Die öffentliche Darlegung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 „Rodelweg“ in Ebenhausen fand gem. § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 03.05.2021 bis 09.06.2021 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte gem. § 4 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 03.05.2021 bis 09.06.2021.
Während der Auslegung wurde von der Öffentlichkeit und von folgenden Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange keine Einwendungen oder Anregungen vorgebracht:
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Staatliches Bauamt Freising, AZ: S2302-4622.0 vom 04.05.2021
Uns wurde mit oben genanntem Schreiben der Bebauungsplan Nr. 26 "Östlich Rodelweg" zur Stellungnahme vorgelegt. Gegen den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung bestehen seitens der Straßenbauverwaltung keine Einwände.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
- Deutsche Telekom, AZ: 2021350 vom 27.05.2021
Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Durch die o. a. Planung werden die Belange der Telekom zurzeit nicht berührt. Bei Planungsänderungen bitten wir uns erneut zu beteiligen.
Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten.
Stellungnahme /Abwägung:
Der Bebauungsplan enthält bereits einen Hinweis (Nr. 6) dazu, dass vor Baubeginn die Lage bestehende Versorgungsleitungen und Kabel beim entsprechenden Versorger / Betreiber abzufragen ist. Eine weitere Ergänzung der Hinweise bedarf es deshalb nicht.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 19:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2_AL-4622-ML 24-17517/2021 vom 28.05.2021
Zu genanntem Bebauungsplan nimmt das Wasserwirtschaftsamt München als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung.
Über die im Text des Bebauungsplans aufgeführten Festsetzungen und Hinweise hinaus führen wir in den folgenden Punkten die aus wasserwirtschaftlicher Sicht relevanten Ergänzungen oder Änderungen auf.
1. Niederschlagswasser
In der Begründung unter Punkt 4.6 wird dargestellt, dass das Niederschlagswasser bereits dezentral auf dem eigenen Grundstück versickert wird.
Ergänzend zu Punkt 8. der Hinweise empfehlen wir, Folgendes in den Satzungstext aufzunehmen:
„Grundsätzlich ist anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser vor Ort über die belebte Oberbodenzone zu versickern, sofern dies aufgrund der Sickerfähigkeit des Bodens und sonstiger Randbedingungen möglich ist. Flächen- und Muldenversickerung ist als vorrangige Lösung zu verwenden. Sollte eine Flächen- bzw. Muldenversickerung technisch nicht möglich sein, ist dies stichhaltig zu begründen.
Die Beseitigung des Niederschlagswassers über Sickerschächte ist darüber hinaus nur dort zulässig, wo zwischen dem mittleren höchsten (MHGW) Grundwasserstand und dem Sickerhorizont ein Abstand von 1,5 m eingehalten werden kann.“
2. Altlasten
In Punkt 9 der Hinweise durch Planzeichen und Text der Satzung wird auf die Mitteilungspflicht gemäß Art. 1 BayBodSchG verwiesen. Wir empfehlen die Änderung durch folgenden Absatz:
„Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG).“
3. Grundwasser
Unter Punkt 5.3.3 des Umweltberichts wird aufgeführt, dass bei einem Aufschluss einer wasserführenden Schicht eine genehmigungspflichtige Bauwasserhaltung zu beantragen ist. Dies ist korrekt dargestellt. Wir empfehlen diesen Punkt in die Satzung aufzunehmen. Darüber hinaus weisen wir auf Folgendes hin:
Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich den jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Schichtenwasser sichern muss. Insbesondere hat der Bauherr zu überprüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume, Tiefgaragen etc. zu treffen sind. Darüber hinaus sind bauliche Anlagen, soweit erforderlich, druckwasserdicht und auftriebssicher auszubilden.
4. Bodenschutz
Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).
5. Abgrabungen und Aufschüttungen
Im Punkt 6.1 der Festsetzungen ist festgehalten, dass Ausgrabungen und Aufschüttungen bis zu maximal zwei Metern zulässig sind. Es ist dabei aus wasserwirtschaftlicher Sicht zu beachten, dass nach Herstellung der Geländeoberfläche eine humushaltige Oberbodenschicht mit mindestens 20 cm Mächtigkeit herzustellen ist.
6. Starkregenereignisse
Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass Gebäude auch abseits von oberirdischen Gewässern Gefahren durch Wasser (z.B. Starkregenereignisse etc.) ausgesetzt sein können. Bei Starkregenereignissen und lokalen Unwetterereignissen können Straßen und Grundstücke überflutet werden. Dies sollte bei der Festlegung von Erdgeschosshöhen bzw. der Ausbildung von Kellern etc. Beachtung finden.
Durch die entstehende Bebauung darf es zudem zu keiner Verschlechterung bei wild abfließendem Wasser für Dritte kommen (§37 WHG).
Das Landratsamt München erhält eine Kopie dieses Schreibens per E-Mail.
Stellungnahme /Abwägung:
1. Niederschlagswasser
Gemäß den Angaben der Grundbesitzerin der nördlichen Flächen wird das anfallende Niederschlagswasser bereits jetzt vor Ort versickert. Eine Versickerung ist somit grundsätzlich möglich. Aktuelle Nachweise liegen zur Zeit nicht vor, sind aber spätestens zum Bauantrag nachzureichen. Im Umfeld der baulichen Anlagen im Planungsgebiet liegen große Grünflächen, die für die Versickerung zur Verfügung stehen würden. Hier soll das Wasser über zusätzliche Sickerschächte oder Rigolen versickert werden. Der seitens des WWA vorgeschlagenen Festsetzung steht somit nichts entgegen. Die Festsetzungen werden entsprechend wie folgt ergänzt:
„Grundsätzlich ist anfallendes unverschmutztes Niederschlagswasser vor Ort über die belebte Oberbodenzone zu versickern, sofern dies aufgrund der Sickerfähigkeit des Bodens und sonstiger Randbedingungen möglich ist. Flächen- und Muldenversickerung ist als vorrangige Lösung zu verwenden. Sollte eine Flächen- bzw. Muldenversickerung technisch nicht möglich sein, ist dies stichhaltig zu begründen.
