Das Baugrundstück ist im FNP als Wohngebiet (W) dargestellt, das Bauvorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB. Mit Bescheid vom 18.10.2019 wurde das Bauvorhaben genehmigt.
Aufgrund einer Baukontrolle wurde festgestellt, dass die Freiflächengestaltung nicht der genehmigten Planung entspricht. Der Bauherr wurde vom Landratsamt München mit Schreiben vom 16.09.2021 aufgefordert, rechtmäßige Verhältnisse durch Rückbau bzw. ggf. Einreichung einer Tektur herzustellen.
Beantragt wird die Abweichung von der Ortsgestaltungsatzung zur Terrassierung mittels L-Steinen aus Sichtbeton (anstatt Abböschung), um eine ungesicherte Böschung und eine starke Ausspülung bei Starkregen und Unwettern zu verhindern. Die Terrassierung erfolgt auf drei Ebenen. Geändert wurde auch die Zuwegung durch andere Strukturierung der Stufenanlage. Die Zufahrt zur Tiefgarage wurde mittels L-Steinen auf zwei Ebenen befestigt und eine jeweilige Absturzsicherung mit Geländer und Handlauf vorgesehen.
Der hintere Gartenbereich wurde ebenfalls mit L-Steinen auf drei Ebenen terrassiert anstatt abgeböscht und durch einen Freisitz mit den Maßen 2,60 x 5,70 m ergänzt.
Nach Ansicht der Bauverwaltung erscheint es ohne Weiteres möglich, die flächenmäßig überschaubare Abböschung während der Pflanzphase durch landschaftsgärtnerische Maßnahmen so zu sichern, dass auch bei Starkregenereignissen ein Auswaschen von oberflächlichem Humus nicht zu befürchten ist.
Der Tekturantrag ist wegen Verunstaltung des Ortsbildes („unangemessene Gestaltung der Freianlagen“) materiell nicht genehmigungsfähig, da gegen die Grundzüge der Örtlichen Bauvorschrift verstoßen wird und auch eine Abweichung im konkreten Einzelfall nicht genehmigungsfähig ist.
Die Präambel der ÖBV 2020 legt den Sinn und Zweck der Ortsgestaltungssatzung nochmals in aller Klarheit dar:
Die im konkreten Einzelfall nicht in Betracht kommende Abweichungsmöglichkeit zeigt sich daran, dass § 11 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 zwar eine Abweichungsmöglichkeit für die Abwasserbeseitigung vorsieht, es sich hier aber nach dem Vortrag des Bauwerbers um zu versickerndes Niederschlagswasser (Regenwasser) handelt. Anhand der Begründung zu § 11 ÖBV in Verbindung mit der Begründung zu § 3 ÖBV wird deutlich, dass insbesondere bei hydrogeologisch schwierigen Verhältnissen oder wegen des erforderlichen Anschlusses an Ver- oder Entsorgungsleitungen (=>Abwasserbeseitigung) eine Abweichung ausnahmsweise zugelassen werden kann.
Für den hier vorliegenden Fall des grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück zu versickernden Niederschlagswassers verbleibt es daher bei dem in § 11 Abs. 4 Satz 1 ÖBV normierten Grundsatz, dass Vorgartenbereiche sind mit Ausnahme der Hauszugänge und Garagenzufahrten als Grünflächen oder gärtnerisch anzulegen und zu erhalten sind. Damit wird dem Grundsatz entsprochen, wonach zur Sicherung der bestehenden Topographie Abgrabungen und Aufschüttungen allgemein unzulässig sind (siehe Satz 7 der Begründung zu § 11 ÖBV). Es liegt kein ausnahmefähiger Tatbestand im Sinne des § 11 Abs. 4 Satz 2 ÖBV vor, da es eine Beeinträchtigung der Topographie durch eine unangemessene Freiflächengestaltung vorliegt und sich die Gestaltung der Freiflächen nicht in das für Schäftlarn typische Ortsbild einfügt.
Die Gemeinde Schäftlarn weist im Hinblick auf das vorstehende Schaubild ergänzend darauf hin, dass Einfriedungen gem. § 12 Abs. 2 Satz 1 ÖBV eine Höhe von 1,30 m über der Oberkante der natürlichen Geländeoberfläche oder des angrenzenden Gehwegs nicht überschreiten dürfen. Der Sinn und Zweck dieser Regelung besteht darin, dass eine dem Ortsbild fremde, abschirmende Wirkung („Einmauerungseffekt“) vermieden werden soll (siehe dazu auch die Sätze 2 und 3 der Begründung zu § 12 ÖBV).
Das durch das Errichten von Einfriedungen auf unzulässigen Abtreppungen würde dieser Einmauerungseffekt entgegen dem gewachsenen Ortsbild sogar noch potenziert werden.
