Die Beteiligung der Öffentlichkeit der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 13 „Hangweg/Flurstraße“ fand gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 22.10. bis 26.11.2021 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte im gleichen Zeitraum.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
• Gemeinde Baierbrunn
• Gemeinde Icking
• Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
• Vermessungsamt Wolfratshausen
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Isartalverein eMail vom 03.11.2021
Der Isartalverein dankt für die Zusendung und hat keine Einwände dazu.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
- Deutsche Telekom, AZ: 2021656 vom 05.11.2021
Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Planungsbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom. Deren Bestand und Betrieb müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Sollten diese Anlagen von den Baumaßnahmen berührt werden, müssen diese gesichert, verändert oder verlegt werden, wobei die Aufwendungen der Telekom hierbei so gering wie möglich zu halten sind.
Gegen eine maßvolle Nachverdichtung im Plangebiet, wie im Begründungsteil erläutert, erheben wir jedoch prinzipiell keine Einwände.
Falls im Planungsbereich Verkehrswege, in denen sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom befinden, entwidmet werden, bitten wir gesondert mit uns in Verbindung zu treten. Die Verlegung neuer Telekommunikationslinien zur Versorgung des Planbereichs mit Telekommunikationsinfrastruktur im und außerhalb des Plangebiets bleibt einer Prüfung vorbehalten. Für die Beteiligung danken wir Ihnen.
Stellungnahme /Abwägung:
Es ist bereits ein entsprechender Hinweis zu den Telekommunikationsanlagen enthalten. Einer weiteren Ergänzung der Hinweise bedarf es deshalb nicht.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: 8314.24_01_M-23-6 vom 12.11.2021
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab
Sachverhalt
Die Gemeinde Schäftlarn beabsichtigt mit der o.g. Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 13 die bauleitplanerischen Voraussetzungen dafür zu schaffen, den vorhandenen Gebäude- und Wohnraumbestand zu sichern und zugleich eine maßvolle Nachverdichtung zu ermöglichen.
Bewertung
Gemäß Ziel 6.2.1 im Landesentwicklungsprogramm Bayern sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen. Vor diesem Hintergrund regen wir an, die Möglichkeit zu prüfen, ob im Bebauungsplan Festsetzungen zur Förderung einer verstärkten Erschließung und Nutzung von erneuerbaren Energien getroffen werden können. Denkbare Inhalte wären beispielsweise Festsetzungen zu baulichen Maßnahmen, die die Errichtung von Sonnenkollektoren und Photovoltaik begünstigen.
Ergebnis
Aus landesplanerischer Sicht ist die o.g. Bauleitplanung als raumverträglich zu bewerten. Unseren o.g. Hinweis zur verstärkten Nutzung erneuerbarer Energien bitten wir zu berücksichtigen.
Stellungnahme /Abwägung:
In Anbetracht der Bindung an den Festsetzungskatalog von § 9 Abs. 1 BauGB wird die Gemeinde zur Entfaltung einer zusätzlichen Anstoßwirkung in den Bebauungsplan einen Hinweis neu aufnehmen, dass die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie gefördert werden soll. Zu diesem Zweck wird insbesondere auf § 248 BauGB sowie auf Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO hingewiesen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. In den Bebauungsplan wird ein gesonderter Hinweis aufgenommen, dass die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie forciert werden soll.
Abstimmung: 19:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2-4622-ML 24-35782/2021 vom 22.11.2021
Zu o.g. Bebauungsplan bestehen von Seiten des Wasserwirtschaftsamts München keine Anregungen oder Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
- Bund Naturschutz, AZ: 64/2021MM vom 23.11.2021
Der BN nimmt dazu als anerkannter Naturschutzverband gem. § 63 Abs. 2 BNatSchG Stellung:
Der BN bittet um die Berücksichtigung der folgenden Vorschläge und Einwände:
1. Nachverdichtung
Gärten spielen beim Erhalt der städtischen Artenvielfalt durchaus eine wichtige Rolle. Mit ihren teilweise arten- und strukturreichen unversiegelten Grünflächen stellen sie Habitate für eine große Anzahl an Tierarten bereit und sorgen für eine Vernetzung von Populationen und größeren zusammenhängenden Lebensräumen. Es gilt deswegen diese Art der kommunalen grünen Infrastruktur zu erhalten und zu verbessern.