Die Beseitigung des Niederschlagswassers über Sickerschächte ist darüber hinaus nur dort zulässig, wo zwischen dem mittleren höchsten (MHGW) Grundwasserstand und dem Sickerhorizont ein Abstand von 1,5 m eingehalten werden kann.“
2. Altlasten
Ziffer 9 der Hinweise ist gemäß den Angaben des WWA anzupassen:
„Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG).“
3. Grundwasser
Die Genehmigungspflicht für Eingriffe in das Grundwasser wird bereits über das WHG geregelt. Anstelle einer Festsetzung wird deshalb empfohlen, im Bebauungsplan folgenden Hinweis zu ergänzen:
„Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Schichtenwasser sichern muss. Insbesondere hat der Bauherr zu überprüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume, Tiefgaragen etc. zu treffen sind. Darüber hinaus sind bauliche Anlagen, soweit erforderlich, druckwasserdicht und auftriebssicher auszubilden. Sollten während der Baumaßnahme grundwasserführende Schichten erschlossen werden, die eine Bauwasserhaltung erforderlich macht, ist eine wasserrechtliche Erlaubnis einzuholen.“
4. Bodenschutz
Bezüglich des Bodenschutzes ist ebenfalls ein entsprechender Hinweis im Bebauungsplan aufzunehmen:
„Der Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen (§ 202 BauGB).“
5. Abgrabungen und Aufschüttungen
Ziffer 6.1 ist wie folgt zu ergänzen: „Im Falle von Geländeangleichungen sind im Bereich neu entstehender Grünflächen eine Oberbodenschicht mit einer Mächtigkeit von mind. 0,20 m vorzusehen.“
6. Starkregenereignisse
Das Planungsgebiet ist bereits zum überwiegenden Teil bebaut. Der im Baufeld SO 2 vorgesehene Anbau muss aus Gründen der Barrierefreiheit auf der gleichen Geländehöhe errichtet werden, wie der Bestand. Das Gebiet ist nur schwach geneigt und liegt außerhalb bekannter Gefährdungsgebiete für Erosionsgefährdungen durch Wasser. In wie weit bei den bestehenden Gebäuden inkl. der geplanten Anbauten Vorkehrungen zum Schutz gegen eindringendes Wasser vorzusehen ist, muss wie seitens des WWA oben beschrieben, durch den Bauherrn geprüft werden.
Die aktuell festgesetzten Bezugshöhen für die Situierung des Fußbodens orientieren sich am Bestand. Aufgrund der leichten Geländeneigung wurde hier das Durchschnittsmaß angesetzt. Damit wurde auch bei Abriss und Neubau von Gebäuden eine ebenerdige Einbindung der Gebäude möglich, die für eine Einzelhandelsnutzung erforderlich ist (Barrierefreiheit). Sollte langfristig bei Abriss und Neubau eine andere Fußbodenhöhe erforderlich werden, könnte die Festsetzung zur Situierung der Oberkante des Erdgeschossfußbodens wie folgt angepasst werden:
„Die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss darf maximal 0,25cm über der in der Planzeichnung festgesetzten Bezugshöhen in m üNN liegen.“
Das Verschlechterungsverbot bezüglich des wild abfließenden Oberflächenwassers ist wie folgt in die Hinweise aufzunehmen. „Durch die entstehende Bebauung darf es zudem zu keiner Verschlechterung bei wild abfließendem Wasser für Dritte kommen (§37 WHG).“
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: 8314.24_01_M-23-2 vom 01.06.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab:
Sachverhalt
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der Aufstellung des o.g. Bebauungsplans, insbesondere dem bereits ansässigen Lebensmittelvollsortimenter eine Erweiterung sowie einen zusätzlichen Backshop zu ermöglichen. Darüber hinaus sollen die im Plangebiet etablierten Nutzungen (Drogeriemarkt, Hotel, Wohnen) erhalten bleiben.
Bewertung
Natur und Landschaft / Regionaler Grünzug
Das Plangebiet befindet sich zum überwiegenden Teil in einem Landschaftsschutzgebiet. Aufgrund dieser Überlagerung, sowie auch hinsichtlich der Maßnahmen zur landschaftlichen Einbindung, wird eine fachbehördliche Abstimmung der o.g. Bauleitplanung mit der Unteren Naturschutzbehörde empfohlen.
Das Plangebiet liegt gemäß Karte 2 des Regionalplans der Region München (RP 14) im Randbereich des Regionalen Grünzugs Nr. 09 „Isartal“. Allerdings kann in Anbetracht der flächenmäßig vergleichsweise geringfügigen Erweiterung des bestehenden Bebauungsplans, sowie der Art der vorgesehenen Nutzungen, eine nennenswerte Beeinträchtigung der Funktionen des Regionalen Grünzugs aus Sicht der höheren Landesplanungsbehörde ausgeschlossen werden.
Einzelhandel
Laut Begründung zu 5.3.1 im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) gelten als Einzelhandelsgroßprojekt Betriebe i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO sowie aufgrund analoger räumlicher Wirkungen auch Agglomerationen von mindestens drei Einzelhandelsbetrieben in räumlich funktionalem Zusammenhang, die erheblich überörtlich raumbedeutsam sind.
Nach Ziel 5.3.1 des LEP ist in der Gemeinde Schäftlarn die Ausweisung von Einzelhandelsgroßprojekten bis 1.200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Getränke), generell zulässig.
Der Standort östlich des Rodelweges kann gemäß LEP-Ziel 5.3.2 landesplanerisch als städtebaulich integriert bewertet werden. Er grenzt an einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen und verfügt über einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich sowie über die erforderliche Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
Dem Begründungstext zufolge (siehe Seite 6) wird auf eine gesonderte Festsetzung der maximal zulässigen Verkaufsflächen verzichtet, weil diese durch die engen Baugrenzen sowie die geschossweise Festsetzung der zulässigen Nutzung bestimmt sei. Dem ist auf Blick auf die landesplanerischen Ziele zu Einzelhandelsgroßprojekten entgegenzuhalten, dass sich bei Addition der einzelnen Grundflächen von SO1, SO2a/b sowie SO3 eine potenziell für Einzelhandel nutzbare Geschossfläche von insgesamt 2.830 m² ergibt. Insofern besteht aus landesplanerischer Sicht durchaus die Möglichkeit, dass im Rahmen der vorgesehenen Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf ein unzulässiges Einzelhandelsgroßprojekt oder eine unzulässige Einzelhandelsagglomeration im Sinne von LEP-Ziel 5.3.1 entsteht, weil die zulässige Kaufkraftabschöpfung gemäß LEP-Ziel 5.3.3 deutlich überschritten werden kann. Eine abschließende landesplanerische Bewertung der o.g. Bauleitplanung kann deshalb ohne genauere Angaben/Festsetzungen zur geplanten Einzelhandelsnutzung (insbesondere zu den beabsichtigten Verkaufsflächen der jeweiligen Einzelhandelsbetriebe) noch nicht vorgenommen werden.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung steht den Erfordernissen der Raumordnung nur dann nicht entgegen, wenn sichergestellt ist, dass kein unzulässiges Einzelhandelsgroßprojekt oder eine unzulässige Einzelhandelsagglomeration gemäß LEP-Ziel 5.3.3 i.V.m. LEP-Ziel 5.3.1 entstehen kann. Damit die höhere Landesplanungsbehörde diesen Sachverhalt abschließend bewerten kann, wird die Gemeinde Schäftlarn gebeten, die einzelhandelsbezogenen Festsetzungen im Bebauungsplan zu konkretisieren (z.B. über eine Begrenzung der Verkaufsfläche der jeweils geplanten Einzelhandelsnutzungen). Unseren Hinweis zur fachbehördlichen Abstimmung der naturschutzfachlichen Belange bitten wir zu berücksichtigen.
Für Rückfragen stehen wir sehr gerne zur Verfügung.
