Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt teilweise innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Rinnberg (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB) und ist teilweise dem Außenbereich zuzuordnen, planungsrechtliche Beurteilung nach § 35 Abs. 2 BauGB da Privilegierungstatbestände nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht vorliegen. Die zur Bebauung vorgesehene Teilfläche der Fl.Nr. 185, Gemarkung Rohr ist im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet dargestellt.
Der Antragsteller plant auf der südlichen Teilfläche der Fl.Nr. 185 Gemarkung Rohr die Errichtung von zwei Einfamilienhäuser (Grundmaß je EFH 12,99 x 10 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Wandhöhe 6,06 m, Satteldach mit 37° Dachneigung) mit je einer Doppelgarage (Grundmaß je Garage 6,49 x 6,0 m) verbunden mit einem Zwischenbau/Mehrzweckraum (Grundmaß 5,50 x 6,30 m) zu errichten.
Auf der nördlichen Grundstücksteilfläche sind zwei Doppelhäuser (Grundmaß je DH 12,49 x 14,99 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Wandhöhe 6,06 m, Satteldach mit 32° Dachneigung) mit je einer Doppelgarage (Grundmaß 6,0 x 6,50 m) geplant.
Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:
- Ist die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern, die durch Garagen miteinander verbunden sind und die Errichtung von zwei Doppelhäusern auf der Fl.Nr. 185 Gemarkung Rohr genehmigungsfähig?
- Sind die geplanten Wohngebäude in Ihrer Lage, Ausrichtung, Firstrichtung und Gebäudeform genehmigungsfähig?
- Sind die Einfamilienhäuser mit einer Grundfläche von ca. 130 m² (12,99 x 10,0 m) und die Doppelhäuser mit einer Gesamtgrundfläche von ca. je 187 m² (14,99 x 12,50) genehmigungsfähig?
- Sind die geplanten Wohngebäude mit einer Wandhöhe von ca. 6,06 m genehmigungsfähig?
- Sind die geplanten Wohngebäude mit einer Firsthöhe ca. 9,83 m genehmigungsfähig?
- Sind die geplanten Einfamilienhäuser mit deren Dachform und Dachneigung von ca. 37° und die geplanten Doppelhäuser mit deren Dachform und Dachneigung von ca. 32° genehmigungsfähig?
Zu 1.
Mit der Bauvoranfrage (Bescheid vom 05.01.2021, AZ: VII 20202047) wurde die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich des Grundstückes klar definiert und mit der Linie auf den vorliegenden Planunterlagen dargestellt. Die beiden geplanten Einfamilienhäuser mit Garagen und Zwischenbau/Mehrzweckraum sind dem Außenbereich planungsrechtliche Beurteilung nach § 35 Abs. 2 BauGB zuzuordnen, Privilegierungstatbestände nach § 35 Abs. 1 BauGB liegen nicht vor.
Das Doppelhaus 2 liegt teilweise im Außenbereich. Die Wohngebäude die im Außenbereich liegen (EFH 1 und 2 sowie DH 2) sind nicht genehmigungsfähig.
Das geplante Doppelhaus 1 liegt im Innenbereich, planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB und ist genehmigungsfähig.
Für eine Bebauung des Grundstückes wie mit der gegenständlichen Planung dargestellt, ist eine Bauleitplanung erforderlich.
Zu 2.
Das Doppelhaus 1 ist in der Lage, Ausrichtung, Firstrichtung und Gebäudeform genehmigungsfähig. Die restlichen Wohnhäuser sind in der dargestellten Lage nicht genehmigungsfähig siehe Punkt 1.
Zu 3., 4., 5. und 6.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Aus gemeindlicher Sicht ist die Wohnbebauung die dem Innenbereich zugeordnet werden kann mit der in den Planunterlagen dargestellten überbauten Grundstücksfläche sowie der geplanten Wand- und Firsthöhe und der Dachgestaltung genehmigungsfähig.
Dem Gesamtvorhaben mit der gegenständlichen Planung kann aus gemeindlicher Sicht aufgrund der Gebäudelagen die teilweise dem Außenbereich zuzuordnen sind nicht zugestimmt werden. Um das Vorhaben wie geplant umzusetzen bedarf es einer Bauleitplanung.
Die Zufahrt zu den südlich angeordneten Wohnhäusern wie im Plan dargestellt ist über einen Eigentümerweg auf dem Grundstück herzustellen.
Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude (bei Doppelhäusern für jede Doppelhaushälfte) ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen.