Der BN empfiehlt deshalb, auch einen Ausbau der Dachgeschosse zu ermöglichen. So kann zunächst in die Höhe verdichtet werden, bevor neue Grünflächen beansprucht werden müssen.
2. Baumbestand und Grünordnung
In der vorliegenden Begründung zum Bebauungsplan wird auf im Gebiet vorhandene Siedlungsgehölze sowie auf bemerkenswerte großkronige Bäume hingewiesen. Alte Bäume erfüllen für diverse Tierarten wichtige ökologische Funktionen. Gleichzeitig erfüllen sie auch essentielle klimatische Dienstleistungen, wie CO2-Speicherung, Kühlung und Beschattung der Umgebung. Diese Dienstleistungen sind für uns Menschen sowohl hinsichtlich Bekämpfung des Klimawandels als auch zur Anpassung an seine Folgen (z.B. Hitzewellen) von immenser Bedeutung. Dabei sind alte Bäume jungen, neugepflanzten Individuen hinsichtlich CO2-Speicherung, Kühlungsleistung und ihrer ökologischen Bedeutung für die Artenvielfalt weit überlegen. Erst nach mehreren Jahrzehnten können die gleichen Leistungen von den Ersatzpflanzungen erwartet werden.
Aufgrund dessen empfiehlt der BN, alle unter die Baumschutzverordnung fallenden Bäume explizit als zum Erhalt festzusetzen und im Bebauungsplan zeichnerisch darzustellen. So erhalten die in der Begründung als wertvoll beschriebenen Gehölze und markanten Bäume eine konkrete Sicherung durch den Bebauungsplan.
Des Weiteren sollten bei Bauarbeiten die Baumschutzrichtlinien RAS-LP4 und DIN 18920 beachtet werden. Wir bitten dies im Bebauungsplan festzusetzen.
Abschließend empfehlen wir folgenden Text in die Festsetzungen mit aufzunehmen: „Alle Flächen des Baugrundstückes, die nicht für zulässige bauliche Anlagen genutzt werden, sind vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichen Belägen, insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien, sind unzulässig.“
3. Dachbegrünung
Der BN regt an, die artenreiche Begrünung von Flachdächern mit autochthonen Gräsern und Kräutern als verpflichtend im Bebauungsplan festzusetzen. Bei Fragen zu Details hinsichtlich biodiverser grüner Dächer können Sie sich gerne an uns wenden.
4. Lichtverschmutzung
Der BN begrüßt die Berücksichtigung von Lichtverschmutzung im Bebauungsplan. Wir empfehlen allerdings hier detailliertere Angaben zu machen. Zum Beispiel sollten nur warmweiße Lampen bis max. 2.700 Kelvin (LEDs ohne Blauanteile) verwendet werden, da vor allem der Blau- und UV-Anteil des Spektrums negative Auswirkungen auf verschiedene Tiergruppen hat. Die Leuchtintensität sollte dabei so gering wie möglich sein. Durch Bewegungsmelder, (Teil- bzw.) Nachtabschaltung oder dimmbare Systeme lässt sich die Lichtverschmutzung weiter reduzieren. Für weitere Details siehe zum Beispiel:
Wir hoffen, dass Sie sich ernsthaft mit unseren Einwendungen und Vorschlägen auseinandersetzen und stehen Ihnen für Nachfragen gerne zur Verfügung. Wir bitten um einen Protokollauszug des Beschlussbuches über die Behandlung unserer Stellungnahme.
Stellungnahme /Abwägung:
Beschluss:
Zu 1. Nachverdichtung
Die Bedeutung von Gärten für die Artenvielfalt und für die Aufenthaltsqualität wurde gewürdigt, indem im Bebauungsplan eine zulässige Grundflächenzahl von 0,2 festgesetzt wird, womit ein qualitätsvoller Erhalt der Freiflächen sichergestellt ist. Zudem unterstützen die Festsetzungen zur Wandhöhe (6,50 m) das Planungsziel, den vorhandenen Gebietscharakter des sich in einer Ortsrandlage befindlichen und bereits weitgehend bebauten Plangebiets zu erhalten.
Zu 2. Baumbestand und Grünordnung
Die Baumschutzverordnung wurde bereits nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen, so dass der Erhalt der unter sie fallenden Einzelbäume sichergestellt ist.