Stellungnahme /Abwägung:
Gemäß Landesplanung sind Einzelhandelsgroßprojekte (=Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800m² bzw. einer Geschossfläche größer 1.200m²) bis zu einer Verkaufsfläche von 1200m², „die ganz und überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dienen, in allen Gemeinden zulässig.“ Voraussetzung ist allerdings eine städtebaulich integrierte Lage, die im vorliegenden Fall vorliegt.
Eine darüberhinausgehende Erweiterung der Verkaufsfläche ist in Schäftlarn nicht möglich. Schäftlarn zwar die Funktion eines Grundzentrums, im Hinblick auf die Zulässigkeit von Einzelhandelgroßprojekten ist aber nicht nur die zentralörtliche Einstufung, sondern auch die Anzahl der Einwohner, Kaufkraft, Verflechtungsbereich etc. maßgeblich. In Bezug auf diese Kriterien ist die Gemeinde mit ca. 6000 Einwohnern zu klein. Dies betrifft die meisten ähnlich großen Gemeinden im Münchener Umland, da gerade hier viele Einzelhandelsbetriebe vorkommen, die dann aber entsprechend kleinere Einzugsgebiete haben.
Damit bleibt in Schäftlarn ein so genanntes Einzelhandelsgroßprojekt unzulässig, was bedeutet, dass die Verkaufsfläche des Lebensmittelmarkts maximal 1200 m² betragen darf. Darüber hinaus gibt es aber eine sogenannte Relevanzschwelle von 100 m² Verkaufsfläche, die für gesonderte Betriebe festgesetzt werden kann. Damit ergeben sich im Planungsgebiet folgende Zulässigkeiten:
- ein Betrieb, der ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Metzgerei, Getränke) dient, mit maximal 1.200 m² Verkaufsfläche;
- ein Betrieb für den Verkauf von Backwaren unter 100 m²;
- ein Betrieb mit maximal 800 m² Verkaufsfläche für den Verkauf von Drogeriewaren.
Herr von Hoyos bittet vor der Auslegung um Überprüfung auch der Wandhöhen der im Planteil neu bezeichneten Baufeldern (Teil B und C).
Herr Tonnar fragt nach der Möglichkeit der Realisierung von Fahrradstellplätzen. Die Verwaltung verweist auf den diesbezüglichen Abwägungsvorschlag zur Stellungnahme des BUND Naturschutz vom 17.06.2021.
Beschluss:
Die zulässigen Verkaufsflächen werden in den Festsetzungen ergänzt. Die Begründung wird entsprechend fortgeschrieben. Zur Verbesserung der Lesbarkeit wird in diesem Zusammenhang das Baufeld SO 1 und SO 02a und b neu bezeichnet in SO 01 Teile A bis C. Die weiteren Bezeichnungen ändern sich entsprechend.
Abstimmung: 19:0
- Bayernwerk Netzcenter, AZ: DosNPe Fe vom 08.06.2021
Gegen das o.g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Beiliegend erhalten Sie einen Lageplan, in dem die Anlagen dargestellt sind.
Stellungnahme /Abwägung:
Es wird auf die Abwägung der Stellungnahme der Deutschen Telekom verwiesen.
Entsprechende Hinweise im B-Plan sind bereits enthalten. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Sachgebiet (BQ), AZ: P-2021-2297-1_S2 vom 08.06.2021
Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Soweit aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich, bestehen von Seiten der Bau- und Kunstdenkmalpflege gegen die oben genannte Planung keine grundsätzlichen Einwendungen.
In der unmittelbaren Nähe des Planungsgebiets befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand jedoch folgende Baudenkmäler:
- D-1-84-142-14 - „Wohnteil des ehem. Bauernhauses, sog. Beim Haz, zweigeschossiger Blockbau mit flachem Satteldach und Lauben, 1. Hälfte 18. Jh.“
- D-1-84-142-15 - „Doppelhaus, zweigeschossiges Wohnhaus mit Flachsatteldach und Lauben, z. T. in Blockbauweise, Südteil modern ausgebaut, im Kern 18. Jh.“
- D-1-84-142-34 - „Villa, zweigeschossiger Walmdachbau mit niedrigerem Seitenflügel, rundbogigem Eingang, polygonalem Erker, Loggia und Terrasse, in Formen des klassizierenden Jugendstils, von Heilmann & Littmann, 1912/14; Garten, parkartig mit altem Baumbestand.“
Wir bitten um Berücksichtigung dieser Denkmäler und der dafür geltenden Bestimmungen in Begründung und ggf. Umweltbericht. Die Denkmäler sind zunächst mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4-6 DSchG nachrichtlich zu übernehmen sowie im zugehörigen Planwerk als Denkmäler kenntlich zu machen.
Für jede Art von Veränderungen an diesen Denkmälern und in ihrem Nähebereich gelten die Bestimmungen der Art. 4-6 BayDSchG. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 BayDSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Stellungnahme /Abwägung:
Die Baudenkmäler liegen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Sie können demnach nicht in der Planzeichnung des Bebauungsplans kenntlich gemacht werden. Der Umweltbericht enthält bereits einen Auszug (Grafik) aus dem Bayerischen Denkmalatlas. Im zugehörigen Erläuterungstext sind allerdings nicht alle seitens des Denkmalamts genannten relevanten Denkmäler aufgeführt. Dies ist entsprechend zu ergänzen. Darüber hinaus ist in den Hinweisen zum Bebauungsplan folgender Absatz zu ergänzen:
„Im Nähebereich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans befinden sich Baudenkmäler. Eine grafische Darstellung und textliche Auflistung ist dem Umweltbericht zu entnehmen. Für jede Art von Veränderungen an diesen Denkmälern und in ihrem Nähebereich gelten die Bestimmungen der Art. 4-6 BayDSchG. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 BayDSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.“
Beschluss:
Im Bebauungsplan ist ein Hinweis entsprechend der vorangegangenen Abwägung zu ergänzen. Ebenso ist der Umweltbericht entsprechend der Angaben der Behörde fortzuschreiben.
Abstimmung: 19:0
- Isartalverein vom 09.06.2021
Der lsartalverein dankt der Gemeinde für die Beteiligung im Bauleitplanverfahren und bittet um Kenntnisnahme und Berücksichtigung unserer vorgebrachten Belange im Abwägungsvorgang.
Die Planunterlagen sind aus unserer Sicht technisch korrekt ausgearbeitet. Die Begründung mit Umweltbericht ist an vielen Stellen textgleich mit den Unterlagen der parallel im Bauleitplanverfahren befindlichen 3. Änderung des Flächennutzungsplans. Der lsartalverein kann sich satzungsgemäß nur mit den ihn betreffenden inhaltlichen Aspekten dieser Planung beschäftigen.
