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Belange der Baukultur, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie Schutz der kulturellen Überlieferung:
Stellungnahme:
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete (…) soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)).
Der Planungsrechtlichen Steuerung ortsplanerischer Gestaltung (z. B. Fassadengestaltung, Dachform, -farbe, -aufbauten, etc.) kommt besondere Bedeutung zu.
Es ist festzustellen, dass die für unsere Region typische Bebauung unter anderem durch relativ steile ziegelrote Satteldächer geprägt wird. Grundsätzlich sollte darauf hingewirkt werde, dass im Bereich des Bauens eine regionale Identität erhalten bleibt. Im Bebauungsplan sind derzeit als Dachformen neben Satteldächern auch Walmdächer festgesetzt. Auch wenn in der Nachbarschaft vereinzelt Walmdächer vorhanden sind, wird angeregt, allein Satteldächer festzusetzen.
Darüber hinaus wird aufgrund der weitgehend rot gedeckten Dachlandschaft im Umfeld der gegenständlichen Änderung angeregt, hier auch nur rote bzw. rotbraune Dacheindeckungen zuzulassen.
Es wird angeregt, gestalterische Festsetzungen z. B. zur Form von Baukörpern und zur Firstrichtung, zu treffen. Es sollte darüber hinaus aus Ortsbildgründen der maximale Dachüberstand für Trauf- und Giebelseite festgesetzt werde. Er sollte z. B. maximal 30 c auf der Giebelseite und maximal 50 cm auf der Traufseite betragen.
Darüber hinaus wird angeregt, zur Vermeidung von auffälliger Farbgebung der Fassade in den Festsetzungen durch Text z. B. folgende Formulierung festzusetzen: „Die Fassaden der Gebäude sind zu verputzen. Zulässig sind weiße und pastellfarbene Anstriche. Grelle und leuchtende Farben werden ausgeschlossen. Zulässig sind zudem Holzverschalungen, naturbelassen oder braun lasiert.“
Es wird angeregt, aus ortsgestalterischen Gründen keine Gauben als Tonnendächer zuzulassen. Zur besseren Übersicht wird angeregt, die festgesetzten Inhalte wie die Art der baulichen Nutzung (WA), Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), die Bauweise (o), die Geschossigkeit, die Dachneigung, die zulässige Wandhöhen, etc. in einer Nutzungsschablone zu bündeln, in einer Tabelle außerhalb des Geltungsbereichs in der Planzeichnung aufzuführen und durch eine Linie dem jeweiligen Bereich zuzuordnen.
Es wird angeregt, aus Ortsbildgründen unter Punkt 10 Einfriedung der textlichen Festsetzungen z. B. folgende Regelung zu treffen: „Als Einfriedung sind Holzzäune mit senkrecht aufgeführten Elementen (Holzlatten oder Staketen) mit einer max. Höhe von 1,00 m ohne Sockel zulässig. Zwischen den Bauparzellen sind auch Maschendrahtzäune, mit unauffälliger Farbgebung (z.B. grün) zulässig.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird teilweise entsprochen. Ein Teil der angeregten Festsetzungen werden im Bebauungsplan und in der Begründung aufgenommen.
Der Anregung die Satteldächer, die Firstrichtung des Daches sowie der Dachziegel in der Farbe Rot bzw. rotbraun festzusetzen sowie der Anregung bezüglich der Dachüberstände und der Einfriedung wird nicht entsprochen. Die bestehende Bebauung im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Am Gießgraben“ ist bereits durch Dächer in Farben rot und grau bzw. schwarz geprägt, die Dachüberstände betragen zwischen 30 cm und 70 cm, die Einfriedungen sind unterschiedlich ausgebildet. Aus dem Grund werden bei der 3. Änderung des Bebauungsplanes „Am Gießgraben“ die Belange der Baukultur wie im § 1 Abs. 6 Pkt. 5 BauGB ausreichend berücksichtigt. Es erfolgt keine Beeinträchtigung des Ortsbildes. Die Zulassung der Farben Rot stellt eine logische Folgerung der bisherigen Planung in dem Baugebiet dar. Die Festsetzung der Walmdächer ermöglicht u. a. eine kostensparende Bauweise, die eine bessere Ausnutzung des Grundstücks zulässt, ohne hierbei das Ortsbild zu beeinträchtigen. Hier wird vor allem der Belang des § 1 Abs. 6 Pkt. 2 berücksichtigt. Die vom Landratsamt Pfaffenhofen vorgeschlagenen Festsetzungen dienen nicht dem Wohl der Allgemeinheit gemäß LEP, BauGB und Regionalplan der Region Ingolstadt.