In den Bebauungsplan wird folgender Hinweis aufgenommen: „Die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ sowie die RAS-LP4 „Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren“ sind in der jeweils gültigen Fassung zu beachten.“
In den Bebauungsplan wird folgende Festsetzung aufgenommen: „Unbebaute Baugrundstücksflächen sind, soweit sie nicht für oberirdische Geh- und Fahrflächen, Terrassen oder Stellplätze erforderlich sind, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.“
Zu 3. Dachbegrünung
In den Bebauungsplan wird im Gleichlauf mit § 10 Abs. 1 Satz 2 ÖBV folgende Festsetzung aufgenommen: „Flachdächer von Nebengebäuden sind extensiv zu begrünen.“ Für Hauptgebäude sind nur symmetrischen Satteldächer zulässig (s. Festsetzung Nr. 8.1)
Zu 4. Lichtverschmutzung
Der bereits im Bebauungsplan enthaltene Hinweis wird folgendermaßen ergänzt: „Zum Schutze nachtaktiver Insekten ist umweltfreundlichen und energiesparenden Natriumdampfleuchten oder LED-Lampen für Beleuchtungsanlagen der Vorrang zu geben. Insbesondere sollten warmweiße Lampen bis max. 2.700 Kelvin (LEDs ohne Blauanteile) verwendet werden, da vor allem der Blau- und UV-Anteil des Spektrums negative Auswirkungen auf verschiedene Tiergruppen hat. Die Leuchtintensität sollte dabei so gering wie möglich sein. Durch Bewegungsmelder, (Teil- bzw.) Nachtabschaltung oder dimmbare Systeme lässt sich die Lichtverschmutzung weiter reduzieren.“
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde durch den Gemeinderat und die Verwaltung ernsthaft geprüft. Die Festsetzungen sowie Hinweise werden entsprechend den vorstehenden Abwägungen ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
- Bayernwerk Netzcenter, AZ: DOsNPe Fe 3009 vom 25.11.2021
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.
Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung aufzunehmen.
Stellungnahme /Abwägung:
Es ist bereits ein entsprechender Hinweis enthalten. Einer weiteren Ergänzung der Hinweise bedarf es deshalb nicht.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 18.11.2021
Anregungen zur Grünordnung
Laut Luftbild von 2020 befindet sich auf dem Grundstück mit der Flur-Nummer 203/4 ein großer Baum, der ins Baufenster ragt. Hier könnte das Baufenster soweit verkleinert werden, dass der Baum stehen bleiben kann.
Zu 7. Grünordnung
Sollen unökologische Schotterwüsten verhindert werden, empfiehlt sich folgende Formulierung: „Unbebaute Baugrundstücksflächen sind, soweit sie nicht für oberirdische Geh- und Fahrflächen, Terrassen oder Stellplätze erforderlich sind, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.“
Zu 7.2
Da keine Bäume durch Planzeichen festgesetzt sind, kann der Satz „Eine Anrechnung der durch Planzeichen festgesetzten zu pflanzenden Einzelbäume ist nicht zulässig.“ entfallen. Stattdessen sollte ergänzt werden, dass Bestandsgehölze, die mindestens den festgesetzten Größen entsprechen angerechnet werden können.
Zu B) Hinweise 5.1
Hier könnte noch ergänzt werden, dass die Freiflächengestaltungspläne auch den vorhandenen Baumbestand (plus Baumbestand im 5-Meter Umgriff um das Grundstück) enthalten müssen und dass die DIN 18920 Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen sowie die RAS-LP4 Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren in der jeweils gültigen Fassung zu beachten sind.
Zu B 5.2
Ist nicht „Nutzungsaufnahme“ statt „Inbetriebnahme“ bei einer Wohnsiedlung eher der übliche Begriff?
Stellungnahme /Abwägung:
Zu Anregungen zur Grünordnung:
Auf der Grundlage der auf dem Grundstück Flnr. 203/4 vorhandenen Bestandsvegetation wird die Breite des Baufensters auf 16,00m festgesetzt. Im Ergebnis kommt es damit für die betroffenen Grundeigentümer zu keinen Einschränkungen, weil die rechtliche und tatsächliche Nutzbarkeit vom Baugrenzen ohnehin durch weitergehende Rechtsnormen wie beispielsweise dem Abstandsflächenrecht oder aber der gemeindlichen Baumschutzverordnung determiniert wird.
