Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Gemeinderates, 15.11.2023
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Im Bebauungsplan Nr. 16 „Am Bahnhof“ liegen mehrere Fälle nicht genehmigter bzw. nicht zum gesetzlich definierten Zweck (u.a. Betriebsleiter, Aufsichtspersonal) genutzter Wohnungen vor. Aufgrund dieser Tatsache sieht sich die Gemeinde Rohrbach einer städtebaulichen Prüfung des Bebauungsplankonzeptes verpflichtet (§ 1 Abs. 3 BauGB). Hierzu wurden ein Fachanwalt sowie ein Fachbüro für Immissionsschutz herangezogen.
Die Prüfung ergab folgendes Ergebnis:
- Der Bebauungsplan Nr. 16 „Am Bahnhof“ weist im südlichen Geltungsbereich ein Mischgebiet aus. Nördlich anschließend findet sich ein Gewerbegebiet und daran nördlich anschließend wiederum ein Industriegebiet. Darüber hinaus sind zwei im Bebauungsplan noch festgesetzte Erschließungsstraßen, die jeweils den Bereich zwischen der „Rudolf-Diesel-Straße“ / „Carl-Benz-Straße“ sowie der „Carl-Benz-Straße“ / „Werner-von-Siemens-Straße“ planzeichnerisch die „Robert-Bosch-Straße“ und die Straße „Am Bahndamm“ verbinden, nicht umgesetzt worden. Eigentumsrechtlich und faktisch wurden diese festgesetzten Straßenverkehrsflächen den Gewerbegrundstücken zugeordnet.
- Im südlich des Bebauungsplangebietes gelegenen Mischgebiet wurden nach vorliegender Genehmigungssituation ausschließlich Wohnnutzungen in den letzten Jahrzehnten genehmigt. Lediglich auf der Parzelle Fl.Nr.1041/11, Gemarkung Rohrbach, findet sich derzeit noch keine Bebauung. Bei einem Mischgebiet wäre zur Erfüllung des Gebietscharakters neben einer Wohnnutzung auch eine ausreichende gewerbliche Nutzung erforderlich.
- In rechtlicher Hinsicht ist damit festzuhalten, dass das Mischgebiet (i.S. § 6 BauNVO) in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit funktionslos ist. Die allein verbleibende Parzelle Fl.Nr.1041/11, Gemarkung Rohrbach, kann auch bei einer künftigen gewerblichen Nutzung dieses Grundstücks nicht mehr zu einer Durchmischung des Plangebiets i.S. einer Erfüllung der Gebietsart „Mischgebiet“ führen. Es muss also hier von der Funktionslosigkeit und insoweit von der Unwirksamkeit zumindest der Art der baulichen Nutzung im Bereich des Mischgebiets ausgegangen werden. Die Teilunwirksamkeit der Art der baulichen Nutzung „Mischgebiet“ führt indes nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans im Übrigen, der im Hinblick auf die genehmigte und tatsächliche Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die vorbenannten beiden Erschließungsstraßen nicht umgesetzt wurden (vgl. dazu nachfolgend Ziff. 4).
Aus juristischer und fachlicher Sicht kam man überein, dass im vorliegenden Bebauungsplan aufgrund der offensichtlichen Funktionslosigkeit des Mischgebiets eine planerische Umwandlung in ein „Allgemeines Wohngebiet“ (i.S. § 4 BauNVO) möglich sein dürfte. Die städtebauliche Rechtfertigung ergibt sich hier aus der Funktionslosigkeit einerseits und der tatsächlichen und genehmigten Nutzung andererseits.
Hier stellt sich insbesondere die Frage, wie der Immissionskonflikt zwischen dem nördlich anschließenden Gewerbegebiet und dem dann südlich folgendem allgemeinen Wohngebiet gelöst werden kann. Dabei ist Folgendes zu berücksichtigen: Bereits jetzt muss die nördlich des Mischgebiets anschließende gewerbliche Nutzung die Immissionsrichtwert des Mischgebiets einhalten. Aber selbst bei einer Umwandlung des Mischgebiets in ein allgemeines Wohngebiet wird sich an der Schutzwürdigkeit der dort vorhandenen Wohnbebauung und damit am Maß der Rücksichtnahme der gewerblichen Nutzung dieser gegenüber nichts ändern. Aufgrund des bereits faktischen und genehmigten Nebeneinanders einer Gewerbe- und einer Wohnnutzung ergibt sich eine typische „Gemengelage“. Im Rahmen einer Planung muss daher der Schutzanspruch zwischen Gewerbegebiet und allgemeinem Wohngebiet im Rahmen einer Zwischenbildung erfolgen. Maßgeblich ist dabei ein Zwischenwert zwischen allgemeinem Wohngebiet und gewerblicher Nutzung. Bei diesem Wert dürfte es auch bei einer Umwandlung des Mischgebiet in ein allgemeines Wohngebiet bei einem Schutzanspruch der Wohnbebauung auf dem Niveau eines Mischgebiets verbleiben. Damit drohen aber auch der nördlich gelegenen Gewerbenutzung keine verschärften Anforderungen. Schließlich müssen diese Nutzungen bereits den Schutzanspruch eines Mischgebiets im Süden einhalten. Vor diesem Hintergrund scheint ein Immissionskonflikt vorliegend durch Umwandlung des Mischgebietes in ein allgemeines Wohngebiet lösbar.
