Der Gemeinderat hat am 26.01.2022 beschlossen, für das Grundstück Fl.Nr. 336/0, Kirchberg in Hohenschäftlarn eine Einbeziehungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu erlassen. Der Entwurf der Einbeziehungssatzung wurde in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschuss vom 25.04.2022 gebilligt.
Der Satzungsentwurf wurde in der Zeit vom 03.06.2022 bis einschließlich 06.07.2022 öffentlich ausgelegt. In diesen Zeiten wurden auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt.
Keine Stellungnahme abgegeben haben:
- Deutsche Telekom
- Bayernwerk Netzcenter
- Bund Naturschutz
- Gemeinde Baierbrunn
- Gemeinde Icking
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
- Vermessungsamt Wolfratshausen
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
- Isartalverein vom 01.06.2022
Der Isartalverein hat dazu keine Einwände.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
- Wasserwirtschaftsamt München, AZ: 2-4622-ML 24-20436/2022 vom 03.06.2022
Zu oben genanntem Bebauungsplan bestehen von Seiten des Wasserwirtschaftsamts München keine Anregungen oder Einwände. Das Landratsamt München erhält einen Abdruck dieses Schreibens.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
- Regierung von Oberbayern, AZ: ROB-2-8314.24_01_M-23-9-3 vom 06.07.2022
Aus Sicht der höheren Landesplanungsbehörde stehen der o.g. Planung keine Erfordernisse der Raum-ordnung entgegen. Der Geltungsbereich ist im Flächennutzungsplan bereits als gemischte Baufläche dargestellt.
Allerdings beschränkt sich diese Stellungnahme auf eine Bewertung aus landesplanerischer Sicht. Sie bezieht sich nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit. Hierzu verweisen wir auf die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Beschluss:
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
- Landratsamt München, SG Naturschutz, AZ: 4.4.3-BL/Re vom 06.07.2022
Dass abzureißende Gebäude von Gebäudebrütern und/oder Fledermäusen genutzt werden und dass sie als Sommer- und/oder Winterquartier dienen, ist nach derzeitigem Kenntnisstand möglich. Es kann ein Normenkonflikt zwischen Planung und § 44 Abs. 1 BNatSchG bestehen. Genaue Zeiträume für den Abriss können aber ohne Kenntnisse zur Art der Nutzung nicht definiert werden.
Rechtsgrundlagen: 44 Abs. 1 BNatSchG
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen)
Die vorgeschlagenen artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind aus naturschutzfachlicher Sicht genauer zu formulieren, um artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 BNatSchG sicher ausschließen zu können. Deswegen wird folgendes Vorgehen vorgeschlagen:
- Es ist eine artenschutzrechtliche Vorabschätzung mit einer Übersichtsbegehung durchzuführen, um das Habitatpotenzial des abzureißenden Gebäudes für saP-relevante Arten (Fledermäuse und Vögel) zu klären. Die Übersichtsbegehung ist durch eine fachkundige Person durchzuführen.
- Im Zuge der Vorabschätzung sind geeignete Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen festzulegen. Die untere Naturschutzbehörde steht hier gerne zur Abstimmung zur Verfügung.
Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, hier: vereinfachte Vorgehensweise
Es wird die vereinfachte Vorgehensweise herangezogen (gem. Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft", unbekannt ob 2003 oder 2021). Unserer Einschätzung nach können nicht alle Fragen der Checkliste mit „ja" beantwortet werden, da es sich bei dem Vorhaben nicht um ein reines Wohngebiet oder ein allgemeines Wohngebiet handelt. Wir bitten um Überprüfung.
Folgenden Hinweis bitten wir wie folgt formuliert aufzunehmen: Gehölzschnittmaßnahmen und Baumfällungen sind außerhalb der Vogelbrutzeit in der Zeit vom 01.10. bis 28.02. durchzuführen (§ 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG). Bäume sind vor Fällungen auf das Vorhandensein von Winterquartieren bzw. regelmäßig genutzte Nester und Höhlungen zu prüfen (§ 44 Abs. 1 BNatSchG).
