Stellungnahme:
- Nachweis der städtebaulichen Erforderlichkeit
Die städtebauliche Erforderlichkeit ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen. Gemäß 3.2 (Z) des Landesentwicklungsprogramms (LEP 2018) sind „in den Siedlungsgebieten […] die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.“
Für die Einbeziehungssatzung sind Anforderungen u. a. nach § 1 Abs. 3 bis 7 BauGB zu erfüllen; u. a. ist die städtebauliche Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nachzuweisen. Auch wäre nachzuweisen, dass die Einbeziehungssatzung mit einer städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Trotz der in der Region Ingolstadt vorhandenen dynamischen Entwicklung (siehe Regionalplan 10, B III, 1.1) ist bei der Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen in der Begründung darzulegen, dass eine städtebauliche Untersuchung des gesamten Gemeindegebietes durchgeführt wurde und keine Potentiale der Innenentwicklung bestehen. Darüber hinaus sollte der tatsächliche Wohnbaubedarf der Gemeinde aufgezeigt und der analysierte Siedlungsdruck dargelegt werden.
Es wird dabei im Hinblick auf eine derart geringe Anzahl an Wohneinheiten (max. zwei) an dieser sensiblen Stelle schwierig, mit der „Deckung von Wohnraumbedarf“ zu argumentieren. Die vorliegende Erläuterung in der Begründung unter Kapitel 5. Anlass und Ziel der Planung ist daher noch nicht ausreichend und muss ergänzt werden. Bezüglich der städtebaulichen Erforderlichkeit (Alternativenprüfung, Baulücken, Verfügbarkeit auf dem Grundstücksmarkt, sonstige relevante Überplanungsmöglichkeiten) wären die Aussagen in der Begründung auf die gesamte Gemeinde zu beziehen und ggf. auch zahlenmäßig zu belegen.
Abwägung:
Die Gemeinde Rohrbach ist der Auffassung, dass durch die Aufstellung der Einbeziehungssatzung den Anforderungen nach § 1 Abs. 3 bis 7 BauGB nachgekommen wurde. Die städtebauliche Erforderlichkeit begründet sich vor allem durch die Berücksichtigung des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB, wonach bei der Aufstellung von Bauleitplänen „die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung“ zu berücksichtigen sind. Durch die Satzung wird es den Bauherrn ermöglicht, auf dem familieneigenen Grundstück
in unmittelbarer Zuordnung zum elterlichen/großelterlichen Wohnhaus im rückwärtigen, bereits erschlossenen Grundstücksbereich ein Wohngebäude zu errichten.
Mit einer städtebaulich geordneten Entwicklung gem. § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist die Ausweisung vereinbar, da die einbezogene Fläche durch die bauliche Nutzung der angrenzenden Bereiche zweifelsohne geprägt ist. Die Erschließung ist gesichert. Durch die topographische Situation stellt die Errichtung eines Gebäudes den baulichen Abschluss der Bebauung am nördlichen Ortsrand Waals dar.
Eine Bedarfsermittlung und Alternativenprüfung über das gesamte Gemeindegebiet hinweg, ist angesichts des bereits erläuterten, städtebaulichen Anlasses (Familie möchte auf dem familieneigenen Grundstück in unmittelbarer Zuordnung zum elterlichen/großelterlichen Wohnhaus ein Wohngebäude errichten) nicht zielführend.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Abstimmungsergebnis: 15:0 angenommen
- Verfahrensauswahl
Bei der Wahl des Verfahrens sind die Voraussetzungen des § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB in der vorliegenden Form nicht voll erfüllt. Eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs auf die in Betracht kommende Außenbereichsfläche ist derzeit noch nicht gegeben.
Der § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB „ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches entsprechend geprägt sind.“ (siehe Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger; BauGB Kommentar; § 34 Randnr. 115; Mai 2017).