Vor diesem Hintergrund ist im Ergebnis festzuhalten, dass im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplans die Umwandlung des Mischgebietes in ein allgemeines Wohngebiet sowohl städtebaulich gerechtfertigt (aufgrund der erkannten Funktionslosigkeit sogar geboten) ist und der Immissionskonflikt zwischen dem Nebeneinander eines allgemeinen Wohngebietes und eines Gewerbegebietes im Rahmen einer Zwischenwertbildung gelöst werden kann. Damit sind auch keine unüberwindlichen abwägungserheblichen Belange erkennbar, die einem solchen Planungsziel entgegenstehen.
- Weiter gilt es festzustellen, dass zwei Erschließungsstraßen - gleichwohl als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt – im Laufe der Bebauung und Erschließung des Plangebietes nicht realisiert wurden. Wie unter Ziffer 1) bereits beschrieben, wurden zwei Querverbindungen zwischen der „Robert-Bosch-Straße“ und der Straße „Am Bahndamm“ nicht umgesetzt. Diese Flächen wurden den Gewerbeflächen zugeschlagen. Dies ergab sich offensichtlich aus dem damaligen Bedarf und sukzessiver Aufteilung der Gewerbeflächen. Auch insofern ist bezüglich der bezeichneten Straßenfestsetzung von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplans auszugehen, da diese Festsetzungen aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen nicht umgesetzt werden können. Insofern bietet es sich auch hier an, im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplans auf die Festsetzung der beiden Erschließungsstraßen zu verzichten und diese der gewerblichen Nutzung zuzuordnen. Dies macht allerdings auch eine Neugestaltung der Bauräume und einer Zuordnung der Flächen zum im betroffenen Teilbereich festgesetzten Gebietsart „Gewerbegebiet oder Industriegebiet“ erforderlich. Die Zuordnung erfolgt hierbei insbesondere unter Bezug und Rücksichtnahme der vorhandenen genehmigten Nutzungen. Dies gilt es im weiteren Verfahrensverlauf herauszuarbeiten. Die Teilunwirksamkeit der beiden festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen führt indes ebenso nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans im Übrigen, der im Hinblick auf die genehmigte und tatsächliche Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht.
Die Bebauungsplanänderung kann in Form der 10. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 16 „Am Bahnhof“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Die mit der BPL-Änderung neu hinzugekommene Grundfläche (resultierend aus der Überplanung der beiden nicht umgesetzten Erschließungsstraßen) liegt unter den Vorgaben des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauNVO.
Die BPL-Änderung gliedert sich zusammengefasst in 3 Änderungsbereiche – wie im beiliegenden Lageplan farblich gekennzeichnet ist - auf:
Änderungsbereich 1:
- Aufhebung einer nicht realisierten, festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit planerischer Zuschlagung zu den bestehenden Grundstücken
- Betroffene Parzellen: Fl.Nrn. 1050/5, 1050/19, 1050/20, 1050/15, 1050/6, 1050/7, 1050/23, 1050/8, 1050/24, 1050/9, 1050/26, 1050/25, 1050/22, 1046/15, 1046/1, 1046/14, Gemarkung Rohrbach
Änderungsbereich 2:
- Aufhebung einer nicht realisierten, festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit planerischer Zuschlagung zu den bestehenden Grundstücken
- Betroffene Parzellen: Fl.Nrn. 1046/22, 1046/13, 1046/16, 1046/21, 1046/3, 1046/17, 1046/4, 1041/2, 1046/20, 1046/5, 1046/18, 1041/3, 1046/10, Gemarkung Rohrbach
Änderungsbereich 3:
- Umwandlung des festgesetzten Mischgebietes (§ 6 BauNVO) in ein allgemeines Wohngebiet (i.S. § 4 BauNVO)
- Betroffene Parzellen: Fl.Nrn. 1041/7, 1041/18, 1041/19, 1041/20, 1041/21, 1041/23, 1041/11, 1041/12, 1041/6 Tfl., 1041/22, 1041/25, 1041/9, Gemarkung Rohrbach
Beschluss
Der Gemeinderat beschließt die 10. Änderung des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 16 im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB für das Gebiet
„Am Bahnhof“
in folgenden Teilbereichen:
Änderungsbereich 1:
Es ist die Aufhebung einer nicht realisierten, festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit planerischer Zuschlagung zu den bestehenden Grundstücken beabsichtigt.
