Der Antrag auf Baugenehmigung zur Erweiterung eines Lebensmittelmarktes wurde zuletzt in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses am 27.02.2023 behandelt, das gemeindliche Einvernehmen wurde einstimmig erteilt.
Im Nachgang hierzu wird nun eine Abweichung von § 4 der Stellplatzsatzung beantragt, mit folgender Begründung:
„Die Durchführung der Stellplatzsatzung führt für das gegenständliche Bauvorhaben zu einer unbilligen Härte.
Begründung:
Um den Lebensmittelstandort am Rodelweg und somit die Nahversorgung in Ebenhausen nachhaltig zu sichern, muss sich der Handel den Bedürfnissen der Kunden anpassen und sich gegenüber anderen Lebensmittelstandorten hinsichtlich des Warensortimentes konkurrenzfähig darstellen.
Der Kunde wünscht ein breit aufgestelltes und frisches Angebot zu den einzelnen Produktsparten.
Wenn dieses Angebot nicht vorgefunden wird, ist die Abwanderung des Kundenstamms unvermeidbar, was eine wirtschaftliche Schwächung des Lebensmittelstandortes mit sich bringen würde.
Um den vorbenannten und schon wahrnehmbaren Parametern entgegenzuwirken, ist ein Bebauungsplan erstellt worden und der vorliegende Bauantrag zur Erweiterung des Lebensmittelmarktes im Verfahren. Intention im Verfahren war die Anwendung der Bayerischen Bauordnung mit GaStellV für den Stellplatznachweis.
Am Standort können in Summe maximal 106 Stellplätze für alle Nutzungen der Gebäude Rodelweg 7, a, b, c dargestellt werden. Eine weitere Flächenausdehnung ist durch die Lage im Landschaftsschutzgebiet nicht verträglich darstellbar. Lebensmittelmarktes im Verfahren. Intention im Verfahren war die Anwendung der BayBO mit GaStellV für den Stellplatznachweis.
Alleinig für die Nutzung des gesamten Lebensmittelmarktes, der Metzgerei und der Bäckerei können 60 Stück neu angelegte Stellplätze dargestellt werden. Diese 60 Stück sind zusätzlich zu den 21 Stellplätzen für die Drogerie zu verstehen. Für die reinen Handelsnutzungen stehen in Summe somit 81 PKW-Stellplätze zur Verfügung.
Für die weiter vorhandenen Nutzungen, wie Hotel mit 11 Stellplätzen und Wohnungen mit 14 Stellplätzen, stehen die nach jeweiliger Baugenehmigung hierfür erforderlichen PKW-Stellplätze selbstverständlich weiterhin separat zur Verfügung.
Zur Veranschaulichung siehe PlanN°13 PKW-Stellplätze und Zuordnung.
Auch ist in Kontext zu erwähnen, dass die PKW-Stellplätze mit einer Breite von 2,70m sehr kundenfreundlich und den Abmessungen der heutigen Kraftfahrzeuge angepasst angelegt worden sind. Im Vergleich zur Bayerischen Bauordnung/GaStellV sind Breiten von nur 2,30m vorgesehen.
Die Erfahrung zeigt, das bedingt durch die immer grösser und wuchtigeren PKW die Stellplatzbreiten von 2,30 veraltet sind und vom Kunden nicht mehr akzeptiert werden. Dies, da bei einem Lebensmittelmarkt die Autotüren so zu öffnen sind, dass die Einkäufe sicher und ohne das benachbarte Auto zu schädigen eingeladen werden können.
Es ist nicht das Mehr von auf dem beantragten Parkplatz möglichen 5 bis 6 PKW-Stellplätzen um Nachweise zu erfüllen, sondern im Endeffekt die Qualität und faktische Nutzbarkeit des Platzes, was der Ausschlag für die Beurteilung sein sollte. Hinsichtlich dessen, ist auf diese geringfügige Mehrung im Bebauungs- und Bauantragsverfahren verzichtet worden.
Vergleich der PKW-Stellplatzzahlen, rein für die Verkaufsflächen von Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei:
Alleinig für die Nutzung des gesamten Lebensmittelmarktes, der Metzgerei und der Bäckerei können 60 Stück neu angelegte Stellplätze dargestellt werden. Diese 60 Stück sind zusätzlich zu den 21 Stellplätzen für die Drogerie zu verstehen. Für die reinen Handelsnutzungen stehen in Summe somit 81 PKW-Stellplätze zur Verfügung.
