Der Gemeinderat hatte sich zuletzt in den Sitzungen vom 09.03.2022, 01.06.2022, 14.09.2022 und 18.10.2022 mit dem Bauvorhaben beschäftigt. Damals konnte keine Mehrheit für eine sanierungsrechtliche Zustimmung gefunden werden. Nunmehr liegt ein erneut abgeänderter Bebauungsvorschlag (Tektur) für das Grundstück „Schloßweg 12“ vor.
Das Wohngebäude (Erd- und Obergeschoss, rotes Satteldach) wurde nunmehr um 90° gedreht und parallel zum Kirchenweg ausgerichtet. Im Norden und Osten wurde das Wohngebäude mit einem nach Osten verlängerten, zweistöckigen Garagengebäude an die Bestandsgebäude grenzständig angebaut. Die Firstrichtung wurde – wie bei allen bestehenden Wohngebäuden im Schloßweg – in Nord-Süd-Ausrichtung umgesetzt. Die Dachneigung wurde auf 30° erhöht (bisher 28° Dachneigung). Zum Kirchenweg hin beträgt der Wohngebäudeabstand ca. 3 m. Im Gebäude befinden sich 2 Wohneinheiten (Haupt- und Einliegerwohnung).
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“. Gegenstand der heutigen Beratung und Beschlussfassung ist der Antrag auf Erteilung des sanierungsrechtlichen Einvernehmens zum Bauvorhaben im Rahmen des Genehmigungsverfahrens gem. § 145 BauGB.
Die Sanierungssatzung „Dorfmitte Rohrbach“ wurde zuletzt mit GR-Beschluss vom 19.01.2022 konkret zum Anwesen „Schloßweg 12“ wie folgt fortgeschrieben:
„Neubau Anwesen Schloßweg 12 unter folgenden Gesichtspunkten:
- Der neue Baukörper soll in seinem Baustil (insbesondere hinsichtlich Anzahl der Geschosse, Dachgestaltung, grenzständige Gebäudestellung im Norden, Osten und Westen) als an das Gasthaus „Alter Wirt“ angeglichener Baukörper in Erscheinung treten.
Aus gemeindlicher Sicht ist eine Gebäudestellung in „L-Form“ (Grenzausbau im Norden, Osten und Westen) durch Anbau an das bestehende landwirtschaftliche Gebäude im Norden bzw. an das Gasthaus „Alter Wirt“ im Osten zur Wahrung des Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches rund um die prägende Rohrbacher Ortsmitte ein wichtiges städtebauliches Ziel. So könnte der Charakter der früheren Hofstelle auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ wiederhergestellt und damit eine verträgliche und optimierte Grundstücksnutzung erreicht werden.
- Das vorgeschlagene Ziel einer Stärkung der Gaststätte z.B. durch Erweiterung um eine Beherbergungsstätte (Übernachtungsangebot) oder der Gastronomie dienenden Räumen wird weiterverfolgt. Sofern dieses Ziel nicht umsetzbar erscheint, ist aus gemeindlicher Sicht auch die Etablierung von besonderen Wohnformen (z.B. Geschosswohnungsbau, seniorengerechtes Wohnen oder Generationenwohnen, sozialer Wohnungsbau – auch in Kombination untereinander und ergänzt mit gewerblicher Nutzung vorzugsweise im EG) auf dem Grundstück oder Teilflächen / Geschossen denkbar. So könnte eine optimierte Ausnutzung des Grundstückes unter Wahrung des prägenden Ortskerns/-bildes bzw. Ensemblebereiches erzielt werden.“
Gemäß § 3 der Sanierungssatzung bedürfen Vorhaben i.S. des § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB der Genehmigung. Das gegenständliche Bauvorhaben unterliegt somit der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht. Die Gemeinde hat hierzu über ihr Einvernehmen zu entscheiden (§ 145 BauGB). Die Genehmigung darf dann versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde (§ 145 Abs. 2 BauGB).
