen Grundstücksgrenze fest. Es wird ein Spielplatz mit 60 m² hergestellt.
Zur Begründung wird angegeben:
Der Spielplatz soll aufgrund der hofseitigen Parkplätze an die nördliche Grundstücksgrenze verschoben werden. Öffentliche und nachbarliche Interessen werden durch die Befreiung nicht berührt und ist aus unserer Sicht vertretbar.
Stellungnahme der Verwaltung
Dem Antrag auf Befreiung kann zugestimmt werden.
Gemäß der derzeit gültigen Stellplatzsatzung sind für die Wohnungen 16 Stellplätze und für die Gewerbeeinheiten 8 Stellplätze herzustellen. Insgesamt sind somit 24 Stellplätze, davon 8 oberirdisch zu errichten.
Gemäß dem Stellplatznachweis werden 25 Stellplätze nachgewiesen. Davon 8 Stellplätze oberirdisch.
Gemäß der derzeit gültigen Fahrradabstellplatzsatzung sind für die Wohnungen 11 Fahrradabstellplätze nachzuweisen und für die Gewerbeeinheiten 4 Fahrradabstellplätze.
Auf dem Grundstück werden 30 oberirdische Stellplätze im westlichen Bereich als überdachte z.T. absperrbare Fläche errichtet. Von Seiten der Gemeinde wird dem Landratsamt Ebersberg empfohlen den Hinweis zu geben, am Eingangsbereich der 2 Gewerbeeinheiten 4 Abstellmöglichkeiten für Fahrräder zu errichten.
