Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt teilweise innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes Rohrbach (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach ist im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet dargestellt.
Es ist die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohneinheiten (Grundmaß Haus 1, 18 x 9,99 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Wandhöhe 6,63 m, Firsthöhe 11,13 m, Satteldach 42° Dachneigung; Haus 2, 16 x 10 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Wandhöhe 6,63 m, Firsthöhe 11,13 m, Satteldach 42° Dachneigung) mit einem Zwischenbau als gemeinsames Treppenhaus (Grundmaß 6 x 5,70 m, Wandhöhe 9,01 bzw. 8,72 m, Pultdach mit 3° Dachneigung) sowie Carports, Stellplätzen, Mülltonnenhäuschen und Fahrradabstellplätze geplant.
Zu dem Antrag liegt ein genehmigter Vorbescheid vom 21.03.2023 AZ: VII 20222484 vor.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Die Grundmaße der Wohngebäude sowie Wandhöhe, Firsthöhe, Dachgestaltung entsprechen dem genehmigten Vorbescheid.
Nach Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein (§ 34 BauGB). Das Ortsbild ist nicht beeinträchtigt. Ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.
Die geplanten Wohnräume im Kellergeschoss des Hauses 2 werden von Seiten der Gemeinde auf Grund der eingeschränkten Belichtung sehr kritisch gesehen.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.
Mit dem an der östlichen Grundstückseite geplanten Carport wird der nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderliche Stauraum von 6 m nicht eingehalten, die hierfür erforderliche Abweichung wird nicht erteilt.
Die westlichen Stellplätze sind abweichend des Vorbescheides angeordnet und werden größtenteils Überdacht, was aus Sicht der Gemeinde auf Grund der fehlenden Eingrünung am Ortseingang als zu massiv wirkt. Zudem wird die Nutzbarkeit der Stellplätze/Carport bei der geplanten Anordnung sehr kritisch gesehen. Aus gemeindlicher Sicht sind die westlichen Stellplätz entsprechend des Vorbescheides anzuordnen mit Begrünung am Ortsrand/Grundstücksgrenze.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Wasserabgabesatzung ist für den Anschluss an die Wasserversorgung eine Sondervereinbarung abzuschließen. Die erforderliche Gehwegabsenkung an der Waaler Straße als 2. Zufahrt zum Grundstück ist auf Kosten des Bauherrn herzustellen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück zurückzuhalten.
