Am 15.06.2022 ging der o.g. Antrag auf Vorbescheid beim Landratsamt Ebersberg ein. Mit Schreiben vom 10.08.2022 wurde die Gemeinde Poing zur Erteilung des Einvernehmens aufgefordert.
Der Antragsteller plant den Neubau von drei- und viergeschossigen Wohngebäuden mit Tiefgarage in den Quartieren WA 1.1, 1.2 und 6.2. Gemäß dem städtebaulichen Vertrag werden im
Quartier WA 1.1: 76 einkommensorientiert geförderte Wohnungen,
Quartier WA 1.2: 34 Wohnungen mit gedeckelten Mieten und 39 freifinanzierte Wohnungen und Quartier WA 6.2: 8 freifinanzierte Wohnungen entstehen.
Die Grundstücke liegen im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 62 für das Wohngebiet W 7 „Lerchenwinkel“.
Der Antrag auf Vorbescheid enthält folgende Fragen bzw. Befreiungen vom Bebauungsplan:
1. Kann die im B-Plan in § 5 Abs. 4 festgesetzte GRZ gemäß §19 Abs. 4 BauNVO von 0,7 um maximal 0,1 überschritten werden?
Begründung des Antragstellers:
Laut Stellplatzsatzung Poing müssen die nachfolgenden Stellplätze für die Baufelder nachgewiesen werden:
WA 1.1: 101 Stellplätze
WA 1.2: 115 Stellplätze
WA 6.2: 12 Stellplätze
Die Stellplätze dürfen nicht (z.B. über ein Mobilitätskonzept) reduziert oder abgelöst werden. Es wurde von Seiten der Gemeinde zugestimmt die Stellplätze des WA 6.2 zum Teil auch in der Tiefgarage des WA 1.1 nachzuweisen. Gemäß Stellplatzberechnung müssen in der Tiefgarage von WA 1.1 demnach 107 Stellplätze nachgewiesen werden in WA 1.2 115 Stellplätze.
Da der Grundwasserstand sehr hoch ist, ist eine zweigeschossige Tiefgarage nicht wirtschaftlich herstellbar. Unterhalb der Gebäude werden, wo möglich, Doppelparker in die Tiefgarage integriert.
Um die notwendigen Kellerräume für die Wohngebäude (Mieterkeller und Hausanschlussräume etc.) und die notwendigen Stellplätze herstellen zu können überschreiten wir die im B- Plan § 5 Abs. 4 der textlichen Festsetzung vorgesehene GRZ (II) von 0,7 unter Berücksichtigung der Haupt- und Nebenanlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO in beiden Baufeldern leicht (in WA 1.1 um ca. 0,01 und in WA 1.2 um ca. 0,05) Unter Berücksichtigung aller versiegelten Flächen (inkl. Rasengittersteine und Wege < 1,5 m) wird die GRZ um maximal 0,1 überschritten. Wir halten dem entsprechend die maximal zulässige GRZ von 0,8 aus der BauNVO ein.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Befreiung für die Überschreitung der GRZ um max. 0,1 im Quartier WA 1.1 und WA 1.2 kann zugestimmt werden. Die Überschreitung ist mit dem Bebauungsplanfertiger und dem Planer der Grünordnung abgestimmt.
2. Werden die Müllsammelanlagen, wie zeichnerisch dargestellt, als Anbau an die Stirnseiten von Gebäude A und F jeweils Richtung Gehweg außerhalb der Bauräume unter Anschluss der Dächer an die Hauptgebäude zugelassen?
Begründung des Antragstellers:
Die Müllsammelanlagen sind jeweils neben der Tiefgaragenzufahrt der Gebäude A und F innerhalb der privaten Grundstücke außerhalb der Bauräume geplant.
Dies ist gemäß B-Plan zulässig.