Für die Planung muss das Anbindegebot gemäß LEP gegeben sein. Dies ist durch die angrenzende Bebauung der Fall. Bei der geplanten Einbeziehung der einzelnen Außenbereichsfläche in den Zusammenhang des bebauten Ortsteils (Innenbereich) reicht es im Gegensatz zum Anbindegebot nicht aus, dass die einzubeziehende Fläche an den Innenbereich grenzt (siehe Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger; BauGB Kommentar; Randnr. 117; Mai 2017). Es müsste vielmehr
eine sachliche und räumliche Prägung des angrenzenden Bereichs durch bauliche Nutzung auf die in Rede stehende Außenbereichsfläche gegeben sein. Dies ist hier für die vorgesehene Bebauung aus Sicht der Fachstelle in der vorliegenden Form nicht in jeder Hinsicht der Fall.
Die geplante Einbeziehungssatzung liegt am nördlichen Ortsrand von Waal. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt. Sie liegt in unmittelbar nördlicher Nachbarschaft zu einer Wohnbebauung. Auch im Westen befindet sich westlich der Erschließungsstraße eine Wohnbebauung. Im Osten grenzen eine Grünstruktur sowie landwirtschaftliche Flächen an, im Norden befinden sich landwirtschaftliche Flächen sowie eine Art eingegrünter, schwer passierbarer Hohlweg.
Bereits in unserem Schriftverkehr (E-Mail vom 09.08.2019 und E-Mail vom 09.10.2019) an das Bauamt der Gemeinde Rohrbach hat die Fachstelle eine Einbeziehungssatzung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Ein möglich einzubeziehender und bebaubarer Bereich wäre hier jedoch nur reduziert zu sehen. Im vorliegenden Fall kann die Lage des Hauses sowie dessen Stellung derzeit zu weit variiert werden und damit sehr weit nach Nordosten in den Hang hineinrutschen. Das Gebäude sollte deutlich im Südwesten des Baufensters stehen.
Dabei kann ggf. in Teilabschnitten des noch zu verringernden Baufensters mittels zweier festgesetzter Baulinien im südlichen und westlichen Bereich dieser Anbindepunkt klar definiert werden.
Die bestehende Eingrünung und der Geländeverlauf bilden die Voraussetzung zur Einbeziehung in einen Innenbereich, da der markante Geländeverlauf und sein Bewuchs die Trennung von der freien Landschaft darstellen. Der Erhalt beider Faktoren in wesentlichen Teilen ist dafür Voraussetzung.
Auch wenn durch die oben angeführten Punkte zur planungsrechtlichen Stellungnahme für das Vorhaben in der derzeit vorgelegten Fassung eine realistische Umsetzung durch die Fachstelle derzeit noch nicht gesehen wird, werden zur Vollständigkeit die ortsplanerischen Punkte mit aufgeführt.
Abwägung:
Eine sachliche und räumliche Prägung des, in der Satzung für eine Bebauung zugelassenen Bereichs durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs, ist nach Auffassung der Gemeinde Rohrbach gegeben. Wie von der Fachstelle vorgebracht, bilden die bestehende Eingrünung und der Geländeverlauf die Voraussetzung zur Einbeziehung in den Innenbereich, da der markante Geländeverlauf und sein Bewuchs die Trennung von der freien Landschaft darstellen. Geländesprung und Bewuchs werden durch die vorliegende Planung freigehalten, Zugleich wird das Baufenster mit nur 3 m Abstand zum Erschließungsweg im Westen und 5 m Abstand zu Bestandsbebauung im Süden festgesetzt, so dass nur in geringen Maße südwestorientierte Freibereiche zur ausreichenden Belichtung und Belüftung des Bauvorhabens verbleiben. An der festgesetzten Baugrenze sollte daher unverändert festgehalten werden.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Abstimmungsergebnis: 15:0 angenommen
- Belange der Baukultur, Gestaltung des Ort- und Landschaftsbildes, Schutz der kulturellen Überlieferung
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB, LEP 2013 8.4.1 (G) und Art. 141 Abs. 1 Satz 4 BayVerf sind die Belange der Baukultur zu berücksichtigen, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu beachten sowie gemäß Art 3 Abs. 2 BayVerf die kulturelle Überlieferung zu schützen. Dabei ist die Eigenständigkeit der Region zu wahren (vgl. Art 3a BayVerf). Auf eine gute Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und in den Ortsrandbereichen soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)).
