Am 16.5.2021 wurde der Gemeinde Poing der o.g. Vorbescheid zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen vorgelegt.
Das Grundstück Anzinger Straße 3a, Fl.Nr. 32 weist eine Gesamtgröße von 9.081 m² auf.
Das gesamte Grundstück ist aktuell mit einem Wohnhaus mit vier Wohneinheiten, sowie einem Stallgebäude, landwirtschaftlichem Lager sowie einer Garage mit Wellnessbereich bebaut. Im Bereich des neu geplanten Gebäudes befindet sich derzeit ein eingeschossiges Einfamilienhaus, das abgebrochen werden soll. Ebenfalls befindet sich eine Tiefgarage auf dem Grundstück. Diese wird von der Bürgermeister-Germeier-Straße ebenerdig erschlossen und ist aufgrund der Hanglage mit Erdreich überdeckt.
Geplant ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Grundfläche von 54,10 m x 16 m mit ca. 36 Wohneinheiten und einer Tiefgarage im Bereich des eingeschossigen Einfamilienhauses. Die bestehende Tiefgarage auf dem Grundstück soll dafür erweitert werden. Das Gebäude ist entlang der Bürgermeister-Germeier-Straße angeordnet.
Die Zufahrt zur Tiefgarage soll über die bestehende Einfahrt der Bestandsgarage von der Bürgermeister-Germeier-Straße aus erfolgen.
In der Tiefgarage sollen 38 Stellplätze und oberirdisch 12 Stellplätze errichtet werden.
Auf dem Grundstück stehen gemäß Baumbestandsplan 76 Bäume. Gemäß dem Baumbestandsplan müssen für das Bauvorhaben 26 Bäume gefällt werden.
Durch die Erweiterung der TG wird eine Ersatzpflanzung in diesem Bereich mit tiefwurzelnden Bäumen eingeschränkt sein.
Folgende Fragen zum Vorbescheid werden gestellt:
1. Art der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB
1.1 Ist das Bauvorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Mehrfamilienhaus gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Flächennutzungsplan setzt im Bereich der geplanten Fläche des Bauvorhabens der Fl.Nr. 32 ein allgemeines Wohngebiet fest. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 sind Wohngebäude zulässig, so dass hinsichtlich der Art der Nutzung das Mehrfamilienhaus planungsrechtlich zulässig ist.
2. Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB
Als Referenzbaukörper im Geviert wird das Gebäude Anzinger Straße 1 / Hauptstraße 28 gewählt. Da es sich bei unserer Referenz um ein stark gegliedertes Gebäude mit unterschiedlichen Wandhöhen und Geschossigkeiten handelt, haben wir zusätzlich zu den üblichen § 34 Kriterien auch die Baumassen miteinander verglichen. Die Gegenüberstellung der Baumassen soll zeigen, dass der geplante Baukörper insbesondere unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Dachformen ein kleineres Volumen aufweist, als der Referenzbaukörper. Damit soll der Beweis erbracht werden, dass der Planung keine maßstabsverzerrende „Rosinen-Pickerei“ zugrunde liegt. Wir verweisen Sie auf die beiliegende tabellarische Gegenüberstellung von Referenz zu geplanten Neubau.
2.1 Ist das Vorhaben gemäß der Plandarstellungen planungsrechtlich zulässig?
Stellungnahme der Verwaltung
Der Bauherr zieht als Referenzbaukörper im Geviert das im nordwestlichen Bereich liegende Gebäude Anzinger Straße 1, 1a/Hauptstraße 28 heran. Diese Gebäude wirken auf dem Eckgrundstück zu den Kreisstraßen Anzinger Straße und Haupstraße. Das geplante Gebäude soll inmitten des Geviertes mit Wirkung zur Bürgermeister-Germeier-Straße errichtet werden. Unmittelbar angrenzend an das geplante Wohnhaus befindet sich ein Mehrfamilienhaus (Kampenwandstraße 12–12b) mit einer Tiefe von 11,86 m und einer Breite von 45 m. Das geplante Mehrfamilienhaus soll mit einer Tiefe von 16 m und einer Breite von 54,10 m errichtet werden.
Von Seiten der Verwaltung wird der geplante Neubau hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlage als planungsrechtlich zulässig beurteilt. Hinsichtlich der Größe der Grundflächen und Geschoßfläche wird das Vorhaben als planungsrechtlich nicht zulässig beurteilt. Als Maßstab wird das östlich angrenzende Mehrfamilienhaus Kampenwandstraße 12-12b angesehen. Die Größe der Grundflächen für das Mehrfamilienhaus ist auf die Größe von max. 11,86 m Tiefe und 45 m Breite zu reduzieren.
2.2 Das Bauvorhaben weist ein flaches Walmdach mit 17° auf. Kann diese Dachform in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Zur Prüfung hinsichtlich des Einfügens im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 sind ausschließlich Art- und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksfläche heranzuziehen. Die Frage der Dachform oder –neigung sind hingegen für die Prüfung des Einfügens nicht relevant.
Die o.g. Dachform kann somit in Aussicht gestellt werden.
2.3 Kann die Erweiterung der bestehenden Tiefgarage wie in den Plänen dargestellt, in Aussicht gestellt werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Erweiterung der bestehenden Tiefgarage wie in den Plänen dargestellt, kann in Aussicht gestellt werden.
2.4. Kann die Erschließung des Gebäudes von der Bürgermeister-Germeier-Straße aus in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Erschließung des geplanten Gebäudes von der Bürgermeister-Germeier-Straße kann in Aussicht gestellt werden.
Zusammenfassende Feststellung der Verwaltung:
Hinsichtlich der Höhenentwicklung fügt sich das geplante Vorhaben grundsätzlich in die Umgebungsbebauung ein. Zur Größe der Grundflächen hat die Verwaltung erhebliche Bedenken, gerade auch hinsichtlich der zukünftigen Bebauung in der Kampenwandstraße 2-8. Eine Umplanung ist erforderlich.