Für die weiter vorhandenen Nutzungen, wie Hotel mit 11 Stellplätzen und Wohnungen mit 14 Stellplätzen, stehen die nach jeweiliger Baugenehmigung hierfür erforderlichen PKW-Stellplätze selbstverständlich weiterhin separat zur Verfügung.
Zur Veranschaulichung siehe PlanN°13_PKW Stellplätze und Zuordnung.
Auch ist in Kontext zu erwähnen, dass die PKW-Stellplätze mit einer Breite von 2,70m sehr kundenfreundlich und den Abmessungen der heutigen Kraftfahrzeuge angepasst angelegt worden sind. Im Vergleich zur Bayerischen Bauordnung/GaStellV sind Breiten von nur 2,30m vorgesehen.
Die Erfahrung zeigt, das bedingt durch die immer grösser und wuchtigeren PKW die Stellplatzbreiten von 2,30 veraltet sind und vom Kunden nicht mehr akzeptiert werden. Dies, da bei einem Lebensmittelmarkt die Autotüren so zu öffnen sind, dass die Einkäufe sicher und ohne das benachbarte Auto zu schädigen eingeladen werden können.
Es ist nicht das Mehr von auf dem beantragtem Parkplatz möglichen 5 bis 6 PKW Stellplätzen um Nachweise zu erfüllen, sondern im Endeffekt die Qualität und faktische Nutzbarkeit des Platzes, was der Ausschlag für die Beurteilung sein sollte. Hinsichtlich dessen, ist auf diese geringfügige Mehrung im Bebauungs- und Bauantragsverfahren verzichtet worden.
Vergleich der PKW-Stellplatzzahlen, rein für die Verkaufsflächen von Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei:
Für die Nutzung räumlich im Bauantrag umsetzbar: 60 PKW Stellplätze
Mit 1 Stellplatz je 21 m² NF (V).
Ermittlung, siehe Anlage 1, Tabelle A.
Nach Bayerischer Bauordnung mit GaStellV notwendig: 34 PKW Stellplätze
Mit 1 Stellplatz je 40m² NF (V).
Ermittlung, siehe Anlage 2, Tabelle C.
Nach Stellplatzsatzung der Gemeinde Schäftlarn notwendig: 129 PKW Stellplätze
Mit 1 Stellplatz je 10m² NF (V).
Ermittlung, siehe Anlage 2, Tabelle B.
Der Stellplatzschlüssel der Stellplatzsatzung weist für ein Sondergebiet mit 1/10 im Vergleich zur BayBO mit GaStellV mit 1/40 einen unverhältnismäßig hohen und nachteiligen Stellplatzbedarf aus. Wie sich an dem gewachsenen Standort belegen lässt, reichen die vorhanden Stellplatzzahlen für die Nutzungen im gesamten Haus vollkommen aus. Da sich das Einzugsgebiet des Marktes nicht ändern wird - handelt es sich doch um einen reinen Nahversorgermarkt, der von der Hauptstraße nicht wahrgenommen wird -, ist auch durch die Erweiterung mit keinem höheren Verkehrsaufkommen zu rechnen.
Mit den für die Nutzung Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei darstellbaren 60 PKWStellplätzen stehen 26 Stellplätze mehr als nach BayBO/GaStellV rechnerisch notwendig zur Verfügung.
Die Differenz der notwendigen Stellplatzzahl rein für die Nutzung Lebensmittel, Metzgerei und Bäckerei von der Stellplatzzahl nach Satzung (129 Stück) zur darstellbaren Stellplatzzahl (60 Stück) von 69 Stellplätzen führt, durch Errichtung und Unterhalt selbiger, zu einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil gegenüber anderen Lebensmittelstandorten.
Der Lebensmittelstandort muss sich aber hinsichtlich des Angebots zur Konkurrenzfähigkeit gegenüber den Mitbewerbern dringendst vergrößern, könnte dies auch, ist aber durch die vorgegebenen Parameter der Stellplatzsatzung in seiner Entwicklung benachteiligt.
Auch kann die Differenz der Stellplatzzahl nicht durch eine theoretisch denkbare Tiefgarage oder einem Parkdeck dargestellt werden, würde dies doch der Versiegelung im Landschaftsschutzgebiet und dem Ortsbild massiv widersprechen.
