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Belange der Baukultur, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie Schutz der kulturellen Überlieferung:
Stellungnahme:
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete […] soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)).
Die Übernahme der Anregung der Fachstelle zur Fassadengestaltung wird begrüßt. Daneben wurde vom Gemeinderat beschlossen, die Inhalte wie die Art der baulichen Nutzung (WA), Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), die Bauweise (o), die Geschossigkeit, die Dachneigung, die zulässigen Wandhöhen, etc. in einer Nutzungsschablone richtigerweise zu bündeln und in einer Tabelle außerhalb des Geltungsbereichs in der Planzeichnung aufzuführen. Dieser Beschluss wurde so jedoch nicht umgesetzt. Es wird angeregt, dies noch redaktionell nachzuholen.
Bezüglich der weiteren Anregungen (Dachform, Dachfarbe, Gaubenform, Einfriedungen, Firstrichtung und Form der Baukörper, Dachüberstände) wird die Stellungnahme aufrechterhalten. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, wird diesbezüglich auf die Stellungnahme der Fachstelle vom 27.06.2018 verwiesen.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung wird zur Kenntnis genommen. Die Anregung wird abgewogen.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden sowohl Walm- als auch Satteldächer zugelassen. Die Notwendigkeit der Änderung der Festsetzung der Gaubenform, der Dachform, der Dachfarbe, der Firstrichtung sowie der Form der Baukörper und der Dachüberstände in der gewünschten Form kann nicht erkannt werden, da das Gebiet bereits durch unterschiedliche Dachformen geprägt ist. In dem Baugebiet wird eine höhere Gewichtung auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung gelegt (§ 1 Abs.2
BauGB). Die Nachverdichtung stellt hier das Hauptkriterium dar. Die Planung ist auf der Basis der Nachverdichtung konzipiert. In dem Baugebiet handelt es sich nicht um ein besonders erhaltenswertes Ensemble. Aus dem Grund wird an der Planung festgehalten.
Die Ergänzung der erwähnten Nutzungsschablone wird nachgeholt.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0 angenommen
(1. Bürgermeister Keck war bei der Abstimmung nicht im Raum.)
- Geländeschnitte, Geländeveränderungen:
Stellungnahme:
Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1 Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Die Abwägung des Gemeinderates vom 17.07.2018 wird zur Kenntnis genommen. Aus den negativen Erfahrungen einzelner Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte und um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z.B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Verwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Bezüglich der Festsetzung von Geländeschnitten wird die Stellungnahme der Fachstelle vom 27.06.2018 verwiesen.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird nicht entsprochen.
Nach § 9 Abs. 2 BauGB kann bei allen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB auch die Höhenlage festgesetzt werden. Diese Maßnahme ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Der Zweck dieser Festsetzungsmöglichkeit ist, „die aus städtebaulichen Gründen in den jeweiligen Fallgestaltungen gebotene Festlegung der Höhenlage der im Bebauungsplan vorgesehenen, insbesondere baulichen Nutzungen zu treffen. Die Höhenlage kann festsetzungsbedürftig sein, wenn die natürliche Geländeoberfläche starke Unterschiede aufweist oder durch Baumaßnahmen erheblich verändert wird und die Höhenlage für den Vollzug der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen, auch im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken, von Bedeutung ist.“ Das kann z.B. dann der Fall sein, wenn das Gelände stark hängig ist, wenn das Gebiet z.B. Hochwassergefahren ausgesetzt ist oder wenn andere städtebauliche Gründe vorliegen, die ein Abweichen vom natürlich vorhandenen Gelände erfordern. Das Gelände weist einen Höhenunterschied von 1,50 bis 2,00 m und ist nicht stark hängig und von keinen Hochwassergefahren betroffen.
Im Geltungsbereich des geplanten Bebauungs- und Grünordnungsplanes gibt es keine der oben genannten Gründe, die auf eine Notwendigkeit der Festsetzung der Höhe über NN bezogen auf die maximale Gebäudehöhe hindeuten würden. Aus wirtschaftlichen Gründen werden die endgültigen Bezugspunkte im Zuge der Erschließungsplanung geprüft und festgesetzt. Die Regelung der Höhen ergibt sich aus dem Nachbarschaftsrecht gemäß der Bay. Bauordnung.
Die Bauaufsichtsbehörde kann nach Abschluss der Bauleitplanung die maßgebliche Geländeoberfläche durch Verwaltungsakt festlegen. Dies kann geschehen in einem Vorbescheid, in der Baugenehmigung, in der Baufreistellung, in der Teilbaugenehmigung oder durch einen gesonderten, eigenständigen Bescheid erfolgen. Somit ist die notwendige Planungssicherheit gewährleistet, ohne dass Festsetzungen im Zuge der Bauleitplanung erfolgen müssen. Im Zuge der Erschließungsplanung werden sämtliche Vorgaben in den Schnitten des Bebauungsplanes als Beispiel der Ausführung beachtet. An der Planung wird festgehalten. Der Wirtschaftlichkeit der Planung wird hier der Vorrang gewährt.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag zu.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0 angenommen
(1. Bürgermeister Keck war bei der Abstimmung nicht im Raum.)
- Planungsrechtliche Anforderungen der Planunterlagen:
Stellungnahme:
Einige Planunterlagen entsprechen noch nicht in allen Punkten den planungsrechtlichen Anforderungen (vgl. u. a. § 9 Bau GB, Planungshilfen p 16/17, etc.).
