- Belange der Baukultur, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie Schutz der kulturellen Überlieferung
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)).
Der planungsrechtlichen Steuerung ortsplanerischer Gestaltung kommt besondere Bedeutung zu. Es wird angeregt, einheitlich harmonisch wirkende Regelungen zu z. B. Dächern bzw. Wänden (z.B. als Wandverkleidung Holz oder Blech in hellen Tönen) festzusetzen. Es wird diesbezüglich angeregt, keine Beliebigkeit an unterschiedlichen Dachformen zuzulassen.
Für das gegenständliche GE werden Festsetzungen zu Dachaufbauten wie z. B. zu Photovoltaikanlagen getroffen (vgl. 5.2 der Festsetzungen). Es wird dabei angeregt, auch für Kamine, Aufzugtürme oder Oberlichter etc. Festsetzungen zu treffen, um die Höhe dieser Aufbauten durch Festsetzungen zu begrenzen. Die Formulierung könnte z. B. folgendermaßen lauten: „Dachaufbauten dürfen eine Höhe von (z. B.) 1,5 m über Dachhaut nicht überschreiten.“
Die Regelungen zu den Werbeanlagen werden grundsätzlich begrüßt. Es wird angeregt, z. B. folgende weitere Festsetzungen noch ergänzend zu treffen:
- „Schriftfelder/Logosymbole/Plakatierflächen sind nur an der Gebäudewand von Hauptbaukörpern zulässig. Dabei darf die Summe dieser Werbeflächen 5% der jeweiligen Wandfläche der betroffenen Gebäudeseite nicht überschreiten.“
- „Die maximal zulässige Ansichtsfläche pro Werbeanlage an Hauptbaukörpern soll auf höchstens 10 m Länge bzw. max. 3 m Höhe pro Wandfläche begrenzt werden.“
- „Wechselplakatierungen und das Anbringen von Werbeanlagen an Zaunanlagen sind nicht zulässig.“
- Für freistehende Werbeanlagen wird angeregt, bei der maximalen Höhe von 6 m die maximal zulässige Ansichtsfläche, z. B. auf höchstens 8 m², zu begrenzen (bei beidseitiger Werbeanlage dann 2 x 8 m²).
- Bei den Werbeanlagen sollte die Anzahl der Fahnen begrenzt werden (z. B. max. 1 Fahne je 50 m Straßenfrontlänge; die errechnete Gesamtzahl kann auch gruppenartig zusammengefasst werden).
Abwägung:
Hinsichtlich der befürchteten „Beliebigkeit“ der Dachformen wird festgestellt, dass sowohl für Haupt- als auch für Nebengebäude nur Flachdächer oder Dächer mit maximal 15° Dachneigung zugelassen werden. Bei maximalen Höhen baulicher Anlagen bis 16 m sind diese Dächer kaum einsehbar, so dass diese Festsetzung in Kombination mit der Festsetzung zur farblichen Gestaltung bzw. zur Materialität der Dächer ausreichend ist, um eine gewisse Einheitlichkeit der Dachlandschaft zu erreichen, bei gleichzeitiger gestalterischer Freiheit für den Bauherrn. Zudem werden die zu den Dächern getroffenen Festsetzungen für eine gewerbliche Bebauung als üblich angesehen. Gleiches gilt auch für die Festsetzungen zur Fassadengestaltung. Die Gliederungsvorgabe bei langen Fassaden verschafft eine Auflockerung. Fassadenmaterialien und -anstriche in greller, hochglänzender oder stark reflektierender Ausfertigung sind ausgeschlossen. Im Übrigen soll nach Ansicht der Gemeinde Rohrbach auch hier dem Bauherrn ein gewisser gestalterischer Spielraum verbleiben.
Es wird eine Gesamthöhe für bauliche Anlagen von 16,0 m festgesetzt, unter diese Regelung fallen auch die genannten Dachaufbauten wie z.B. Kamine, Aufzugtürme oder Oberlichter – die Festsetzung wird als ausreichend erachtet.
