Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6 „Turmberg“.
Es ist der Neubau eines Doppelhauses (Grundmaße 11,50 x 18,60 m, Erd- und Dachgeschoss, Satteldach, 20 bzw. 35° Dachneigung) mit zwei Doppelgaragen (Grundmaße 15,50 x 7 m, Flachdach) geplant. Die Dachterrasse auf der Garage 1 sowie die beiden Terrassen an der Südseite des Wohngebäudes sollen mit einem Pultdach überdacht werden. An der straßenseitigen Grundstücksgrenze ist eine Stützwand mit einer max. Höhe von 2,19 m und ein Metallzaun Höhe 0,75 m geplant. An der Grundstücksgrenze im Bereich der Zufahrten sollen Tore angebracht werden.
Dem Antrag liegt ein genehmigter Vorbescheid Nr. VII 20190458 vom 20.02.2020 vor.
Das Vorhaben weicht in folgenden Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab:
- Baugrenzenüberschreitung mit dem Wohngebäude und den beiden Terrassen
- Gebäudehöhe 6,30 statt 6,00 m
- Wohngebäude, Terrassenüberdachung und die Stützwand mit Zaun teilw. im festgesetzten Sichtdreieck
- Pultdach auf Terrassenüberdachungen Haus 1 u. 2 sowie Dachterrasse auf Garage beim Haus 1 statt Satteldach mit 18 bis 44° Dachneigung
- Tore im Bereich der Grundstückszufahrten statt offenen Stauraums von 5 im Bereich der Grundstückszufahrt vor Garagen
- Stützmauer bis zu 2,19 m Höhe
- Metallzaun anstatt Holzzaun mit max. 1 m Höhe incl. Sockel bzw. Maschendrahtzaun mit max. 1,10 m als Zwischenzaun
Für die Abweichungen vom Bebauungsplan sind Befreiungen erforderlich.
Eine Befreiung ist dann möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Überschreitung der Baugrenzen sowie die Nichteinhaltung des Sichtdreieckes (bis zu 3,50 m mit dem südwestlichen Gebäudeeck) erscheinen aus ortsplanerischer Sicht noch vertretbar. Gleiches gilt für die geringfügige Überschreitung der Wandhöhe. Vergleichsfälle genehmigter Befreiungen liegen bereits vor. Die erforderlichen Befreiungen zur Errichtung der Terrassenüberdachung mit einem Pultdach kann für Haus 2 und auf der Dachterrasse der Garage bei Haus 1 aus gemeindlicher Sicht erteilt werden.
Die für Haus 1 am südlichen Wohngebäude geplante Terrassenüberdachung liegt teilweise im festgesetzten Sichtdreieck eine Befreiung kann aus Sicht der Verwaltung nicht erteilt werden, da durch die Errichtung der Terrassenüberdachung eingeschränkte Sichtverhältnisse entstehen und der Straßenverkehr in seiner Leichtigkeit und Sicherheit beeinträchtigt ist.
Die erforderliche Befreiung gemäß der Zaunqualität kann erteilt werden, ortsplanerische Bedenken bestehen nicht.
Der Errichtung von Einfahrtstoren kann nicht zugestimmt werden. Lt. Festsetzung Bebauungsplan sind zwischen Garage und Grundstücksgrenze 5 m als Stauraum auszubilden und von Einfriedungen freizuhalten. Bei Erteilung einer Befreiung wären die Grundzüge der Planung berührt und man würde einen Präzedenzfall schaffen für das gesamte Baugebiet. Die angegebenen Vergleichsfälle liegen nicht im Bebauungsplan, sondern sind dem unbeplanten Innenbereich zuzuordnen und somit nicht heranzuziehen.
An der straßenseitigen Grundstücksgrenze ist ein Stützmauer mit einer max. Höhe von 2,19 gemessen vom Gehweg und ein Metallzaun in Höhe von 0,75 m geplant. Stützmauern sind lt. textlicher Festsetzung im Bebauungsplan nicht zulässig. Der erforderlichen Befreiung von der Festsetzung kann aus gemeindlicher Sicht nicht zugestimmt werden, die geplante Einfriedung mit einer max. Gesamthöhe von 2,94 m Höhe ist sehr Ortsbild prägend und verläuft größtenteils im festgesetzten Sichtdreieck die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs wäre beeinträchtigt. Das Sichtdreieck ist ständig von jeder Sichtbehinderung, Bebauung, Bepflanzung und Ablagerung von mehr als 1 m Höhe über Fahrbahnoberkante freizuhalten. Auch bei Umsetzung der im Bauantrag vorgebrachten Option 2 Böschung von Höhe Gehweg bis Höhe EG sind die Festsetzungen des Sichtdreieckes einzuhalten. Die vorgebrachten Vergleichsfälle liegen zum einen nicht alle im Bereich des gültigen Bebauungsplanes Nr. 6 „Turmberg“ bzw. teilweise liegen keine Genehmigungen vor. Die vorliegende genehmigte Stützwand kann nicht als Präzedenzfall herangezogen werden, da durch die Stützwand in Höhe von 1 m das Hanggrundstück vor Erdabrutschungen gesichert wird und die Natursteinwand nicht im Sichtdreieck liegt.
Aus gemeindlicher Sicht können die erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 6 „Turmberg“ nur teilweise erteilt werden, daher kann dem Bauantrag in der vorliegenden Fassung das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden.
Die Erschließung ist gesichert. Die Kosten für die Herstellung zusätzlicher Grundstückszufahrten (Gehwegabsenkung etc. – soweit erforderlich) sind vom Bauherrn zu tragen. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung.
Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern
Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind nachzuweisen.
Die Unterschriften der betroffenen Grundstücksnachbarn wurden nicht eingeholt.
