Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 5 „An der Ilm“.
Bereits in den Sitzungen vom 13.11.2013, 10.12.2013 und 18.02.2014 hat sich der Gemeinderat mit Bauvoranfragen zur Bebauung des Grundstückes befasst. In der zuletzt genannten Sitzung fand der Antrag zum Neubau eines Doppelhauses mit jeweils einer zusätzlichen Einliegerwohnung pro DHH (gesamt: 4 Wohneinheiten) keine Zustimmung des Gemeinderates.
Die nunmehr vorliegende Planung sieht die Errichtung eines Doppelhauses (Grundmaße 11 x 16 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Satteldach mit 40° Dachneigung) mit je 2 Wohneinheiten pro DHH vor. Pro DHH sollen eine Garage + ein Carport sowie 2 Stellplätze errichtet werden.
Folgende Fragen sollen im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid abgeklärt werden:
- Ist eine Geschossentwicklung E+I+D mit ausgebautem Dachgeschoss zulässig?
- Ist eine Umfassungswandhöhe von 6,50 m zulässig?
- Ist eine Dachneigung von 40° zulässig?
- Sind 2 Wohneinheiten je Doppelhaushälfte zulässig (gesamt 4 WE)?
- Ist eine Grundstücksteilung zwischen den Doppelhaushälften erforderlich?
- Abklärung der sonstigen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit gemäß Befreiungsantrag
Zu den Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Zu 1.:
Im Bebauungsplan ist max. ein Erd- und Obergeschoss ohne Dachausbau zulässig. Für die geplante E+I+D-Bauweise (Erd-, Ober- und Dachgeschoss) ist eine Befreiung für das ausgebaute DG erforderlich. Entsprechende Befreiungen wurden bereits im Baugebiet erteilt. Aus ortsplanerischer Sicht kann der Befreiung daher grundsätzlich zugestimmt werden, jedoch sind hier insbesondere die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen. Eine Nachbarbeteiligung erfolgte nicht durch den Bauherrn.
Zu 2.:
Im Bebauungsplan ist eine max. Traufhöhe von 6,50 m (gemessen OK Gelände bis Außenkante Dachhaut) festgesetzt. Gemäß der vorgelegten Planskizze ist als Umfassungswandhöhe von 6,50 m ebenfalls das Maß von OK Gelände bis Außenkante Dachhaut gemeint, so dass es insofern keiner Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes bedarf.
Zu 3.:
Gemäß Bebauungsplan sind max. 27° Dachneigung zulässig. Auch hier gibt es bereits diverse genehmigte Ausnahmen. Aus ortsplanerischer Sicht kann einer Dachneigung von 40° grundsätzlich – wie erwähnt unter erforderlicher Würdigung der nachbarlichen Belange – zugestimmt werden.
Zu 4.:
Der Bebauungsplan lässt max. 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude zu. Aus gemeindlicher Sicht ist als Wohngebäude das gesamte Doppelhaus gemeint und somit insgesamt max. 2 Wohneinheiten zulässig. Dies entspricht der bisherigen gemeindlichen Haltung in den vorhergegangenen Bauvoranfragen zu diesem Grundstück. Gleichwohl ist der Gemeinde bekannt, dass es von diesem Grundsatz insbesondere in den 90er Jahren genehmigte Abweichungen gibt, die bisher in den Entscheidungen zu den vorhergegangenen Bauvoranfragen aufgrund der geänderten politischen Haltung zur Entwicklung in diesem Baugebiet nicht herangezogen wurden. Ob an der bisherigen politischen Haltung weiterhin festgehalten oder dem Gesuch auf Nachverdichtung mit 4 Wohneinheiten stattgegeben werden soll, obliegt der Entscheidung des Bauausschusses.
Zu 5.:
Ja. Erst durch die Grundstücksteilung entsteht rechtlich ein Doppelhaus. Ohne Grundstücksteilung läge ein Einzelhaus mit 4 Wohneinheiten („Mehrfamilienhaus“) vor, welches auch in der gemeindlichen Stellplatzsatzung anders einzustufen wäre (Forderung eines weiteren Stellplatzes für Besucher).
Zu 6.:
Als weitere Befreiungen werden erforderlich:
- Überschreitung der Baugrenzen durch das Wohngebäude
- Überschreitung der Baugrenzen bzw. Lage außerhalb der für Garagen vorgesehen Flächen (Bauraum für Garage auf Westseite lt. BPL vorgesehen)
Die Baugrenzenüberschreitungen sind aus ortsplanerischer Sicht vertretbar, da zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes bereits ein kleineres Wohnhaus auf dem Grundstück errichtet war und die Baugrenzen lediglich um dieses Bestandsgebäude herumgeführt wurden. Ähnliches gilt für die geplanten Garagen. Laut Bebauungsplan wäre auf der Westseite des Grundstückes der Standort für die Garagen vorgesehen. Eine Errichtung einer weiteren Doppelgarage auf der Ostseite erscheint ebenfalls akzeptabel. Aus ortsplanerischer Sicht kann den Befreiungen aufgrund vorliegender Vergleichsfälle grundsätzlich zugestimmt werden, jedoch sind auch hier insbesondere die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. Nach der Stellplatzsatzung sind bei einem Doppelhaus je Wohneinheit 2 Stellplätze zu fordern (insgesamt somit 8 SP). Ein Besucherstellplatz wird erst bei Mehrfamilienhäusern oder sonstigen Wohngebäuden erforderlich. Aufgrund der beengten Straßenverhältnisse und dem bei 4 Wohneinheiten zu erwartendem KFZ-Aufkommen sowie den Praxiserfahrungen wird empfohlen, darüber hinaus noch einen weiteren Stellplatz auf dem Grundstück anzulegen.
Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen nicht vor. Der Bauherr beantragt das Absehen von der Nachbarbeteiligung im Rahmen des Vorbescheidantrages gem. Art. 71 Satz 4 Halbsatz 2 BayBO. Hierüber hat das Landratsamt Pfaffenhofen zu entscheiden. Aus Sicht der Gemeinde ist – wie oben angegeben – der Würdigung der nachbarlichen Interessen bei der Erteilung der Befreiungen besondere Bedeutung zukommen zu lassen, so dass eine Nachbarbeteiligung für absolut notwendig und sinnvoll erachtet wird.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Jedoch wird pro Doppelhaushälfte ein eigener Hausanschluss für die Wasserversorgung und Kanalisation gemäß der gemeindlichen Wasser- bzw. Entwässerungssatzung gefordert. Die Kosten für den zweiten Wasser- und Kanalhausanschluss (einschließlich des Anteils auf öffentlichem Straßengrund) hat dabei der Bauherr komplett zu tragen. Hierzu wird im Vorfeld eine Sondervereinbarung abgeschlossen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
