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Sitzung des Gemeinderates, 26.04.2017
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Vor dem Sachvortrag durch die Verwaltung erläutert Herr von Hoyos, dass der Bebauungsplanentwurf zunächst im Bau-, Planungs- und Umweltausschuss beraten werden sollte, damit sich der Gemeinderat nicht mit Detailfragen auseinandersetzen muss. Er erklärt, dass die von der Verwaltung aufgeworfenen Fragen einen umfassenden Diskussionsbedarf erfordern. Zudem sei die Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen im Bebauungsplanentwurf nicht berücksichtigt. Auch zur Gestaltung der Tiefgaragenzufahrten müsse noch eingehend diskutiert werden. Herr Fürst erwidert, dass eine Beratung des Bebauungsplanentwurfes aufgrund der überschaubaren Tagesordnung durchaus möglich sein müsste.
Der Vorsitzende ergänzt, dass das Bebauungskonzept für den Bebauungsplan bereits am 20. Februar 2017 im Bau-, Planungs- und Umweltausschuss beraten wurde und für den Erlass von Bebauungsplänen der Gemeinderat zuständig sei.
Herr Lankes erklärt, dass er persönlich beteiligt sei und deshalb nicht an der Beratung und Abstimmung teilnehmen werde.
Daraufhin erfolgt der Sachvortrag der Verwaltung:
Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München hat mittlerweile einen ersten Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 47 „Auenstraße“ vorgelegt.
Die Art der Nutzung wird als allgemeines Wohngebiet vorgeschlagen; Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen auch nicht ausnahmsweise zulässig sein.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine Festsetzung der zulässigen Geschoßfläche als absolute Zahl (z.B. GR 198) sowie durch die Zahl der Vollgeschoße (II) festgelegt.
Eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) soll für
- untergeordnete Bauteile (vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände),
vollflächig verglaste, eingeschossige Wintergärten sowie Balkone einschließlich ihrer Überdachung und für Außentreppen um max. 10 %,
für Terrassen um max. 20 % zulässig sein.
Die Überschreitungsmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO für Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten, bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (z.B. Tiefgaragen) und sonstige Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO (z.B. Gartenlauben, Geräteschuppen) wurde noch nicht ermittelt. Gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO ist die GRZ in allgemeinen Wohngebieten auf 0,4 begrenzt.
Eine Anwendung der Obergrenzenregelung des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO (Überschreitung max. 50 % der zulässigen Grundfläche höchstens jedoch GRZ 0,8) würde bedeuten, dass bis zu einer GRZ von max. 0,6 versiegelt werden könnte.
Inwiefern dies erforderlich ist (z.B. durch die Tiefgaragen) muss vom Planungsverband noch ermittelt werden.
Eine Festsetzung der zulässigen Grundfläche für die Hauptgebäude als absolute Zahl bringt -ohne Berücksichtigung der Grundstücksgrößen- nach Ansicht der Bauverwaltung gewisse Ungerechtigkeiten mit sich, da hierbei GRZ von 0,15 (Fl.Nr. 275) bis 0,23 (Fl.Nr. 129) entstehen (siehe beigefügten Planentwurf). Insofern sollte überlegt werden, eine in absolute Zahlen umgerechnete einheitliche GRZ festzusetzen. Hierzu müssten dann auch die entsprechenden Bauräume (Baugrenzen) angepasst werden, die ohnehin sehr eng gefasst sind. Grundsätzlich empfiehlt sich eine etwas großzügigere Anlegung der Baugrenzen. Dadurch erhalten die Bauherren gewisse Spielräume, ohne dass das Grundkonzept des Bebauungsplanes verletzt wird.
Zu überlegen sind auch die Festsetzungen Nr. A 4.1/4.2 im Zusammenhang mit A 4.7 dahingehend, ob die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten derart reglementiert werden soll.
Weiter wäre darüber zu beschließen, ob Dachaufbauten tatsächlich ausgeschlossen werden sollen (siehe Nr. A 5.7) oder (z.B. für die Errichtung eines Zwerchgiebels je Dachfläche bis zu 1/3 oder 1/4 der Fassadenlänge) zulässig sein sollen.
Bei der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3 B (Käthe-Kruse-Straße) wurde die Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten sowie das Verbot von Dachaufbauten bewusst aufgehoben, um mehrere Wohneinheiten und auch eine vernünftige Nutzung des Dachgeschosses zu ermöglichen.
Die Wandhöhe wurde mit 6,60 m vorgeschlagen; ausgenommen hiervon sind die beiden Baugrenzen mit Grundflächen von 80 qm bzw. 100 qm (Bauraum 9 und 6)).
Der Gemeinderat sollte daher aus Sicht der Bauverwaltung folgendes festlegen:
- Maß der baulichen Nutzung (absolute Zahlen oder GRZ)?
- Festsetzung der Baugrenzen?
- Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten?
- Verbot von Dachaufbauten?
- Wandhöhe?
- Zulässigkeit von Stellplätzen außerhalb der Baugrenzen?
Diskussionsverlauf
Es erscheint Herr Strobl. Herr Lankes nimmt wegen persönlicher Beteiligung an der Beratung und Abstimmung nicht teil.