Den Anregungen zur Gestaltung von Werbeanlagen in Form von Ausschluss von Werbung am Zaun, einer Höhenbegrenzung und einer Begrenzung der Ansichtsflächen von freistehenden Werbeanlagen sowie einer Begrenzung der Anzahl der Fahnen kann nachgekommen werden. Eine Reduzierung auf 5% der jeweiligen Wandfläche des Gebäudes bzw. eine maximale Längen- und Breitenvorgabe für die jeweilige Werbeanlage erfolgen jedoch nicht. Eine Beschränkung auf 10% der jeweiligen Gebäudewandfläche ist ausreichend, um die Unterordnung der Werbeanlage sicherzustellen, zumal es sich um ein Gewerbegebiet handelt, in dem auch Werbung eine grundsätzlich zulässige Hauptnutzung ist. Darüber hinaus soll auch hier dem künftigen Gewerbetreibenden ausreichend gestalterische Freiheit gegeben werden, für seinen Betrieb zu werben.
Die Festsetzung Nr. 6 „Werbeanlagen“ kann somit wie folgt neu formuliert werden:
Werbeanlagen an Gebäuden dürfen die Attika der jeweiligen Gebäude nicht überragen. Grelle und aufdringliche Farben sowie Werbeanlagen mit Lichtunterbrechungen sind ausgeschlossen. Maximal 10% der jeweiligen Wandflächen eines Gebäudes dürfen mit Werbeanlagen gestaltet werden.
Das Anbringen von Werbeanlagen an Zäunen und Einfriedungen ist unzulässig.
Die Errichtung von freistehenden Werbeanlagen wie Fahnen, Werbepylonen sowie werbenden oder sonstige Hinweisschilder ist nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Sie dürfen eine maximale Höhe von 6,0 m über Oberkante Gelände nicht überschreiten, ihre Ansichtsfläche darf jeweils max. 8,0 m² (bei beidseitigen Werbeanlagen dann 2 x 8 m²) betragen. Die Anzahl von Fahnen wird auf max. eine Fahne je angefangene 50 m Straßenfrontlänge (zur westlich gelegenen
Staatsstraße St2232 und südlich gelegenen Staatsstraße St2549) begrenzt. Die errechnete maximal zulässige Gesamtzahl an Fahnen kann auch gruppenartig zusammengefasst errichtet werden
Werbeanlagen sind so anzubringen, dass die Aufmerksamkeit des Kraftfahrers, z.B. durch bewegte Schriftbänder oder ähnliche Lichteffekte sowie grelle, blendende Lichter nicht gestört wird.
- Gegenständliche Planung
Es wird angeregt, für die gegenständliche Planung das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu verwenden.
Für eine planungsrechtliche Sicherheit des bereits konkreten Bauvorhabens eines privaten Investors wird der Gemeinde Rohrbach das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB empfohlen. Die Gemeinde erhält damit eine größere Planungssicherheit, da der Investor sich durch einen Durchführungsvertrag verpflichtet, das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen durchzuführen. Bei Nicht-zustande-Kommen des expliziten Vorhabens innerhalb einer bestehenden Frist (vgl. § 12 Abs. 6 BauGB) erhält die Gemeinde die Möglichkeit zurück, über die weitere Entwicklung erneut zu entscheiden.
Abwägung:
Die Gemeinde Rohrbach hat sich mit
den unterschiedlichen Möglichkeiten zur Aufstellung eines Bebauungsplans auseinandergesetzt und erachtet die Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans mit den getroffenen Festsetzungen zur ordnungsgemäßen Durchführung des Vorhabens für ausreichend. Anlass für die Aufstellung des vorliegenden Angebotsbebauungsplans war keine vom Investor vorgelegte konkrete Vorhabenplanung mit diesbezüglichem Antrag, sondern die Übermittlung von planungsrechtlichen Eckdaten an die Gemeinde, die benötigt werden, um auch unter Berücksichtigung eines künftigen Entwicklungspotentials für den Betrieb am Standort Rohrbach bleiben zu können. Mit dem vorliegend von ihr gewählten Angebotsbebauungsplan möchte ihm die Gemeinde diese Möglichkeit bieten.
Da eine gesicherte Erschließung des Baugebiets auch für die Aufstellung eines Angebotsbebauungsplans zwingende Voraussetzung ist, wird die Herstellung der Erschließungsanlagen durch den Investor mittels eines städtebaulichen Vertrags sichergestellt.
