Das Baugrundstück ist im FNP als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 33 „Gebiet südlich der Hackerstraße, nördlich der Lechnerstraße, nördlich der Bahnlinie München-Wolfratshausen und südlich der Poststraße“ in Ebenhausen.
Das Grundstück ist derzeit mit einem Einfamilienhaus im nördlichen Teil des Grundstücks, entlang der Poststraße, bebaut. Der Bebauungsplan sieht für das Grundstück zwei Baufenster vor, eins im nördlichen Bereich (bestehendes Wohnhaus) und ein Baufenster im südlichen Bereich des Grundstücks, bei dem gemäß Planzeichen und Abmessung auch eine Doppelhausbebauung möglich ist.
Geplant ist, das Grundstück zu teilen und im südlichen Grundstücksteil ein Wohnhaus zu errichten. Dabei sind Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich, die jedoch dem Ziel des Bebauungsplans, nämlich dem einer maßvollen Nachverdichtung bei Wahrung der Durchgrünung, nicht grundsätzlich widersprechen.
Im Rahmen des Vorbescheids sollen folgende Fragen geklärt werden:
1. Grundstücksmindestgrößen
Die geplante Teilung des 1.824 m² großen Buchgrundstücks sieht eine Grundstücksgröße von 800,03 m² für das bestehende Einfamilienhaus im nördlichen Grundstücksteil zur Poststraße hin vor und die verbleibenden 1.023,97 m² für die geplante Bebauung mit einem Einzelhaus im südlichen Teil des Grundstücks.
1.1 Die Zufahrt zu dem südlichen Grundstücksteil soll über ein Geh- Fahrt- und Leitungsrecht von 4 m Breite auf dem Vorderliegergrundstück erfolgen. Diese Fläche soll auf die geforderte Mindestgrundstücksgröße von 800 m² für die Bebauung des nördlichen Grundstücks mit einem Einzelhaus mitgerechnet werden.
Ist dies planungsrechtlich zulässig, bzw. erfüllt dies die Anforderungen des Bebauungsplans? Kann gegebenenfalls eine Befreiung für die Anrechenbarkeit von Zufahrten zur Grundstücksmindestgröße in Aussicht gestellt werden?
1.2 Kann eine Befreiung von der festgesetzten Grundstücksmindestgröße von 1.200 m² für ein Doppelhaus in der südlichen Grundstückshälfte in Aussicht gestellt werden?
2. Baufenster
Durch die geplante Grundstücksteilung und die gemäß aktueller BayBO und Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn geänderten Abstandsflächen, soll das Baufenster für das Hinterliegergrundstück verschoben werden. Aufgrund des näheren Heranrückens an die Bahnlinie würde im Rahmen der Eingabeplanung vom Antragsteller ein Schallschutz- und Erschütterungsgutachten vorgelegt werden.
2.1 Ist eine Verschiebung des Baufensters nach Südwesten, wie im Plan eingezeichnet, mit den gleichen Abmessungen (16,00 x 11,00 m + Anbauzone), wie im Bebauungsplanvorgegeben, planungsrechtlich zulässig bzw. kann hierfür eine Befreiung in Aussicht gestellt werden?
2.2 Ist es planungsrechtlich zulässig, dass die nach Norden hin anfallenden Abstandsflächen des geplanten (hinteren) Wohngebäudes bei einer Grundstücksteilung über eine Abstandsflächenübernahme auf dem Vorderliegergrundstück nachgewiesen werden?
Gem. Auskunft des Landratsamtes München ist eine Realteilung des 1.824 m² großen Grundstücks aufgrund der im Bebauungsplan geregelten Mindestgrundstücksgrößen in ein 800 m² großes Vorderliegergrundstück angrenzend an die Poststraße, sowie ein Hinterliegergrundstück mit rund 1.024 m² und die Verschiebung des Baufensters bei Einhaltung der Abstandsflächen grundsätzlich genehmigungsfähig. Zwingend erforderlich ist die Bestellung eines Geh-, Fahrt- und Leitungsrechts über das Vorderliegergrundstück mit einer Breite von 4 m.
Aufgrund des näheren Heranrückens an die Bahnlinie weist das Landratsamt darauf hin, dass vom Antragsteller ein Schallschutz- und Erschütterungsgutachten vorgelegt werden müsste.
Gemäß den Festsetzungen 4.6 und 4.7 sind auf dem Baugrundstück, Fl.Nr. 1376/8, eine Bebauung mit einem Einzelhaus im nördlichen Teil und eine Bebauung mit einem Einzel- oder Doppelhaus im südlichen Teil des Grundstücks dem Grunde nach zulässig.
Da infolge der Grundstücksteilung die gemäß Punkt 3.9 festgesetzten Mindestgröße von 1200 m² für eine Doppelhausbebauung für das rund 1.024 m² große Hinterliegergrundstück nicht erreicht wird und es sich um einen Grundzug der Planung handelt, kann an dieser Stelle lediglich eine Einzelhausbebauung verwirklicht werden.