Mit der Fortschreibung der Sanierungsziele zum Anwesen „Schloßweg 12“ sollte der Charakter der früheren Hofstelle durch die im Westen, Osten und Norden grenzständige, an die benachbarten Bestandsgebäude angebaute Bauweise erreicht werden. Die neue Planung erfüllt dieses Sanierungsziel (Punkt a)) nahezu vollständig. Lediglich im Westen erfolgt keine grenzständige Bebauung, sondern eine Abrückung des Gebäudes vom Kirchenweg um ca. 3 m. Die Abweichung einer gänzlichen westlichen Grenzbebauung mit dem Wohnhaus begründet der Bauherr mit den sehr schlechten Bodenverhältnissen. Bei der Errichtung eines Kellers wäre ein Abrutschen des Straßenkörpers zu befürchten, so dass ein Abrücken erforderlich wurde. Aufgrund dessen wurde auch der nördliche und östliche Teil des Gebäudetraktes nicht unterkellert. Durch die Drehung des Wohnhauses wird nunmehr die Gebäudestellung der früheren Hofstelle auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ erzielt. In Kombination mit dem Gasthaus Alter Wirt entsteht so wieder der ursprüngliche, prägende „Innenhofcharakter“ mit Blick vom Schloßweg aus. Mit der Nord-Süd-Ausrichtung des Hauptgiebels wird die Giebelausrichtung der Wohngebäude im Schloßweg nahtlos aufgegriffen und rundet das Ortsbild damit harmonisch ab. Das Abrücken des Gebäudes im Westen um ca. 3 m erscheint in der Gesamtbetrachtungsweise unter Beachtung der kritischen Bodenverhältnisse als vertretbar, das ausgegebene Sanierungsziel kann trotzdem als noch erfüllt beurteilt werden. Das Abrücken des Gebäudes kommt dabei der Verbesserung der Sichtverhältnisse in den Kirchenweg (Zubringer zur Schule und KITA) zu Gute. Aus gemeindlicher Sicht fügt sich das Bauvorhaben in der nunmehr geänderten Fassung ortsplanerisch gefällig unter Wahrung der Grundzielen der Sanierungssatzung in die nähere Umgebung ein. Durch die Beseitigung der bisherigen „Brachstelle“ auf dem Areal „Schloßweg 12“ wird das Ensemble der Dorfmitte enorm optisch aufgewertet. Erste beschlossene Ziele der Sanierungssatzung können damit zeitnah umgesetzt werden.
Punkt b) der Sanierungsziele wird weiterhin erfüllt. Mit den beiden Wohneinheiten liegt aus gemeindlicher Sicht prinzipiell ein Geschosswohnungsbau vor. Somit wird das Gebäude wohntechnisch intensiver genutzt als bei einem reinen Einfamilienhaus. Die erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.
Ein besonderes Anliegen der Gemeinde stellt der Erhalt und Fortbestand der benachbarten Gaststätte „Aller Wirt“ als besonderer Teil der Ortsmitte dar. Ein regulärer Gaststättenbetrieb – wie er bisher seit jeher erfolgte – muss trotz der Genehmigung einer neuen Wohnbebauung auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ nach wie vor zulässig sein, zumal das Gasthaus seit mehreren Jahrhunderten besteht. Die Erteilung von baurechtlichen und sonstigen Genehmigungen zur Wiederaufnahme und Fortentwicklung des Gaststättenbetriebes dürfen daher aus Sicht der Gemeinde durch die neue Wohnbebauung auf dem Grundstück „Schloßweg 12“ nicht gemindert werden. Es wird daher das Landratsamt Pfaffenhofen um Aufnahme entsprechender Auflagen/Hinweise im Genehmigungsbescheid zum gesicherten Fortbestand des Gaststättenbetriebes „Alter Wirt“ ersucht.
In der Gesamtbetrachtung wird vorgeschlagen, dem Bauvorhaben das sanierungsrechtliche Einvernehmen zu erteilen.