Das Dach der Müllüberhausung, soll jedoch an das Hauptgebäude aus gestalterischen Gründen angeschlossen werden und würde so baulich als Teil des Hauptgebäudes gesehen. Als untergeordnetes Bauteil gemäß BayBO kann das Dach nicht gewertet werden und benötigt daher eine Abweichung zur Befreiung von der im Plan festgelegten Baugrenze. Im WA 1.1 grenzt die Müllsammelanlage südlich direkt an das Flurstück 3978, welches mit einem Geh- und Leitungsrecht gekennzeichnet ist und daher nicht bebaut werden kann. Die Flurstücke 3978, 3979 und 3980 sind im Eigentum der GEWOFAG
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Antrag auf Befreiung für die Überschreitung der Bauräume mit den Müllsammelstellen in den Quartieren WA 1.1 und WA 1.2 kann zugestimmt werden.
3. Werden die Balkone bei WA 1.1 und WA 1.2, wie zeichnerisch dargestellt, zugelassen, sodass sie bei den in rot markierten Gebäudefassaden addiert bis zu 1/2 der Außenwandlänge aufweisen und jeweils ca. 1,90m vor die Außenwand und Baugrenze hervortreten?
Begründung des Antragstellers:
Die Balkone können solange sie als untergeordnete Bauteile gemäß Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO gelten, nach Abstimmung mit der Gemeinde, ohne Befreiung außerhalb der Baumräume liegen. Wenn die Balkone eine größere Auskragung als 1,5m aufweisen oder insgesamt mehr als 1/3 der Außenwandlänge überschreiten ist ein Antrag auf Befreiung zum B-Plan notwendig.
Durch die Orientierung der Wohneinheiten der Straßenbegleitenden Bebauung zu dem Binnenbereich, liegen die Balkone bei den Riegelgebäuden alle in einer Gebäudeseite.
Diese Ausrichtung zu der ruhigen grünen Mitte ist als Wohnqualität gewünscht und trägt zu einer hohen Wohnqualität bei.
Da die Balkone an der zum Binnenbereich orientierten Fassade mehr als 1/3 der Außenwandlänge benötigen, wenn alle Wohneinheiten auch 1 Zimmer Wohnungen, mit Balkonen ausgestattet werden sollen, wie es die ROB (Regierung von Oberbayern) gefordert hat, können diese nicht mehr nach BayBO als untergeordnetes Bauteil ohne Befreiung in einer sinnvollen Abmessung verwirklicht werden.
In den Förderrichtlinien ist eine Bewegungsfläche auf den Balkonen von mind. 1,70 m vorgeschrieben. Um diese herstellen zu können müssten die Balkone mehr als 1,50 m auskragen (notwendige Auskragung ca. 1,90 m).
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Antrag auf Befreiung zur Überschreitung der Baugrenzen in den Quartieren WA 1.1 und WA 1.2 durch die Balkone kann zugestimmt werden.
4. Wird bei WA 6.2 eine Überschreitung der Baugrenze nach Süden um ca. 1,45m auf einer Breite von 6,45m und zugleich die Verschiebung der Stellplatzsammelanlage entgegen den zeichnerischen Festsetzungen im B-Plan auf die Nordseite des Grundstücks, wie zeichnerisch dargestellt, zugelassen?
Begründung des Antragstellers:
Die Stellplatzsammelanlagen auf dem Grundstück WA 6.2 sind nach Weiterentwicklung der Straßenplanung (Absprache mit Büro Staudinger & Krüger) besser von Osten zu erschließen, da ansonsten Stellplätze und Baumpflanzungen im Süden entlang der Straße entfallen würden. Um die Erschließung von Osten herzustellen, wird mehr Platz für die Erschließung der Parkplätze benötigt als dies im B-Plan vorgesehen ist. Das Gebäude müsste hierfür weiter in den Norden geschoben werden. Ein größerer Teil des Baufeldes geht hierdurch verloren. Um die städtebauliche Kante entlang der im Süden verlaufenden Straße aufrecht zu erhalten sollen die Stellplätze gemäß unserer aktuellen Planung im Norden untergebracht werden. Hierdurch überschreitet das Gebäude im Süden die Baugrenze um ca. 1,45m. Die Ecksituation wird mit einem Gebäude und nicht mit einem Parkplatz besetzt. Die neue Positionierung der Stellplätze wurde mit dem Büro Staudinger & Krüger abgestimmt und von Herrn Staudinger ausdrücklich gegenüber der ursprünglichen Variante bevorzugt
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Antrag auf Befreiung zur Überschreitung der Baugrenze mit dem Gebäude nach Süden um ca. 1,45 m kann zugestimmt werden.