Zu 7. Grünordnung
Es wird folgende Festsetzung ergänzt: „Unbebaute Baugrundstücksflächen sind, soweit sie nicht für oberirdische Geh- und Fahrflächen, Terrassen oder Stellplätze erforderlich sind, vollständig zu bepflanzen oder einzusäen und dauerhaft zu erhalten. Flächen mit Schotter, Kies oder ähnlichem Belag insbesondere in Kombination mit nicht durchwurzelbaren Folien sind unzulässig.“
Zu 7.2
Der letzte Satz der Festsetzung 7.2 wird folgendermaßen geändert: „Eine Anrechnung der durch Planzeichen festgesetzten zu pflanzenden Einzelbäume ist nicht zulässig. Bestandsgehölze, die mindestens den festgesetzten Pflanzqualitäten entsprechen, können angerechnet werden.“
Zu Hinweis 5.1
Der Hinweis 5.1 wird um folgenden Passus ergänzt: „[…] Zugleich ist in den Freiflächengestaltungsplänen der vorhandene Baumbestand (plus Baumbestand im 5-Meter Umgriff um das Grundstück) darzustellen.“
Ferner wird in den Bebauungsplan folgender Hinweis aufgenommen: „Die DIN 18920 „Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ sowie die RAS-LP4 „Richtlinie für die Anlage von Straßen, Teil: Landschaftspflege, Abschnitt 4: Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren“ sind in der jeweils gültigen Fassung zu beachten.“
Zu Hinweis 5.2
Der Begriff „Inbetriebnahme“ wird durch „Nutzungsaufnahme“ ersetzt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0043/2021/BL Schäftlarn vom 01.12.2021
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
- Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Wir weisen darauf hin, dass bei Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren ortsüblich bekannt zu machen ist, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung i. S. d. § 3 Abs. 1 BauGB stattgefunden hat (siehe § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB).
Ob im vorliegenden Fall die frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB oder alternativ die Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 13 a Abs. 3 BauGB durchgeführt worden ist, ist aus den uns vorgelegten Unterlagen nicht erkennbar.
- In der Bekanntmachung vom 12.10.2021 fehlt ein Hinweis auf die Auslegung der nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen (§ 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Ob im vorliegenden Fall umweltbezogene Stellungnahmen bereits vorliegen und mit ausgelegt worden sind, ist aus den vorliegenden Unterlagen nicht erkennbar. Nach der Rechtsprechung des BayVGH (Urteil vom 14.07.2016, Az. 2 N 15.2839) trägt die Gemeinde die materielle Beweislast dafür, dass die umweltbezogenen Stellungnahmen im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB tatsächlich öffentlich ausgelegt worden sind. Ist der Nachweis nicht möglich, handelt es sich um einen Verfahrensfehler, der nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB beachtlich ist.
- Wir empfehlen für die Planzeichnung einen größeren Maßstab zu wählen, um die Lesbarkeit zu verbessern.
- Ziff. A 3.2: Als unterer Schnittpunkt für die Ermittlung der Wandhöhe wird die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss festgesetzt. Wir weisen darauf hin, dass nur Bezugspunkte festgesetzt werden können, die eindeutig bestimmt oder bestimmbar sind. Hier wurde kein vorhandener, sondern ein erst im Zuge der Baumaßnahmen entstehender Bezugspunkt gewählt. Somit ist die OK Fertigfußboden nicht bestimmbar und kein geeigneter Höhenbezugspunkt. Wir empfehlen der Gemeinde, ggf. für jeden Bauraum eine Höhenkote festzusetzen, auf die rechtssicher Bezug genommen werden kann.
- Ziff. A 3.4: Hier wird mit der Oberkante des Fertigfußbodens des Obergeschosses Bezug auf das natürliche Gelände genommen. Hierzu weisen wir darauf hin, dass nach der Rechtsprechung (Urteil VGH Mannheim vom 09.05.2019 Az. 5 S2015/17) die vorhandene oder natürliche Geländeoberfläche keinen hinreichend bestimmten unteren Bezugspunkt zur Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen nach § 18 Abs. 1 BauNVO darstellt, wenn die Höhenlage des Geländes im Plan nicht näher bestimmt ist, da nachträglich vorgenommene Geländeveränderungen nicht immer nachvollzogen werden können. Wir empfehlen der Gemeinde daher, eine NN-Kote als Bezugspunkt festzusetzen.
