Mit Schreiben vom 16.03.2016 beantragte die CSU-Fraktion die Prüfung der Möglichkeit zur Schaffung von Mietraum nach den Richtlinien des kommunalen Wohnraumförderprogramms (KommWFP) für Bayern. In der Sitzung des Gemeinderats am 15.06.2016 wurde beschlossen die Verwaltung bezüglich der Durchführbarkeit aus haushaltsrechtlicher Sicht zu beurteilen.
Zweck der Zuwendung ist das Schaffen von bezahlbarem Mietwohnraum für Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem Mietwohnraum versorgen können. Dabei sollen auch anerkannte Flüchtlinge angemessen berücksichtigt werden. Gegenstand der Förderung ist das Schaffen von Mietwohnraum durch Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden, einschließlich solcher, die bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurden, die Modernisierung bestehenden Mietwohnraums, der Erwerb von Grundstücken oder von leerstehenden Gebäuden zur Durchführung dieser Maßnahmen und vorbereitende planerische Maßnahmen; dazu gehören insbesondere Wohnraumkonzepte, Fachgutachten und Wettbewerbe.
Zuwendungsempfänger dieser Fördermaßnahme sind Kommunen, welche Eigentümer des nach diesen Richtlinien geförderten Mietwohnraums sein müssen. Zur Umsetzung können sich die Zuwendungsempfänger insbesondere kommunaler Wohnungsbauunternehmen bedienen. Als Kooperationspartner könnten auch die Kirchen durch die Bereitstellung von Grundstücken in Erbpacht an die Gemeinden oder durch die Einbindung kirchlicher Wohnungsunternehmen zur Durchführung und Abwicklung der Baumaßnahmen beteiligt werden. Gefördert dürfen nur Standorte mit einem erheblichen, nicht nur vorübergehenden Bedarf an Mietwohnraum werden.
Die Förderung der Maßnahmen erfolgt als Projektförderung der Gesamtmaßnahme im Wege der Anteilfinanzierung durch einen Zuschuss in Höhe von bis zu 30 % der zuwendungsfähigen Gesamtkosten und ein zinsverbilligtes Kapitalmarktdarlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt in Höhe von bis zu 60 % der zuwendungsfähigen Gesamtkosten (derzeitiger Zinssatz bei einer 20-jährigen Laufzeit und Zinsbindung 0,5 %). Der Zuschuss kann auch ohne das Darlehen beantragt werden. Bei einer Förderung des Erwerbs von Grundstücken ist die Höhe des Zuschusses auf die Höhe der zuwendungsfähigen Kosten der Maßnahmen (z.B. Neubau) begrenzt. Die Zuwendung für planerische Maßnahmen erfolgt durch einen Zuschuss in Höhe von 60 % der zuwendungsfähigen Gesamtkosten. Der Eigenanteil der Gemeinde beträgt mindestens 10 % der zuwendungsfähigen Gesamtkosten. Dieser kann insbesondere durch den Wert des im Eigentum der Gemeinde befindlichen Baugrundstücks erbracht werden. Eine Mehrfachförderung ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Rechenbeispiel (Erwerb Grundstück und Neubau eines Objektes mit Mietwohnungen):
Grundstückerwerb: 750.000 €
Baukosten: 750.000 €
Planungskosten: 100.000 €
= Gesamtkosten: 1.600.000 €, hiervon muss die Gemeinde mind. 10 % in das Projekt einbringen (160.000 €).
Mögliche Zuschüsse:
Grundstückserwerb: 225.000 €
Baukosten: 225.000 €
= Gesamtzuschüsse: 450.000 €
Gesamtsumme für den Erwerb des Grundstücks und den Neubau: 1.150.000 €.
Die Wohnungen sind in angemessener Größe nach den Vorgaben der Nrn. 22.2 und 22.3 Wohnbauförderungsbestimmungen 2012 zu dimensionieren. Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens:
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Nr.
