Im Bebauungsplan Nr. 25 „Moosäcker I“ liegt ein konkreter Fall über eine nicht genehmigte Wohnnutzung vor (Fl.Nrn 242/46 und 242/108, Gemarkung Burgstall). Die Antragsteller als betroffene Grundstückseigentümer haben eine ausführliche Begründung der baulichen Ist-Situation und der möglichen BPL-Änderung abgegeben. Das Schreiben liegt als nichtöffentliche Anlage zu diesem TOP im RIS bei. Es wird konkret beantragt, die beiden Grundstücke von einem Gewerbegebiet (im Bebauungsplan als „eingeschränktes Gewerbegebiet“ festgesetzt) in ein Mischgebiet zu ändern – bei Bedarf auch mit baulichen Lärmschutzmaßnahmen. Ggf. könnten auch die unmittelbaren Nachbargrundstücke im eingeschränkten GE ebenfalls miteinbezogen werden. Begründet wird dies damit, dass die Grundstücke am südlichen Rand des Gewerbegebietes ohnehin als „eingeschränktes Gewerbegebiet“ als „Pufferzone“ zum südlich angrenzenden Wohngebiet im Bebauungsplan festgesetzt sind. Hier gelten lt. BPL niedrigere flächenbezogene Schallleistungspegel (58 dB(A) tagsüber, 42 dB(A) nachts) als im restlichen Gebiet (tagsüber 60-65 dB(A), nachts 42-45 dB(A)).
Der Antrag wurde durch einen von der Gemeinde beauftragten Fachanwalt sowie einem Fachbüro für Immissionsschutz geprüft und bewertet.
Die Prüfung ergab folgendes Ergebnis:
- Im südlichen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 25 „Moosäcker I“ im festgesetzten, eingeschränkten Gewerbegebiet liegen Wohn- und Gewerbenutzungen (u.a. 2 genehmigte Wohn- und Geschäftshäuser) vor. Zulässig sind hier nur Wohnungen für Betriebsleiter/-inhaber sowie Aufsichts- und Bereitschaftspersonal. Von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes ist hier im Ergebnis aus juristischer Sicht nicht auszugehen.
- Es wurde die Frage erörtert, ob in dem Bereich des eingeschränkten Gewerbegebiets eine Umwandlung in ein Mischgebiet möglich ist. Dies ist im Ergebnis aufgrund folgender Tatsachen ausgeschlossen:
Durch eine Umwandlung des eingeschränkten Gewerbegebiets in ein Mischgebiet würde sowohl der Schutzanspruch der gewerblichen Nutzungen sowohl innerhalb als auch außerhalb des Gebiets angehoben. Es müsste also sichergestellt sein, dass die bestehenden und genehmigten Gewerbebetriebe in ihrer genehmigten Nutzung nicht eingeschränkt werden. Zudem würde auf jeden Fall die Genehmigungsfähigkeit weiterer gewerblicher Nutzung im eingeschränkten Gewerbegebiet und im nördlich anschließenden Gewerbegebiet eingeschränkt, da dort weniger Immissionen zulässig wären, um die maßgeblichen Lärmrichtwerte für das dann südlich anschließende Mischgebiet (um 5 dB(A) niedrigere Immissionsrichtwerte der TA Lärm bei einem Mischgebiet) einhalten zu können. Aktive und auch passive Lärmschutzmaßnahmen im eingeschränkten Gewerbegebiet, die eine Umwandlung in ein Mischgebiet ermöglichen würden, dürften schwierig umzusetzen sein, da es sich um baulichen Bestand handelt. Auch Eingriffe in ausgeübte und genehmigte Nutzungen der nördlich gelegenen Gewerbebetriebe und der im eingeschränkten Gewerbegebiet liegenden Nutzungen auf den östlichen Fl.Nrn. 242/102 u. 242/105, Gemarkung Burgstall, wären festsetzungstechnisch kaum vorstellbar, so dass sich der dann stellende Immissionskonflikt zwischen einer schutzbedürftigen Nutzung im Mischgebiet und in der Umgebungsbebauung zulässigen gewerblichen Nutzung nicht gelöst werden kann.
Darüber hinaus müsste die Umwandlung des eingeschränkten Gewerbegebiets in ein Mischgebiet durch städtebauliche Gründe getragen sein (§ 1 Abs. 3 BauGB). Zwar hat hier die Gemeinde einen großen Spielraum, doch fällt es schwer, städtebauliche Gründe zu finden, die (insbesondere angesichts des vorbeschriebenen Immissionskonflikts) die Umwandlung in ein Mischgebiet städtebaulich erforderlich erscheinen lassen. Die Geltendmachung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dürfte angesichts des geringen Potentials, im Mischgebiet Wohnbebauung zu ermöglichen, kaum geeignet sein, einen tragfähigen städtebaulichen Grund zu bilden. Auch das Interesse der betroffenen Grundstückseigentümer eine nach den Festsetzungen des Bebauungsplans unzulässige (wenngleich mit den beiden Wohn- und Geschäftshäusern zum Teil genehmigte) Wohnnutzung umzusetzen, ist kein ausreichend tragfähiger städtebaulicher Grund, da dieses Interesse rechtlich nicht geschützt ist. Eine solche Wohnnutzung ist schließlich im bestehenden eingeschränkten Gewerbegebiet nicht zulässig.
Auch auf der Abwägungsebene scheint es kaum begründbar, weshalb dieses (nicht schutzwürdige) Interesse der Grundstückseigentümer, eine Wohnnutzung realisieren zu können, die entgegenstehenden Immissionsschutzbelange der Gewerbebetriebe aufwiegen soll.
Vor diesem Hintergrund kommen die juristischen und immissionsfachlichen Experten zu der klaren Empfehlung, eine Umwandlung des eingeschränkten Gewerbegebiets in ein Mischgebiet nicht zu betreiben. Weder lässt sich dies städtebaulich rechtfertigen, noch kann in der Abwägung ein überwiegendes Gewicht der Eigentumsinteressen an einer Wohnnutzung begründet werden. Darüber hinaus dürfte der sich dann der neu stellende Immissionskonflikt durch den Bebauungsplan aufgrund der faktischen und rechtlichen Situation nicht gelöst werden können.
- Auch für die vom Antragsteller im Nachgang vorgebrachte Idee, ein Mischgebiet mit den bisher geltenden Lärmwerten des (eingeschränkten) Gewerbegebietes festzusetzen, ist aufgrund fehlender Rechtsgrundlage nicht möglich.
Zusammenfassend besteht aus juristischer und immissionsrechtlicher Sicht die Handlungsempfehlung an den Gemeinderat, dem Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 25 „Moosäcker I“ in der dargestellten Weise nicht zu entsprechen.