Die Farbgebung der Fassade wird wie folgt festgesetzt. „Die Gebäude sind zu verputzen. Holzverschalungen (naturbelassen oder braun lasiert) sind zulässig. Grelle und leuchtende Farben sind nicht zulässig.“
Die Nutzungsschablone wird im Bebauungsplan ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 18 : 0 angenommen
- Geländeschnitte, Geländeveränderungen:
Stellungnahme:
Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Die Geländeschnitte werden ausdrücklich begrüßt. Zurzeit ist noch nicht erkennbar, ob die Schnitte als Festsetzungen oder Darstellungen gedacht sind. Für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung sind Festsetzungen unabdingbar. Es wird daher angeregt, auf der Planunterlage eindeutige kenntlich zu machen, welche Schnittzeichnungen als Festsetzungen gelten sollen. Dazu sollen diese (wohl Schnittansicht A-A) als „Geländeschnitte als Festsetzungen“ gekennzeichnet werden. Dabei sollten Höhenbezugspunkte, z. B. zur Erschließungsstraße (vgl. § 18 BauNVO) festgesetzt werden. Es wird zudem darauf hingewiesen, dass nach allgemein gültigen Planungsgrundsätzen Geländeveränderungen minimiert und dem Geländerelief der Umgebung angepasst meist weich ausgeformt werden sollen (Böschungsverhältnis max. 1:2). Dabei sollte der Mindestabstand des Böschungsfußes bzw. Böschungskamms zur Grundstücksgrenze jeweils mindestens einen Meter betragen, um Erosionen bzw. Niederschlagswasser – insbesondere zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens – auf dem jeweiligen Grundstück zu halten.
Es wird angeregt, auf Stützmauern außer im Bereich von Ein- bzw. Zufahrten zu verzichten.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung hinsichtlich Festsetzung der Geländeschnitte und hinsichtlich Stützmauer wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird nicht gefolgt.
Die im Plan eingezeichneten Schnitte durch Gelände und Gebäude wurden lediglich schematisch dargestellt und dienen der groben Orientierung der möglichen Höhenentwicklung der Wohnbauten. Die genaue Geländevermessung und Höhenfestlegung der Straßen erfolgt im Zuge der Erschließungsplanung.
Im Bereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplans kann aufgrund der Topographie des Geländes auf Stützmauern nicht verzichtet werden. Vor allem im Bereich der Reihenhäuser würde der Verzicht dazu führen, dass es zwangsläufig zu einer eingeschränkten Gartennutzung kommen würde.
Aus dem Grund wird an der Festsetzung der Stützmauer festgehalten.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 18 : 0 angenommen
- Planungsrechtliche Anforderungen der Planunterlagen:
Stellungnahme:
Einige Planunterlagen entsprechen noch nicht in allen Punkten den planungsrechtlichen Anforderungen (vgl. u. a. § 9 BauGB, Planungshilfen p 16/17, etc.).
Es wird angeregt, die Ordnungsnummer des Bebauungsplanes Nr. 10 „ Am Giessgraben“- 3. Änderung auf Plankopf und Deckblatt der Begründung zu ergänzen.
Punkt 12.1 der Umweltprüfung ist aus Sicht der Fachstelle nicht Teil des Festsetzungskataloges gem. § 9 BauGB. Gleiches gilt für Satz 1 Punkt 12.4 Gestaltung der Freiflächen. Die Textteile sollten daher z.B. in die Hinweise verlagert werden.
Festsetzungen müssen ausreichend konkret und nachvollziehbar sein. Punkt 9. Gehweg entlang der Fahlenbacher Straße der Festsetzungen durch Text („Gehweg ….ist so anzuböschen und zu sichern…..“) ist aus Sicht der Fachstelle zur Rechtssicherheit und Klarheit konkret festzustellen (z.B. Gefälle, Einfriedung, etc.).
