Die zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke (Fl.Nr. 993/1, Größe 745 m² und Fl.Nr. 978/2, Größe 557 m²) liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 5 „An der Ilm“.
Es ist geplant die bestehenden Gebäude abzubrechen und durch zwei Doppelhäuser (E+I+D) mit je 2 Wohneinheiten pro Doppelhaushälfte und Stellplätzen zu ersetzen. Die beiden Gebäude sollen zur Verbesserung der Funktionalität mit einem Zwischenbau (Verbindungsbau) verbunden werden. In den Planunterlagen ist eine Grundstücksteilung für die einzelnen Gebäude dargestellt.
Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:
1. Ist ein wie im Plan dargestellter Zwischenbau zulässig (Breite = ca. 4,0 m, Höhe = ca. 6,0 m)?
2. Ist eine wie im Plan dargestellte Überschreitung der Baugrenze zulässig?
3. Ist eine GRZ II Überschreitung zulässig?
4. Ist eine Geschossentwicklung E+I+D mit ausgebautem Dachgeschoss zulässig?
Das Vorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:
- Überschreitung der Baugrenzen (siehe Darstellung im Lageplan) mit den Wohngebäuden und Müllhäuschen, Zwischenbau und Fahrradraum komplett außerhalb den Baugrenzen
- Geschossentwicklung E+I+D anstatt E+1 ohne Dachausbau
- Überschreitung der GRZ II um 0,06
Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Zu 1:
Der zweistöckige Zwischenbau ist als zentraler Eingang mit Treppenhaus für alle vier Doppelhaushälften geplant. Aus Sicht der Gemeinde entsteht dem Charakter nach ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, welches laut Bebauungsplan nicht zulässig ist. Die geplanten Grundstücksteilungen, durch welche streng rechtlich gesehen erst Doppelhäuser entstehen, erwecken für die Gemeinde nur den „Anschein einer echten Doppelhaus-Bebauung“, gleichwohl offensichtlich eine tatsächliche Mehrfamilienhausnutzung forciert wird. Für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 8 Wohneinheiten ist eine Befreiung von den im Bebauungsplan zulässigen 2 Wohneinheiten je Gebäude erforderlich, was aus ortsplanerischer Sicht jedoch keine Zustimmung der Gemeinde findet.
Laut Stellplatzsatzung sind bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten zu den erforderlichen 16 Stellplätzen für die Wohneinheiten, welche in der vorliegenden Planung nachgewiesen wurden, noch 2 zusätzliche Stellplätze für Besucher erforderlich. Auf dem verbleibenden Grundstücksbereich in der vorliegenden Planung sind die zusätzlichen Stellplätze nicht umsetzbar. Die Anordnung der Stellplätze wirkt insgesamt sehr dicht, teilweise befinden sich die Stellplätze je Haushälfte auf dem Nachbargrundstück, welche per Grunddienstbarkeit zu sichern sind. Der Stellplatz 16 könnte beim Ein- und Ausfahren in die Ortsstraße (Einmündungsbereich „Im Gabis“/“Sportweg“) eine Gefahr darstellen und wird von der Gemeinde kritisch gesehen. Der Stellplatz 8 liegt nach der geplanten Grundstücksteilung auf zwei unterschiedlichen Grundstücken. Bei der Teilung ist darauf zu achten, dass die Stellplätze einem Grundstück zuzuordnen sind. Insgesamt wird von der Gemeinde eine Optimierung der Anordnung der Stellplätze angeregt, die diese Belange berücksichtigt.
Wenn der Zwischenbau rein den beiden mittleren Doppelhaushälften funktionell zugeordnet wird (als außenliegendes Treppenhaus), kann eine Zustimmung der Gemeinde für die erforderliche Befreiung (Baugrenzenüberschreitung) in Aussicht gestellt werden.
Zu 2. und 4.:
Einer Überschreitung der Baugrenzen und Geschossentwicklung E+I+D mit Dachausbau kann zugestimmt werden. Die erforderlichen Befreiungen können aus ortsplanerischer Sicht erteilt werden, da im Baugebiet bereits genehmigte Vergleichsfälle vorliegen.
Zu 3.:
Der erforderlichen Befreiung für die geringfügige Überschreitung der GRZ II um 0,06 kann aus ortsplanerischer Sicht zugestimmt werden.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- bzw. Wasserabgabesatzung bedarf es je Doppelhaushälfte einen eigenen Kanal- und Wasseranschluss. Bei ungeteilten Grundstücken sind die Kosten für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse komplett vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichen Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht eingeholt.