- Ziff. A 3.5: Bei der Erläuterung des Planzeichens sollte noch ergänzt werden, welches Maß der baulichen Nutzung mittels Knödellinie abgegrenzt wird (Zahl der Vollgeschosse, Untergeschoss als Vollgeschoss in Hanglage).
- Ziff. A 4.2: Da im Bebauungsplan keine von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung abweichenden Regelungen getroffen werden, ist die Satzung anzuwenden. Hierfür bedarf es keiner ausdrücklichen Festsetzung. Der entsprechende Passus kann aus der Satzung gestrichen werden.
- Rein vorsorglich weisen wir darauf hin, dass unter Anwendung der gemeindlichen Abstandsflächensatzung (0,65 H, mind. 3 m) die festgesetzten Baugrenzen bzw. die zulässige Wandhöhe (6,50 m) nicht vollständig ausgeschöpft werden können, da größtenteils ein Abstand zwischen Bau- und Grundstücksgrenze von 4 m festgesetzt wird.
- Zur eindeutigen Lagebestimmung der Baugrenzen sollten noch die Vor- und Rücksprünge der Baugrenzen ausgehend von den Grundstücksgrenzen vermaßt werden (z. B. auf Fl.Nr. 1522/1, Fl.Nr. 1523/1, Fl.Nr. 200/13 und Fl.Nr. 200/2).
- Auf den Grundstücken Fl.Nrn. 202/10 und 202/7 wird ein gemeinsamer Bauraum festgesetzt, der sich nur zu einem sehr geringen Teil auf Fl.Nr. 202/7 erstreckt. Ggf. kann hier die Grundstücksgrenze als aufzuheben dargestellt werden.
- Ziff. 6.2: Entlang der Aufkirchner Straße empfehlen wird der Gemeinde, noch die Straßenbegrenzungslinie als Abgrenzung der öffentlichen Verkehrsfläche vom privaten Baugrundstück in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufzunehmen und in die Planzeichnung einzutragen.
- Ziff. 7.1: Es wird hier eine private Grünfläche mit Pflanzgebot festgesetzt. Wir bitten die Gemeinde um Überprüfung, ob hier tatsächlich eine private Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt werden soll. Bei der Festsetzung von privaten Grünflächen ist in der Regel die Zweckbestimmung anzugeben. In der Begründung sind die städtebaulichen Gründe zu erläutern. Ergänzend weisen wir darauf hin, dass festgesetzte Grünflächen keine „Baulandqualität“ besitzen. Dies ist bei der Ermittlung des zulässigen Nutzungsmaßes zu berücksichtigen.
Alternativ könnte die Fläche auch als zu begründende Fläche auf dem Baugrundstück mit Pflanzbindung nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festgesetzt werden.
- Ziff. A 7.2: Hier wird in Satz 3 auf in der Planzeichnung festgesetzte Einzelbäume Bezug genommen. Diese müssten in der Planzeichnung noch ergänzt und das Planzeichen unter den Festsetzungen erläutert werden.
- Ziff. A 8.2: Auf den Grundstücken Fl.Nrn. 203/2 und 203/13 sind zwei Firstrichtungen als zwingend festgesetzt. Da ausschließlich Satteldächer zulässig sind, ist eine Umsetzung dieser Festsetzung nicht möglich. Falls beide Firstrichtungen zulässig sein sollen, könnte auf diesen Grundstücken ggf. auf eine Festsetzung der Firstrichtung verzichtet werden.
- Ziff. C 1 bis C 4: Die Verweise auf die geltenden gemeindlichen Satzungen sollten unten den Hinweisen aufgeführt werden, da es sich bei nachrichtlichen Übernahmen um Festsetzungen im Bebauungsplan nach anderen gesetzlichen Vorschriften handelt (siehe § 9 Abs. 6 BauGB). Die gemeindlichen Satzungen kommen zur Anwendung, soweit der Bebauungsplan keine hiervon abweichenden Festsetzungen vorsieht.
- In der Begründung sollte noch thematisiert werden, ob die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a Abs. 1 BauGB für das beschleunigte Verfahren vorliegen.
- Begründung Seite 2, Ziff. 2: Zu den Grundstücksgrößen im Plangebiet weisen wir auf Fl.Nr. 1522/1 hin, welches eine Größe von ca. 2.000 m² aufweist.