Auslöser der Planung ist die Erweiterung des Lebensmitteleinzelhandels, welcher damit nun rechtlich als „großflächiger Einzelhandelsbetrieb" nicht mehr wie bisher in einem Mischgebiet, sondern nur noch in einem Sondergebiet zulässig wäre. Infolge der geplanten baulichen Erweiterung schieben sich die Flächen für Stellplätze in den landwirtschaftlichen Außenbereich. Das Vorhaben liegt insgesamt im „Landschaftsschutzgebiet des Bezirks Oberbayern über den Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar in den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, München, Freising und Erding" aus dem Jahr 1986.
Erweitert werden soll der- nach Brandschäden neu aufgebaute- ehemalige Gutshof (Supermarkt, Hotel, Wohnungen) durch Anbauten nach Süden, etwa in Größenordnung des benachbarten Drogeriemarkts. Ein Nachweis von Ausgleichsmaßnahmen wird in der Planung bisher bewusst verweigert.
Der lsartalverein kann eine bauliche Entwicklung östlich des Rodelwegs aus grundsätzlichen Erwägungen wegen seiner satzungsgemäßen Verpflichtungen nicht befürworten. Eine Ausweisung von Bauland im Landschaftsschutzgebiet erscheint hier auch nicht zwingend erforderlich. Während der Drogeriemarkt noch weitgehend nicht im Landschaftsschutzgebiet errichtet wurde und die Nutzung des ehemaligen Gutshofs rechtlich hingenommen werden musste, wird jetzt gezielt eine Baumaßnahme im Landschaftsschutzgebiet angestrebt.
Abgesehen davon, dass damit auch ein Präzedenzfall für die Zukunft geschaffen würde für weitere bauliche Begehrlichkeiten, lässt auch die bisherige Gestaltung der Stellplätze im Detail erkennen, dass hier eine ökologisch abträgliche Bodenversiegelung erweitert würde. Der zentrale Punkt der Ablehnung des Vorhabens liegt für den lsartalverein in der Absicht, im Landschaftsschutzgebiet der Isar, ein Bauvorhaben anzustreben.
Der lsartalverein bittet die Gemeinde Schäftlam dringlich, hier eine umweltverträglichere Planung zu verfolgen.
Stellungnahme /Abwägung:
1. Zur Lage im Landschaftsschutzgebiet:
Die Betroffenheit des Landschaftsschutzgebiets ist der Gemeinde bewusst. Auch die maßvolle Inanspruchnahme bisher grünlandwirtschaftlich genutzte Wiesenflächen ist zu bestätigen. Vor Planungsbeginn wurde das Vorhaben deshalb zunächst mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt München abgestimmt. Dieses sieht das Vorhaben noch als verträglich an (siehe Stellungnahme UNB unten). Im vorliegenden Fall muss die Gemeinde neben den Belangen des Landschafts- und Naturschutzes auch die Belange „Flächensparen“ oder der Sicherstellung des „Nahversorgungsangebots“ berücksichtigen. Das Vorhaben sieht eine Erweiterung unmittelbar an die bestehenden Gebäude vor. Vorhandene Infrastrukturen (Straße, der größte Teil der Parkplätze) können weiterhin genutzt werden. Die geringfügige Erweiterung der Stellplätze nach Südosten stellt im Vergleich zu einem Neubau auf der „Grünen Wiese“ die flächensparsamste Möglichkeit dar, einen gut etablierten Einzelhandelsbetrieb am Ort zu erhalten und qualitativ zu verbessern. Das Vorhaben stellt zudem eine städtebaulich günstige Lösung dar, die durch die angebundene Lage, die zumindest von den Bürgern im unmittelbar angrenzenden Ortsbereich fußläufig erreichbar ist, auch einen Beitrag zum Klimaschutz leistet. An der Planung wird deshalb festgehalten. Ein Präzedenzfall wird in diesem Fall zudem auch nicht gesehen, da im Gemeindegebiet ähnliche Fälle (Einzelhandel im LSG) nicht vorhanden sind.
2. Zum Umweltbericht (hier: Ökologische Ausgleichsflächen):
Die Angaben zu den geplanten Ausgleichsflächen wurden nicht „bewusst verweigert“, sondern standen zum derzeitigen Planstand noch nicht fest. Dies ist jedenfalls im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung verfahrensrechtlich auch noch nicht erforderlich. Die entsprechenden Angaben liegen nunmehr vor, so dass der Umweltbericht unter Ziffer 5.4.2 „Maßnahmen zum Ausgleich“ überarbeitet wurde. Inhaltlich wird in dieser Stelle dargelegt, dass die Ausgleichsfläche innerhalb des Planungsgebiets bereitgestellt wird. Dazu wird die Ortsrandeingrünung auf der Ostseite des Parkplatzes auf eine 500m² große Fläche ausgeweitet. Die Fläche wird derzeit als Wirtschaftsgrünland mehrschürig genutzt. Eine Aufwertung um 100% durch die Pflanzung einer Baumhecke wie in den Festsetzungen beschrieben, ist somit möglich. Die rechtliche Sicherung erfolgt durch die Festsetzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans.
3. Zu den Festsetzungen betreffend Stellplätze
Bezüglich der seitens des Isartalvereins angemahnten „ökologisch abträglichen“ Stellplatzsituation ist auf die Festsetzung Ziffer 3.3 hinzuweisen, wonach die Stellplätze wasserdurchlässig auszubilden sind. Zudem ist eine Durchgrünung der zentralen Stellplätze mit Einzelbäumen sowie eine seitliche Eingrünung mit Gehölzen und Bäumen vorgesehen, die den geplanten Zustand gegenüber dem Ist-Zustand deutlich verbessern werden. Daher ist keine Planänderung veranlasst.
Herr Lankes teilt mit, dass die Argumentation des Isartalvereins zur Lage Landschaftsschutzgebiet im Grundsatz nachvollziehbar wäre. Es ist diesbezüglich eine sachgerechte Abwägung erforderlich. Der Anbau an den bestehenden Lebensmittelmarkt unter geringfügiger Erweiterung des Stellplatzbereichs erscheint aufgrund der genannten Argumente besser als ein kompletter Neubau auf grüner Wiese.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Planunterlagen werden entsprechend des Abwägungsvorschlags ergänzt.
- Bund Naturschutz, AZ: 26/2021MM vom 17.06.2021
Der BN nimmt dazu als anerkannter Naturschutzverband gem. § 63 Abs. 2 BNatSchG Stellung:
Der BN lehnt die Änderung des Flächennutzungsplans und den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung ab:
Eine Bebauung auf bereits versiegelten Flächen ist grundsätzlich begrüßenswert.
Allerdings lehnen wir die zusätzlichen Versiegelungen von Wiesenflächen innerhalb des Landschaftsschutzgebietes ab. Deshalb schlägt der BN vor, die Anzahl der Stellplätze soweit zu reduzieren, dass keine Wiesenflächen beansprucht werden müssen. Diese Einsparung könnte unter anderem durch eine bessere Erschließung mittels ÖPNV und Radwegen sowie dem Bau von mehr Stellplätzen für Fahrräder und Lastenräder erreicht werden.
Des Weiteren fordert der BN die Festsetzung der Baumschutzrichtlinien RAS-LP4 und DIN 18920.
