Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 16 „Am Bahnhof - 6. Änderung“.
Es ist die Nutzungsänderung der bestehenden Betriebsleiterwohnung/Tierarztpraxis geplant, sowie die Errichtung einer Gewerbehalle (Grundmaß 14 x 10 m) mit Vordach (Tiefe 5 m).
Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:
- Ist die Überschreitung der Baugrenze um 11 m zulässig?
- Ist eine Überplanung des privaten Pflanzstreifens von 6 m zulässig?
- Ist eine weitere Zufahrt östlich des Grundstückes aus Richtung Lilienthalstraße zulässig?
- Ist eine gepflasterte Zufahrt zulässig?
- Kann die Halle gemäß beigefügter Skizze auf Basis der beigefügten Beschreibung errichtet werden?
- Ist der Bau der Halle mit den Maßen 14 x 10 m zulässig?
- Ist der Anbau eines befahrbaren Vordaches mit den Maßen 14 x 5 m zulässig?
- Ist der Bau einer zweistöckigen Halle zulässig?
- Ist der Bau einer Halle mit 10 m Höhe zulässig?
- Ist eine Nutzungsänderung von Tierarzt zu Heizungsbetrieb mit 24 Stunden Notdienst zulässig?
- Ist die Nutzung der Betriebsleiterwohnung durch den Firmeninhaber des Heizungsbetriebes mit 24 Stunden Notdienst und seiner Familie zulässig?
- Ist eine Nutzungsänderung der ehemaligen Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zu Büro und Lagerflächen des Heizungsbetriebes zulässig?
- Ist eine Zuordnung der ehemaligen Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zur Betriebsleiterwohnung möglich?
Die Fragen können wie folgt beantwortet werden:
- Die Baugrenzenüberschreitung ist aus gemeindlicher Sicht zulässig.
- Der private Grünstreifen kann aus gemeindlicher Sicht um 6 m überplant werden, Bezugsfall liegt auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 1041/25 Gem. Rohrbach vor. AZ: BV II 20010720 v. 23.07.2001
- Eine gepflasterte Zufahrt aus Richtung Lilienthalstraße ist möglich, die max. zulässige GRZ ist dabei einzuhalten. Die Kosten zur Herstellung einer weiteren Grundstückszufahrt (Gehwegabsenkung etc.) sind vom Bauherrn zu tragen.
- Die Halle kann aus gemeindlicher Sicht mit den Grundmaß 14 x 10 m mit einem Vordach 14 x 5 m an der im Lageplan dargestellten Grundstücksfläche errichtet werden. Die gesetzlichen Abstandsflächen Art. 6 BayBO sind einzuhalten.
- Laut planzeichnerischer Festsetzung im Bebauungsplan „Am Bahnhof“ sind zwei Vollgeschosse mit einer max. Traufhöhe von 8 m (gemessen von künftiger Geländeoberkante = Höhe der hintere Gehweg – bzw. Fahrbahnbegrenzung bis zur Verschneidung Außenwand – Dachhaut) zulässig.
Eine Höhe von 10 m bedarf einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes die nicht in Aussicht gestellt werden kann.
- Eine Nutzungsänderung von Tierarzt zu Heizungsbetrieb ist zulässig
- Aus gemeindlicher Sicht ist die Nutzung der Betriebsleiterwohnung vom Firmeninhaber mit Familie lt. vorliegender Betriebsbeschreibung zulässig.
- Die Umnutzung der Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zu Büro und Lagerfläche ist zulässig.
- Die Zuordnung der ehemaligen Gewerberäume „Tierarztpraxis“ zur Betriebsleiterwohnung ist grundsätzlich möglich, wenn die Wohnung die dem Gewerbebetrieb zugeordnet ist ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO).
Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Zusammenfassen können aus gemeindlicher Sicht die erforderlichen Befreiungen, mit Ausnahme der Befreiung der Traufhöhe bei einer Gebäudehöhe von 10 m, auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mitgetragen werden. Ortsplanerische Bedenken liegen nicht vor.
Die Erschließung ist gesichert. Die Kosten für die Herstellung weiterer Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung etc. – soweit erforderlich) sind vom Bauherrn zu tragen. Sofern für die Gewerbehalle ein Wasser- und Kanalanschluss erforderlich ist muss nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung für jedes Gebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind nachzuweisen.
