Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Bauausschusses, 06.08.2024
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt teilweise innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes Rohrbach (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach ist im Flächennutzungsplan als Wohngebiet dargestellt.
Mit der gegenständlichen Planung möchte der Antragsteller zunächst einen Grundsatzbeschluss des Bauausschusses zum eingereichten Bauvorhaben erwirken, um sich im Anschluss mit dem Landratsamt Pfaffenhofen weiter abstimmen zu können. Bei Bedarf wäre dann nochmal eine Bauvoranfrage nachzuschieben.
Mit dem Bauvorhaben wurde sich zuletzt in der BA-Sitzung vom 12.12.2023 befasst. Auf das Sitzungsprotokoll wird verwiesen. In nachstehender Tabelle ist der Vergleich der beiden Planvarianten ersichtlich.
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Aktuelle Planung
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Planung Dez. 2023
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Anzahl Gebäude
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2 Gebäude, verbunden mit einem 3-geschossigen Glasbau (gemeinsames Treppenhaus)
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2 Gebäude, verbunden mit einem 3-geschossigen Glasbau (gemeinsames Treppenhaus)
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Tiefgarage
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Geplant (Zufahrt im Süden) + weitere oberirdische Stellplätze
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Nicht vorgesehen (Carports und Stellplätze)
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Grundfläche Gebäude
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12 x 18 m je Wohngebäude sowie Zwischenbau mit 3 x 6,50 m
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10 x 18 m (WH 1) und 10 x 16 m (WH 2) sowie Zwischenbau mit 6 x 5,70 m
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Anzahl Geschosse
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Variante 1:
Erd-, Ober- und Dachgeschoss
Variante 2:
Erd-, Ober- und Staffelgeschoss (Penthouse im DG)
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Erd-, Ober- und Dachgeschoss
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Unterkellerung
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Ja
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Ja
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Wandhöhe (auf bestehendes Gelände bezogen)
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V1 (EG/OG/DG): 7,38 bis 7,75 m
V2 (EG/OG/SG): südseitig 6,87 m (EG+OG) bzw. 9,80 m (mit SG) sowie nordseitig 8,90 m
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6,63 m
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Firsthöhe (auf bestehendes Gelände bezogen)
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V1 (EG/OG/DG): 12,41 bis 12,78 m
V2 (EG/OG/SG): 10,51 bis 10,87 m
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11,13 m
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Dachneigung
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V1 (EG/OG/DG): 40°
V2 (EG/OG/SG): 15°
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42°
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Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt weitestgehend im Innenbereich. Bei Abgrenzung des Innenbereiches anhand der vorhanden Wohnbebauung Fl.Nrn. 882/23 (Perusastr. 34) und 886/20 (Waaler Str. 43), Gemarkung Rohrbach, kann die mit den Wohngebäuden vorgesehene Grundstücksteilfläche aus gemeindlicher städtebaulicher Sicht einer verträglichen Ortsabrundung dem Innenbereich zugeordnet werden. Die Tiefgaragenzufahrt einschließlich 3 Stellplätze kämen aus gemeindlicher Sicht in den sog. innenbereichszugehörigen „Accessoire-Flächen“ zum Liegen und sind folglich ortsplanerisch vertretbar.
Die Art der baulichen Nutzung der Umgebung (Wohnbebauung) steht mit der geplanten Wohnbebauung im Einklang. Bezogen auf Vergleichsobjekte in der prägenden Umgebung gilt es festzustellen, dass Wohngebäude in EG+OG+DG-Bauweise (Bezugsfall: Wandhöhe ca. 7,55 m, Firsthöhe ca. 12,10 m, 32° Dachneigung, Grundfläche 16 x 13,74 m) vorzufinden sind, jedoch bisher keine Bauweise mit einem Staffelgeschoss, welche letztlich eine höhere Wandhöhe aufweist. Aus Sicht der Gemeinde fügt sich jedoch auch die DG-Penthouse-Variante in die nähere Umgebung aufgrund des zur Südseite zurückgesetzten Balkonbereiches (eingerücktes Staffelgeschoss) sowie der im Vergleich zur EG+OG+DG-Bauweise deutlich niedrigeren Firsthöhe ein. Es entsteht ein gefälliges Erscheinungsbild. Die Grundfläche wird nicht überschritten. Der Zwischenbau wird als Glasbau zur gestalterischen Auflockerung/Trennung der beiden Wohngebäude ausgeführt. Damit können aus gemeindlicher Sicht die beiden Wohngebäude als zwei Einheiten gesehen werden. Die ebenfalls 3-geschossige Ausführung des Zwischenbaus wird zur Etablierung einer Aufzugsanlage benötigt. Die hierdurch erreichte Barrierefreiheit aller Geschosse wird aus Sicht der Gemeinde als zeitgemäße Gebäudeerschließung begrüßt. Die Anzahl der Wohneinheiten ist im Innenbereich kein Einfügekriterium. Das Bauvorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt nicht vor.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind nachgewiesen.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten. Die zusätzlich erforderlichen Gehwegabsenkungen an der Waaler Straße sind auf Kosten des Bauherrn herzustellen.
Beschluss
Der Bauausschuss stimmt dem gegenständlichen Bauvorhaben mit seinen beiden Gestaltungsvarianten (EG+OG+DG-Bauweise sowie EG+OG+SG-Bauweise) grundsätzlich zu und stellt insoweit das Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 BauGB hierfür in Aussicht.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0
Datenstand vom 26.09.2024 12:15 Uhr
