Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18 „Am Wasserwerk“.
Es ist die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses (Grundfläche ca. 15 x 11 m, Satteldach mit ca. 22-25° Dachneigung) mit Doppelgarage geplant. Hierfür sollen mit dem gegenständlichen Antrag auf Vorbescheid die Erfolgsaussichten abgefragt werden.
Für die Realisierung des Bauvorhabens werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt:
- E+1-Bauweise (Erd- und Obergeschoss) statt E+D-Bauweise (Erd- und Dachgeschoss) mit Traufhöhe von ca. 6,80 m (statt max. 6,20 m)
- Höhenlage Oberkante Fertiger Fußboden (OK FFB) bei ca. 0,82 m statt max. 0,40 m über Straßenoberkante
- Firstrichtung des Wohnhauses von Westen nach Osten statt von Nordost nach Südwest
- Dachneigung von 22-25° statt 37-43° (bei E+D-Bauweise) bzw. 28-37° (bei E+1-Bauweise)
- Errichtung einer Stützmauer (Höhe ca. 70-80 cm) mit Geländeaufschüttung
Zu den Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind Befreiungen erforderlich. Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Es wird die Errichtung eines Wohnhauses mit Erd- und Obergeschoss (E+1-Bauweise) sowie einem flach geneigten Satteldach (22-25°) angestrebt. Nach Ansicht der Bauherren kann hierdurch das Obergeschoss als ein vollwertiges Geschoss für eine spätere Nutzung als abgetrennte Wohneinheit genutzt werden. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes wäre auf dem Baugrundstück grundsätzlich neben dem Erdgeschoss max. ein ausgebautes Dachgeschoss (E+D-Bauweise) zulässig. Die Errichtung einer Stützmauer samt Geländeauffüllung soll analog den Nachbargrundstücken aus Gründen des Hochwasserschutzes erfolgen, zumal das Grundstück derzeit noch eine Senke aufweist.
Aus ortsplanerischer Sicht kann den Befreiungen zugestimmt werden. Bereits mit Beschluss vom 25.06.2013 stand der Gemeinderat dem Bauvorhaben positiv gegenüber. Auf den westlichen Nachbargrundstücken sind laut Bebauungsplan Wohnhäuser in E+1-Bauweise zulässig und auch allesamt so umgesetzt worden. Das geplante Wohnhaus würde sich daher in seiner Kubatur und Höhenentwicklung harmonisch in die bestehende Umgebung einfügen, zumal es sich zudem im rückwärtigen Bereich einer kleinen Sackgasse befindet. Zudem ist das gesamte Plangebiet bis auf eine Parzelle komplett bebaut, was eine große Flut an Folgeanträgen nicht erwarten lässt. Im Vergleich zur zulässigen E+D-Bauweise mit steilem Satteldach wird das Gebäude mit flacherem Satteldach insgesamt in seiner Firsthöhe nicht höher. Bei Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen sowie der festgesetzten Baugrenzen bleiben daher aus Sicht der Gemeinde die nachbarlichen Interessen gewahrt. Befreiungen von der Wandhöhe sind bereits genehmigt worden. Die umliegenden Nachbargebäude wurden ebenfalls „höher herausgebaut“ (aus Gründen des Hochwasserschutzes), so dass die Befreiungen bezüglich Traufhöhenüberschreitung und Höhenlage OK FFB als vertretbar erscheinen. Die Drehung der Firstrichtung ist angesichts der auf den Nachbarparzellen vorzufindenden verschiedenen Firstrichtungen unauffällig und mit der geplanten Begründung der Solarenergienutzung nachvollziehbar. Ebenfalls spricht nichts gegen die geplante Geländeauffüllung samt Stützmauererrichtung im Vergleich mit den bereits vorhandenen Stützmauern und Geländeveränderungen in der Umgebung aus Gründen des Hochwasserschutzes.
Die nach der Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen. Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn liegen weitestgehend vor.
