Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit für die 3. Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich des Rodelwegs fand gem. § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 03.05.2021 bis 09.06.2021 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte gem. § 4 Abs. 1 BauGB im Zeitraum vom 03.05.2021 bis 09.06.2021.
Während der Auslegung wurden von der Öffentlichkeit keine Stellungnahmen abgegeben und von folgenden Behörden bzw. Trägern öffentlicher Belange ebenfalls keine Einwendungen oder Anregungen vorgebracht:
• Deutsche Telekom
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Vermessungsamt Wolfratshausen
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Staatliches Bauamt Freising, AZ: S2302-4622.0 vom 04.05.2021
Uns wurde mit oben genanntem Schreiben der Flächennutzungsplan der Gemeinde Schäftlarn Nr. 26 „Östlich Rodelweg" zur Stellungnahme vorgelegt. Gegen den Flächennutzungsplan in der vorliegenden Fassung bestehen seitens der Straßenbauverwaltung keine Einwände.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Sachgebiet (BQ), AZ: P-2013-3933-3_S2 vom 27.05.2021
Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:
Soweit aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich, bestehen von Seiten der Bau- und Kunstdenkmalpflege gegen die oben genannte Planung keine grundsätzlichen Einwendungen.
In der unmittelbaren Nähe des Planungsgebiets befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand jedoch folgende Baudenkmäler:
- D-1-84-142-14 – „Wohnteil des ehem. Bauernhauses, sog. Beim Haz, zweigeschossiger Blockbau mit flachem Satteldach und Lauben, 1. Hälfte 18. Jh.“
- D-1-84-142-15 – „Doppelhaus, zweigeschossiges Wohnhaus mit Flachsatteldach und Lauben, z. T. in Blockbauweise, Südteil modern ausgebaut, im Kern 18. Jh.“
- D-1-84-142-34 – „Villa, zweigeschossiger Walmdachbau mit niedrigerem Seitenflügel, rundbogigem Eingang, polygonalem Erker, Loggia und Terrasse, in Formen des klassizierenden Jugendstils, von Heilmann & Littmann, 1912/14; Garten, parkartig mit altem Baumbestand.“
Wir bitten um Berücksichtigung dieser Denkmäler und der dafür geltenden Bestimmungen in Begründung und ggf. Umweltbericht. Die Denkmäler sind zunächst mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4‒6 DSchG nachrichtlich zu übernehmen sowie im zugehörigen Planwerk als Denkmäler kenntlich zu machen.
Für jede Art von Veränderungen an diesen Denkmälern und in ihrem Nähebereich gelten die Bestimmungen der Art. 4-6 BayDSchG. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist bei allen Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren nach Art. 6 BayDSchG und bei allen baurechtlichen Genehmigungsverfahren, von denen Baudenkmäler/Ensembles unmittelbar oder in ihrem Nähebereich betroffen sind, zu beteiligen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Stellungnahme /Abwägung:
Die Baudenkmäler liegen außerhalb des Geltungsbereichs der FNP-Änderung. Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan sind zudem bereits die Baudenkmäler enthalten (vgl. rote Umgrenzung in der Planzeichnung. Der Umweltbericht enthält bereits einen Auszug (Grafik) aus dem Bayerischen Denkmalatlas. Im zugehörigen Erläuterungstext sind allerdings nicht alle seitens des Denkmalamts genannten relevanten Denkmäler aufgeführt. Diese werden im Umweltbericht ergänzt und auf die relevanten Planungs-, Anzeige-, Zustimmungs- sowie Erlaubnisverfahren hingewiesen.
Beschluss:
Der Umweltbericht wird gemäß den Angaben des Denkmalamts ergänzt.
- Regierung von Oberbayern, AZ: 8314.24_01_M-23-3 vom 01.06.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab:
Sachverhalt
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der 3. Änderung des Flächennutzungsplans insbesondere die bauleitplanerischen Voraussetzungen für die Erweiterung eines bereits ansässigen Lebensmittelvollsortimenters zu schaffen. Etablierte weitere Nutzungen im Plangebiet (Drogeriemarkt, Hotel, Wohnen) sollen erhalten bleiben. Zu diesem Zweck ist vorgesehen, ein Sondergebiet mit Zweck-bestimmung „Großflächiger Einzelhandel, Beherbergung und Wohnen“ darzustellen. Im aktuell rechtsgültigen Flächennutzungsplan ist das Planareal bereits größtenteils als Mischgebiet dargestellt, lediglich im Südwesten sollen ca. 0,2 ha Landwirtschaftsfläche als neue Siedlungsfläche hinzukommen.