- Flächen- und Bedarfsermittlungsplan
Für die geplante Betriebsentwicklung ist die Erstellung eines qualifizierten und nachvollziehbaren Flächen- und Bedarfsermittlungsplans sowie von Prozessablauf-/Verknüpfungsplänen durch den Bauherrn zu empfehlen, um mittel- und langfristig sinnvolle Erweiterungsmöglichkeiten darzustellen.
Die Entwicklung des Industriegebietes und der Sprung über die Staatsstraße St 2232 in den derzeit unverbauten Bereich östlich davon sind für das Landschaftsbild einschneidend. Ein Flächen- und Bedarfsermittlungsplan sowie Prozessablauf-bzw. Verknüpfungspläne sind notwendig, um u. a. dem Gemeinderat Rohrbach gegenüber den Entwicklungsbedarf bzw. die Entwicklungsmöglichkeiten darzustellen, Realisierbarkeit und Notwendigkeit nachvollziehbar zu machen sowie sachgerechte Beurteilungen zu ermöglichen. Der tatsächlich ermittelte Gewerbeflächenbedarf kann dann überprüft und mit dem geplanten Flächenbedarf abgeglichen werden. Nur so könnte die Gemeinde Rohrbach durch einen nachhaltigen Bebauungsplan erreichen, dass das Gewerbegebiet sich ortsverträglich entwickelt und sich vor nicht ausgereiften Planungen – u. U. einer späteren Investitionsruine am Ortsrand – bewahren. Der Umgang und schonende Flächenverbrauch und die Verantwortung gegenüber nachfolgenden Generationen ist in diesem Zusammenhang zu beachten.
Abwägung:
Nach geänderter Straßenplanung und den Anforderungen an eine breitere Eingrünung folgend entfallen bei einem Gesamtumgriff des Bebauungsplans von 10,14 ha nunmehr ca. 1,52 ha auf Verkehrsflächen (inkl. Radweg, Bankette, Verkehrsgrünflächen), 6,83 ha auf Gewerbegebietsflächen, 0,84 ha auf private Grünflächen, und 0,94 auf Ausgleichsflächen.
Zwischenzeitlich wurden Entwürfe zur Objektplanung des neuen Betriebsstandorts und zu betrieblichen Abläufen und Erfordernissen der Fa. Kempf vorgelegt. Die Größe der Gewerbegebietsfläche resultiert einerseits aus dem Flächenbedarf für die aktuell geplanten Bauabschnitte Nr. 1 „Neubau einer neuen Produktions- und Fertigungshalle“ und Nr. 2 „Verlagerung des bestehenden Betriebs“ (bisher 2,1 ha bebaute Fläche) mit einem Flächenbedarf von zusammen rund 4,0 ha. Die verbleibenden rund 2,8 ha Gewerbefläche dienen als Flächen für künftige Betriebserweiterungen. Diese Puffer sind bei der Standortwahl für das wachsende mittelständische Unternehmen unabdingbar, um nicht mittelfristig wieder nach neuen Betriebsstandorten suchen zu müssen. Bei nach Auskunft der Firma Kempf jährlichen Wachstumsraten von 10-15% in den vergangenen Jahren kann von einer Inanspruchnahme dieser Flächenreserve binnen der nächsten 5 bis 7 Jahre ausgegangen werden. Es liegt somit schon heute ein entsprechender Bedarf vor, diese Fläche für künftige Betriebserweiterungen mit auszuweisen, um gebietsbezogene Themen, wie die Regenwasserrückhaltung, einheitlich und nicht etappenweise zu lösen.
Das Entstehen einer Investitionsruine ist ggf. Folge einer negativen wirtschaftlichen Veränderung, nicht aber der Ausweisung von Bauland bzw. von zu viel Bauland. Dieses wird erfahrungsgemäß nur dann bebaut, wenn das aus unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll ist. Insoweit kann bei Abwägung der jeweiligen Belange immer nur auf den status quo und die insoweit positive Entwicklung des anzusiedelnden Betriebs in den letzten Jahren abgestellt werden sowie auf die fehlenden Flächen am heutigen Standort bzw. an anderen gewerblich nutzbaren Standorten im Gemeindegebiet.
- Geländeschnitte, Geländeveränderungen
Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Aus den negativen Erfahrungen einzelner Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte und um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z. B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Verwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Daher wird angeregt – insbesondere wegen der Größe und der Flächenhaftigkeit und den zu überbrückenden Höhenunterschieden von mehr als 11 m – aussagekräftige Gelände- bzw. Gebäudeschnitte in der Planung entsprechend als Festsetzung zu treffen.
