Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 16 „Am Bahnhof“.
Es ist geplant das bestehende Bürogebäude in eine Boardinghouse zur Unterbringung von max. 59 Personen (57 Betten + 2 Betten Betriebsleiter) in 27 Zimmer umzunutzen.
Geplant sind gemäß den eingereichten Unterlagen (Grundriss EG und OG):
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EG
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OG
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Zimmer / Betten
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5 Zimmer mit je 2 Betten
1 Zimmer mit je 3 Betten
2 Zimmer mit je 1 Bett
1 Zimmer Betriebsleiter m. 2 Betten
Gesamt 15 Betten + 2 Betten Betriebsleiter
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6 Zimmer mit je 5 Betten
12 Zimmer mit je 1 Bett
Gesamt 42 Betten
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Sanitärräume / Duschen im Wohnbereich
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1 Waschraum mit 7 Duschen
1 Bad f. Betriebsleiter
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Toiletten
im Wohnbereich
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Lt. Betriebsbeschreibung Insgesamt
14 Damen und 1 Herren WC
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Küche
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1 mit 23,01 m² Fläche
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Das Grundstück liegt im Bebauungsplan „Am Bahnhof“ im Bereich des Gewerbegebietes. Beherbergungsbetriebe können auch zu den Gewerbegebieten § 8 Abs. 2 Nr. 1 (BauNVO) gehören. Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.
Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, sind im Gewerbegebiet von vornherein unzulässig, weil sie dem Gebietscharakter des Gewerbegebiets, in dem das Wohnen nicht vorgesehen ist, nicht entsprechen. Darauf, dass diese Betriebe mangels selbständiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises nicht als Wohngebäude gelten, komme es nicht an. Nach dem BVerwG Urt. v. 25.11.1983 – 4 C 21.83, aaO vor §§ 1-15, sind Wohnheime, auch soweit sie gewerblich betrieben werden, im Gewerbegebiet unzulässig.
Wie dem Betriebskonzept zu entnehmen ist, ist ausschließlich die Unterbringung, von weiblichen Arbeiter-, Student- oder Praktikantinnen aus der Region 10 bzw. dem Ballungsraum München, zeitlich begrenzt auf max. 3 Monate, geplant.
Die geplante Unterbringung von Arbeiterinnen, überwiegend in Mehrbettzimmer mit wenig Privatsphäre entspricht aus gemeindlicher Sicht einer Arbeiterunterkunft mit wohnähnlicher Nutzung, die in einem Gewerbegebiet unzulässig sind.
Ebenfalls kommt der Aufenthalt von Studentinnen einer wohnähnlichen Nutzung gleich und ist zudem kurzfristig bis max. 3 Monate eher unrealistisch, bei einer Semesterdauer von 6 Monaten bzw. einer Gesamtstudienzeit von mehreren Jahren.
Zudem sind die im Grundriss dargestellten Sanitärräume, Toiletten, Küche bei maximaler Belegung aus gemeindlicher Sicht unzureichend. Im Obergeschoss bei 42 Betten sind weder Sanitärräume noch Toiletten vorhanden! Den „Bewohnern“ steht laut den eingereichten Planunterlagen nur eine Gemeinschaftsküche mit 23 m² Fläche im EG zur Verfügung.
Weiter ist im Grundriss EG Wohnraum (Schlafraum und Sanitärraum) für ein Betriebsleiter dargestellt, was darauf schließen lässt, dass die Unterbringung eines Betriebsleiters geplant ist, aber mit der gegenständlich vorliegenden Nutzungsänderung nicht beantragt wird. Aus gemeindlicher Sicht kann aus den vorgenannten Gründen kein Einvernehmen erteilt werden.
Die Erschließung ist grundsätzlich weiterhin gesichert. Der vorhandene Wasserhausanschluss ist auf Grund des erhöhten Wasserbedarfs bei einem Boardinghouse nicht ausreichend und muss auf Kosten des Antragsstellers erweitert werden. Hierfür ist mit der Gemeinde Rohrbach eine Sondervereinbarung abzuschließen.
Mit der geplanten Nutzungsänderung entsteht kein Mehrbedarf an Stellplätzen gegenüber der Baugenehmigung vom 19.10.2007.
Kurzfristig wurden am 23.04.2024 angepasste Unterlagen per Mail nachgereicht (siehe anhängende Unterlagen). Es ist geplant die Belegung auf 12 Betten mit Betriebsleiterwohnung zu reduzieren. Auch bei einer Reduzierung kann eine Genehmigung nicht in Aussicht gestellt werden, wenn der Nutzerkreis beibehalten wird. Der Bedarf einer Betriebsleiterwohnung muss anhand einer Betriebsbeschreibung nachgewiesen werden.