Die Festsetzungen zur Dachbegrünung müssen um konkrete Angaben zur Substratdicke erweitert werden. Diese sollte mindestens 20 cm betragen. Dadurch besteht die Möglichkeit eine artenreiche Gras-Kraut-Vegetation anzulegen, die wiederum im Vergleich zur reinen Sedum-Begrünung eine wesentlich größere Artenvielfalt an Insekten unterstützt.
Wir hoffen, dass Sie sich ernsthaft mit unseren Einwendungen und Vorschlägen auseinandersetzen und stehen Ihnen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Wir bitten um einen Protokollauszug des Beschlussbuches über die Behandlung unserer Stellungnahme.
Stellungnahme /Abwägung:
Optimierungen des ÖPNV sowie des Radwegenetzes können nicht im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens behandelt werden. Im Rahmen der Bebauungsplanung werden ausschließlich Stellplatzflächen ergänzt, die durch den geplanten Anbau wegfallen. In diesem Zusammenhang ist auf die Doppelnutzung der Stellplatzflächen durch Kunden von Drogerie und Lebensmittelmarkt hinzuweisen, der zum Flächensparen beiträgt. Die nun festgesetzten Stellplatzflächen berücksichtigen weiterhin die erforderlichen Bewegungsradien für Feuerwehr und Rettungsdienste.
Flächen für Fahrräder sind im Planungsgebiet unmittelbar südlich des neuen Gebäudes vorgesehen. Diese liegen innerhalb des Baufelds und sind deshalb planzeichnerisch nicht gesondert dargestellt.
Die DIN 18920 befasst sich mit dem Baumschutz auf Baustellen allgemein und kann bei den Hinweisen aufgenommen werden, entsprechend den wasserwirtschaftlichen Hinweisen.
Gemäß dem Bauherrn ist ohnehin eine intensivere Begrünung des Flachdachbereichs vorgesehen. Eine Oberbodenauflage von 20cm steht somit auch statischen Gründen nicht entgegen. Dazu ist eine entsprechende Ergänzung unter Ziffer 1.4.1.2 notwendig.
Beschluss:
Die Vorgaben zum Baumschutz werden bei den Hinweisen aufgenommen. Ebenso werden die Mindestschichtdichten für den Oberboden im Bereich der Dachbegrünung ergänzt.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1-0022/2021/BL vom 04.05.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils, mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Es ist ein Lärmschutzgutachten für die bauliche Erweiterung mit Backshop und Terrassenbetrieb zu erstellen. Dabei sind die Einwirkungen auf das bestehende Hotel und die Wohnbebauung zu prüfen.
Hinweis:
Die Abluft des Backshops ist über Dach in die freie Luftströmung abzuleiten. Die Anlieferung muss nach 7.00 Uhr erfolgen und vor 22.00 Uhr beendet sein. Ein Betrieb der Terrasse in der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) ist unzulässig.
Stellungnahme /Abwägung:
Gemäß der inzwischen vorliegenden schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 „Östlich Rodelweg“ (Müller-BBM München, Bericht Nr. M165464/02 vom 18.01.2022) können die maßgeblichen Immissionsrichtwerte eingehalten werden. Voraussetzung ist dazu, dass die Betriebszeiten auf die Tagzeit begrenzt wird. Ebenso sind Warenanlieferungen auf die Tagzeit zu begrenzen. Stationäre Anlagenteile und Aggregate müssen so ausgewählt werden, dass sie die einschlägigen Richtwerte nicht überschreiten. Der Gutachter macht dazu entsprechende Vorschläge für Festsetzungen im Bebauungsplan.
Beschluss:
Die Ergebnisse des Schallschutzgutachtens werden in die Festsetzungen übernommen. Der Umweltbericht sowie die Begründung werden entsprechend fortgeschrieben.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-0022/21 /Sie vom 01.06.2021
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- und Wasserschutzgebietsverordnungen)
Landschaftsschutzgebiet
Die Änderung des Bebauungsplans erstreckt sich in das Landschaftsschutzgebiet „Verordnung des Bezirks Oberbayern über den Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar in den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, München, Freising und Erding als Landschaftsschutzgebiet", LSG-VO „lsartal“. Die LSG-VO könnte dem Bebauungsplan entgegenstehen. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 der LSG-VO ist das geplante Vorhaben erlaubnispflichtig.
Artenschutz
Werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände in der Bauleitplanung nicht ausreichend bewältigt, können sich bei der Umsetzung der Planung unüberwindbare Hindernisse bzw. zeitliche Verschiebungen der Umsetzung ergeben. Anhand der Unterlagen kann das Eintreten von Verbotstatbeständen des§ 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Um die Planungssicherheit zu gewährleisten, sind Belange des Artenschutzes bereits während der Aufstellung des Bebauungsplanes umfassend und ausreichend zu prüfen. Bisher wurde der Artenschutz nicht ausreichend geprüft.
Rechtsgrundlagen: § 5 Abs; 1 Nr. 1 i.V.m Abs. 3 LSG-VO; § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen)
Landschaftsschutzgebiet
Die Erweiterung des bestehenden Supermarktes und dessen Parkmöglichkeiten sind vorranging auf bereits befestigten Flächen und nur zu einem geringen Teil auf unversiegelten Flächen (strukturarme Zier- und Nutzgärten und landwirtschaftlich intensiv genutztem Grünland) geplant. Die geplante Eingrünung verringert die optischen Auswirkungen auf das Landschaftsbild.
Die Planung und das daraus resultierende Vorhaben läuft dem Schutzzweck oder dem Gebietscharakter des Landschaftsschutzgebietes (§ 3 LSG-VO) nicht zuwider, das Vorhaben wird daher als erlaubnisfähig eingestuft.
Artenschutz
Ein bereits länger leerstehendes Gebäude soll für die Erweiterung des Supermarktes abgerissen werden. Des Weiteren ist die Beseitigung von Gehölzen geplant. Laut Planunterlagen soll der Artenschutz im weiteren Verfahren geprüft werden. Um das Eintreten artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG zu vermeiden, ist durch eine qualifizierte Fachkraft eine Potenzialabschätzung der zu fällenden Gehölze und des abzureißenden Gebäudes hinsichtlich der Habitateignung der Gehölze und gebäudebewohnender Arten (insbesondere von Vögeln und Fledermäuse) durchzuführen.
Kann das Eintreten von artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen ausgeschlossen werden,
ist dies plausibel darzulegen. Kann das Eintreten von Verbotstatbeständen anhand der Vorabschätzung nicht ausgeschlossen werden, ist ein Fachbeitrag zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung nötig.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Es wird gebeten folgende Punkte in die Hinweise aufzunehmen:
- Für Gehölzschnittmaßnahmen und Baumfällungen ist der grundsätzliche Verbotszeitraum des § 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG (01.03. - 30.09.) zu beachten. Ausnahmen sind nur in den unter § 39 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG genannten Fällen zulässig. Bäume sind in jedem Fall vor Fällungen auf das Vorhandensein von Winterquartieren bzw. regelmäßig genutzte Nester und Höhlungen zu prüfen (§ 44 Abs. 1 BNatSchG).