Sollten aufgrund von Fledermausvorkommen aus fachlicher Sicht Fällungen im September durchgeführt werden müssen, ist dies aufgrund der gesetzlich festgelegten Vogelbrutzeit mit der unteren Naturschutzbehörde unbedingt vorher abzustimmen.
Stellungnahme /Abwägung:
- Seitens des Planungsverbands Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) hat am 30.09.2022 eine Begehung durch eine fachkundige Person stattgefunden und es wurde ein Schwalbennest sowie eine Wespenart gefunden. Hinweise auf das Vorkommen von Fledermäusen konnten nicht erbracht werden. Das Gebäude scheint als Fledermausquartier ungeeignet.
Der Erhaltungszustand der lokalen Schwalben-Population verschlechtert sich durch das Vorhaben nicht. Das betroffene Brutpaar kann auf vorhandene Nistmöglichkeiten im Umfeld ausweichen. Nach Abschluss der Bauarbeiten werden am neuen Gebäude Nester und ggf. Kotbretter für Schwalben angebracht. Das gleiche gilt für die angetroffenen Wespen. Auch diese können mit ihren Nestern auf Strukturen im Umfeld des Plangebietes ausweichen, so dass der Erhaltungszustand der lokalen Population nicht gefährdet ist.
- Gem. § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB sind Eingriffe, welche bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig bzw. erfolgt waren, nicht auszugleichen. Da es sich bei dem Vorhaben um einen Ersatzbau eines bereits bestehenden Gebäudes handelt, und der Neubau keine zusätzliche Versiegelung verursacht, entsteht kein neuer Ausgleichsbedarf. Die Begründung wird hinsichtlich der Abarbeitung der Eingriffsregelung angepasst.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Satzung und die Begründung werden entsprechend den vorstehenden Abwägungen redaktionell ergänzt.
Abstimmung: 18:0
- Landratsamt München, SG Grünordnung, AZ: 4.1.2.4 Grünordnung vom 12.07.2022
Zu § 2 Abs. 7
Wir empfehlen hier die Pflanzabstände für Sträucher zu ergänzen:
[. . .] Sträucher sind im Abstand von 1,5m x 1,5m und in der Mindestpflanzqualität vStr, 8 Tr, 100-150 cm zu pflanzen. Bäume sind in der Mindestpflanzqualität vHei 150-200 cm und Obstbäume als Hochstämme 3x verpflanzt, Stammumfang 10-12 cm zu pflanzen.
Redaktioneller Hinweis zu Hinweis f. Grünordnung:
Hier ist nach dem Doppelpunkt ein Absatz zur Erschließung hineingerutscht. Dieser gehört sicher an eine andere Stelle. Nach dem Doppelpunkt sollte direkt die Pflanzliste folgen.
Stellungnahme /Abwägung:
Die Stellungnahme wird beachtet und die Festsetzung § 2 Abs. 7 sowie die Ergänzung zu Hinweis f. Grünordnung entsprechend dem Vorschlag des Landratsamts SG Grünordnung geändert.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 18:0
- Landratsamt München, SG Bauen, AZ: 4.1-0001/22/IBS Schäftlarn vom 28.07.2022
1. § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB ermöglicht die Einbeziehung einzelner Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile nur, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind. In Punkt 1 der Begründung wird nur angegeben, dass eine Prägung durch die bestehende Bebauung im Westen, Osten und Süden vorliegt. Hier müsste noch genauer erläutert werden, worin diese Prägung im Hinblick auf die Zulässigkeitsmerkmale des § 34 Abs. 1 und 2 BauGB besteht (es müssen hinreichende Zulässigkeitsmerkmale im Hinblick auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, vorhanden sein). Wir bitten um Ergänzung der Begründung.
2. In der Präambel der Einbeziehungssatzung ist § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB als Rechtsgrundlage anzugeben.