Dabei sollten Höhenbezugspunkte, z. B. zur Erschließungsstraße (vgl. § 18 BauNVO) festgesetzt werden. Zur Beurteilung des Geländeverlaufes sollen Schnitte ergänzend außerdem das dem Bebauungsplan direkt angrenzende Gelände auf einer Tiefe von ca. 10 m darstellen. Es wird zudem darauf hingewiesen, dass nach allgemein gültigen Planungsgrundsätzen Geländeveränderungen minimiert und dem Geländerelief der Umgebung angepasst meist weich ausgeformt werden sollen (Böschungsverhältnis max. 1:2). Dabei sollte der Mindestabstand des Böschungsfußes bzw. Böschungskamms zur Grundstücksgrenze jeweils mindestens einen Meter betragen, um Erosionen bzw. Niederschlagswasser – insbesondere zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens - auf dem jeweiligen Grundstück zu halten. Eine abschließende Stellungnahme zu den noch zu erbringenden Geländeschnitten muss daher dem weiteren Verfahren vorbehalten bleiben.
Abwägung:
Nachdem zwischenzeitlich die Objektplanung der Fa. Kempf erarbeitet wurde, lassen sich Höhenbezugspunkte definieren. Die Oberkante der Erdgeschossrohfußbodenoberkante kann somit auf max. 406,00 m üNN festgesetzt werden. Die Höhe der Fahrbahn im Bereich des neu zu errichtenden Kreisverkehrs ist bei ca. 405,00 m üNN konzipiert, so dass sich Gebäude und angrenzende Freiflächen deutlich ins Gelände drücken. Zudem wird festgesetzt, dass die zulässige Höhe baulicher Anlagen ab der Oberkante des Rohfußbodens im Erdgeschoss bis zur Oberkante der baulichen Anlage (einschließlich Dachaufbauten wie Oberlichter, Kamine, Aufzugüberfahrten, Photovoltaikanlagen, u.ä.) zu messen ist.
Zur öffentlichen Auslegung werden dem Bebauungsplan erläuternde Gelände-/Schemaschnitte mit der Darstellung des Höhenniveaus des angrenzenden Geländes und der Straßen sowie der beabsichtigten Bebauung und Geländeveränderung beigegeben. Festsetzungen zu zulässigen Geländeveränderungen sind in Punkt 8 der Festsetzungen des Bebauungsplans enthalten (z.B. Böschungsverhältnis Länge zu Höhe 2:1 und Abstand Böschungsfuß mind. 1,0 zu Nachbargrundstücken). Es wird hier ergänzt, dass auch die Böschungsoberkante mind. 1,0 m Abstand zu Nachbargrenzen einhalten muss.
Da durch die Festsetzungen zur Herstellung der Geländeoberkante, zu den Gebäudehöhen immer bezogen auf den tiefsten Punkt des Geländes, zur Höhenlage der Erdgeschossrohfußbodenoberkante und zur Höhenlage der Erschließungsstraße die zulässige Höhenentwicklung der Gebäude trotz des unterschiedlichen Geländeverlaufs hinreichend bestimmt ist, haben die beizufügenden Schnitte wegen ihrer beispielhaften Darstellung keinen Festsetzungs- sondern nur erläuternden Charakter.
- Eingrünung
Auf eine gute Eingrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)). Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- bzw. Düngemittelabdrift, etc.) auf Flächen unterschiedlicher Nutzung (hier z. B. zwischen Arbeiten und Landwirtschaft; vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB).
Auf eine gute Eingrünung und schonende Einbindung in die Landschaft durch ausreichend breite Grünstreifen ist zu achten. Darüber hinaus ist eine ausreichende Trennung unterschiedlicher Nutzungen u. a. zur Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- und Düngemittelabdrift, etc.) erforderlich. Eine entsprechend starke und dichte Eingrünung kann diese Abschirmung gewährleisten (vgl. § 50 BImSchG).
