Der Gemeinderat hatte sich zuletzt in den Sitzungen vom 09.03.2022 und 01.06.2022 mit dem Bauvorhaben beschäftigt. Damals konnte keine Mehrheit für eine sanierungsrechtliche Zustimmung gefunden werden. Nunmehr liegt ein erneut abgeänderter Bebauungsvorschlag für das Grundstück „Schloßweg 12“ vor. Die Lage des Wohngebäudes (Erd- und Obergeschoss, rotes Satteldach, 28° Dachneigung) blieb unverändert. Es wurde in Ost-West-Firstrichtung ausgerichtet und etwa mittig im Grundstück platziert. Zum Kirchenweg hin beträgt der Wohngebäudeabstand ca. 1,50 m. Im Osten gliedert sich eine Hofeinfahrt an das Wohngebäude an, welche mit Torbogenelementen gestalterisch eingefasst wurde. Statt einem Einfamilienhaus werden nunmehr zwei Wohnungen (Erd- und Obergeschoss) ausgeführt. Im Norden ist das Wohngebäude über einen Garagenanbau (grenzständig zum Kirchenweg) mit dem Nachbargebäude verbunden, wobei der Garagenbau nunmehr 2-geschossig erhöht wurde.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“. Gegenstand der heutigen Beratung und Beschlussfassung ist der Antrag auf Erteilung des sanierungsrechtlichen Einvernehmens zum Bauvorhaben im Rahmen des Genehmigungsverfahrens gem. § 145 BauGB.
Die Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ wurde zuletzt mit GR-Beschluss vom 19.01.2022 konkret zum Anwesen „Schloßweg 12“ wie folgt fortgeschrieben:
„Neubau Anwesen Schloßweg 12 unter folgenden Gesichtspunkten:
- Der neue Baukörper soll in seinem Baustil (insbesondere hinsichtlich Anzahl der Geschosse, Dachgestaltung, grenzständige Gebäudestellung im Norden, Osten und Westen) als an das Gasthaus „Alter Wirt“ angeglichener Baukörper in Erscheinung treten.
Aus gemeindlicher Sicht ist eine Gebäudestellung in „L-Form“ (Grenzausbau im Norden, Osten und Westen) durch Anbau an das bestehende landwirtschaftliche Gebäude im Norden bzw. an das Gasthaus „Alter Wirt“ im Osten zur Wahrung des Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches rund um die prägende Rohrbacher Ortsmitte ein wichtiges städtebauliches Ziel. So könnte der Charakter der früheren Hofstelle auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ wiederhergestellt und damit eine verträgliche und optimierte Grundstücksnutzung erreicht werden.
- Das vorgeschlagene Ziel einer Stärkung der Gaststätte z.B. durch Erweiterung um eine Beherbergungsstätte (Übernachtungsangebot) oder der Gastronomie dienenden Räumen wird weiterverfolgt. Sofern dieses Ziel nicht umsetzbar erscheint, ist aus gemeindlicher Sicht auch die Etablierung von besonderen Wohnformen (z.B. Geschosswohnungsbau, seniorengerechtes Wohnen oder Generationenwohnen, sozialer Wohnungsbau – auch in Kombination untereinander und ergänzt mit gewerblicher Nutzung vorzugsweise im EG) auf dem Grundstück oder Teilflächen / Geschossen denkbar. So könnte eine optimierte Ausnutzung des Grundstückes unter Wahrung des prägenden Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches erzielt werden.“
Gemäß § 3 der Sanierungssatzung bedürfen Vorhaben i.S. des § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB der Genehmigung. Das gegenständliche Bauvorhaben unterliegt somit der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Die Gemeinde hat hierzu über ihr Einvernehmen zu entscheiden (§ 145 BauGB). Die Genehmigung darf dann versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (§ 145 Abs. 2 BauGB).
Mit der Fortschreibung der Sanierungsziele zum Anwesen „Schloßweg 12“ sollte der Charakter der früheren Hofstelle durch die im Westen, Osten und Norden grenzständige, an die benachbarten Bestandsgebäude angebaute Bauweise erreicht werden. Auch die neue Planung erfüllt dieses Sanierungsziel (Punkt a)) nur teilweise. Allerdings wirkt durch den erhöhten Garagenbau die Fassadenreihe durchgehender, so dass an der Westseite die Vorgabe einer grenzständigen Bebauung (gleichwohl das Wohnhaus ca. 1,50 m abgerückt ist) nahezu erfüllt ist. Die Abweichung einer gänzlichen nördlichen und westlichen Grenzbebauung mit dem Wohnhaus (und damit Drehung des Wohnhauses in Ost-West-Richtung statt bisher Nord-Süd-Richtung) begründet der Bauherr mit den sehr schlechten Bodenverhältnissen. Bei der Errichtung eines Kellers wäre mit dem Abrutschen der nachbarlichen Bestandsgebäude oder des Straßenkörpers zu rechnen, so dass ein Abrücken erforderlich wurde. Durch die Drehung des Wohngebäudes in Ost-West-Richtung wird die Reihe der hauptsächlich straßenseitig giebelständig errichteten Gebäude im Schloßweg nicht fortgesetzt. Dies ist bei dem gegenständlichen Eckgrundstück Schloßweg/Kirchenweg jedoch städtebaulich vertretbar, zumal dadurch gerade das Straßenbild bzw. Bauweise des Kirchenweges (hier sind ebenfalls alle Giebel straßenseitig errichtet) wiederum umgesetzt wird. Es bleibt folglich eine Frage des Betrachtungswinkels. Durch die gewählte Gebäudestellung von Haus und Garage entsteht ein rückwärtiger Innenhof. Durch die Vorsehung der grenzständigen Torbogen-Durchfahrt wird die Wahrnehmung von der Straße aus kaschiert. Insbesondere durch die Torbogenelemente wird eine gefällige, ortsplanerisch verträgliche Fassadenfront hin zum Gasthaus „Alter Wirt“ (auch hier ist beim Seitenbau ein Torbogenelement vorzufinden) unter Wahrung der Belichtungssituation erzielt. Das Bauvorhaben fügt sich auch hinsichtlich der gewählten Geschossentwicklung und der Dachform baulich unter Wahrung des Ortsbildes in die nähere Umgebung ein.
Punkt b) der Sanierungsziele wird nunmehr erfüllt. Mit der Vorsehung eine 2. Wohneinheit liegt ein Geschosswohnungsbau vor. Somit wird das Gebäude wohntechnisch intensiver genutzt als bei einem reinen Einfamilienhaus. Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.
In der Gesamtbetrachtung wird vorgeschlagen, dem Bauvorhaben das sanierungsrechtliche Einvernehmen zu erteilen.
