In der öffentlichen Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 28.06.2022 wurde der o.g. Antrag auf Vorbescheid bereits behandelt.
Zusammenfassend wurde in dieser Sitzung festgestellt, dass sich das geplante Vorhaben hinsichtlich der Höhenentwicklung grundsätzlich in die Umgebungsbebauung einfügt. Zur Größe der Grundfläche hatte die Verwaltung erhebliche Bedenken gerade auch hinsichtlich der zukünftigen Bebauung in der Kampenwandstraße 2-8. Eine Umplanung wurde gefordert.
Die Umplanung ging beim Landratsamt ein und mit Schreiben vom 06.09.2022 wurde die Gemeinde zum gemeindlichen Einvernehmen durch das Landratsamt Ebersberg aufgefordert.
Geplant ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses, jetzt III + D (vorher III) mit einer Tiefgarage.
Es soll für das Mehrfamilienhaus eine neue Tiefgarage auf dem Grundstück errichtet werden. Das Gebäude ist entlang der Bürgermeister-Germeier-Straße angeordnet.
Die Zufahrt zur Tiefgarage soll über die geplante Einfahrt von der Bürgermeister-Germeier-Straße aus erfolgen.
Mit der Umplanung müssen anstatt der 26 Bäume nun 9 Bäume gefällt werden.
Folgende Fragen zum Vorbescheid werden gestellt:
1. Art der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB
1.1. Ist das Bauvorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als Mehrfamilienhaus gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Flächennutzungsplan setzt im Bereich der geplanten Fläche des Bauvorhabens der Fl.-Nr. 32 ein allgemeines Wohngebiet fest. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 sind Wohngebäude zulässig, so dass hinsichtlich der Art der Nutzung das Mehrfamilienhaus planungsrechtlich zulässig ist.
2. Maß der baulichen Nutzung
Als Referenzgebäude im Geviert wird der Hauptbaukörper (III+D) der Anzinger Straße 1 / Hauptstraße 28 gewählt. Wir haben als Referenz lediglich die Baumasse des Hauptbaukörpers herangezogen (rot umrandet). Dieser weist bei vergleichbarer Grundfläche deutlich höhere Wand- und Firsthöhen als unser geplanter Baukörper auf.
Bei der Betrachtung der Referenz wird der eingeschossige Anbau zur Anzinger Straße und der II+D-Baukörperteil zur Hauptstraße außer Betracht gelassen. Somit kann hier u.E. keine maßstabsverzerrende „Rosinen-Pickerei“ zugrunde liegen.
Es wurde bereits ein Vorbescheid für o.g. Bauvorhaben am 11.04.2022 eingereicht. Im Antwortschreiben des LRA Ebersberg vom 29.06.2022 wurde auf die Grundflächenreferenz der Kampenwandstraße 12-12b verwiesen, welche 541 m² aufweist.
Auf diese Grundfläche wurde mit dem geplanten Baukörper Bezug genommen.
2.1. Ist das Vorhaben gemäß Plandarstellungen zulässig.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Bauherr zieht als Referenzbaukörper im Geviert das im nordwestlichen Bereich liegende Gebäude Anzinger Straße 1, 1a / Hauptstraße 28 heran. Dieses steht als Eckgebäude mit der Wirkung zu den Kreisstraßen Anzinger und Hauptstraße. Anders als der geplante Baukörper, der inmitten des Geviertes seine Wirkung zur Bürgermeister-Germeier-Straße richtet und somit auf das angrenzende Wohngebäude Kampenwandstraße 12-12b abgestellt wird.
Nach der Umplanung fügt sich das geplante Wohngebäude mit einer Breite von 43,30 m und einer Tiefe von 12,50 m hinsichtlich der Grundfläche ein. Im Vergleich hierzu weist die Kampenwandstraße 12-12b eine Breite von 44 m und einer Tiefe von 12 m auf.
Die Höhenentwicklung hat sich jedoch verändert. Das geplante Wohngebäude weist nach Umplanung anstatt der 3 Geschoße nunmehr III+D sowie eine Firsthöhe von 13,45 m und eine Wandhöhe von 9,84 m auf. Im südlichen Bereich werden Balkone und Zwerchgiebel errichtet. Im nördlichen Bereich Dachgauben. Die Dachneigung erhöht sich von 17° auf 30°.
Der Baukörper des angrenzenden Wohngebäudes Kampenwandstraße 12-12b weist mit 3 Geschossen eine Firsthöhe von 11,64 m und eine Wandhöhe von 8,59 m auf.
Der herangezogene Referenzbaukörper an der Anzinger Straße1, 1 a weist mit III+ D eine Firsthöhe von 14,29 m und eine Wandhöhe von 11,10 m auf.
Nach Einschätzung des Landratsamtes Ebersberg wird das Einfügen als gegeben gesehen.
Die Anzahl der Dachaufbauten und Balkone ist nur in einem verträglichen Maße möglich um eine viergeschossige Wirkung zu vermeiden.
Das Bauvorhaben wird als planungsrechtlich zulässig beurteilt.
2.2 Das Bauvorhaben weist ein Satteldach mit 30° auf und Dachaufbauten entsprechend der Gestaltungssatzung für Dachgauben der Gemeinde Poing aus. Kann diese Dachform, sowie die dargestellten Dachaufbauten in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Zur Prüfung hinsichtlich des Einfügens im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB sind ausschließlich Art und Maß der baulichen, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksfläche heranzuziehen. Die Frage der Dachform oder –neigung sind hingegen für die Prüfung des Einfügens nicht relevant.
Die o.g. Dachform kann somit in Aussicht gestellt werden.
2.3 Kann die Tiefgarage wie in den Plänen dargestellt in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Tiefgarage, wie in den Plänen dargestellt, kann in Aussicht gestellt werden.
2.4 Ist die Abweichung von der GaStellV für eine Rampenkonstruktion mit Hauptrampenneigung mit 20 % und 10% in den Verschneidungspunkten für dieses Bauvorhaben zulässig? Die geplanten 20 % sind mit handelsüblichen PKW aufgrund der eingefügten Verschneidungsbereiche (10%) ohne Probleme zu befahren.
Die Entscheidung hierzu obliegt dem Landratsamt Ebersberg in eigener Zuständigkeit.