3. Für die Vermaßung ist noch ein Planzeichen unter den Festsetzungen aufzunehmen, damit die Maße wirksam festgesetzt werden können.
Um die Lage der überbaubaren Fläche auf dem Baugrundstück eindeutig zu bestimmen, sollte in der Planzeichnung z.B. nach Osten noch ein Maß ergänzt werden, da die Grundstücksgrenze konisch verläuft; wir bitten um Überprüfung.
4. In § 2 Satz 2 der Satzung ist als Rechtsgrundlage § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB anzugeben.
5. Für die Regelung in § 2 Nr. 1 der Satzung gibt es in dieser Form keine Rechtsgrundlage. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann nur die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden festgesetzt werden. In der Festsetzung müsste daher noch der Bezug auf Wohngebäude ergänzt werden.
6. In § 2 Nr. 3 wird die maximale Wandhöhe und in § 2 Nr. 4 die maximale Firsthöhe geregelt. Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen sind nach § 34 Abs. Abs. 5 Satz 2 Bau GB i. V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 Bau GB und § 16 BauNVO zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung oder i.V.m. Art. 81 BayBO als Gestaltungsfestsetzungen möglich. Nach den Angaben in Punkt 4.2 sollen in der vorliegenden Satzung keine Festsetzungen zur baulichen Gestaltung getroffen werden. Nachdem bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung gern. § 16 Abs. 3 BauNVO stets eine Grundflächenzahl oder die Grundfläche festzusetzen ist, kann hier u.E. nicht auf die Festsetzung einer Grundfläche verzichtet werden (vgl. Punkt 4.1 der Begründung). Wir bitten daher um Überprüfung und Ergänzung einer GR- oder GRZ-Festsetzung sowie entsprechende Anpassung der Begründung. Sofern die Höhenfestsetzungen aus gestalterischen Gründen getroffen werden sollen, müsste dies ebenfalls in der Begründung erläutert werden.
7. Nachdem im Hinweis f, 2. Absatz, auf eine DIN Bezug genommen wird, sollte noch ergänzt werden, wo diese eingesehen werden.
8. Unter den Hinweisen sollte noch der Hinweis auf die Meldepflicht von Bodenfunden er-gänzt werden (vgl. Punkt 3.3 der Begründung).
9. In Punkt 2.1 der Begründung sollte ergänzt werden, dass es sich um das LEP ... „Stand 2020" handelt. Außerdem bitten wir die Bezeichnung des zitierten Punktes ,,G 1.2" zu überprüfen.
Die Ausführungen zu den Zielen und Grundsätzen des Regionalplans sollten überarbeitet und an den aktuellen Stand angepasst werden.
10. In Punkt 3.1 der Begründung müsste die angegebene Grundstücksgröße überprüft werden. Nach unseren Informationen hat das Grundstück eine Größe von 940 m².
11. In Punkt 5, 3. Absatz, der Begründung sollte die angegebene GRZ überprüft werden. Nach unseren Informationen (Grundstücksgröße 940 m², Bauraumgröße 198 m²) ergibt sich ein Wert von 0,21.
Zur Grünordnung und zum Naturschutz wird auf die beiliegenden Stellungnahmen Bezug genommen, die Bestandteil unserer Stellungnahme sind.
Zum Immissionsschutz erfolgt keine Äußerung.
