Mit Schreiben vom 09.06.2016 wurde eine formlose Bauvoranfrage für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück in der Kampenwandstraße 15, Fl. Nr. 97/4 der Gemarkung Poing, an die Bauverwaltung der Gemeinde Poing herangetragen.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
Das geplante Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 2 – Osterfeld 2, rechtsverbindlich seit dem 27.08.1960.
Das vom Bauherrn gewünschte Gebäude soll innerhalb des in der Planzeichnung festgesetzten „Baufensters“ errichtet werden und ist daher nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes bauplanungsrechtlich zulässig.
Nachdem es sich bei dem o. g. Bebauungsplan lediglich um einen einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB handelt, beurteilt sich die übrige Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB.
Das Vorhaben ist nach § 34 BauGB dann zulässig, wenn sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist
Für das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist nach der Rechtsprechung des BayVerwG in erster Linie auf solche Maße abzustellen, die nach außen hin wahrnehmbar in Erscheinung treten (absolute Maßfaktoren).
Die bereits bestehende umliegende Bebauung im Bereich der Kampenwand-/Zugspitz- und Watzmannstraße weist derzeit eine 2-3-geschossige Bebauung mit Wandhöhen von ca. 4,80 m – 9,50 m auf. Zusätzlich ergeben sich für die im o.g. Straßengeviert befindlichen Gebäude Firsthöhen von ca. 6,80 m – 11,60 m.
Das vom Bauwerber beabsichtigte Vorhaben fügt sich daher durch seine 3-geschossige Bebauung inklusive eines zusätzlichen Dachgeschosses (Dachgeschoss soll gemäß der Bauvoranfrage kein Vollgeschoss i.S.d. § 20 Abs. 3 BauNVO werden) hinsichtlich der bereits bestehenden Anzahl an Vollgeschossen harmonisch in die nähere Umgebung ein.
Des Weiteren kann durch die Gemeinde Poing auch das gemeindliche Einvernehmen für die geplante Wandhöhe des Gebäudes von 9,50 m in Aussicht gestellt werden.
Die Verwaltung begründet ihre Entscheidung damit, dass sowohl das Gebäude in der Watzmannstraße 2 a (WH 9,50 m) als auch die bestehenden Gebäude in der Kampenwandstraße 2 – 12 b (WH ca. 8,70 m) hierzu eine prägende Wirkung auf das zukünftige Baugrundstück haben.
Hinsichtlich der vom Bauherrn angefragten Firsthöhe von 13,72 m bestehen seitens der Verwaltung jedoch erhebliche bauplanungsrechtliche Bedenken, weil die bereits bestehende Umgebungsbebauung nur eine max. Firsthöhe von 11,60 m aufweist.
Zusätzlich würde durch die Errichtung einer Firsthöhe von 13,72 m auf dem Grundstück Fl. Nr. 97/4 der Gemarkung Poing eine städtebauliche Sondersituation geschaffen, die sich negativ auf das bereits bestehende Ortsbild in der Kampenwandstraße auswirken würde (Verhinderung des „Aufschaukelns“).
Dem Bauwerber wird daher von der Verwaltung empfohlen, die geplante Firsthöhe von 13,72 m auf ein für die Umgebungsbebauung verträglicheres Maximalmaß zu reduzieren.
Darüber hinaus werden die geplanten Dachgauben auf der Nord- und Ostseite des Vorhabens nach den Gestaltungsvorschriften der gemeindlichen Dachgaubensatzung vom 22.03.2013 errichtet.
Des Weiteren müssen die geplanten Dachterrassen auf der Süd- und Westseite den bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen der BayBO entsprechen.
Stellplatzsituation
Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich für die Errichtung des Mehrfamilienhauses ein Stellplatzbedarf von insgesamt 21 Stellplätzen.
Aus den eingereichten Planungsunterlagen zum Stellplatznachweis geht hervor, dass der Bauherr die Errichtung von insgesamt 16 Tiefgaragenstellplätzen und 8 oberirdischen Stellplätzen beabsichtigt.
Durch den Bauherrn werden daher mehr Stellplätze nachgewiesen als nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung vom 08.10.2009 für das Bauvorhaben eigentlich erforderlich sind.
Zur Erfüllung des Stellplatznachweises wird vom Bauwerber eine Befreiung vom bestehenden „Baulinienplan“ benötigt, da sowohl die erforderliche Tiefgaragenzufahrt an der Grundstücksgrenze, als auch die Anordnung der oberirdischen Stellplätze jeweils außerhalb des festgesetzten Bauraumes erfolgen soll.
Dem Bauherrn kann die Befreiung vom Baulinienplan bzgl. der Anordnung TG-Zufahrt an der Grundstücksgrenze jedoch ohne Bedenken in Aussicht gestellt werden, wenn die hierfür erforderliche Einhausung der Zufahrt mit den bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO vereinbar sind.
Darüber hinaus kann das Einvernehmen für die Befreiung vom Bebauungsplan bzgl. der geplanten oberirdischen Stellplätze ebenfalls in Aussicht gestellt werden, da durch die geplante Anordnung der Stellplätze auf dem Grundstück keine städtebaulichen Spannungen mit der bereits bestehenden Nachbarbebauung zu erwarten ist.
Hinweis:
Durch das Bauvorhaben werden alle Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO auf dem Grundstück selbst eingehalten.