- Zur Minimierung des Kollisionsrisikos ist entsprechend dem Vermeidungsgebot im Bereich von Verglasungen oder großflächigen Glaselementen, Fensterbändern etc. dem Vogelschutz Rechnung zu tragen. Durch reflexionsarme und mit geeigneten Mustern bedruckte Verglasungen ist die Spiegelung und Transparenz an Gefahrenstellen zu vermeiden. Die Maßnahmen haben zum Zeitpunkt der Ausführung dem aktuellen wissenschaftlichen Stand zu entsprechen (s.u.a. http://www.vogelschutzwarten.de/glasanflug.htm).
Hinweise
- Der Ausgleichsbedarf von 440 m² soll laut Planunterlagen in den weiteren Verfahrensschritten festgesetzt werden. Die untere Naturschutzbehörde weist darauf hin, dass die Ausgleichsmaßnahmen und -fläche hinreichend konkret (Lage, Herstellungs-, Entwicklungs-, Pflegemaßnahmen) festzulegen und in den Planunterlagen darzustellen sind.
- Spätestens zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses muss die dauerhafte Funktion der Ausgleichsfläche gesichert sein. Dies geschieht durch Eintragung von Unterlassungs- und Handlungspflichten des Grundstückseigentümers in das Grundbuch. Entbehrlich ist eine dingliche Sicherung nur bei Grundstücken im Eigentum der Gemeinde wegen deren Verpflichtung nach Art. 1 BayNatSchG, ihre Grundstücke im Sinn der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu bewirtschaften.
- Die Ausgleichsflächen sind von der Gemeindeverwaltung unverzüglich nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans an das Ökoflächenkataster (ÖFK) des Landesamts für Umwelt weiterzuleiten. Der elektronische Meldebogen kann unter https://www.oefk.bayern.de/oeko/ abgerufen werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Landschaftsschutzgebiet
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Diesbezüglich ist keine Planänderung erforderlich.
Artenschutz / Hinweise 1
Das Planungsgebiet wurde inzwischen von einer staatlich anerkannten Biologin (Frau Stefanie Mühl, 25.01.2022) im Rahmen einer Potentialabschätzung untersucht. Diese ergab, dass das Planungsgebiet zwar Eignungen für heimische Fledermausarten sowie Gebäudebrüter aufweist, Verbotstatbestände aber durch entsprechende Maßnahmen zur Vermeidung (hier Zeitpunkt des Abrisses / Rodung, Vorgaben zur Baustelleneinrichtung, Maßnahmen zur Beleuchtung und Verglasung, Schaffung von Ersatzquartieren) im Rahmen der Durchführung der Baumaßnahme vermieden werden können.
Aus diesem Grund sind die Festsetzung zum Artenschutz entsprechend der Potentialabschätzung zu ergänzen:
„Baustelleneinrichtung und Gebäudeabriss: Bestehende Gebäude sind vor dem Abriss durch einen Fachgutachter auf das Vorkommen von Quartieren von Fledermäusen sowie Brutplätze geschützter Vogelarten hin zu untersuchen. Der Abriss von Gebäuden ist nur in der Zeit zwischen dem 01.09 und 15.04. eines jeden Jahres unter Begleitung einer ökologischen Baubegleitung zulässig. Bei Vorkommen von Gebäudebrütern an den zu erhaltenden Gebäuden ist die Baustelleneinrichtung so zu situieren, dass erhebliche Störungen der Arten vermieden werden.“
Die weiteren Vermeidungsmaßnahmen gemäß Potentialabschätzung decken sich mit den Hinweisen der UNB, die ebenfalls wie folgt in die Planunterlagen einzuarbeiten sind:
„Beleuchtung: Zum Schutz der nachtaktiven Insekten sind zur Beleuchtung der öffentlichen und privaten Grundstücksflächen ausschließlich "insektenfreundliche" Lampen mit UV-armen Leuchtmitteln in einer Farbtemperatur zwischen 2200 und 2700 Kelvin. Um Streulicht nach oben und zur Seite zu vermeiden, sind die Strahler in Richtung Boden auszurichten und mit Ringblenden zu versehen. Darüber hinaus ist auf eine dichte und langlebige Ausführung des Gehäuses zu achten, so dass keine Insekten in das Innere der Lampe gelangen können.“
„Rodungen / Gehölzschnitte: Gehölzschnittmaßnahmen und Baumfällungen sind außerhalb der gesetzlich festgesetzten Brutzeiträume von Vögeln vorzunehmen. Bäume sind in jedem Fall vor Fällungen auf das Vorhandensein von Winterquartieren bzw. regelmäßig genutzte Nester und Höhlungen zu prüfen.“
„Kollisionsrisiken: Zur Minimierung des Kollisionsrisikos ist entsprechend dem Vermeidungsgebot im Bereich von Verglasungen oder großflächigen Glaselementen, Fensterbändern etc. dem Vogelschutz Rechnung zu tragen. Durch reflexionsarme und mit geeigneten Mustern bedruckte Verglasungen ist die Spiegelung und Transparenz an Gefahrenstellen zu vermeiden. Die Maßnahmen haben zum Zeitpunkt der Ausführung dem aktuellen wissenschaftlichen Stand zu entsprechen.“
„Ersatznistkästen für Fledermäuse: Es sind 12 Fledermausflachkästen am Hauptgebäude im Baufeld SO 01 anzubringen. Die Art und Lage der Kästen ist mit der ökologischen Baubegleitung abzustimmen.“
Hinweise 2
Die Ausgleichsfläche wird im Planungsgebiet durch die Anpflanzung einer artenreichen Hecke erbracht. Die Sicherung erfolgt über die Festsetzung im Bebauungsplan.
Die Meldung an das LfU erfolgt nach Satzungsbeschluss.
Beschluss:
Im Bebauungsplan sind die Festsetzung zur Ausgleichsfläche und zum Artenschutz sowie die seitens der UNB vorgeschlagenen Hinweise zu ergänzen. Zudem wird der Umweltbericht und die Begründung um die genannten Aspekte fortgeschrieben.
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 02.06.2021
Stellungnahme Zu 4.1 bis 4.4:
Es könnte ergänzt werden, dass ausgefallene Gehölze in gleichwertiger Wuchsklasse in der nächsten geeigneten Pflanzperiode zu ersetzen sind.
Um für die Neupflanzungen eine langfristige gute Entwicklung in Zeiten des Klimawandels und immer häufigeren längeren Trockenperioden zu gewährleisten, bitten wir um eine Ergänzung hinsichtlich des spartenfreien Wurzelraumes für alle Baumpflanzungen vor allem wegen der festgesetzten Baumpflanzungen zwischen Stellplätzen.