Bewertung
Das Plangebiet befindet sich zum überwiegenden Teil in einem Landschaftsschutzgebiet. Aufgrund dieser Überlagerung, sowie auch hinsichtlich der Maßnahmen zur landschaftlichen Einbindung, wird eine fachbehördliche Abstimmung der o.g. Bauleitplanung mit der Unteren Naturschutzbehörde empfohlen.
Das Plangebiet liegt gemäß Karte 2 des Regionalplans der Region München (RP 14) im Randbereich des Regionalen Grünzugs Nr. 09 „Isartal“. Allerdings kann in Anbetracht der flächenmäßig vergleichsweise geringfügigen Erweiterung des bestehenden Bebauungsplans, sowie der Art der vorgesehenen Nutzungen, eine nennenswerte Beeinträchtigung der Funktionen des Regionalen Grünzugs aus Sicht der höheren Landesplanungsbehörde ausgeschlossen werden.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung ist landesplanerisch grundsätzlich als raumverträglich zu bewerten. Unseren Hinweis zur fachbehördlichen Abstimmung naturschutzfachlicher Belange bitten wir zu berücksichtigen.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Untere Naturschutzbehörde wurde am Verfahren beteiligt. Es wird in diesem Zusammenhang auch auf das parallel laufende Bebauungsplanverfahren verwiesen, in dem die Belange des Naturschutzes konkret durch entsprechende Festsetzungen berücksichtigt werden können. Eine Planänderung wird daher nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2_AL-4621-ML 24-17812/2021 vom 04.06.2021
Mit der genannten Änderung des Flächennutzungsplanes besteht aus wasserwirtschaftlicher Sicht Einverständnis. Zu allen wasserwirtschaftlichen Belangen wurden im parallel geprüften Bebauungsplan Nr. 26 „Rodelweg“ in Ebenhausen Stellung genommen.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 19:0
- Bayernwerk Netzcenter, AZ: DosNPe Fe vom 08.06.2021
Gegen das o.g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Beiliegend erhalten Sie einen Lageplan, in dem die Anlagen dargestellt sind.
Stellungnahme /Abwägung:
Nachdem durch den Flächennutzungsplan kein unmittelbares Baurecht entsteht, können Sparten erst im Rahmen der Bauleitplanung bzw. der nachfolgenden Bauantragserstellung berücksichtigt werden. Hinweise zur Informationspflicht sind im Bebauungsplan enthalten. Eine Planänderung auf FNP-Ebene ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 19:0
- Isartalverein vom 09.06.2021
Der lsartalverein dankt der Gemeinde Schäftlarn für die Beteiligung am Bauleitplanverfahren.
Die Planunterlagen sind aus unserer Sicht fachlich sehr korrekt ausgeführt. Die dahinterstehende Planungsabsicht ist gut zu erkennen.
Eine der satzungsgemäßen Hauptaufgaben des lsartalvereins seit seiner Begründung ist der Schutz des lsartals vor Zersiedlung.
Die Fläche für die vorgesehene Bauleitplanung befindet sich innerhalb des Landschaftsschutzgebiets „Verordnung des Bezirks Oberbayern über den Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar in den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, München, Freising und Erding als LSG".
Durch die Erweiterung des vorhandenen Lebensmittelmarktes würden sich befestigte Flächen weiter über den bestehen Ortsrand hinaus in den landwirtschaftlichen Freiraum schieben (Seite 8 der Begründung mit Umweltbericht).
Die geplante Nutzungsänderung (Sondergebiet) würde bauleitplanerisch grundsätzlich bauliche Nutzungen erlauben, welche im Gegensatz zu angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen stehen und daher ein zusätzliches Konfliktpotential zur Landschaft und den Zielen des Landschaftsschutzgebiets darstellen. In einer gesamtheitlichen Betrachtung stellt sich das Ergebnis der beabsichtigten vorbereitenden Bauleitplanung aus unserer Sicht nicht als befriedigendes Gesamtkonzept dar, sondern als eine flächenscharf aus den beabsichtigten Nutzungen zusammengesetzte Gefälligkeitsplanung.