In dem gegenständlichen Gewerbegebiet (GE) sind derzeit Gebäudehöhen von bis zu 16 m Höhe vorgesehen. Diese Höhen hätten eine deutliche Wirkung auf das Landschaftsbild. Zur Erreichung einer sinnvollen Einbindung in die Landschaft wird darauf hingewiesen, dass eine wirksame Eingrünung des Gewerbegebietes u. a. aufgrund der möglichen großmaßstäblichen Baukörper eine besondere Bedeutung erhält. Aus ortsplanerischer Sicht ist bei Räumen dieser Größenordnung eine intensive Eingrünung zur Einbindung des Vorhabens in die Landschaft erforderlich. Es wird daher vorgeschlagen, Grünflächen mit einer Mindestbreite von 15 m um die Bauräume festzusetzen, um eine wirksame einbindende Wirkung in die Landschaft sicherzustellen.
Bei Bauräumen dieser Größenordnung sollte insbesondere auch aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes auf eine funktionsfähige Durchgrünung geachtet werden. Da in diesem Fall der Bauraum für einen einzelnen Betrieb eine flexible und individuelle Entwicklung ermöglichen soll, wird daher angeregt, eine entsprechend dimensionierte Durchgrünung von 10% des Nettobaulands (vgl. Kapitel 13) textlich festzusetzen, ggf. auch als Eingrünung.
Es wird angeregt, die derzeit geplante private Grünfläche zur Sicherung der Umsetzung als öffentliche Grünfläche festzusetzen.
Abwägung:
Die Randeingrünung kann in weiten Bereichen des Plangebiets auf 15 m verbreitert werden, vor allem an der Nord- und Südseite. Diese beiden Seiten sind aus landschaftlichen Gesichtspunkten besonders hervorzuheben und liegen in den Hauptzufahrts- und Blickrichtungen der Staatsstraßen, d.h. Autofahrer nehmen das Gewerbegebiet aus diesen Richtungen kommend besonders war. Durch eine verbreiterte Eingrünung können hier die künftigen Baukörper landschaftlich besser eingebunden werden. Auch an der Ostseite des Gewerbegebiets, zu den weiter östlich vorhandenen Gehölzbeständen hin, kann die Eingrünung auf 15 m verbreitert werden. Das kommt hier neben der landschaftlichen Einbindung (vor allem im südlichen Bereich zur St2549 hin) auch den Belangen des Naturschutzes entgegen, da die hier als Ausgleichsflächen konzipierten Eingrünungen eine höhere naturschutzfachliche Wirksamkeit entfalten können. An der Westseite des Gewerbegebiets parallel zur St2232 ist die Errichtung von Mitarbeiterstellplätzen geplant, welche hier auf kurzem Wege und unabhängig von Lkw-Umfahrungen von der Betriebszufahrt aus erreicht werden können. Hier ist auch die Errichtung des Büro- und Verwaltungsgebäudes vorgesehen. Im Gesamtkonzept mit den sich nach Osten anschließenden Betriebsgebäuden ist eine Verbreiterung der Grünflächen zwischen den Stellplätzen und der Staatsstraße auf 15 m nicht möglich. Die Mitarbeiterstellplätze sind gem. der grünordnerischen Festsetzungen durch Baumpflanzungen zu gliedern. Somit tragen auch diese Baumpflanzungen außerhalb der Eingrünungsflächen zur landschaftlichen Einbindung der Bauflächen und Baukörper bei. Aufgrund der Nähe zur Staatsstraße und der Fahrrichtung parallel zur Randeingrünung wird diese Seite zudem von vorbeifahrenden Autofahrern nicht so deutlich wahrgenommen wie die Nord- und Südseite des Baugebiets. Durch einen begleitenden (öffentlichen) Verkehrsgrünstreifen parallel zu dem neu geplanten Radweg, können in diesem Bereich jedoch auch noch weitere Eingrünungseffekte erzielt werden.
Neben den umlaufenden Eingrünungsflächen ist auch eine Durchgrünung des Bebaugebiets durch die grünordnerischen Festsetzungen gewährleistet. So ist 1 Baum je 800qm GE-Fläche zu pflanzen, Pkw-Stellplätze sind entsprechend mit Bäumen zu überstellen. Die nicht überbauten privaten Grundstücksflächen sind als Freiflächen nach landschaftsgestalterischen Gesichtspunkten zu gestalten. Da bei einer maximalen GRZ von 0,8 (unter Berücksichtigung von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) somit 20% des Nettobaulands als entsprechende Freiflächen zu gestalten sind, wird das als ausreichend erachtet,
Die Sicherung der als Ausgleichsflächen und als private Grünflächen mit entsprechender Bepflanzung ausgestalteten Eingrünung sowie deren Herstellung binnen eines Jahres nach Aufnahme der Nutzung im Gewerbegebiet, deren dauerhafte Pflege und Unterhaltung und deren Ersatz bei Abgang durch entsprechende Festsetzungen ist nach Auffassung der Gemeinde Rohrbach ausreichend und zweckmäßig, zumal es sich nur um einen Bauwerber handelt. Eine Festsetzung als öffentliche Grünfläche und damit vor allem die künftige Unterhaltung und Pflege der Flächen durch die Gemeinde Rohrbach ist nicht gewünscht.
