Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes Rohrbach (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Fl.Nr. 130, Gemarkung Rohrbach ist im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet dargestellt.
Es ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten (Grundmaß 29,75 x 10 m, Erd- und Obergeschoss, Satteldach mit 20° Dachneigung), sowie ein Technikraum (Grundmaß 2,50 x 2 m, Wandhöhe 3 m) geplant.
Mit der gegenständlich Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:
- Ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit einer Grundfläche von 300 m², Geschossentwicklung von E+I, Wandhöhe von 6 m und Firsthöhe von 7,90 m bauplanungsrechtlich zulässig?
- Sind die geplanten Zufahrten zu den Stellplätzen straßenrechtlich möglich?
- Ist der geplante Technikraum (ohne Aufenthaltsraum) mit einer Wandhöhe von max. 3 m, ohne Öffnung an der Grenze möglich?
Zur Fl.Nr. 129/37 Gemarkung Rohrbach (Kriegerdenkmal) ist ein Abstand von 2,50 m geplant, eine Abweichung von den Abstandsflächen wird beantragt. Zudem wird eine Abweichung von den Abstandsflächen zur Fl.Nr. 132, Gemarkung Rohrbach beantragt.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Zu 1. und 3.
Mit der gegenständlichen Planung sollen alle sechs Wohneinheiten an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Dies ist aus gemeindlicher Sicht nicht vertretbar. Aus gemeindlicher Sicht sollte von der öffentlichen Verkehrsfläche (im Norden) abgerückt werden, wenn im EG Wohnen realisiert werden soll. Die benötigte Stellplatzanzahl kann zudem nicht bereitgestellt werden. Das geplante Gebäude mit einseitigem Dachüberstand erinnert mehr an eine Lagerhalle als an ein Wohnhaus. Das Gebäude sollte, der bestehenden Bebauung folgend und aufgrund seiner zentralen Stellung im Ortskern, in E+1+D-Bauweise mit stärkerer Dachneigung errichtet werden. Dies entspricht auch den Erkenntnissen des gerade erst im Gemeinderat verabschiedeten Gemeindeentwicklungskonzeptes. Im Ortskern von Rohrbach, soll darauf geachtet werden, dass die vorhanden Hofstrukturen sowie die Gestaltung der Gebäude aufrecht erhalten bleiben bzw. bei Ersatzbauten aufgegriffen werden. Mit der geplanten Bebauung wird dieses Ziel nicht erreicht, daher kann das Einvernehmen nicht erteilt werden.
Zu 2.
Die Zufahrt von Stellplatz 1 auf die Fahlenbacher Straße ist so nicht zulässig, da hier ein gefahrloses Rückwärts-Ausparken im Kreuzungsbereich nicht möglich ist. Die Sicht wird vom geplanten Gebäude und dem vorhandenen Kriegerdenkmal genommen. Selbiges gilt für Stellplatz 12 auf die Hofmarkstraße. Die weiteren Zufahrten zu den Stellplätzen 2 – 11 sind zulässig. Die Kosten für Gehweg-Absenkungen zur Herstellung der Zufahrten sind vom Antragsteller zu übernehmen.
Der beantragten Abweichung von den Abstandsflächen zur Fl.Nr. 129/37, Gem. Rohrbach (Kriegerdenkmal) wird von Seiten der Gemeinde nicht zugestimmt. Bei Neubau des Gebäudes soll aus Sicht der Gemeinde der gesetzlich erforderliche Abstand zum Kriegerdenkmal eingehalten werden, zumal die Fläche zwischen Wohngebäude und Grundstücksgrenze als Stellplatz geplant ist. Die Zustimmung zur beantragten Abweichung zur Fl.Nr. 132, Gem. Rohrbach kann aus gemeindlicher Sicht erteilt werden.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und mit entsprechenden Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung sind auf dem Grundstück 14 Stellplätze herzustellen.
Bereits bei der Gelegenheit möchten wir darauf hinweisen, dass bei Mehrfamilienhäusern ab 4 Wohneinheiten ein Kinderspielplatz gem. Art. 7 Abs. 3 BayBO erforderlich ist.