Zur Grünordnung wird auf die beiliegende Stellungnahme verwiesen, die Bestandteil unserer Stellungnahme ist. Aus Sicht des Immissionsschutzes und des Naturschutzes erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
Zu 1. und 2. Die verfahrensrechtlichen Hinweise werden beachtet.
Zu 3. Die Planzeichnung ist im Maßstab 1:1000 angelegt, was einem üblichen Maßstab von Bebauungsplänen entspricht. Die maßstabsgerechte Darstellung erfordert einen Ausdruck auf DIN A2. Die Planzeichen und Bemaßungen sind im Maßstab 1:1000 gut lesbar, so dass an dem Maßstab festgehalten wird.
Zu 4 und zu 5. Die bauraumbezogene Festsetzung von Höhenkoten sowie die Festsetzung von Höhenbezugspunkten in m ü. NN. ist in Festsetzung A) Ziffer 4.1 und 4.2 in den Bebauungsplanentwurf eingearbeitet worden.
Zu 6. Die Festsetzung Nr. 3.5 wird mit folgendem Hinweis ergänzt: „Abgrenzung von Gebieten unterschiedlichen Maßes der baulichen Nutzung (Abgrenzung von Gebieten mit maximal zwei zulässigen Vollgeschossen und Gebieten mit zulässigem Untergeschoss als Vollgeschoss in Hanglage).“
Zu 7. Der Satz „Die Geltung des § 1 der AFS (Abstandsflächensatzung der Gemeinde Schäftlarn) wird angeordnet.“ wird gestrichen.
Zu 8. Der Hinweis ist vollumfänglich zutreffend.
Zu 9. Die Ergänzung der Bemaßung wird vorgenommen.
Zu 10. Die Grundstücksgrenzen werden als aufzuhebend bzw. die Grundstücke als zu
verschmelzend gekennzeichnet und das entsprechende Planzeichen wird unter den Hinweisen aufgenommen.
Zu 11. Die Straßenbegrenzungslinie wird entlang der Aufkirchner Straße als Abgrenzung der privaten Grundstücke zur öffentlichen Verkehrsfläche in den Bebauungsplan aufgenommen werden..
Zu 12. Die Festsetzung Nr. 7.1 wird folgendermaßen geändert: „Private Grünfläche Sonstige Grünfläche auf dem Baugrundstück. Die Fläche ist zu 75% mit standortgerechten, heimischen Baum- und Straucharten zu bepflanzen.“ In der Begründung ist dargestellt, dass die Pflanzgebote einer qualitätsvollen Durchgrünung und Eingrünung des Plangebiets und der Wahrung des Ortsbildes dienen.
Zu 13. Der letzte Satz der Festsetzung 7.2 wird folgendermaßen geändert: „Eine Anrechnung der durch Planzeichen festgesetzten zu pflanzenden Einzelbäume ist nicht zulässig. Bestandsgehölze, die mindestens den festgesetzten Pflanzqualitäten entsprechen, können angerechnet werden.“
Zu 14. Die Firstrichtung für den Bauraum, welcher sich auf die Grundstücke Fl.Nrn. 203/1, 203/2 und 203/13 erstreckt, wird nicht festgesetzt, das Planzeichen in diesem Bereich gestrichen.
Zu 15. Die Satzungen werden unter den Hinweisen aufgeführt werden und der Punkt C) Nachrichtliche Übernahmen wird gestrichen.
Zu 16. Die Begründung wird entsprechend ergänzt (s. Abwägung zu Stellungnahme Nr. 9).
Zu 17. Das Grundstück Fl.Nr. 1522/1 weist zwar in seiner Gesamtgröße eine Grundstücksgröße von ca. 2002 m² auf, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt jedoch nur eine ca. 1.388 m² große Teilfläche. Zur Klarstellung wird der entsprechende Passus in der Begründung folgendermaßen angepasst: „Die Baugrundstücke, welche deren Teilflächen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen, Grundstücksflächengrößen von ca. 600 m² bis ca. 1.740 m² aufweisen, …“
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 19:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0043/2021/BL Schäftlarn vom 09.12.2021
Diese Stellungnahme ergänzt unsere Stellungnahme vom 01.12.2021:
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Mit dem Tatbestandsmerkmal der Innenentwicklung beschränkt § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB seinen räumlichen Anwendungsbereich. Überplant werden dürfen Flächen, die von einem Siedlungsbereich mit dem Gewicht eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils umschlossen werden. Die äußeren Grenzen des Siedlungsbereichs dürfen durch den Bebauungsplan nicht in den Außenbereich hinein erweitert werden. Dies folgt aus der Gesetzessystematik, dem Sinn und Zweck des § 13a BauGB sowie aus der Gesetzesbegründung (BVerwG ZfBR 2016, 260, beck-online).