Herr Waldherr schlägt vor, die Festsetzung der Garagen zu streichen und diese auf dem gesamten Grundstück zuzulassen, wobei eine sogenannte „Vorgartenlinie“ eingehalten werden müsse in deren Bereich keine Garagen und Nebengebäude zulässig sind. Zudem schlägt er vor, die Festsetzungen zur baulichen Gestaltung weitestgehend zu streichen und auf die Anwendung der Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung der Gemeinde Schäftlarn (ÖBV) zu verweisen. Des Weiteren könne nach seiner Auffassung auf die Baugrenzen für die Tiefgaragen verzichtet werden. Diese sollen auf dem gesamten Grundstück zulässig sein.
Herr Stuke erklärt, dass er mit den von der Verwaltung vorgeschlagenen, angepassten Werten für die überbaubare Grundfläche auf den Grundstücken Fl.Nrn. 275/5, 275 und 275/13 einverstanden sei. Die vorgeschlagenen Dachaufbauten seien jedoch nach seiner Auffassung zu städtisch und würden sich nicht einfügen.
Herr von Hoyos erläutert, dass statt der -nach seiner Auffassung- massiven Dachaufbauten auch dreigeschossige Gebäude überlegt werden könnten. Dann wären die Dachaufbauten überflüssig.
Herr Fürst unterstützt die Anregung von Herrn Waldherr, die Garagen von der Straße abzurücken.
Herr Waldherr bittet darauf zu achten, dass Reihenhäuser ausgeschlossen werden.
Die Verwaltung teilt mit, dass hinsichtlich der Freihaltung der sogenannten „Vorgartenlinie“ sowie des Ausschlusses von Reihenhäusern noch eine rechtliche Klärung notwendig sei, damit entsprechende Festsetzungen auch in rechtmäßiger Weise formuliert werden können.
Nach Ende der Diskussion werden folgende Beschlüsse gefasst (Frau Prölß ist bei den Beschlüssen 5 und 6 nicht anwesend):
Beschluss 1
Das Maß der baulichen Nutzung wird in absoluten Zahlen festgesetzt und ist westlich der Auenstraße wie folgt anzupassen:
Fl.Nr. 275/5 = 240 qm
Fl.Nr. 275 = 170 qm (östliche Baugrenze), 180 qm (westliche Baugrenze)
Fl.Nr. 275/13 = 125 qm
Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0
Beschluss 2
Die Baugrenzen sind auf diesen Grundstücken entsprechend anzupassen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0
Beschluss 3
Insgesamt sind die Baugrenzen -unter Beachtung der gesetzlichen Abstandsflächen- großzügiger (bis max. 2 m) festzusetzen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 16, Dagegen: 4
Beschluss 4
Auf eine Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten wird verzichtet. Die entsprechende Regelung im Entwurf ist ersatzlos zu streichen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 19, Dagegen: 1
Beschluss 5
Die Errichtung von Dachaufbauten auf Hauptgebäuden in Form von bis zu maximal zwei Zwerchgiebeln je Dachfläche eines Gebäudes (ein Doppelhaus zählt als ein Gebäude) ist zulässig, wobei die Gesamtbreite der Zwerchgiebel maximal 1/3 der jeweiligen Fassadenbreite des Gebäudes betragen darf. Dachaufbauten müssen untereinander und zum Ortgang mindestens einen Abstand entsprechend ihrer Breite einhalten. Der First bzw. die Oberkante von Dachaufbauten muss mindestens 0,50 m unter dem Dachfirst des Hauptgebäudes angeordnet werden.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 14
Beschluss 6
Dachaufbauten sind entsprechend den Bestimmungen der Örtlichen Bauvorschrift (ÖBV) zulässig.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 18, Dagegen: 1
Beschluss 7
Die Wandhöhe ist (bis auf die beiden Baugrenzen mit jeweils 80 qm Grundfläche) mit 6,75 m festzusetzen. Bei diesen Gebäuden ist eine Wandhöhe von 6,25 m festzusetzen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0
Beschluss 8
Bei den Festsetzungen Nr. 6 ff (Stellplätze und Garagen) ist zu ergänzen, dass nicht überdachte Stellplätze auch außerhalb der Baugrenzen auf dem gesamten Baugrundstück hergestellt werden dürfen. Für Tiefgaragenzufahrten sind die Festsetzungen zu Garagen und Nebengebäuden entsprechend anzuwenden.
Die Festsetzungen der Flächen für Garagen und für Tiefgaragen entfallen. Tiefgaragen sind auf dem gesamten Baugrundstück zulässig. Garagen müssen zur Straßenbegrenzungslinie einen Abstand von mindestens 3 Meter einhalten.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0
Beschluss 9
Der Bebauungsplanentwurf ist entsprechend abzuändern und nach Klärung der offenen Themen (Ausschluss Reihenhäuser, Freihalten „Vorgartenlinie“ dem Bau-, Planungs- und Umweltausschuss zur abschließenden Beratung vorzulegen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0
Datenstand vom 15.02.2024 09:58 Uhr