Für eine gesunde Entwicklung, Langlebigkeit und wenig Pflegeaufwand empfehlen wir folgende Gesamtvolumina für den durchwurzelbaren Raum bei Baumneupflanzungen:
- Bäume I. Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe): 29-36 m³
- Bäume II. Ordnung (mittelgroße Bäume 15-20 m Höhe): .21 -28 m³
- Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis 15 m Höhe): 13 - 20 m³
- Obstbäume: 13 - 18 m³
Hintergrundinformationen:
Gemäß DIN 18916 ist ein durchwurzelbarer Raum von mind. 16 m² Grundfläche und mind. 80 cm Tiefe, also von knapp 13 m³ sicherzustellen. Nach Angaben der FLL sollte eine Baumgrube jedoch eine Mindesttiefe von 1,5 m haben.
Eine offene Baumscheibe kann eine deutlich geringere Fläche als 16 m² aufweisen, wenn eine Erweiterung des Wurzelraumes unter Verkehrsflächen nach den Zusätzlichen Technischen Vorschriften für die Herstellung und Anwendung verbesserter Vegetationstragschichten (ZTV-Vegtra-Mü) erfolgt. Die Größe der offenen Bodenfläche mit Substrat A muss mindestens 2 m² bei einer Tiefe von 1, 5 m betragen, die Erweiterung mit verdichtbarem Spezialsubstrat nach ZTV-Vegtra-Mü (Substrat B) muss je nach Wuchsordnung des Baumes ein Gesamtvolumen von bis zu 36 m³ durchwurzelbaren Raum bieten.
Zusätzlich könnte wie folgt ergänzt werden:
Die Bäume und Baumscheiben sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z. B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.
Zusätzlich sollte unter Hinweise aufgenommen werden, dass die Baumschutzverordnung der Gemeinde Schäftlarn, die DIN 18920 - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen - sowie die RAS-LP4 - Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren - zu beachten sind.
Zu 4.6
Es sind relativ kleine Pflanzgrößen festgesetzt. Ich bitte zu bedenken, dass diese Bäume auf jeden Fall noch mehrere Jahre Erziehungs- und Pflegeschnitte benötigen, um eine gute Krone aufzubauen. Da die Bäume unter 4.4 alle an Stellplätzen festgesetzt sind, sollte zumindest hier besser eine größere Pflanzqualität gewählt werden und eventuell auch einen besonders hohen Astansatz bereits bei der Pflanzung, damit es mit den Autos darunter keine Probleme gibt.
Redaktioneller Hinweis zu 4.6 (2):
Nachdem die anderen Bäume alle korrekt geschrieben sind, könnte hier auch noch in Feld-Ahorn verbessert werden. Der Feld-Ahorn ist ein echter Vertreter der Gattung Ahorn und darum schreibt man mit Bindestrich und danach groß weiter.
Stellungnahme /Abwägung:
Bäume Festsetzungen Ziffern 4.1 bis 4.4
Um die Darstellungen im Bebauungsplan nicht zu überfrachten, wird empfohlen, die Empfehlungen des LRA wie folgt in die textlichen Festsetzungen zu übernehmen:
„Ausfallende Gehölze sind in der nächsten geeigneten Pflanzperiode in gleichwertiger Wuchsklasse zu ersetzen.
Die Bäume und Baumscheiben sind mit geeigneten Baumschutzvorrichtungen (z. B. Bügel, Poller) gegen Anfahrschäden und Verdichtung zu schützen.“
Unter der Ziffer „Nachrichtliche Übernahme“ ist die Baumschutzsatzung der Gemeinde Schäftlarn zu ergänzen.
In die Hinweise wird folgende Formulierung aufgenommen:
„Baumschutz: Bei Baumaßnahmen im Nahbereich von Bestandsbäumen sind die DIN 18920 - Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen - sowie die RAS-LP4 - Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren - zu beachten.“
„Für Neupflanzungen sind ausreichende durchwurzelbare und spartenfreie Räume vorzusehen. Folgende Gesamtvolumina werden dazu empfohlen:
Bäume I. Ordnung (Großbäume über 20 m Höhe): 29-36 m³
Bäume II. Ordnung (mittelgroße Bäume 15-20 m Höhe): .21 -28 m³
Bäume III. Ordnung (Kleinbäume bis 15 m Höhe): 13 - 20 m³
Obstbäume: 13 - 18 m³“
Zu 4.6 Baumqualitäten
Da in Folge der Lage im LSG rasch eine gute Einbindung gewährleistet werden sollte, wird empfohlen, für Bäume ein Stammumfang von 12/14 statt 10/12 vorzusehen. Zudem ist im Bereich der Stellplätze ein hoher Astansatz in mind. 180cm Höhe zu ergänzen.
Redaktioneller Hinweis zu 4.6 (2):
Die Benennung wird korrigiert.
Beschluss:
Die Planunterlagen werden entsprechend des Abwägungsvorschlags ergänzt.
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0022/2021/BL Schäftlarn vom 13.07.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
- Der vorliegende Bebauungsplanentwurf entwickelt sich nicht aus dem rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde, der die überplante Fläche im Norden als Mischgebiet und im Süden als Fläche für die Landwirtschaft darstellt. Nachdem die Gemeinde bereits die 3. Flächennutzungsplanänderung im Parallelverfahren durchführt, weisen wir auf die evtl. Genehmigungspflicht des Bebauungsplanes (§ 8 Abs. 3 i.V.m. § 10 Abs. 2 BauGB) hin.
- Damit die zulässigen Nutzungen eindeutig zugeordnet und aus der Planzeichnung abgelesen werden können, sind Bezugslinien zwischen den Nutzungsschablonen und den einzelnen Baufeldern zu ergänzen.
- Laut den Nutzungsschablonen in der Planzeichnung soll im SO 01 und SO 02 "g: geschlossene Bauweise" (Festsetzung 1.2.1) gelten. Wir weisen darauf hin, dass nach § 22 Abs. 3 BauNVO in der geschlossenen Bauweise die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden. Dies trifft hier u.E. nicht zu, die geplanten Bauräume weisen zu allen Seiten einen Grenzabstand auf. Daher müsste hier ebenfalls die offene Bauweise festgesetzt werden. Wir bitten um Überprüfung und Berichtigung.
- Da im Plangebiet die Tiefe der Abstandsflächen durch die festgesetzten Baugrenzen bestimmt werden soll (Festsetzung 1.3.5), sind die Abstände der Baugrenzen zu den bestehenden Grundstücksgrenzen zu vermaßen. Im Hinblick auf die Bestimmtheit der Festsetzungen sind auch die Vorsprünge der Baugrenzen zu vermaßen. Auf die Vermaßung könnte nur verzichtet werden, wenn die Planzeichnung zur Maßentnahme geeignet wäre, dies geht jedoch aus den Planunterlagen nicht hervor.
- In der Planzeichnung ist westlich des MI 01 ein Nebengebäude eingezeichnet, das Planzeichen „N" ist dort jedoch kaum erkennbar; wir bitten um eindeutig ablesbare Darstellung.