In Summe der Argumente liegt eine Atypik vor.
Folgernd wird beantragt:
1.) Hiermit wird die Abweichung von der Stellplatzsatzung der Gemeinde Schäftlam zu Punkt Nr. 3.2, Stellplatzzahl für Einzelhandelsbetriebe beantragt.
2.) Hiermit wird beantragt die PKW-Stellplatzanzahl für die Nutzung Verkaufsflächen mit Verzehrflächen und Lager für die Nutzungen Lebensmittel, Metzgerei, Bäckerei mit 60 Stück PKW-Stellplätzen festzusetzen. Dies entspricht einem Stellplatzschlüssel von 1 PKW-Stellplatz auf 21 (21,01)m² Verkaufsfläche.“
I. Argumente für den Abweichungsantrag aus gemeindlicher Sicht:
- Mehrfachnutzung der Stellplätze für Lebensmittelmarkt und Drogeriemarkt
- Lage im Landschaftsschutzgebiet
- Lage der 106 Stellplätze entspricht 1:1 der Plandarstellung im Bebauungsplan; leider wurde im Bebauungsplan abgesehen von der Plandarstellung keine zusätzliche Regelung in Textform vorgesehen.
Jedoch war sich der Gemeinderat hinsichtlich Besonderheiten der Stellplatzanforderungen abweichend von den Stellplatzrichtlinien im konkreten Einzelfall vollumfänglich bewusst. Am 26.01.2022 hat der Gemeinderat zur Stellungnahme des Isartalvereins vom 09.06.2021 unter der Gliederungsziffer 7 folgende Abwägungsentscheidung getroffen:
1. Zur Lage im Landschaftsschutzgebiet:
Die Betroffenheit des Landschaftsschutzgebiets ist der Gemeinde bewusst. Auch die maßvolle Inanspruchnahme bisher grünlandwirtschaftlich genutzte Wiesenflächen ist zu bestätigen. Vor Planungsbeginn wurde das Vorhaben deshalb zunächst mit der Unteren Naturschutzbehörde am Landratsamt München abgestimmt. Dieses sieht das Vorhaben noch als verträglich an (siehe Stellungnahme UNB unten). Im vorliegenden Fall muss die Gemeinde neben den Belangen des Landschafts- und Naturschutzes auch die Belange „Flächensparen“ oder der Sicherstellung des „Nahversorgungsangebots“ berücksichtigen. Das Vorhaben sieht eine Erweiterung unmittelbar an die bestehenden Gebäude vor. Vorhandene Infrastrukturen (Straße, der größte Teil der Parkplätze) können weiterhin genutzt werden. Die geringfügige Erweiterung der Stellplätze nach Südosten stellt im Vergleich zu einem Neubau auf der „Grünen Wiese“ die flächensparsamste Möglichkeit dar, einen gut etablierten Einzelhandelsbetrieb am Ort zu erhalten und qualitativ zu verbessern. Das Vorhaben stellt zudem eine städtebaulich günstige Lösung dar, die durch die angebundene Lage, die zumindest von den Bürgern im unmittelbar angrenzenden Ortsbereich fußläufig erreichbar ist, auch einen Beitrag zum Klimaschutz leistet. An der Planung wird deshalb festgehalten. Ein Präzedenzfall wird in diesem Fall zudem auch nicht gesehen, da im Gemeindegebiet ähnliche Fälle (Einzelhandel im LSG) nicht vorhanden sind.
(…)
3. Zu den Festsetzungen betreffend Stellplätze
Bezüglich der seitens des Isartalvereins angemahnten „ökologisch abträglichen“ Stellplatzsituation ist auf die Festsetzung Ziffer 3.3 hinzuweisen, wonach die Stellplätze wasserdurchlässig auszubilden sind. Zudem ist eine Durchgrünung der zentralen Stellplätze mit Einzelbäumen sowie eine seitliche Eingrünung mit Gehölzen und Bäumen vorgesehen, die den geplanten Zustand gegenüber dem Ist-Zustand deutlich verbessern werden. Daher wurde keine Planänderung veranlasst.
