Am 05.10.2020 fand im Rahmen einer Sitzung des Arbeitskreises „Ortsmittenplanung“ eine Anliegerversammlung zur geplanten Aufstellung der Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ unter Beiladung der betroffenen Grundstückseigentümer bzw. –nutzer statt.
In der Sitzung wurde die Möglichkeit zur Fragestellung und Erörterung gegeben.
Folgende Fragen wurden vorgebracht:
Frage 1:
Es wurde hinterfragt, warum auch das Schulgelände im Sanierungsumgriff des „Rohrbacher Ortskerns“ enthalten ist. Der echte Ortskern würde sich vielmehr allein um den Bereich Rathaus, Schloss und alter Kirche konzentrieren.
Antwort:
Bürgermeister Keck erklärte, dass sich das Sanierungsgebiet nicht allein um den Bereich des Rathauses erstrecken muss, sondern vielmehr losgelöst vom Begriff „Ortskern“ nach den ausgegebenen Sanierungszielen (siehe IKEK-Feinuntersuchung) bildet.
Abwägung:
Der Umgriff des Sanierungsgebietes wurde nach vorheriger eingehender Prüfung und Bewertung auf Basis der IKEK-Feinuntersuchung vom Gemeinderat in der Sitzung vom 11.11.2020 förmlich festgelegt. Im künftigen Sanierungsgebiet wurde auch die Aufnahme von Teilen des Schulgeländes als angebracht erachtet. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Frage 2:
Kritisch wurde gesehen, dass der erforderliche Sanierungsvermerk im Grundbuch unter der Rubrik „Belastungen“ eingetragen wird bzw. aus Sicht des Anliegers eher wertmindernd auf das Grundstück wirken könnte.
Antwort:
Es wurde entgegnet, dass der Sanierungsvermerk nicht als Belastung zu sehen ist, sondern vielmehr rein als öffentlicher Hinweis auf die besondere Lage des Grundstückes in einem Sanierungsgebiet. Bürgermeister Keck betonte, dass die Eigentümer mit der Sanierungssatzung nicht schikaniert werden sollen. Vielmehr wird ihnen die Möglichkeit der Inanspruchnahme z.B. von Steuervorteilen bei Sanierungsprojekten eingeräumt. Weiter besteht auch keine Pflicht für den Privaten zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen. Insofern ergeben sich für den Grundstückseigentümer keine Nachteile aus der Satzung, welche zudem im vereinfachten Verfahren (d.h. ohne Erhebung von Ausgleichsbeiträgen) durchgeführt wird. Die gesetzlichen Genehmigungspflichten innerhalb eines Sanierungsgebietes (siehe § 144 BauGB) sollen möglichst auf das unbedingt Notwendige beschränkt werden (lediglich Genehmigung von Bauvorhaben – Zustimmung der Gemeinde zu Bauvorhaben auch ohne Sanierungssatzung baurechtlich erforderlich) und als allgemein erteilt festgesetzt werden.
Abwägung:
In der Sanierungssatzung wurde lediglich eine Genehmigungspflicht i.S. § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bestimmt. Alle weiteren Genehmigungstatbestände des § 144 BauGB wurden für nicht anwendbar erklärt, so dass es auch keines Grundbucheintrages bedarf (vgl. § 143 Abs. 2 Satz 4 BauGB). An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Frage 3:
Besteht die Möglichkeit der Gewährung von Städtebaufördermitteln an private Bauherren unter Kostenbeteiligung der Gemeinde?
Antwort:
Hinsichtlich der Möglichkeit der Gewährung von Städtebaufördermittel an private Bauherren führte Bürgermeister Keck aus, dass die hier erforderliche Kostenbeteiligung der Gemeinde nur dann politisch vertretbar sein wird, wenn durch die Sanierung auch ein gewisser öffentlicher Nutzen für die Gemeinde entsteht (z.B. Stadel wird zu Bürgersaal umfunktioniert). Ein zusätzliches kommunales Förderprogramm (ähnlich wie es die Stadt Pfaffenhofen praktiziert) ist in Rohrbach grundsätzlich nicht geplant.
Weiter wurde informiert, dass Steuererleichterungen bei denkmalgeschützten Gebäuden auch nach dem Denkmalrecht möglich sind, jedoch nicht parallel zu den Steuererleichterungen nach dem Sanierungsrecht. Bürgermeister Keck berichtete hier über ein Praxisbeispiel aus Pfaffenhofen, wonach die Antragstellung nach dem Sanierungsrecht wohl einfacher vonstattengeht als nach dem Steuerrecht.
Abwägung:
Der Gemeinderat stimmt der kolportierten Sicht- und Vorgehensweise zu. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Frage 4:
Es kam die Frage auf, ob Fördermittel oder Steuererleichterungen auch bei Neubauten möglich sind. Zudem wurde angefragt, ob die Größe des Sanierungsgebietes mit der Höhe möglicher Fördergelder zusammenhängt.
Antwort:
Es wurde klargestellt, dass Fördermittel oder Steuererleichterungen grundsätzlich nur bei Sanierungsmaßnahmen möglich sind, nicht jedoch bei Neubauten. Die Höhe etwaiger Fördergelder ist unabhängig von der Größe des Sanierungsgebietes.
Abwägung:
Der Gemeinderat nimmt die Aussagen zustimmend zur Kenntnis. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Frage 5:
Abschließend kam die Frage auf, welchen Zeithorizont die Gemeinde zur Umsetzung der ausgegebenen Sanierungsziele hat.
Antwort:
Bürgermeister Keck führte aus, dass die Gemeinde hier keinen Druck auf die Beteiligten ausüben wird. Erfreulich wäre es jedoch, wenn in dieser Legislaturperiode erste private Maßnahmen in Angriff genommen werden würden. Für die gemeindeeigenen Projekte liegen (bis auf die Sanierung der alten Schulturnhalle) noch keine Detailplanungen vor. Die Umsetzung der Sanierungssatzung ist in den nächsten Jahren „zu leben“.
Abwägung:
Der Gemeinderat nimmt die Aussagen zustimmend zur Kenntnis. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
Frage 6:
Diejenigen Grundstückseigentümer, die bisher nicht im räumlichen Umgriff des Satzungsentwurfes enthalten sind, wurden seitens der Gemeinde um Rückmeldung zum Nachgang der Info-Veranstaltung gebeten, ob eine Aufnahme Ihres Grundstückes erwünscht ist. Auch den jetzt im Geltungsbereich der Satzung befindlichen Grundstückseigentümern wurde die Möglichkeit zur nachträglichen Fragestellung (bzw. mit Verweis auf die Beteiligung im Rahmen des anstehenden Satzungsverfahrens) eingeräumt.
Abwägung:
Es fanden daraufhin noch Einzelgespräche mit Grundstückseigentümern statt; hierbei wurden verschiedene Fragen rund um die Sanierungssatzung beantwortet. Grundlegende neue Erkenntnisse oder Fragen haben sich hierbei nicht ergeben, so dass an dieser Stelle nicht explizit auf die einzelnen Gespräche erörternd einzugehen ist. Der räumliche Geltungsbereich der Sanierungssatzung blieb daraufhin unverändert, wie er im gegenständlichen Satzungsverfahren (Beteiligungen gem. §§ 137, 139 BauGB) zur Auslegung kam.
Der Gemeinderat nimmt dies zustimmend zur Kenntnis. An der Planung wird weiterhin unverändert festgehalten.