- Planungsrechtliche Anforderungen der Planunterlagen
Einige Planunterlagen entsprechen noch nicht in allen Punkten den planungsrechtlichen Anforderungen (vgl. u. a. § 9 BauGB; PlanZV). Die Rechtssicherheit des Bebauungsplanes setzt klare Festsetzungen voraus, die z.T. noch nicht gegeben sind.
Es wird angeregt, den Bebauungsplan Nr. 39 in „Industriegebiet Rohrbach – Ost“ umzubenennen, da die Flächen als „GI“ festgesetzt sind und dies gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 10 BauNVO als „Industriegebiet“ bezeichnet wird. Dies ist auch für die Einordnung des Projektes für den Bürger von Bedeutung.
Abwägung:
Gemäß der folgenden Abwägung zur Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde ist nunmehr die Festsetzung der Gebietstypik als Gewerbegebiet (GE) geplant, so dass bei dem Titel „Gewerbegebiet Rohrbach – Ost“ geblieben werden kann.
- Begründung
Die Begründung gemäß § 2a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ist noch nicht ausreichend. Die Begründung sollte einerseits knapp und allgemein verständlich sein. Andererseits muss das Ziel, der Zweck und die Auswirkungen der Planung gemäß § 2a Satz 2 BauGB in der Begründung dargelegt werden.
Unter Kapitel 6. der Begründung Sparsamer Umgang mit Grund und Boden werden Planungsalternativen in der Gemeinde aufgezeigt. Gemäß der Veröffentlichung „Der Umweltbericht in der Praxis“ (Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern und Bayerisches Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz, „Der Umweltbericht in der Praxis - Leitfaden zur Umweltprüfung in der Bauleitplanung, ergänzte Fassung, München 2007“; vgl. dazu auch Punkt 2.d der Anlage 1 zum BauGB, zu § 2 Abs. 4 und den §§ 2a und 4c, Umweltbericht) sind im Umweltbericht als Teil der Begründung auf der Ebene der Bebauungsplanung Erschließungsalternativen aufzuzeigen. Dies ist derzeit noch nicht geschehen. Die Alternativenprüfung ist diesbezüglich noch zu ändern.
Abwägung:
In der Begründung und im Umweltbericht werden, wie angeregt, noch Alternativen zur Erschließung des Gewerbegebiets und deren Vor- und Nachteile gegenüber der hier ausgewählten Erschließung aufgezeigt.
- Effiziente Nutzung von Energien
Die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energien sowie die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. f BauGB).
Um der Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz nachzukommen, können Maßnahmen z. B. gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB festgesetzt werden. Im Bebauungsplan sollten auf allen Dächern Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren ermöglicht werden, z. B. folgendermaßen: „Auf den Dachflächen sind photovoltaische und solarthermische Anlagen zulässig. Bei Flachdächern dürfen die Solarkollektoren die Oberkante Dach um bis zu 1,50 m überschreiten.“ Es wird zudem angeregt, auch Regelungen zu Fassadenbegrünungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB zu treffen.
Dabei wird die Bepflanzung im Bereich der PKW-Stellplätze begrüßt. Sollten LKW-Stellplätze entstehen, wird angeregt, auch dort die gleichen Festsetzungen anzuwenden.
Schwarze bzw. graue Dachflächen oder dunkle Fassadenanstriche haben unter dem Aspekt der Klimaveränderung einen negativen Einfluss wegen ihrer überhöhten Wärmeaufnahme. Dies führt insbesondere im Sommer zu zusätzlicher Erwärmung. Ziel einer dem Klimawandel angepassten Bauleitplanung sollte es daher sein, z. B. Materialien bzw. Farben mit hoher Wärmereflektion festzusetzen.