Der planungsrechtlichen Steuerung ortsplanerischer Gestaltung (z. B. Dachfarbe, Fassadengestaltung, etc.) kommt besondere Bedeutung zu. Es ist festzustellen, dass die für unsere Region typische Bebauung u. a. durch ziegelgedeckte, steile Satteldächer geprägt wird. Grundsätzlich sollte darauf hingewirkt werden, dass im Bereich des Bauens eine regionale Identität erhalten bleibt. Derzeit werden neben Satteldächern auch Walmdächer (vgl. § 4 Punkt 5 Dächer und Dachaufbauten) festgesetzt. Untypische Dachformen, wie z. B. Zelt- oder Walmdach sind nach Auffassung der Fachstelle in Ortsteilen mit ländlicher Prägung – insbesondere am Ortsrand – zu vermeiden.
Darüber hinaus wird empfohlen, Festsetzungen zu treffen, welche die typischen Dachfarben der Region aufnehmen, auch wenn in der unmittelbaren Umgebung vereinzelt dunkle Dacheindeckungen auftreten. Es wird insbesondere wegen der exponierten Lage am Ortsrand angeregt, die Dachfarben rot bzw. rotbraun festzusetzen.
Es wird angeregt, im dörflichen Bereich Einfriedungen aus Holz festzusetzen. Die Festsetzung von Holzzäunen ermöglicht eine orts- und landschaftstypische Umsetzung von – auch regionalen – Baustoffen aus nachwachsenden Rohstoffen. Die Festsetzung könnte z. B. folgendermaßen lauten: „Einfriedungen der Baugrundstücke sind bis zu einer Höhe von 1,20 m über Gelände und mit einem Abstand zum Boden von mindestens 10 cm zulässig. Als Einfriedungen sind Holzzäune mit senkrecht ausgeführten Elementen
(Holzlatten oder Staketen) ohne Sockel zulässig. Darüber hinaus sind zur Einfriedung der Baugrundstücke transparente und sockellose Zäune aus Maschendraht zulässig. Vollflächig geschlossene Einfriedungen, wie z.B. Gabionen, Mauern, etc. sind unzulässig.“
Zur Ortsabrundung und zur Einbindung des Bauvorhabens in die Landschaft – insbesondere in Siedlungsrandlagen, welche durch ihre Erscheinung das Landschaftsbild prägen und in die Landschaft wirken – wird angeregt, Festsetzungen zur Fassadengestaltung zu treffen, z. B. folgendermaßen: „Die Fassaden der Wohngebäude sind zu verputzen. Zulässig sind weiße und pastellfarbene Anstriche. Grelle und leuchtende Farben werden ausgeschlossen. Zulässig sind zudem Holzverschalungen, naturbelassen oder braun lasiert.“ Bei einer Zweigeschossigkeit wird angeregt, die Gebäude in ihrer Wahrnehmung durch eine entsprechende Fassadengestaltung zu gliedern, z. B. „Erdgeschoss: Wandflächen verputzt; weiß oder gebrochen weiß/pastellfarbener Anstrich; 1. Obergeschoss und Giebel in Holzverschalung, naturbelassen oder braun lasiert“.
Dunkle Fassadenanstriche haben unter dem Aspekt der Klimaveränderung einen negativen Einfluss wegen ihrer überhöhten Wärmeaufnahme. Dies führt insbesondere im Sommer zu zusätzlicher Erwärmung. Ziel einer dem Klimawandel angepassten Bauleitplanung sollte es daher sein, z. B. Materialien bzw. Farben mit hoher Wärmereflektion festzusetzen.
Abwägung:
Wie in der Begründung unter 7.3 erläutert, sind neben flach und steil geneigten Satteldächern auch flach geneigte Walmdächer im näheren Umfeld vorhanden. Auch graue Dacheindeckungen sind im Umfeld vorhanden, so dass nach Ansicht der Gemeinde Rohrbach hier keine prägende regionaltypische Bebauung durch ziegelgedeckte, steile Satteldächer in dem Umfang mehr vorhanden ist, welche eine solche zwingende gestalterische Festsetzung rechtfertigen würde. An den getroffenen gestalterischen Festsetzungen sollte daher weiterhin festgehalten werden.
