Das Grundstück Fl.Nr. 180/21, Gemarkung Rohrbach (Mautanger 10) ist derzeit unbebaut und befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 18 „Am Wasserwerk“ (in der Fassung vom 12.08.1983).
Mit dem gegenständlichen Antrag möchten die Grundstückseigentümer die generellen Erfolgsaussichten zur Teilaufhebung des Bebauungsplanes in Form einer Herausnahme ihres Grundstückes prüfen lassen. Grund hierfür ist die beabsichtigte Bebauung des Grundstückes mit einem Einfamilienhaus in E+1-Bauweise (Erd- und Obergeschoss, Grundfläche ca. 11x14 m, Satteldach mit ca. 28° Dachneigung) mit Doppelgarage (Grundfläche ca. 6x8 m, Satteldach mit ca. 28° Dachneigung). Gemäß Bebauungsplan wäre auf dem Grundstück lediglich ein Erd- mit ausgebautem Dachgeschoss (E+D-Bauweise) mit steilem Satteldach (Dachneigung 37-43°) zulässig. In anderen Teilbereichen des Bebauungsplanes wäre dagegen eine E+1-Bebauung möglich. Die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind nach Rücksprache mit dem Landratsamt Pfaffenhofen aufgrund fehlender Vergleichsfälle nicht möglich. Letztlich müsste der Bebauungsplan entweder entsprechend geändert oder die Parzelle aus dem Geltungsbereich herausgenommen werden. Im zweiten Fall würde sich die planungsrechtliche Beurteilung des Grundstückes künftig nach § 34 BauGB (Innenbereich) ergeben. Ein Einfügen in die nähere Umgebung mit dargestellten Baustil und damit einer Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens wäre nach Ansicht des Landratsamtes Pfaffenhofen aufgrund von bestehenden Bezugsfällen in der näheren Umgebung gegeben.
Als Begründung führen die Antragsteller folgende Argumente ins Feld:
- Das Gebiet des 1983 in Kraft getretenen Bebauungsplanes ist mittlerweile überwiegend bebaut.
- Der Bebauungsplan sieht selbst eine Mischung von E+1- sowie E+D-Bebauung vor.
- Ein Einfügen des geplanten 2-geschossigen Wohnhauses in die nähere Umgebung (i.S. § 34 BauGB) wäre aufgrund bestehender Bezugsfälle von E+1-Wohnhäusern (siehe Fl.Nrn. 173/2 u. 1003, Gemarkung Rohrbach) gegeben.
- Eine Verschlechterung der nachbarlichen Situation hinsichtlich der Verschattung durch das Gebäude würde sich nicht ergeben (Firsthöhe ca. 9,50 m bei E+D-Bauweise mit 43° DN bzw. ca. 9,20 m bei E+1-Bauweise mit 28° DN). Der unmittelbar nördlich gelegene Nachbar zeigt sich mit der Bauweise einverstanden, da die Gesamthöhe des Gebäudes nicht ansteigt.
- Eine zweigeschossige Bauweise (Erd- und Obergeschoss ohne Dachschräge) spiegelt den aktuellen Baustandard wieder (siehe auch im Norden gelegenes Baugebiet „Am Mühlweg“) und bietet neben einer besseren Raumausnutzung (insbesondere beim geplanten Verzicht auf einen Keller – aufgrund der Nähe zum Triebwerkskanal) insgesamt einen attraktiveren Wohnstil.
Aus Sicht der Gemeinde fügt sich ein Wohnhaus in E-1-Bauweise mit flachem Satteldach aufgrund der bezeichneten Bezugsfälle in der Umgebung grundsätzlich harmonisch ein. Das Ortsbild bleibt gewahrt. Das Gebäude verändert sich zwar in der Wandhöhe, jedoch nicht in der Gesamt-(First)Höhe, so dass die nachbarlichen Belange grundsätzlich gewahrt sind. Zudem hat der unmittelbare Nachbar seine Zustimmung signalisiert. Das Grundstück liegt am östlichen Rand des Bebauungsplangebietes. Eine Herausnahme dieser einzelnen Parzelle wäre ortsplanerisch und städtebaulich vertretbar; die Grundkonzeption des Bebauungsplangebietes bleibt im Wesentlichen gewahrt. Auf dem südlichen Nachbargrundstück (Innenbereichslage) ist ebenfalls ein E+1-Wohnhaus geplant. Unter Betrachtung dessen sowie dem Bestandsgebäude im Osten (Wiesenweg) kann hier auch von einer „ortsverträglichen Innenbereichs-Erweiterung“ um die Fl.Nr. 180/21, Gemarkung Rohrbach, gesprochen werden. Daher überwiegen die Gründe für die Herausnahme der Parzelle aus dem Bebauungsplangebiet (Teilaufhebung des Bebauungsplanes) gegenüber einer alternativen Änderung des Bebauungsplanes mit Anpassung der betroffenen Festsetzungen (Ausweitung auf weitere E+D-Parzellen, welche jedoch bereits bebaut sind? etc.).
Im Bebauungsplan ist auf der östlichen Grundstücksseite ein 6 m bereiter privater Grünstreifen „für den Ausbau der Ilm sowie als Räumstreifen“ festgesetzt, der von jeglicher Bebauung und Auffüllung freizuhalten ist. Zur Kompensation dieser Festsetzung bei Teilaufhebung des Bebauungsplanes bedarf es einer dinglichen Sicherung des Grün-/Räumstreifens zugunsten des Freistaates Bayern (vertreten durch das WWA Ingolstadt). Dies wurde mit dem WWA Ingolstadt abgestimmt. Die dingliche Sicherung muss vor dem Start des förmlichen Bebauungsplan-Teilaufhebungsverfahrens (Teilaufhebungsbeschluss) vorliegen.
Die anfallenden Planungskosten sind vom Antragsteller zu tragen.
Der Bauausschuss befasste sich mit dem Antrag bereits vorberatend in seiner Sitzung vom 27.10.2020 und fasste hierbei die Beschlussempfehlung an den Gemeinderat, dem gegenständlichen Antrag auf Herausnahme des Grundstückes aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes zuzustimmen.