Der Änderungsbereich umfasst die Parzellen Fl.Nrn. 1050/5, 1050/19, 1050/20, 1050/15, 1050/6, 1050/7, 1050/23, 1050/8, 1050/24, 1050/9, 1050/26, 1050/25, 1050/22, 1046/15, 1046/1, 1046/14, Gemarkung Rohrbach, und ist im beiliegenden Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist, farbig umgrenzt.
Umgrenzung des Änderungsbereiches:
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im Norden:
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durch die Ortsstraße „Rudolf-Diesel-Straße“ (Fl.Nr. 1050/4, Gemarkung Rohrbach)
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im Osten:
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durch die die Ortsstraße „Robert-Bosch-Straße“ (Fl.Nr. 1050/13, Gemarkung Rohrbach)
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im Süden:
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durch die die Ortsstraße „Carl-Benz-Straße“ (Fl.Nr. 1046/2, Gemarkung Rohrbach)
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im Westen:
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durch die Ortsstraße „Am Bahndamm“ (Fl.Nr. 1050/2, Gemarkung Rohrbach)
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Änderungsbereich 2:
Es ist die Aufhebung einer nicht realisierten, festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche mit planerischer Zuschlagung zu den bestehenden Grundstücken beabsichtigt.
Der Änderungsbereich umfasst die Parzellen Fl.Nrn. 1046/22, 1046/13, 1046/16, 1046/21, 1046/3, 1046/17, 1046/4, 1041/2, 1046/20, 1046/5, 1046/18, 1041/3, 1046/10, Gemarkung Rohrbach, und ist im beiliegenden Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist, farbig umgrenzt.
Umgrenzung des Änderungsbereiches:
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im Norden:
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durch die die Ortsstraße „Carl-Benz-Straße“ (Fl.Nr. 1046/2, Gemarkung Rohrbach)
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im Osten:
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durch die die Ortsstraße „Robert-Bosch-Straße“ (Fl.Nr. 1050/13, Gemarkung Rohrbach)
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im Süden:
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durch die die Ortsstraße „Werner-von-Siemens-Straße“ (Fl.Nr. 1041/4, Gemarkung Rohrbach)
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im Westen:
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durch die Ortsstraße „Am Bahndamm“ (Fl.Nr. 1050/2, Gemarkung Rohrbach)
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Änderungsbereich 3:
Es ist die Umwandlung des festgesetzten Mischgebietes (§ 6 BauNVO) in ein allgemeines Wohngebiet (i.S. § 4 BauNVO) beabsichtigt.
Der Änderungsbereich umfasst die Parzellen Fl.Nrn. 1041/7, 1041/18, 1041/19, 1041/20, 1041/21, 1041/23, 1041/11, 1041/12, 1041/6 Tfl., 1041/22, 1041/25, 1041/9, Gemarkung Rohrbach, und ist im beiliegenden Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist, farbig umgrenzt.
Umgrenzung des Änderungsbereiches:
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im Norden:
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durch die die Ortsstraße „Robert-Bosch-Straße“ (Fl.Nr. 1041/6, Gemarkung Rohrbach) sowie der südlichen Grundstücksgrenze der Fl.Nr. 1041/8, Gemarkung Rohrbach
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im Osten:
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durch die die Ortsstraße „Moorweg“ (Fl.Nr. 242/90, Gemarkung Burgstall)
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im Süden:
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durch die südliche Grundstücksgrenze der Fl.Nr. 1041/9, Gemarkung Rohrbach)
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im Westen:
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durch die Ortsstraßen „Am Bahndamm“ (Fl.Nr. 1050/2, Gemarkung Rohrbach) und „Robert-Bosch-Straße“ (Fl.Nr. 1041/6, Gemarkung Rohrbach)
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Abstimmungsergebnis
Dafür: 17, Dagegen: 0
Dokumente
AUFGEHOBEN_Bekanntmachung Änd.+Info Öffentlichkeit nach § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB_Lageplan (.pdf)
Datenstand vom 14.12.2023 09:06 Uhr