Bei den beiden Grundstücken Fl.Nrn. 200/11 und 200/12 handelt es sich um Außenbereichsgrundstücke. Diese befinden sich im Geltungsbereich des seit 03.03.1983 rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 13; jedoch geht das BVerwG davon aus, dass ein beplantes aber bislang unbebautes Plangebiet nach § 13a BauGB nicht entwickelt werden kann, da die Grenze des Siedlungsbereichs sich aus den tatsächlichen Verhältnissen ergebe und nicht aus Planungen (BVerwG BeckRS 2020, 21366 Rn. 24 f. mwN). Eine Einbeziehung von Außenbereichsflächen ist nur im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB zulässig. Grundsätzlich ist es wohl zulässig, in einem Bebauungsplan einen Teil der Fläche im Verfahren nach § 13a BauGB und einen anderen Teil gemäß § 13b BauGB zu überplanen. Es muss dann aber trennscharf feststehen, welche Teilflächen im Verfahren nach der einen Norm und welche nach der anderen Norm überplant werden sollen. Denn nur dann kann der Gemeinderat zutreffend abwägen, welche Festsetzungen er jeweils treffen will (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 13.05.2020 – 3 S 3137/19, Rn. 39). Sollte die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, sind die Bebauungsplanunterlagen zu überarbeiten; die Bereiche, die nach § 13b BauGB überplant werden sollen, sind eindeutig zu kennzeichnen und abzugrenzen.
Stellungnahme /Abwägung:
Beschluss:
In der Planzeichnung wird gekennzeichnet, dass der Bebauungsplan für die Grundstücke Fl.Nrn. 200/11 und 200/12 nach § 13 b BauGB und für die übrigen Grundstücke nach § 13 a BauGB aufgestellt wird. In der Begründung werden entsprechende Erläuterungen ergänzt.
Abstimmung: 19:0
Sonstige:
- Schreiben der Eigentümer und Nutzungsberechtigten der vom 12.11.2011 Grundstücke mit den Flurnummern 203/1, 203/2 und 203/13
Als Eigentümer und Nutzungsberechtigte der von der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 13 betroffenen Grundstücke mit den Flurnummern 203/1, 203/2 und 203/13 beantragen wir im Beteiligungsverfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 13, das für die oben genannten Flurnummern ausgewiesene Baufenster entsprechend der als Anlage 1 beigefügten Zeichnung zu erweitern.
Hilfsweise beantragen wir, dass für die oben genannten Flurnummern ausgewiesene Baufenster entsprechend der als Anlage 3 beigefügten Zeichnung zu verschieben.
Begründung
Durch die Erweiterung bzw. die hilfsweise beantragte Verschiebung des Baufensters soll eine zukünftig flexiblere bauliche Nutzung der Grundstücke mit den Flurnummern 203/1, 203/2 und 203/13 gewährleistet werden. Durch die Erweiterung bzw. Verschiebung des Baufensters wird zudem eine Angleichung an die bestehenden rückwärtigen Baulinien der Grundstücke mit den Flurnummern 203/1 und 203/3 erreicht. Die bebaubare Gesamtfläche der Grundstücke wird durch die Vorgaben des Bebauungsplans geregelt und durch die beantragte Änderung des Zuschnitts des Baufensters nicht erweitert. Die Erweiterung bzw. hilfsweise Verschiebung des Baufensters soll vielmehr flexiblere Möglichkeiten einer zukünftigen Erweiterung der Bestandsbauten oder einer Neubebauung der Grundstücke eröffnen und andernfalls eventuell erforderliche erneute Änderungen oder Befreiungen vom Bebauungsplan überflüssig machen.
Für Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Stellungnahme /Abwägung:
Der Verschiebung des Baufensters gemäß der Zeichnung in Anlage 3 kann zugestimmt werden. Gegen eine Erweiterung der Baugrenze gemäß der Zeichnung in Anlage 1 spricht die durch das Plankonzept angestrebte Gleichbehandlung aller Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Planteil wird entsprechend der vorstehenden Abwägung geändert.
Abstimmung:
19:0