Dem Antrag auf Befreiung von der Errichtung der Stellplätze außer des dafür vorgesehenen Baumraums im Quartier WA 6.2 kann zugestimmt werden.
Die Verschiebung der Stellplatzflächen wurde mit dem Straßenplaner abgesprochen und befürwortet.
5. Können die Höhenbezugspunkte für die festgesetzten maximalen Wandhöhen in den
Baufeldern jeweils an die tatsächlichen Anschlusshöhen(EG Eingangshöhen) angepasst
werden?
WA 1.1: 511,02
WA 1.2: 511,13
WA 6.2: 510,92
Begründung des Antragstellers:
Die tatsächlichen Anschlusshöhen des Gehwegs aus der aktuellen Straßenplanung überschreiten in mehreren Fällen die im B-Plan festgelegten Höhenbezugspunkte um bis zu 0,52m. Die Planung der Erdgeschosshöhen ist von der Straßenplanung abhängig und wurde mit den üblichen Gefälleausbildungen zur Straße hin geplant. Die Geschosshöhen sind mit 2,9m geplant. Diese ist notwendig um die geforderte lichte Raumhöhe von 2.50m einzuhalten. Im B-Plan sind die maximalen Wandhöhen auf eine Bezugshöhe bezogen. Die sich hieraus ergebende maximale Höhe über N.N. kann teilweise nach derzeitigem Stand der Planung nicht eingehalten werden. Die notwendigen Dachaufbauten (Dämmung und die im B- Plan festgesetzte Höhe der Dachbegrünung) können nicht wesentlich reduziert werden
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Befreiung zur Abweichung von den festgesetzten Höhenbezugspunkten in den Quartieren WA 1.1, WA 1.2 und WA 6.2 auf die tatsächlichen Anschlusshöhen, die sich aus der Straßenplanung ergeben, kann zugestimmt.
Nach Rücksprache mit dem Planungsbüro der Straßenplanung müssen sich die Höhen auf den Ausführungsplan des Ing.-Büro München West beziehen. Der Antragsteller hat hierzu auch Rücksprache mit dem Planungsbüro gehalten und die Höhen abgestimmt.
Die im Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhen dürfen nicht überschritten werden.
6. Können 6 der 12 erforderlichen Stellplätze für WA 6.2 in der Tiefgarage des Nachbargrundstücks WA 1.1 nachgewiesen werden?
Begründung des Antragstellers:
Die Stellplätze des WA 6.2 werden zum Teil in der Großgarage des WA 1.1 nachgewiesen. Die Zugänglichkeit der Tiefgarage erfolgt über den nächstgelegen Hauseingang des Gebäudes C. Der Hauseingang liegt keine 100m entfernt. Durch eine Dienstbarkeit auf WA 1.1 für 6 Stellplätze garantiert der Bauherr die nachhaltige Nutzung der Stellplätze durch die Bewohner des WA 6.2.
Stellungnahme der Verwaltung:
Nach Nr. 1.2 der gemeindlichen Stellplatzsatzung können ausnahmsweise die Stellplätze auf geeigneten Grundstücken, wenn die Entfernung zu diesem nicht mehr als 100 m beträgt, hergestellt werden. Ihre Benutzung für diesen Zweck muss rechtlich und tatsächlich gesichert sein.
Die Entfernung zu den unterirdischen Stellplätzen liegt bei weniger als 100 m Mit dem Bauantrag ist eine rechtliche Sicherung vorzulegen, so dass die erforderlichen 6 Stellplätze für das Quartier WA 6.2 in der Tiefgarage des Nachbargrundstücks Quartier WA 1.1 nachgewiesen werden können.