Abwägung:
Gem. Festsetzung 5.2 sind Photovoltaik- und Solarenergieanlagen grundsätzlich auf Dachflächen zulässig – sie sind zur Bewahrung einer in der Höhe einheitlichen Gestalt baulicher Anlagen wie auch sonstige Dachaufbauten (s.o.) in ihrer Höhe an die max. zulässige Höhe baulicher Anlagen gekoppelt und müssen von den Außenwänden des Gebäudes um mindestens 2,0 m zurücktreten. Eine Begrenzung ihrer eigenen Höhe, soweit insgesamt die max. Höhe baulicher Anlagen beachtet wird, wird jedoch nicht gefordert.
Verbindliche Festsetzungen zur Fassadenbegrünung sind erfahrungsgemäß wenig wirkungsvoll, da gerade bei großen Bauhöhen kaum durchgehende qualitätvolle Begrünungen bis zu dieser Höhe umgesetzt werden können. Daher wurde darauf verzichtet. Es kann jedoch ein Hinweis aufgenommen werden, dass Fassadenbegrünungen im Sinne der Verbesserung des Kleinklimas ausdrücklich begrüßt werden, ergänzt um entsprechende Pflanzvorschläge für Kletterpflanzen mit Rankhilfe und Selbstklimmer.
LKW-Stellplätze sind nicht in einem solchen Umfang beabsichtigt, dass hierfür eine eigene Festsetzung zu deren Begrünung erforderlich ist. Vielmehr fahren Lkw nur zur Be- und Entladung an bzw. ab und werden nicht dauerhaft auf dem Betriebsgelände abgestellt.
Schwarz ist als Farbe für die Eindeckung der Dächer nicht zugelassen. Zur Farb- und Materialwahl für Fassaden kann ein Hinweis aufgenommen werden, dass im Sinne des Kleinklimas auf dunkle, wärmeaufnehmende Farben und Materialen verzichtet und stattdessen Materialien bzw. Farben mit hoher Wärmereflektion verwendet werden sollten. Weiteres sollte dem Bauherrn obliegen.
- Brandschutz:
Anforderungen an den Brandschutz, u. a. notwendige Feuerwehrumfahrten, sind sicherzustellen (vgl. z. B. Art 5 BayBO, M Ind BauRL., RL über Flächen für die Feuerwehr).
Es ist für die vorliegende Planung zu prüfen, ob die Anforderungen u. a. zu Feuerwehrumfahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen, Kurven und Schwenkbereichen in Zu-, und Umfahrten und zur Löschwasserversorgung gemäß der einschlägigen Richtlinien und Gesetze ausreichend berücksichtigt wurden. Dazu wird dringend angeregt, die örtliche Feuerwehr und die Kreisbrandinspektion zu beteiligen und dabei konkrete Fragen zu stellen, so dass eine ausreichende Ausstattung/Ausrüstung sichergestellt ist.
Abwägung:
Zu den vorgebrachten Anregungen zum Brandschutz ist die vorliegende Stellungnahme der Kreisbrandinspektion besonders zu beachten. In der hierzu folgenden Abwägung wird angeregt, im Rahmen der Erschließungsplanung der öffentlichen Verkehrsflächen die „Richtlinie über die Flächen für die Feuerwehr" zu beachten, ebenso wie bei der Planung der privaten Bauflächen. Die Hinweise des Bebauungsplans sind dahingehend zu ergänzen, dass erforderliche Zufahrten, Aufstell- und Bewegungsflächen für die Feuerwehr gemäß der „Richtlinie über die Flächen für die Feuerwehr“ auszuführen und nach DIN 4066 zu kennzeichnen sind. Die Ausführung der Löschwasserversorgung ist mit der Kreisbrandinspektion abzustimmen.
- Umweltverträglichkeitsprüfung-Gesetz (UVPG)
Es ist zu prüfen, ob eine UVP-Pflicht gemäß Punkt 18.5.1 bzw. 18.5.2 der Anlage 1 zum Umweltverträglichkeitsprüfungs-Gesetz (UVPG) besteht.
