Das Baugrundstück ist im Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 46 „Steinberg/Kurzweg“.
Über eine formlose Bauvoranfrage wurde in den Sitzungen des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses am 13.09.2021 und 24.04.2023 beraten. Der Überschreitung des Baufensters um 1,35 m für das Wohngebäude wurde jeweils in Aussicht gestellt, die Situierung der Garage sollte jedoch in dem im Bebauungsplan Nr. 46 „Steinberg/Kurzweg“ vorgesehenen Baufenster zu erfolgen, da in Anbetracht der Ortsrandlage eine den Grundzügen der Planung widersprechende alternative Garagensituierung unter Neuinanspruchnahme von bisher unbelasteten Flächen nicht in Aussicht gestellt werden kann.
Geplant ist der Teilabbruch des Nebengebäudes und Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, einer Garage und drei Stellplätzen im Süden. Hierfür wären folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans notwendig:
Festsetzung 4.2: Überschreitung der Baugrenze um 1,35 m nach Norden.
Begründung: In der festgesetzten Baugrenze können die Abstandsflächen vom Bestandsgebäude zum Neubau nicht eingehalten werden. Diese würden sich um 1,35 m überschneiden. Dies macht eine Verschiebung des Baufensters um 1,35 m nach Norden erforderlich, um nachbarlichen Belange wie Belichtung und Beschattung zu gewährleisten. Das gemeindliche Einvernehmen und auch positive Rückmeldung des LRA wurden dazu bereits am 13.09.2021 erteilt (s. Anlagen)
Festsetzung 9.1: Flächen für Garagen und Carports - Verschiebung nach Süden
Begründung: Die Flächen für Garagen sind im Bebauungsplan vor dem Haus mit nur 5,70 m x 6,60 m vor dem geplanten Baukörper festgesetzt. Bei 2 Wohneinheiten sind mind. 4 Stellplätze auszuweisen. Bei der im Bebauungsplan festgesetzten Fläche für Garagen wäre ein Einfahren in diese unmöglich, da der Baubestand des Nachbarn (Fl.Nr. 246) nicht berücksichtigt wurde. Ferner berührt die Platzierung der Garage unmittelbar direkt vor der Terrasse des Nachbarn (Fl.Nr. 246/4) dessen berechtigten Belange. Aus diesem Grund wurde im Mai eine Bauvoranfrage zur Verschiebung der Garagen nach Norden gestellt - dies hat der Gemeinderat aus Gründen der Ausweitung nach Norden in den Außenbereich abgelehnt. Deshalb kommen wir den Wünschen der Gemeinde nach und weisen die erforderlichen 4 Stellplätze im Süden aus, was auch
1) ein "ausfransen" der nördlichen Baugrenzen nicht erfordert
2) wesentlich weniger Fläche versiegelt
3) dem Bebauungsplan und der gemeindlichen Stellplatzsatzung - Stellplätze in Straßennähe abzubilden - gerecht wird.
Des Weiteren wird auf die im Bebauungsplan dargestellte Fläche für Garagen und Carports vor dem geplanten Neubau verzichtet.
Zudem wären folgende Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung notwendig:
1. Die max. Breite der Zufahrt darf einmal 6,0 m betragen => Überschreitung von 3,15 m
Begründung: Lt. Bebauungsplan 46 / 9.2 müssen offene Stellplätze an die Straßenbegrenzung gerückt werden; folglich werden die Stellplätze 1,2 und 4 dem gerecht. Des Weiteren muss eine Zufahrt für die Feuerwehr zum Grundstück mit der Fl.Nr. 246/5 gewährleistet werden. Hierfür wird die in der Ortsgestaltungssatzung festgesetzte Breite der Einfahrt von 6,0 m überschritten.
2. Treffen zwei Garagenzufahrten an der Grundstücksgrenze zusammen, müssen diese durch einen Grünstreifen von mind. 1,0 m getrennt werden => Unterschreitung von 0,5 m
Begründung: Eine Breite des Grünstreifens von 1,0 m ist nicht möglich, da die Befahrbarkeit in die Garage mit dieser Breite nicht möglich wäre. Die Abgrenzung der Grundstücke 246/4 zu 246/5 kann nach Grundstückstausch und Neuvermessung über eine 0,5 m breite Bepflanzung dargestellt werden, damit eine Einfahrt in die Garage möglich ist.
Im Rahmen des Vorbescheids soll folgende Fragestellung geklärt werden:
- Stimmt die Gemeinde grundsätzlich dem Bauvorhaben gemäß Bebauungsplan zu?
- Wird der Baufensterverschiebung um 1,35 m nach Norden gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 13.09.2021 zugestimmt?
- Wird der Garagenverschiebung in Straßennähe nach Süden zugestimmt?
- Wird der Stellplatzsituierung in Straßennähe gemäß Bebauungsplan 9.2 zugestimmt?
- Wird einer Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung bzgl. § 11 Abs. 5 nach Neuvermessung der Grundstücke durch einen lediglich 50 cm Grünsteifen (statt 1,0 m) zugestimmt
Der ursprünglich dargelegte Vorschlag einer Errichtung der Garage unter Neuinanspruchnahme von unversiegelten Außenbereichsflächen widerspricht den Grundzügen der Planung des rechtskräftigen Bebauungsplans.
Der Alternativvorschlag der Errichtung vom zwei separaten Garagenanbauten nördlich sowie südlich des Hauptgebäudes steht ebenfalls im Widerspruch zu den Grundzügen der Planung.