Es wird angeregt zu prüfen, ob Punkt 11 Niederschlagswasser („Das auf privaten Grundstücken…..in die Kanalisation weitergeleitet.“) der textlichen Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB in dieser Form festgesetzt werden kann, in diesem Zusammenhang wäre auch zu prüfen ob der Belang „Gartenbewässerung“ einen bodenrechtlichen Bezug hat.
Es wird angeregt, die Verfahrensvermerke in die Gesamtstruktur (z.B. als F) miteinzubeziehen. Zudem wird angeregt, diese vergleichbar dem Formular auf Seite 184 in den „ Planungshilfen für die Bauleitplanung p 16/17, Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren“ aufzuführen. Dabei sollte u. a. Punkt 8. z. B. wie folgt geändert werden:
„Der Satzungsbeschluss zu dem Bebauungsplan wurde am …. gemäß § 10 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan mit Begründung wird seit diesem Tag zu den üblichen Dienststunden in der Gemeinde zu jedermanns Einsicht bereitgehalten und über dessen Inhalt auf Verlangen Auskunft gegeben. Der Bebauungsplan ist damit rechtswirksam. Auf die Rechtsfolgen des § 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 sowie Abs. 4 BauGB und die §§ 214 und 215 BauGB wird hingewiesen.“
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung hinsichtlich Ergänzungen in der Planung sowie Prüfung der Festsetzungen wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird entsprochen.
Die Ordnungsnummer des Bebauungsplanes wird auf Plankopf und Deckblatt der Begründung ergänzt. Die Textteile der Punkte 12.1 (Umweltprüfung) und 12.4 (betreffend Gestaltung der Freiflächen) werden in die Hinweise verlagert. Die Festsetzungen zur Sicherung des Gehweges unter Punkt 9 werden detaillierter festgesetzt. Die Prüfung der Festsetzung unter Punkt 11 Niederschlagswasser wird auf Rechtskonformität mit dem BauGB im Zuge der Bauleitplanung geprüft. Die Verfahrensvermerke werden mit den angeregten Formularen der „Planungshilfen für die Bauleitplanung“ der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium abgeglichen und gegebenenfalls geändert.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 18 : 0 angenommen
- Begründung:
Stellungnahme:
Die Begründung gemäß § 2a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ist noch nicht ausreichend. Es wird angeregt, unter Kapitel A 5.3 Art der baulichen Nutzung der Begründung zu erläutern, weshalb Tankstellen im gegenständlichen Baugebiet als unzulässig festgestellt werden.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung hinsichtlich Ergänzungen in der Begründung zu Unzulässigkeit der Tankstellen wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird entsprochen.
Durch die textliche Festsetzung Nr. 1 werden die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen – Tankstellen – unzulässig. Ergänzend werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen – ebenfalls für unzulässig erklärt. Die ausgeschlossenen Nutzungen widersprechen dem angestrebten Entwicklungsziel für das Plangebiet. Auf Grund des sehr geringen Anteils von gewerblichen Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, freie Berufe) ist die Störempfindlichkeit des Plangebietes und seiner Umgebung entsprechend hoch. Um eine möglichst hohe Wohnverträglichkeit für das Plangebiet und seine Umgebung zu gewährleisten bzw. zu erhalten und aus Gründen der Stadtgestaltung werden die genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauNVO ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 1). Aus Gründen der Immissionsvermeidung sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Diese Betriebe würden zeitlich nicht begrenzten zusätzlichen Ziel- und Quellverkehr auslösen und könnten neue Wohnanlagen und die Wohnnutzungen im Umfeld durch Lärmbelastungen beeinträchtigen. Der Ausschluss von sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieben ist erforderlich, da diese Nutzungen nicht gebietsverträglich und nicht in die angestrebte städtebauliche Struktur zu integrieren sind. Anlagen für Verwaltung werden ausgeschlossen, um eine Umstrukturierung des Gebietes zu Lasten der bisherigen Wohnfunktion auszuschließen. Ziel ist es, eine Verdichtung bezüglich der Wohnnutzung zu ermöglichen. Anlagen der Verwaltung können darüber hinaus in erheblichem Maß verkehrserzeugend wirken. Gartenbaubetriebe sind unzulässig, weil sie in der Regel eine vergleichsweise große Betriebsfläche benötigen und in nutzungsstruktureller und städtebaulicher Hinsicht nicht den Planungszielen entsprechen. Der Ausschluss von Tankstellen (nebst zugeordneten Shops und Werkstätten), die überwiegend im 24-Stunden-Betrieb arbeiten, hat zum Ziel, die städtebauliche und die Wohnumfeldqualität in diesem Bereich sicherzustellen und weiteren Zielverkehr in das Plangebiet, insbesondere zur Nachtzeit, zu vermeiden. Eine ausreichende Versorgung mit Tankstellen ist außerdem entlang der umliegenden Hauptverkehrsstraßen sichergestellt (…..). Durch den Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauNVO wird die Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt und die eindeutige Bestimmung des Wohnens gestärkt.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 18 : 0 angenommen
- Effiziente Nutzung von Energien
Stellungnahme:
Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. F BauGB).