Aus Sicht der Fachstelle ist gemäß der Anlage 1 zum Umweltverträglichkeitsprüfungs-Gesetz (UVPG) für die gegenständliche Bebauungsplanung (hier: Bau einer Industriezone für Industrieanlagen, für den im bisherigen Außenbereich im Sinne des § 35 des Baugesetzbuchs ein Bebauungsplan aufgestellt wird, mit einer zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder einer festgesetzten Größe der Grundfläche von 100.000 m² oder gemäß Spalte 1 oder von insgesamt 20.000 m² bis weniger als 100.000 m gemäß Spalte 2) eine Umweltverträglichkeitsprüfung (Punkt 18.5.1) bzw. eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls (Punkt 18.5.2 ) durchzuführen. Diese Unterlagen sind der Planung im nächsten Verfahrensschritt beizufügen.
Abwägung:
Unabhängig davon, ob es sich bei dem Vorhaben um eine Anlage nach Ziff. 18.5.2 oder 18.7.2 der Anlage 1 zum UVPG handelt, weil es sich bei dem Gewerbegebiet ggf. nicht um eine Industriezone, zumindest aber um ein Städtebauprojekt mit einer Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO von mehr als 20.000 m² aber weniger als 100.000 m² handelt, so dass es hierfür einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls nach Spalte 2 der Anlage 1 zum UVPG bedarf, gelten insoweit nach § 50 UVPG stets die spezielleren Regelungen des BauGB. Nach dessen Absatz 1 Satz 1 wird die Umweltverträglichkeitsprüfung einschließlich der Vorprüfung als Umweltprüfung nach dem BauGB durchgeführt, wobei nach Satz 2 im Falle der Durchführung einer solchen Umweltprüfung eine nach dem UVPG vorgeschriebene Vorprüfung entfällt. Damit absorbiert die Umweltprüfung nach dem BauGB Umweltprüfungen nach dem UVPG; die UVP tritt in der Bauleitplanung nicht mehr als eigenes Verfahren in Erscheinung. Die Auswirkungen auf die Umwelt sind durch den Umweltbericht, der das Ergebnis der nach § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführenden Umweltprüfung widergibt, auch im Sinne des UVPG ausreichend betrachtet.
- Redaktionelle Anregungen
Begründung
- Unter Kapitel 4.1 Planerisches Konzept müsste es in den Auswirkungen der Planung (4.) in Absatz zwei wohl „späterer Erweiterungsmöglichkeiten“ heißen.
Sonstiges
- In der Planung sind bisher nur Teile der Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft als Ausgleichsflächen festgesetzt worden (vgl. 11.2 bzw. 11.3, 6.300 m² von gem. Berechnung im Umweltbericht Kapitel 2.4.3.3 notwendigen 23.840 m²). Der Ausgleich erfolgt z. B. durch geeignete Festsetzungen nach § 9 BauGB als Fläche bzw. Maßnahmen zum Ausgleich (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die ergänzten Flächen mit den dazugehörigen Maßnahmen sind daher im nächsten Verfahrensschritt in der Satzung z. B. festzusetzen und dem Bebauungsplan zuzuordnen.
- In der Planung fehlen Festsetzungen zum Immissionsschutz (vgl. Punkt 9.) Diese sind im nächsten Verfahrensschritt unbedingt zu treffen.
- Auf der gewerblichen Baufläche befinden sich derzeit Hopfengärten. In diesem Zusammenhang wird auf den erforderlichen Schutzabstand zwischen den Bauvorhaben und den Hopfengärten von i. d. R. 50 m hingewiesen; dieser ist zu beachten. Es ist zu prüfen, ob der Abstand der geplanten Bebauung zum Hopfengarten ausreichend ist, ggf. sind die Abstände zu korrigieren oder der benachbarte Hopfengarten bis zur Einhaltung der Schutzabstände zurückzubauen. Auf die Möglichkeit eines reduzierten Schutzabstandes von mind. 25 m bei einer entsprechenden Schutzbepflanzung (6-reihige Pflanzung) wird wegen der langen Anwuchsphase als schwer realisierbare Alternative nicht hingewiesen.
Abwägung:
Die Begründung ist entsprechend zu korrigieren, Festsetzungen zu externen Ausgleichsflächen und zum Immissionsschutz sind entsprechend der folgenden Stellungnahmen und Abwägungen dazu in den Bebauungsplan zu übernehmen. Im Rahmen der Baufeldfreimachung werden die bestehenden Hopfengärten abgebaut.