Stellungnahme /Abwägung:
1. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Begründung wie folgt ergänzt: „Das künftige Bauvorhaben kann im Bereich dieser Satzung nach den vorliegenden Festsetzungen und im Übrigen nach § 34 BauGB beurteilt und genehmigt werden. Das Plangebiet ist bereits von der bestehenden Bebauung im Westen, Osten und Süden geprägt. Durch die Errich-tung eines Wohnhauses mit Einliegerwohnung und landwirtschaftlicher Maschinenhalle entspricht dies der umliegenden Nutzung des Plangebiets, welche als faktisches Dorfge-biet im Sinne von § 5 BauNVO zu beurteilen ist. Das Bauvorhaben ersetzt ein bestehen-des landwirtschaftliches Nebengebäude mit gleicher Grundfläche, so dass keine zusätzliche Grundstückfläche in Anspruch genommen wird. Die festgesetzte Wand- und Firsthöhe lehnt sich an die umliegende Bebauung an. Der Erlass der Satzung und die damit verbundene Möglichkeit, in geringfügigem Maß Wohnraum und eine landwirtschaftliche Maschinehalle zu schaffen, ist somit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar.“
2. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Präambel wie folgt korrigiert: „Die Gemeinde Schäftlarn erlässt aufgrund §§ und 34 Abs. 4 Nr. 3 und 13 Baugesetzbuch –BauGB–, Art. 81 Bayerische Bauordnung –BayBO– und Art. 23 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern –GO– diese Einbeziehungssatzung.“
3. Der Hinweis wird berücksichtigt. Die Aufnahme des Planzeichens für die Bemaßung als Festsetzung wird ergänzt. Die Bemaßung wird überarbeitet, so dass die Lage des Bau-fensters eindeutig definiert ist.
4. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Festsetzung wie folgt ergänzt: „Für diese Flächen gelten gem. § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB die im Folgenden aufgeführten Festsetzungen, Hinweise und nachrichtlichen Übernahmen“.
5. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Festsetzung wie folgt klarstellend ergänzt: „Es sind höchstens 2 Wohneinheiten pro Wohngebäude zulässig.“
6. Dem Hinweis wird nicht gefolgt. Bei vorliegender Planung handelt es sich um eine Einbeziehungssatzung und nicht um einen Bebauungsplan Der Wortlaut der Norm besagt, dass bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen festzusetzen sind. Vorliegt allerdings eine Einbeziehungssatzung, daher ist die Gemeinde im Gegenteil aus rechtlichen Grün-den sogar daran gehalten, nicht durch eine zu hohe Reglungsdichte einer Einbeziehungssatzung einen Bebauungsplanersatz hervorzurufen. Die Gemeinde hat sich daher bewusst dazu entschlossen, auf die Festsetzung einer GRZ oder GR zu verzichten, um der Zweckbestimmung und den Beschränkungen des § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB gerecht zu werden.
7. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Satzung unter Hinweise wie folgt ergänzt:
Die DIN-Normen, auf welche die Festsetzungen (Teil A) Bezug nehmen, sind im Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr.6, 10787 Berlin erschienen und bei allen DIN-Normen-Auslegestellen kostenfrei einzusehen. Die Normen sind dort in der Regel in elektroni-scher Form am Bildschirm zugänglich.
- Deutsches Patent und Markenamt, Auslegestelle, Zweibrückenstraße 12, 80331 München, http://www.dpma.de
- Hochschule München, Bibliothek, Auslegestelle mit DIN-Normen und VDI-Richtlinien, Lothstraße 13d, 80335 München, http://www.fh-muenchen.de
- Gemeinde Schäftlarn, Starnberger Straße 50, 82069 Hohenschäftlarn
8. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Festsetzung wie folgt ergänzt: „Eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler unterliegen der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die untere Denkmalschutzbehörde gemäß § 2 Abs. 1-2 BayDSchG.“
9. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Begründung wie folgt ergänzt:
„Landesentwicklungsprogramm, (LEP, Stand 2020) Bayern“.
Darüber hinaus werden die genannten Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungs-programms überprüft und ggf. aktualisiert.
10. Der Hinweis wird berücksichtigt und die Festsetzung wie folgt angepasst: „Es umfasst ausschließlich das Grundstück mit der Fl.-Nr. 336/0, welches eine Größe von 940 m² hat.“
11. Der Absatz zur Eingriff- und Ausgleichsregelung wird gem. Abwägungsvorschlag zur Stellungnahme des LRA, SG Naturschutz überarbeitet. Die Ausführung zur GRZ entfällt.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Festsetzungen sowie die Hinweise werden entsprechend der vorstehenden Abwägung ergänzt bzw. geändert.
Abstimmung: 18:0