Unter 7.6 der Satzung wird bereits festgesetzt: „Einfriedungen der Baugrundstücke sind nur bis zu einer Höhe von 1,20 m über Gelände, als transparente und sockellose Zäune aus Stabgitter oder Maschendraht zulässig, mit einem Abstand zum Boden von mindestens 10 cm, um die Durchlässigkeit für Kleintiere zu gewährleisten. Vollflächig geschlossene Einfriedungen, wie z.B. Gabionen, Mauern, etc. sind unzulässig.“
Hier sollte noch redaktionell „Holz (Holzlatten oder Staketen)“ ergänzt werden. An der übrigen Formulierung sollte auch weiterhin festgehalten werden.
Hinsichtlich der geforderten Festsetzungen zur Fassadengestaltung ist anzumerken, dass es sich um eine Einbeziehungssatzung handelt, in der gem. § 34 Abs. 5 BauGB „einzelne“ Festsetzungen getroffen werden können. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB. Die Gemeinde Rohrbach ist der Auffassung, dass durch die getroffenen Festsetzungen Vorhaben ausreichend gestalterisch bestimmt sind und die Festsetzungen keiner Ergänzungen bedürfen.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. Unter Festsetzung 7.6 der Satzung (Einfriedungen) wird redaktionell „Holz (Holzlatten oder Staketen)“ ergänzt. An den übrigen Festsetzungen der Satzung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. Unter Festsetzung 7.6 der Satzung (Einfriedungen) wird redaktionell „Holz (Holzlatten oder Staketen)“ ergänzt. An den übrigen Festsetzungen der Satzung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Abstimmungsergebnis: 15:0 angenommen
- Geländehöhen
Die Bauleitplanung muss Planungssicherheit gewährleisten und die Umsetzung des Planvorhabens für alle am Verfahren Beteiligten nachvollziehbar darstellen. Aus den Planunterlagen sollen sich die Geländehöhen ergeben (vgl. § 1 Abs. 2 PlanZV). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind gemäß § 18 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
Aus den negativen Erfahrungen einzelner Gemeinden durch fehlende geeignete Geländeschnitte und um die Planung für alle am Verfahren Beteiligten (z. B. Gemeinderat, Bauherr, Nachbarn, Planer, Verwaltung) rechtsverbindlich umzusetzen, sind Regelungen für eine eindeutige und rechtssichere Umsetzung unabdingbar. Daher wird angeregt – insbesondere wegen des hier gegebenen, unterschiedlich hängigen Geländeverlaufes – aussagekräftige Gelände- bzw. Gebäudeschnitte in der Planung entsprechend als Festsetzung zu treffen.
Zur Beurteilung des Geländeverlaufes sollten Schnitte ergänzend das dem Bebauungsplan benachbarte Gelände auf ca. 5 m darstellen. Es wird angeregt, dies zu ergänzen. Außerdem sollten Höhenbezugspunkte, z. B. zur Erschließungsstraße (vgl. § 18 BauNVO) festgesetzt werden. Es wird zudem darauf hingewiesen, dass nach allgemein gültigen Planungsgrundsätzen Geländeveränderungen minimiert und dem Geländerelief der Umgebung angepasst meist weich ausgeformt werden sollen (Böschungsverhältnis max. 1:2). Der Mindestabstand des Böschungskammes bzw. Böschungsfußes zur Grundstücksgrenze sollte mindestens einen Meter betragen, um Erosionen bzw. Niederschlagswasser – insbesondere zur Wahrung des Nachbarschaftsfriedens – auf dem jeweiligen Grundstück zu halten.