Der Anbau an den bestehenden Lebensmittelmarkt unter geringfügiger Erweiterung des Stellplatzbereichs erscheint aufgrund der genannten Argumente besser als ein kompletter Neubau auf grüner Wiese.“
II. Vorrang des Bebauungsplans
Es gilt der Vorrang des Bebauungsplans zum Ortsrecht i.S.v. Art 81 BayBO.
Nach Einschätzung der Gemeinde weist die am 03.02.2023 in Kraft gesetzte 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 26 „Östlich Rodelweg“ in Ebenhausen keinerlei materielle Regelungslücke hinsichtlich des Umfangs und der konkreten Art und Lage der zu errichtenden Stellplätze auf, so dass im Wege der bauordnungsrechtlichen Ausgestaltung vom Plangeber vorgesehene geringfügige Wertungsspielräume (vgl. Festsetzung Ziffer 3.3 Satz 4) im Einzelfall per Abweichungsantrag final geregelt werden müssen.
Aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet wurden im Planteil des Bebauungsplans die Lage der 106 Stellplätze detailliert festgelegt:
Weiterhin sind hinsichtlich der Stellplätze die Festsetzungen der Ziffern 3.3, 3.4 i.V.m. Ziffer 1.2.3 zu beachten:
Im Einzelnen ergibt sich hieraus das Nachfolgende:
- Bei den Festsetzungen der Ziffer 3.3 Sätze 1 und 4 i.V.m. Ziffer 3.4, wonach (sämtliche) Stellplätze innerhalb der festgesetzten Baugrenzen wasserdurchlässig auszubilden sind, handelt es sich um eine vorrangige Regelung zu § 3 Abs. 2 der Stellplatzrichtlinien.
Nach § 3 Abs. 2 Satz 2 der Stellplatzrichtlinien sind bei einem Erfordernis der Errichtung von mehr als 5 Stellplätzen diese entweder im Hauptgebäude oder in einer Tiefgarage zu errichten. Abweichungen können gem. § 3 Abs. 2 der Stellplatzrichtlinien für Sondergebiete zugelassen werden.
Aufgrund des Vorrangs des Bebauungsplans bedarf es vorliegend keiner formellen Abweichungsentscheidung von § 3 Abs. 2 der Stellplatzrichtlinien.
- Aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet wurde die Ausführung, Lage und Bemessung der Stellplätze über die Plandarstellung hinaus auch textlich in Ziffer 3.3 durch das Planzeichen
festgesetzt. In Ziffer 3.4 wird ausdrücklich hervorgehoben, dass Stellplätze nur in den gem. Ziffer 3.3 festgesetzen Flächen zulässig sind. Zugleich werden die zulässigen Grundfläche für Zufahrten, Stellplätze und sonstige befestigte Flächen gem. Ziffer 1.2.3 (aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet) nochmals flächenmäßig begrenzt. Aufgrund des Vorrangs des Bebauungsplans ist daher die Anwendbarkeit der Stellplatzrichtlinien insoweit ebenfalls ausgeschlossen.
- Es verbleibt ein vom Plangeber gewollter geringfügiger Wertungsspielraum gem. Ziffer 3.3 Satz 4, wonach bei Einhaltung der zulässigen Grundfläche (gem. Ziffer 1.2.3) geringfügige Abweichungen in Lage und Bemessung innerhalb des Baugrundstücks zulässig sind. Vorliegend ist bauherrenseitig eine bei Neubauvorhaben eine übliche Stellplatzbreite von 2,70m einschließlich der Errichtung zweier breiterer behindertengerechter Stellplätze beabsichtigt. Gegen diese mit den Festsetzungen des Bebauungsplans konforme Stellplatzbreite bestehen fachlich keinerlei Einwendungen.
Aus Sicht der Gemeinde ist das Ermessen auf der Grundlage des in Kraft gesetzten Bebauungsplans auf Null reduziert. Dem Bauwerber stehen keinerlei Möglichkeiten eines rechtmäßigen Alternativverhaltens zum eingereichten Abweichungsantrag zur Verfügung.
Sofern bauherrenseitig eine deutliche Mehrung der wasserdurchlässig auszubildenden Stellplatzflächen angestrebt werden würde, würde dies nicht nur -wie vorstehend dargelegt- den Grundzügen der Planung widersprechen, sondern es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die erforderliche Ausnahme von der Landschaftsschutzgebietsverordnung auf dieser Grundlage nicht erteilt werden würde.
