Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Bauausschusses, 26.01.2023
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt teilweise innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortes Rohrbach (planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB). Die Fl.Nr. 882/22, Gemarkung Rohrbach ist im Flächennutzungsplan als Wohngebiet dargestellt.
Es ist geplant 2 Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohneinheiten (Grundmaße Haus 1, 10 x 18 m, Haus 2, 10 x 16 m, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, Firsthöhe 11,10 m bzw. ca. 11,75 m, Satteldach mit 42° Dachneigung) verbunden mit einem filigranem Zwischenbau (Grundmaß ca. 4,25 x 6 m) der als Treppenhaus dient, zu errichten.
Mit der gegenständlichen Bauvoranfrage soll folgendes geklärt werden:
- Ist die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern (jeweils 6 Wohneinheiten) mit 30 Stellplätzen bauplanungsrechtlich zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einer Geschossigkeit von E+I+D zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einer Wandhöhe von 7,83 m ab dem geplanten Gelände zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einer Firsthöhe von 11,75 m ab dem geplanten Gelände zulässig?
Ist die Errichtung der beiden Mehrfamilienhäuser mit einem Satteldach und einer Dachneigung von 42° zulässig?
Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt teilweise im Innenbereich. Bei Abgrenzung des Innenbereiches anhand der vorhanden Wohnbebauung Fl.Nrn. 882/23 (Perusastr. 34) und 886/20 (Waaler Str. 43) Gemarkung Rohrbach kann die zur Wohnbebauung vorgesehene Grundstücksteilfläche dem Innenbereich zugeordnet werden. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstückfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Beurteilung des Einfügens anhand vorhandener Bebauung in der näheren Umgebung (Waaler Straße 28):
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Geplantes Bauvorhaben
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Vorhandene Bebauung Waaler Straße 28
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Überbaute Grundstücks-fläche
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Wohnhaus 1, 10x18m ~ 180 m²
Wohnhaus 2, 10x16m ~ 160 m²
Zwischenbau ca. 4,25x6m ~ 25,5 m²
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Wohngebäude 15,99x13,74m ~ 221 m²
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Geschossigkeit
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Erd-, Ober- und Dachgeschoß
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Tiefgarage, Erd-, Ober- und Dachgeschoß
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Wandhöhe
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Wohnhaus 1 6,78 m
Wohnhaus 2 ca. 7,83 m
Zwischenbau ca. 7,60 m
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Wohnhaus 7,55 m
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Firsthöhe
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Wohnhaus 1 11,10 m
Wohnhaus 2 ca. 11,75 m
Zwischenbau ca. 10,40 m
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Wohnhaus 12,10 m
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Kniestock
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Wohnhäuser 0,50 m
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Wohnhaus 0,50 m
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Dachgestaltung
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Satteldach mit 42° Dachneigung
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Satteldach mit 32 ° Dachneigung
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Die Art der baulichen Nutzung der Umgebung (Wohnbebauung) steht mit der geplanten Wohnbebauung im Einklang. Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt nicht vor. Die Bauweise und die zu überbauende Grundstücksfläche können als Innenbereichskonform beurteilt werden, wenn jedes Wohngebäude einzeln betrachtet wird und nicht aufgrund der Verbindung des Zwischenbaues als eine Einheit zu sehen ist. Voraussetzung hierfür ist, dass der Zwischenbau in filigraner Ausfertigung (mit Glasflächen etc.) errichtet wird. Die Anzahl der Wohneinheiten ist im Innenbereich kein Einfüge Kriterium.
Das Maß der baulichen Nutzung (Kubatur) ist vergleichbar in der näheren Umgebung (Waaler Str. 28) vorhanden. Das Bauvorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein, eine Beeinträchtigung des Ortsbildes liegt nicht vor.
Die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung erforderlichen 30 Stellplätze sind auf dem Grundstück nachgewiesen, wobei die südwestlich angeordneten Stellplätze sowie der geplante Spielplatz aus gemeindlicher Sicht grundsätzlich dem Außenbereich (planungsrechtliche Beurteilung § 35 BauGB) zuzuordnen sind. Nach Absprache mit dem Landratsamt kann die Teilfläche wohlwollend noch dem Innenbereich zugeordnet werden, um die Errichtung der Stellplätze/Spielplatz zu ermöglichen. Dem kann sich die Gemeinde Rohrbach anschließen, zumal in dem Teilbereich nur Stellplätze/Nebenanlagen geplant sind.
Die Erschließung ist gesichert. Der Anschluss an die gemeindliche Kanalisation und Wasserversorgung ist Bedingung. Nach der gemeindlichen Entwässerungs- und Wasserabgabesatzung muss für jedes Wohngebäude ein eigener Anschluss errichtet werden, für die erforderlichen Zweit-Hausanschlüsse sind die kompletten Kosten für die Herstellung vom Bauherrn zu tragen (privater + öffentlicher Grundstücksanteil). Hierzu ist mit der Gemeinde eine Sondervereinbarung abzuschließen. Das anfallende Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Eine Ableitung von Oberflächenwasser auf öffentlichem Straßengrund ist nicht zulässig und durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück rückzuhalten.
Beschluss
Der Bauausschuss erteilt zu dem Antrag auf Vorbescheid das Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 BauGB.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 0
Datenstand vom 21.03.2023 08:51 Uhr