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Wohnungstyp
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Haushaltsgröße
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Wohnfläche
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1
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Ein-Zimmer-Wohnung
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eine Person
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40 m2
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2
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Zwei-Zimmer-Wohnung
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eine Person
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50 m2
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3
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Zwei-Zimmer-Wohnung
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zwei Personen
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55 m2
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4
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Drei-Zimmer-Wohnung
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zwei Personen
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65 m2
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5
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Drei-Zimmer-Wohnung
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drei oder vier Personen
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75 m2
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6
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Vier-Zimmer-Wohnung
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vier Personen
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90 m2
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Die geförderten Wohnungen sind entsprechend dem Zweck der Zuwendung an einkommensschwache Haushalte zu vermieten; dabei sollen anerkannte Flüchtlinge angemessen berücksichtigt werden. Die Belegung erfolgt durch die Gemeinde. Bei der Auswahl der berechtigten Haushalte soll sich die Gemeinde an den Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung (vgl. Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes – BayWoFG) orientieren. Diese betragen:
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1. für einen Einpersonenhaushalt
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19.000 €,
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2. für einen Zweipersonenhaushalt
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29.000 €,
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zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person
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6.500 €;
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maßgeblich ist das Gesamteinkommen. Diese Einkommensgrenze erhöht sich für jedes zum Haushalt gehörende Kind um weitere 1000 €. Gleiches gilt, wenn die Geburt eines Kindes oder mehrerer Kinder auf Grund einer bestehenden Schwangerschaft zu erwarten ist (die Einkommensgrenze z.B. bei einem Paar mit einem Kind beträgt demnach 36.500 €). Die Miethöhe ist so zu bemessen, dass sie für einkommensschwache Wohnungssuchende tragbar ist. Die Bemessung soll sich an den nach § 22 Abs. 1 des Zweiten Buchs Sozialgesetzbuch (SGB II) erstattungsfähigen Aufwendungen orientieren. Für die Gemeinde Schäftlarn beträgt die Mietobergrenze der Kaltmiete bei einem 1-Personen-Haushalt 520 €, 2-Pers.-Haushalt 650 €, 3 Pers.-Haushalt 740 €, 4-Pers.-Haushalt 850 € und 5-Pers.-Haushalt 990 € (Quelle: Internetauftritt des LRA München).
Die Bindungsdauer des Wohnbauförderungsprogramms beträgt 20 Jahre ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.
Mit der Ausführung der Maßnahme muss nach Erteilung des Bewilligungsbescheids oder der Zustimmung zum vorzeitigen Vorhabenbeginn unverzüglich begonnen werden. Die Bauarbeiten sind zügig durchzuführen.
Das Kommunale Wohnbauförderprogramm (KommWFP) ist grundsätzlich nicht schlecht. Die öffentliche und soziale Bindung ist jedoch auch etwas kritisch zu hinterfragen. Insbesondere im Hinblick auf die Bindung an das Vergabewesen (Ausschreibung, etc.), die Einkommensgrenzen und die Wohnungsgrößen.
Unsere bisherigen Bewerber für Gemeindewohnungen liegen zu 98 Prozent über diesen Einkommensgrenzen. Auch Wohnungsvergaben zur Bindung eigener Mitarbeiter oder Fachkräfte für Kindertagesstätten sind dadurch fast nicht möglich.
Aufgrund anstehender Großprojekte (z.B. Sanierung Turnhalle, Neubau Feuerwehrhaus und Bauhof) müssen im Rahmen der Haushalts- und Finanzplanung 2017 – 2020 entsprechende Prioritäten gesetzt werden. Alle Projekte lassen sich nebeneinander nicht finanzieren. Aus diesem Grund sollte sich der Haupt- und Finanzausschuss, in dem alle Fraktionen des Gemeinderats vertreten sind, entsprechende Grundsatzbeschlüsse fassen. Aufgabe der Verwaltung wird es dabei sein, Finanzierungs- und Refinanzierungskonzepte aufzuzeigen.