- In der Begründung (Punkt 4.1) wird ausgeführt, dass die zulässigen Verkaufsflächen durch die engen Baugrenzen sowie die geschossweise Festsetzung der zulässigen Nutzung bestimmt werden und aus diesem Grund keine gesonderte Festsetzung erfolgte. Nach dem Bebauungsplanentwurf sind jedoch insgesamt (GR SO 01 + SO 02 + SO 03) 2.830 m² Grundfläche für Einzelhandel möglich. Ohne weitere Einschränkung bestünde somit die Möglichkeit, dass hier ein Einzelhandelsgroßprojekt oder eine Einzelhandelsagglomeration entstehen könnte, die jedoch nach Ziel 5.3.1 i.V.m. Ziel 5.3.3 des LEP in der Gemeinde Schäftlarn nicht zulässig ist. Wir bitten daher die einzelhandelsbezogenen Festsetzungen zu konkretisieren (z.B. durch Festsetzung der maximalen Verkaufsflächen der jeweils geplanten Einzelhandelsnutzungen).
- Nach Festsetzung 6.1 sind Aufschüttungen und Abgrabungen bis maximal 2 m zulässig. Für die Bestimmung der Wandhöhe wird in Festsetzung 1.2.1 als unterer Bezugspunkt die OK des Fertigfußbodens EG angegeben. Wir weisen darauf hin, dass somit die Wandhöhe optisch 2 m höher in Erscheinung treten kann, als durch die Festsetzung vorgegeben wird.
- Die Überschreitungsregelungen der zulässigen Grundfläche (Festsetzung 1.2.2) beziehen sich auf „Baufelder''. Die Anlagen für die Überschreitungen zugelassen werden (z.B. Stellplätze und Zufahrten) liegen jedoch überwiegend außerhalb der Baufelder (Bauräume). Dies müsste in der Festsetzung noch eindeutig zum Ausdruck gebracht werden. Im Sondergebiet wird für die Baufelder SO 01 und SO 02 ein gemeinsamer maximaler Überschreitungswert angegeben. Für das SO 03 wird ein eigener Wert angegeben. Aus der Planzeichnung ist jedoch nicht ablesbar, welche Bereiche zu den Baufeldern SO 01 + SO 02 bzw. zum SO 03 gehören. Somit ist unklar, wo diese Überschreitungen stattfinden dürfen. Wir bitten daher um Überprüfung und Konkretisierung der Festsetzungen. In diesem Zusammenhang bitten wir auch zu überdenken, ob für die Grundflächenüberschreitung durch Bestandteile der Hauptanlagen (hier Terrassen und Überdachungen) eher ein gesonderter Wert festgesetzt werden sollte.
- Bei Festsetzung 1.3.5 sollte noch ergänzt werden, dass die Tiefe der Abstandsflächen durch die festgesetzten Baugrenzen „i.V.m. den maximal zulässigen Wandhöhen geregelt wird“.
- Wie in Festsetzung 5.1 bereits angegeben ist, muss der Ausgleichsbedarf im weiteren Verfahren ermittelt und entsprechend festgesetzt werden.
Zur Grünordnung, zum Immissionsschutz und Naturschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Stellungnahme /Abwägung:
- Genehmigungspflicht: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
- Zuordnung Nutzungsschablonen: Die Zuordnungspfeile werden ergänzt.
- Bauweise: Auf die Festsetzung der Bauweise wird verzichtet. Festsetzungen zur Bauweise gehören nicht zu den Mindestfestlegungen, die ein Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB enthalten muss, um als sog. qualifizierter Bebauungsplan für seinen Geltungsbereich eine abschließende Regelung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit zu bilden.
- Bemaßung: Die Bemaßung wird ergänzt.
- Leserlichkeit: Die Leserlichkeit der Nebenanlagenfestsetzung wird geprüft und verbessert.
- Verkaufsflächen: Es wird auf die Abwägung sowie die Beschlüsse zur Stellungnahme der Regierung von Oberbayern verwiesen.
- Optische Erscheinung Wandhöhe und Aufschüttungen: Das Gelände fällt langsam von Westen nach Osten hin um ca. 3,50 m ab. Der neue, westliche Teil des Gutsgebäudes ist deshalb auf der westlichen Seite auf Höhe des Erdgeschossfußbodens in das Gelände eingebunden. Der Erdgeschoss-Fußboden des östlichen Altbaus liegt dagegen um ca. 1,30m tiefer und schaut zudem ca. 70cm über der Geländeoberfläche hinaus.
Abb. 1 Bestandshöhen im Bereich des östlichen Altbaus des Gutshauses (SO 01); Quelle: BVG Verwaltung GmbH & Co.KG, 19.11.2020). Die Höhe „Eingang Anlieferung“ entspricht ungefähr der Höhe des Erdgeschossfußbodens des westlichen Teils des Gutshofs
Trotz der unterschiedlichen Fußbodenhöhen weisen Alt- und Neubau die gleichen Firsthöhen auf und bilden damit einen einheitlichen Baukörper. Bereits im bisher rechtskräftigen Ur-Bebauungsplans wurden Abgrabungen und Aufschüttungen im begrenzten Rahmen zugelassen. Ebenso wurden Stützmauern in ausgewiesenen Bereichen zugelassen, um insbesondere für die Herstellung der Parkplätze ausreichend ebene Flächen zu erlangen.
Im Rahmen der Bebauungsplanänderung werden Abgrabungen und Auffüllungen ebenfalls nur zur Anbindung der neuen Gebäude an das Bestandsgelände zugelassen. Das Freilegen von Kellergeschossen sollte für Neubauten eingeschränkt und für Bestandsgebäude ein Bestandsschutz vorgesehen werden. Als Richtwert wäre hier die Bestandsaufnahme vom 31.07.2020 (Karner Ingenieure GmbH, Bestandsaufnahme Rodlweg 7a-c, 82067 Ebenhausen) verwendbar. Es wird folgende Festsetzung empfohlen: „Das Freilegen von Kellergeschossen ist unzulässig. Bestehende Geländeabsenkungen unterhalb des Geländeniveaus des Erdgeschossfertigfußbodens verbleiben von der Regelung ausgenommen. Maßgeblich ist dazu die Geländevermessung vom 31.07.2020 (Karner Ingenieure GmbH, Bestandsaufnahme Rodlweg 7a-c, 82067 Ebenhausen).“
- Überschreitungsregel: Die Überschreitungsregel ist missverständlich formuliert. Sie betrifft ausschließlich Flächen innerhalb der Baugrenzen. Die Festsetzung wird entsprechend konkretisiert. Dabei werden in jedem Baufenster gesonderte Grundflächen für Terrassen, Überdachungen und Zuwegungen zugelassen. In der Summe verbleiben die bisher festgesetzten Angaben jedoch unverändert erhalten.
- Festsetzung Abstandsflächen: Die Festsetzung wird entsprechend der Angabe des LRA ergänzt.
- Ausgleichsbedarf: Es wird auf die Abwägung der Stellungnahme der UNB verwiesen.
Beschluss:
Die Planunterlagen werden entsprechend der Abwägung redaktionell überarbeitet und ergänzt.
