Mit Schreiben vom 09.08.2016 wurde eine weitere formlose Bauvoranfrage für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück in der Kampenwandstraße 15, Fl. Nr. 97/4 der Gemarkung Poing, an die Bauverwaltung der Gemeinde Poing herangetragen.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung:
Das geplante Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 2 – Osterfeld 2, rechtsverbindlich seit dem 27.08.1960.
Das Vorhaben entspricht hinsichtlich der Anordnung des Vorhabens auf dem Grundstück, der Anzahl an Vollgeschossen und der zu errichtenden Stellplätze, der bereits in der letzten Sitzung des Bau- und Umweltausschuss behandelten Anfrage.
Des Weiteren wurde die geplante Wandhöhe des Vorhabens von bisher 9,50 m auf 9,70 m leicht erhöht, zusätzlich wurde im Gegenzug die geplante Firsthöhe von bisher 13,72 m auf 12,30 m jedoch deutlich reduziert.
Nachdem es sich bei dem o. g. Bebauungsplan lediglich um einen einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB handelt, beurteilt sich die übrige Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB.
Das Vorhaben ist nach § 34 BauGB dann zulässig, wenn sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist
Für das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist nach der Rechtsprechung des BayVerwG in erster Linie auf solche Maße abzustellen, die nach außen hin wahrnehmbar in Erscheinung treten (absolute Maßfaktoren).
Die bereits bestehende umliegende Bebauung im Bereich der Kampenwand-/Zugspitz- und Watzmannstraße weist derzeit eine 2-3-geschossige Bebauung mit Wandhöhen von ca. 4,80 m – 9,50 m auf. Zusätzlich ergeben sich für die im o.g. Straßengeviert befindlichen Gebäude Firsthöhen von ca. 6,80 m – 11,60 m.
Das vom Bauwerber beabsichtigte Vorhaben fügt sich zwar hinsichtlich seiner 3-geschossigen Bebauung mit einem zusätzlichen Dachgeschoss (Dachgeschoss soll gemäß der Bauvoranfrage kein Vollgeschoss i.S.d. § 20 Abs. 3 BauNVO werden) hinsichtlich der bereits bestehenden Anzahl an Vollgeschossen weiterhin harmonisch in die nähere Umgebung ein.
Des Weiteren kann durch die Gemeinde Poing aber das gemeindliche Einvernehmen für die geplante Wandhöhe des Gebäudes von 9,70 m nicht in Aussicht gestellt werden, da diese nicht mit der Umgebungsbebauung vereinbar ist.
Die Verwaltung begründet ihre Entscheidung damit, dass sowohl das Gebäude in der Watzmannstraße 2 a (WH 9,50 m) als auch die bestehenden Gebäude in der Kampenwandstraße 2 – 12 b (WH ca. 8,70 m) hierzu eine prägende Wirkung auf das zukünftige Baugrundstück haben.
Hinsichtlich der vom Bauherrn angefragten Firsthöhe von 12,30 m bestehen wie bei der ersten Bauvoranfrage seitens der Verwaltung weiterhin bauplanungsrechtliche Bedenken, weil die bereits bestehende Umgebungsbebauung nur eine max. Firsthöhe von 11,60 m aufweist.
Aus Sicht der Verwaltung wird durch die Errichtung einer Firsthöhe von 12,30 m auf dem Grundstück Fl. Nr. 97/4 der Gemarkung Poing eine städtebauliche Sondersituation geschaffen, die sich negativ auf das bereits bestehende Ortsbild in der Kampenwandstraße auswirken würde (Verhinderung des „Aufschaukelns“).
Dem Bauwerber kann daher weiterhin das gemeindliche Einvernehmen für das Vorhaben mit einer max. Wandhöhe von 9,70 m bzw. Firsthöhe von 12,30 m nicht in Aussicht gestellt werden.
Unabhängig hiervon wurde das Architekturbüro des Antragstellers von der Verwaltung aufgefordert, städtebaulich nachvollziehbar zu begründen weshalb das Gebäude in der Watzmannstraße 2a als noch nach § 34 BauGB prägend für das Baugrundstück angesehen wird.
Darüber hinaus wird die geplante Dachgaube auf der Ostseite des Vorhabens nach den Gestaltungsvorschriften der gemeindlichen Dachgaubensatzung vom 22.03.2013 errichtet.
Zusätzlich müssen die geplanten Dachterrassen auf der Süd- und Westseite den bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen der BayBO entsprechen.
Stellplatzsituation
Aus den eingereichten Planungsunterlagen zum Stellplatznachweis geht weiterhin hervor, dass der Bauherr die Errichtung von insgesamt 16 Tiefgaragenstellplätzen und 8 oberirdischen Stellplätzen beabsichtigt.
Durch den Bauherrn werden daher immer noch mehr Stellplätze nachgewiesen als nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung vom 08.10.2009 für das Bauvorhaben eigentlich erforderlich sind.
Des Weiteren wurde vom Bauwerber, der Wunsch des Bau- und Umweltausschusses aufgegriffen, da die Tiefgarageneinfahrt entgegen der vorangegangenen Planung jetzt erst in einem Abstand von 5,00 m zur Grundstücksgrenze errichtet werden soll. Zur Erfüllung des Stellplatznachweises wird vom Bauwerber jedoch weiterhin eine Befreiung vom bestehenden „Baulinienplan“ benötigen, da sowohl die erforderliche Tiefgaragenzufahrt als auch die Anordnung der oberirdischen Stellplätze jeweils außerhalb des in Planzeichnung zum Bebauungsplan festgesetzten Bauraumes erfolgen soll.
Dem Bauherrn kann die Befreiung vom Baulinienplan bzgl. der Anordnung TG-Zufahrt an der Grundstücksgrenze weiterhin ohne Bedenken in Aussicht gestellt werden, wenn die hierfür erforderliche Einhausung der Zufahrt mit den bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO vereinbar sind.
Darüber hinaus kann das Einvernehmen für die Befreiung vom Bebauungsplan bzgl. der geplanten oberirdischen Stellplätze ebenfalls in Aussicht gestellt werden, da durch die geplante Anordnung der Stellplätze auf dem Grundstück keine städtebaulichen Spannungen mit der bereits bestehenden Nachbarbebauung zu erwarten sind.
Hinweis:
Durch das Bauvorhaben werden alle Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO weiterhin auf dem Grundstück selbst eingehalten.
Ein Ortstermin hat vor der Sitzung stattgefunden, eine Beschlussfassung ist nicht vorgesehen.