Abwägung:
Hinsichtlich der geforderten aussagekräftigen Gelände- bzw. Gebäudeschnitte mit Höhenbezugspunkten als Festsetzung ist ebenfalls anzumerken, dass es sich um eine Einbeziehungssatzung handelt, in der gem. § 34 Abs. 5 BauGB „einzelne“ Festsetzungen getroffen werden können. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens können solche eingefordert werden.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Abstimmungsergebnis: 15:0 angenommen
- Ein- und Durchgrünung
Auf eine gute Ein- und Durchgrünung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand soll geachtet werden (vgl. Regionalplan der Region Ingolstadt (10), B III 1.5 (Z)). Darüber hinaus dient der Grünstreifen der Abschirmung von Immissionen (z. B. Staub, Spritz- bzw. Düngemittelabdrift, etc.) auf Flächen unterschiedlicher Nutzung (hier z. B. zwischen Wohnen und Landwirtschaft; vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB).
Die vorgesehene Eingrünung wird grundsätzlich begrüßt. Zurzeit ist die Breite der Eingrünung nach Norden und Osten mit 5 m geplant. Es wird angeregt, die Eingrünung ggf. noch moderat – auch im Hinblick auf Art. 47 ff. AGBGB (Erläuterung: Es ist auf ausreichende Abstände der Bepflanzung zu den benachbarten landwirtschaftlichen Flächen auf der Nord- und Westseite zu achten, welche in der Regel mindestens 4 m zwischen Gehölzen von mehr als 2 m Höhe und den landwirtschaftlichen Flächen betragen müssen.) – zu verbreitern. Dabei ist vorrangig darauf zu achten, dass der bestehende Busch- und Baumbestand aufgrund seiner Bedeutung im Wesentlichen erhalten und mit einbezogen werden muss.
Es wird zudem auf das Baumfallrisiko der auch außerhalb des Geltungsbereiches befindlichen Bäume – u. a. in Bezug auf die zur Erhaltung festgesetzten Bäume in unmittelbarer Nähe östlich des Bauraumes – hingewiesen.
Abwägung:
Die vorgebrachten Hinweise und Anregungen sind zur Kenntnis zu nehmen. Die festgesetzte Breite der Ortsrandeingrünung wird von der Gemeinde Rohrbach als ausreichend angesehen, um einerseits eine entsprechend wirksame Eingrünung zu entfalten und andererseits die Bebaubarkeit und Gartennutzung des, durch das vorhandene Gelände begrenzten Baugrundstücks, nicht zu sehr einzuschränken. Von der zuständigen Fachbehörde, der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt, wurden im Übrigen hinsichtlich der festgesetzten Breite der Eingrünung keine Bedenken geäußert.
Beschlussvorschlag:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Fachstelle zur Kenntnis und stimmt dem Abwägungsvorschlag zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Abstimmungsergebnis: 15:0 angenommen
- Redaktionelle Anregungen
Bezeichnung
- Es wird angeregt, für Satzungen nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB statt dem Begriff „Innenbereichssatzung“ die Bezeichnung „Einbeziehungssatzung“ zu verwenden.
Begründung
- Es wird angeregt, wie auf dem Plankopf auch auf dem Deckblatt der Begründung den Verfahrensstand zu ergänzen (hier: Entwurf gem. § 13 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB).
Sonstiges
- Es wird angeregt, statt „Innenbereichssatzung“ den Begriff „Einbeziehungssatzung“ zu verwenden.
Abwägung:
Die Gemeinde Rohrbach verwendet generell für alle Satzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 BauGB die Bezeichnung „Innenbereichssatzung“. Dass es sich bei der vorliegenden Satzung um eine Satzung zur Einbeziehung von Flächen in den im Zusammenhang bebauten Ortssteil Waal (s.g. Einbeziehungssatzung) gem. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB handelt, wird in der Begründung unter Punkt 3.1 eingehend erläutert. Im Sinne einer stringenten Fortführung der Bezeichnung gemeindlicher Satzungen sollte an der Bezeichnung festgehalten werden.
Auf dem Plankopf der Satzung ist der Verfahrensstand mit Plandatum vermerkt, auf der Begründung ist das gleiche Plandatum ebenfalls vermerkt (Begründung zur Planfassung vom 21.04.2020), so dass eine Zuordnung der Begründung zum Entwurfsstand der Satzung nach Auffassung der Gemeinde zweifelsfrei möglich ist.
Der Gemeinderat nimmt dies zur Kenntnis.