Der lsartalverein sieht sich nicht in der Lage, diesem Vorhaben zuzustimmen und bittet die Gemeinde Schäftlarn auf diese bauliche Nutzung im Landschaftsschutzgebiet zu verzichten.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Betroffenheit des Landschaftsschutzgebiets ist der Gemeinde bewusst. Auch die maßvolle Inanspruchnahme bisher grünlandwirtschaftlich genutzte Wiesenflächen ist zu bestätigen. Vor Planungsbeginn wurde das Vorhaben deshalb zunächst mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt München abgestimmt. Dieses sieht das Vorhaben noch als verträglich an (siehe Stellungnahme UNB unten). Im vorliegenden Fall muss die Gemeinde neben den Belangen des Landschafts- und Naturschutzes auch die Belange „Flächensparen“ oder der Sicherstellung des „Nahversorgungsangebots“ berücksichtigen.
Das Vorhaben sieht eine Erweiterung unmittelbar an die bestehenden Gebäude vor. Vorhandene Infrastrukturen (Straße, der überwiegende Teil der Parkplätze) können weiterhin genutzt werden. Die geringfügige Erweiterung der Sonderbaufläche wird notwendig, um auch weiterhin ausreichende Stellplätze zur Verfügung stellen zu können.
Diese stellt aber im Vergleich zu einem Neubau auf der „Grünen Wiese“ die flächensparsamste Möglichkeit dar, einen gut etablierten Einzelhandelsbetrieb am Ort zu erhalten und qualitativ zu verbessern. Städtebaulich positiv, auch im Hinblick auf die Erreichbarkeit und den Klimaschutz, ist die angebundene Lage, die zumindest von den Bürgern im unmittelbar angrenzenden Ortsbereich fußläufig erreichbar ist. An der Planung wird deshalb festgehalten.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen, eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Bund Naturschutz, AZ: 26/2021MM vom 17.06.2021
Der BN nimmt dazu als anerkannter Naturschutzverband gem. § 63 Abs. 2 BNatSchG Stellung:
Der BN lehnt die Änderung des Flächennutzungsplans und den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung ab:
Eine Bebauung auf bereits versiegelten Flächen ist grundsätzlich begrüßenswert. Allerdings lehnen wir die zusätzlichen Versiegelungen von Wiesenflächen innerhalb des Landschaftsschutzgebietes ab. Deshalb schlägt der BN vor, die Anzahl der Stellplätze soweit zu reduzieren, dass keine Wiesenflächen beansprucht werden müssen. Diese Einsparung könnte unter anderem durch eine bessere Erschließung mittels ÖPNV und Radwegen sowie dem Bau von mehr Stellplätzen für Fahrräder und Lastenräder erreicht werden.
Des Weiteren fordert der BN die Festsetzung der Baumschutzrichtlinien RAS-LP4 und DIN 18920.
Die Festsetzungen zur Dachbegrünung müssen um konkrete Angaben zur Substratdicke erweitert werden. Diese sollte mindestens 20 cm betragen. Dadurch besteht die Möglichkeit eine artenreiche Gras-Kraut-Vegetation anzulegen, die wiederum im Vergleich zur reinen Sedum-Begrünung eine wesentlich größere Artenvielfalt an Insekten unterstützt.
Wir hoffen, dass Sie sich ernsthaft mit unseren Einwendungen und Vorschlägen auseinandersetzen und stehen Ihnen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Wir bitten um einen Protokollauszug des Beschlussbuches über die Behandlung unserer Stellungnahme.
Stellungnahme /Abwägung:
Bezüglich der Erweiterung des Sondergebiets wird auf die Erläuterungen im Rahmen der Abwägung der Stellungnahme zum Bebauungsplan entsprechend Bezug genommen. Die weiteren Forderungen bezüglich des Ausbaus des ÖPNV sowie die Bereitstellung von Stellplätzen für Radfahrer können auf FNP-Ebene nicht gelöst werden. Die Forderungen zur Dachbegrünung sowie zum Baumschutz sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu behandeln, da auch hierzu auf FNP-Ebene keine rechtlichen Möglichkeiten einer Regelung vorliegen. Eine Planänderung ist deshalb nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht veranlasst.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Immissionsschutz, AZ: 4.4.1-0007/21/FNP vom 04.05.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
Immissionsschutzfachliche Belange werden im zugehörigen Bebauungsplanverfahren berücksichtigt.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-0007/21/Sie vom 01.06.2021
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z.B. Landschafts- und Wasserschutzgebietsverordnungen)
Einwendungen:
Landschaftsschutzgebiet
Die Änderung des Flächennutzungsplans erstreckt sich in das Landschaftsschutzgebiet „Verordnung des Bezirks Oberbayern über den Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar in den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, München, Freising und Erding als Landschaftsschutzgebiet“, LSG-VO „Isartal“. Die LSG-VO könnte dem Flächennutzungsplan entgegenstehen. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 der LSG-VO ist das geplante Vorhaben erlaubnispflichtig.