Um der Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz nachzukommen, können Maßnahmen z.B. gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB festgesetzt werden. Im Bebauungsplan sollten auf allen Dächern Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren ermöglicht werden, z. B. folgendermaßen: „Auf den Dachflächen sind photovoltaische und solarthermische Anlagen zulässig“. Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren auf den Dächern sind in gleicher Neigung wie das Dach zu installieren bzw. in die Dachfläche zu integrieren.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung hinsichtlich Festsetzungen im Bereich der Maßnahmen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23b wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird entsprochen.
Die Festsetzung: „Auf den Dachflächen sind photovoltaische und solarthermische Anlagen zulässig. Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren auf den Dächern sind in gleicher Neigung wie das Dach zu installieren bzw. in die Dachfläche zu integrieren“ wird in der Planung ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 18 : 0 angenommen
- Redaktionelle Anregungen:
Stellungnahme:
Es wird angeregt, die Oberpunkte in eine Nummerierungs- b
zw. Alphabetisierungsstruktur einzubinden und zudem die Planzeichnung als Bestandteil in diese Struktur mit einzubeziehen. Die Bezeichnungen könnten beispielhaft lauten:
- Präambel
- A.1 – Planzeichnung
- A.2 – Geländeschnitte als Festsetzung
- B – Festsetzungen durch Planzeichen
- C – Festsetzungen durch Text
- D – Hinweise und nachrichtliche Übernahmen
- E – Verfahrensvermerke
Es ist ausreichend, die Präambel folgendermaßen aufzulisten:
„Die Gemeinde Rohrbach im Landkreis Pfaffenhopfen erlässt aufgrund der §§ 22 Abs. 1, 9, 10 Baugesetzbuch (BauGB)
- des Art. 23 der Gemeindeordnung (GO)
- des Art. 81 der Bayerischen Bauordnung )BayBO)
- der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO)
- der Planzeichenverordnung (PlanzV)
In der jeweils zum Zeitpunkt dieses Beschlusses gültigen Fassung, den Bebauungsplan Nr. 10 „Am Gießgraben“ – 3. Änderung als Satzung.“
Die §§ 1 bis 3 in der Präambel sind nicht notwendig. Es wird angeregt, diese herauszunehmen und stattdessen z. B. folgendermaßen fortzufahren:
Bestanteile der Satzung:
- Der Bebauungsplan Nr. 10 „Am Gießgraben“ – 3. Änderung in der Fassung vom ….
- Die Geländeschnitte zum Bebauungsplan Nr. 10 „Am Gießgraben“ – 3. Änderung der
Fassung vom…
Mit beigefügt sind
- die Begründung in der Fassung vom ….
- Altlastenerkennung vom …..
- etc.
Es wird angeregt, die Abstände der Baugrenzen bis zur jeweiligen Erschließungsstraße zu bemaßen.
Es wird angeregt, die öffentliche Straßenverkehrsfläche mit einer Straßenbegrenzungslinie gemäß Punkt 6.2 der Anlage PlanZV zu versehen.
Unter A. 3.5 Verkehrserschließung müsste es in Satz 1 wohl „überregionale Verkehrsverbindung“ heißen.
Im beschleunigten Verfahren [1.] gelten gemäß § 13a Abs. 2 BauGB die Vorschriften des vereinfachten Verfahrensnach § 13 Absatz 2 und 3 Satz […]. Demgemäß (§ 13 Abs. 3 wird dabei von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4, von dem Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Absatz 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Absatz 1 und § 10a Absatz 1 abgesehen.
Abwägung:
Die Auflistung der redaktionellen Änderungen wird geprüft und soweit als möglich umgesetzt. Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis.