Die Übernahme fast aller Anregungen der Fachstelle (Übernahme der Ordnungsnummer, Herausnahme Punkt 12.1 und 12.4 aus den Festsetzungen durch Text, Ergänzung der Verfahrensvermerke) wird begrüßt.
Die Änderung der Festsetzung unter Punkt 9 Gehweg entlang der Fahlenbacher Straße wird zur Kenntnis genommen. Eine rechtssichere Umsetzung kann durch die Fachstelle noch nicht gesehen werde. Es wird zur Schadensvermeidung und Unterhaltssicherung der Gemeinde und zur Rechtssicherheit und Klarheit angeregt, die Festsetzungen in der Planzeichnung flächig festzusetzen und ergänzend als Festsetzungen durch Text konkret zu beschreiben, z.B. folgendermaßen: „Unmittelbar an der südlichen Grenze des Bebauungsplanumgriffes ist im Abstand von 1,0 m zur Straßenbegrenzung eine Böschung mit Gefälle nach Norden in einem Verhältnis von maximal 1:2 (Höhe/Länge) auszuführen.“ Die Maßnahmen sind in der Begründung zu erläutern.
Es wird zudem darauf hingewiesen, dass nach allgemein gültigen Planungsgrundsätzen Geländeveränderungen minimiert und dem Geländerelief der Umgebung angepasst meist weich ausgeformt werden sollen. Der Mindestabstand des Böschungskammes bzw. Böschungsfußes zur Grundstücksgrenze sollte mindestens einen Meter betragen, um Erosionen bzw. Niederschlagswasser – insbesondere zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens – auf dem jeweiligen Grundstück zu halten.
Abwägung:
Die Stellungnahme des Landratsamtes Pfaffenhofen zur planungsrechtlichen und ortsplanerischen Beurteilung wird zur Kenntnis genommen. Den Anregungen wird entsprochen.
Die Festsetzung zum Gehweg wird gemäß den Anregungen des Landratsamtes Pfaffenhofen an der Ilm formuliert. Der Textvorschlag „Unmittelbar an der südlichen Grenze des Bebauungsplanumgriffes ist im Abstand von 1,0 m zur Straßenbegrenzung eine Böschung mit Gefälle nach Norden in einem Verhältnis von maximal 1:2 (Höhe/Länge) auszuführen.“ wird ergänzt. Die Maßnahmen werden in der Begründung erläutert. Die Anpassung dieser Festsetzung wird als rein redaktionelle Änderung betrachtet, da sich inhaltlich an der Grundaussage (Sicherung Gehweg/Böschung) nichts ändert und folglich keine neue Festsetzung getroffen wird.
Geländeveränderungen werden minimiert und dem Geländerelief der Umgebung angepasst und soweit möglich weich ausgeformt. Der Mindestabstand des Böschungskammes bzw. Böschungsfußes zur Grundstücksgrenze sollte mindestens einen Meter betragen, um Erosionen bzw. Niederschlagswasser - insbesondere zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens - auf dem jeweiligen Grundstück zu halten. Die Hinweise werden in der Planung redaktionell ergänzt
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag und der Vornahme der rein redaktionellen Änderungen zu.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt dem Abwägungsvorschlag und der Vornahme der rein redaktionellen Änderungen zu.
Abstimmungsergebnis: 15 : 0 angenommen
(1. Bürgermeister Keck war bei der Abstimmung nicht im Raum.)
- Redaktionelle Anregungen:
Stellungnahme:
Es ist üblich und ausreichend, die Präambel folgendermaßen aufzulisten:
„Die Gemeinde Rohrbach im Landkreis Pfaffenhofen erlässt aufgrund der §§ 2 Abs. 1, 9, 10 Baugesetzbuch (BauGB)
- des Art. 23 der Gemeindeordnung (GO)
- des Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO)
- der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO)
- der Planzeichenverordnung (PlanzV)
in der jeweils zum Zeitpunkt dieses Beschlusses gültigen Fassung, den Bebauungsplan Nr. 10 „Am Gießgraben“ – 3. Änderung als Satzung.“
Ansonsten müsste sichergestellt werden, dass die genannten Daten die letzten Fassungsstände beinhalten.
Die § 1 bis 3 in der Präambel sind nicht notwendig. Es wird angeregt, diese herauszunehmen und stattdessen z. B. folgendermaßen fortzufahren:
„Bestandteile der Satzung:
- Der Bebauungsplan Nr. 10 „Am Gießgraben“ – 3. Änderung in der Fassung vom …
- Die Geländeschnitte zum Bebauungsplan Nr. 10 „Am Gießgraben“ – 3. Änderung in der Fassung vom ….
Mit beigefügt sind
- die Begründung in der Fassung vom ….
- Altlastenerkundung vom …..
- etc.
Es wird angeregt, die Abstände der Baugrenzen bis zur jeweiligen Erschließungsstraße zu bemaßen.
Die Farbe der Böschung ist der in der Rubrik Plangrundlage anzugleichen.
Es wird angeregt, die öffentliche Straßenverkehrsfläche mit einer Straßenbegrenzungslinie gemäß Punkt 6.2 der Anlage PlanZV zu versehen.
Unter A. 3.5 Verkehrserschließung müsste es in Satz 1 wohl „überregionale Verkehrsverbindung“ heißen.
Im beschleunigten Verfahren [1.] gelten gemäß § 13a Abs. 2 BauGB die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz […]. Demgemäß (§ 13 Abs. 3 wird dabei von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4, von dem Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Absatz 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Absatz 1 und § 10a Absatz 1 abgesehen.
Abwägung:
Die Auflistung der redaktionellen Änderungen wird geprüft und soweit als möglich umgesetzt. Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis.