Artenschutz
Werden artenschutzrechtliche Verbotstatbestände in der Bauleitplanung nicht ausreichend bewältigt, können sich bei der Umsetzung der Planung unüberwindbare Hindernisse bzw. zeitliche Verschiebungen der Umsetzung ergeben. Anhand der Unterlagen kann das Eintreten von Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Um die Planungssicherheit zu gewährleisten, sind Belange des Artenschutzes bereits während der Aufstellung der Bauleitplanung ausreichend zu prüfen.
Rechtsgrundlagen: LSG-VO; § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen)
Landschaftsschutzgebiet
Die Erweiterung des bestehenden Supermarktes und dessen Parkmöglichkeiten ist vorrangig auf bereits befestigten Flächen und nur zu einem geringen Teil auf unversiegelten Flächen (strukturarme Zier- und Nutzgärten und landwirtschaftlich intensiv genutztem Grünland) geplant. Die geplante Eingrünung verringert die optischen Auswirkungen auf das Landschaftsbild und wird im BPlan-Verfahren dargestellt.
Die Planung und das daraus resultierende Vorhaben läuft dem Schutzzweck oder dem Gebietscharakter des Landschaftsschutzgebietes (§ 3 LSG-VO) nicht zuwider, das Vorhaben wird daher als erlaubnisfähig eingestuft.
Artenschutz
In den Planunterlagen wird auf das potenzielle Vorkommen von Fledermäusen in dem abzureißenden Gebäude hingewiesen. Eine Untersuchung des Artenschutzes soll im weiteren Verfahren eingeholt werden und die Ergebnisse in den Umweltbericht eingearbeitet werden.
Stellungnahme /Abwägung:
Nachdem durch die Änderung des Flächennutzungsplans kein unmittelbares Baurecht entsteht, kann eine konkretere Abschätzung artenschutzrechtlicher Belange erst im Rahmen der Bebauungsplanung erfolgen. Hinweise auf mögliche artenschutzrechtliche Problematiken enthalten aber bereits auch der Umweltbericht zur FNP-Änderung (vgl. Schutzgut Pflanzen und Tiere). Hier wurde die Erforderlichkeit von Gebäudekontrollen vor Abriss im Hinblick auf gebäudebewohnende Vögel oder Fledermäuse noch ergänzt (siehe Begründung mit Umweltbericht Ziffer 3.3.4, S.11). Weitere Planänderung werden aufgrund der Stellungnahme der UNB auf der Ebene des Flächennutzungsplans nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Umweltbericht wird in Bezug auf die Erfordernisse des Artenschutzes fortgeschrieben.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0007/21/FNP vom 12.07.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
- Das Planzeichen für den Geltungsbereich wirkt in der Planzeichnung im Maßstab 1:5000 wie ein unterbrochener Strich und stimmt nicht mit dem Planzeichen in der Zeichenerklärung überein. Wir bitten um Überprüfung und Anpassung.
- Unter den Darstellungen sollten nur die innerhalb des Geltungsbereichs der 3. Flächennutzungsplanänderung verwendeten Planzeichen aufgeführt werden. Die anderen Planzeichen sollten unter den Hinweisen aufgenommen werden.
- Bei den Planzeichen für Bäume und Gehölzflächen müsste u.E. noch jeweils „zu“ erhalten ergänzt werden.
- Nach den Angaben in Punkt 2.3, Tab. 1, der Begründung wird mit der 3. FNP-Änderung eine Fläche von 10.515 m² überplant. Nach unseren Informationen umfasst der Geltungsbereich jedoch eine Fläche von ca. 13.700 m². Wir bitten um Überprüfung und ggfs. Berichtigung.
Zum Immissionsschutz und Naturschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Zum Wasserrecht erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Plandarstellung sowie die Zeichenerklärung wird entsprechend der Angaben des LRA redaktionell überarbeitet. Auch die Größe des Planungsgebiets wurde geprüft und angepasst.
Beschluss:
Die Planunterlagen werden entsprechend der Abwägung redaktionell angepasst.
Abstimmung: 19:0
