Die Novelle des Baugesetzbuches und damit das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenhalts in der Stadt“ ist am 13. Mai 2017 in Kraft getreten.
Die wesentlichen -für die Gemeinde Schäftlarn bedeutsamen- Neuerungen lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:
- Internetveröffentlichung
Künftig muss der Inhalt der Bekanntmachung von Bauleitplänen im Aufstellungsverfahren (vorzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung, öffentliche Auslegung) mitsamt den auszulegenden Unterlagen (z.B. Bebauungsplanentwurf, Begründung, Umweltbericht) in das Internet einstellt. Auch die Veröffentlichung in einem zentralen Internetportal des Landes wird verpflichtend eingeführt. Dieses Portal ist allerdings noch nicht verfügbar.
- Absicherung der Einheimischenmodelle
Im Gesetz wurde ergänzt, dass „Gegenstand eines städtebaulichen Vertrags der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwache und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung“ sein kann. Damit werden die von der EU-Kommission beanstandeten „Einheimischenmodelle“ auf eine rechtssichere Basis gestellt. Der Bayerische Gemeindetag erarbeitet derzeit eine entsprechende „Baulandvergaberichtlinie“.
Inwiefern dies auch in der Gemeinde Schäftlarn zum Tragen kommen kann, ist derzeit allerdings nicht absehbar, da bisher nicht darauf eingegangen wurde, wieweit der Verkaufspreis dann reduziert werden darf. Eine Reduzierung um z.B. 50 % dürfte aufgrund der aktuellen Baulandpreise für die meisten „Einkommensschwachen und wenig Begüterten“ ebenso unerschwinglich sein.
- Urbanes Gebiet und Lärmwerte
Mit dem Ziel der Nachverdichtung wurde ein neuer Gebietstyp, das „Urbane Gebiet“ geschaffen (§ 6a Baunutzungsverordnung):
„(1) Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1.Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
2.Tankstellen.
(4) Für urbane Gebiete oder Teile solcher Gebiete kann festgesetzt werden, dass in Gebäuden
1.im Erdgeschoss an der Straßenseite eine Wohnnutzung nicht oder nur ausnahmsweise zulässig ist,
2.oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind,
3.ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist, oder
4.ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine im Bebauungsplan bestimmte Größe der Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.“
Das urbane Gebiet kommt primär für dicht besiedelte Großstädte in städtebaulichen Umbruchsituationen zur Anwendung. Allerdings scheint dieser Gebietstyp gegenüber dem Mischgebiet (§ 6 BauNVO) gewisse Vorteile zu haben, da z.B. die Nutzungsmischung (also z.B. Wohnen und Gewerbe) nicht gleichgewichtig sein muss. Zudem wurde parallel zur Einführung des urbanen Gebietes der zulässige Lärmwert in diesem Gebiet tagsüber auf 63 db(A) erhöht (Mischgebiet: 60 db(A).
- Beschleunigtes Verfahren für die Einbeziehung von Außenbereichsflächen
Die Einfügung eines § 13 b im Baugesetzbuch ist wohl die gravierendste Änderung. Dieser § 13 b BauGB eröffnet den Kommunen zukünftig ein vereinfachtes, beschleunigtes Verfahren zur Überplanung von Außenbereichsflächen, die am Ortsrand liegen für den Wohnungsbau. Gemeinden können künftig Bebauungspläne mit einer Grundfläche bis zu 10.000 qm (durch das Hauptgebäude versiegelte Fläche) für Wohnnutzung im beschleunigten Verfahren aufstellen. Bei diesem Verfahren entfällt die Umweltprüfung, es ist keine ökologische Ausgleichsfläche erforderlich und der Bebauungsplan muss nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Die Einfügung dieser Vorschrift wurde mit dem dringenden Wohnbedarf begründet; ist allerdings zeitlich befristet. Der Aufstellungsbeschluss für derartige Bebauungspläne muss bis 31.12.2019, der Satzungsbeschluss bis spätestens 31.12.2021 gefasst sein.
Dieses Verfahren kann auch beim Bebauungsplan Stehbründlweg angewendet werden, sodass dafür keine Ausgleichsfläche bereitgestellt werden muss.
