Herr Metz nimmt wegen persönlicher Beteiligung nicht an der Beratung und Abstimmung teil.
Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 47 lag in der Zeit vom 09. August 2017 bis einschließlich 12. September 2017 öffentlich aus.
Während der Auslegung gingen folgende Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein:
Gemeindewerke Schäftlarn, Schreiben vom 16.08.2017:
1. Zum Planteil selbst gibt es folgende Einwände oder Anregungen:
Unter Buchstabe B) Hinweise, Ziffer 2 Belange der Wasserwirtschaft:
a) Unter Ziffer 2.2 ist aufgeführt: Die Zulässigkeit geplanter Entwässerungseinrichtungen für nicht verschmutztes Niederschlagswasser unterliegt….. "
Im Ortsteil Hohenschäftlarn gibt es nur einen Schmutzwasserkanal. Niederschlagswasser - ob verschmutzt oder nicht - ist in jedem Fall auf dem Grundstück zu versickern und dementsprechende Entwässerungseinrichtungen auf dem Grundstück vorzusehen. Insofern wären zwei Wörter zu streichen (s.o.).
Absatz 2 wäre anzupassen, weil hier „vorrangig" die Versickerung genannt ist. Auf jeden Fall muss das Niederschlagswasser auf dem Grundstück versickert werden.
b) Ziffer 2.4 bitten wir wie folgt zu ergänzen: „Wasser-, Entwässerungs- und Gasleitungen ist ein Abstand...".
2. Zum Satzungsteil bzw. zur Begründung nehmen wir wie folgt Stellung:
a) Ziffer 6.4 in Bezug auf die Wasserver- und Abwasserentsorgung ist in Ordnung.
b) Unter Ziffer 6.10 Wasserwirtschaft, soll im zweiten Satz das Wort „unver schmutzten" gestrichen werden. Vgl. dazu die Ausführungen zum Planteil, Ziffer 2.2.
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise sowie die Begründung sind entsprechend den Anregungen der Gemeindewerke zu ändern bzw. zu ergänzen.
Abstimmung: 17:0
Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 10.08.2017:
Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 17:0
Wasserwirtschaftsamt München; Schreiben vom 01.09.2017:
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht bestehen zu o.g. Bebauungsplan keine Grundsätzlichen Einwände.
Hinweis:
Unter Nr. B 2.3 wird darauf hingewiesen, dass das Bauen im Grundwasser einer wasserrechtlichen Genehmigung bedarf.
Diese Aussage ist grundsätzlich richtig. Allerdings kann der Grundwasserleiter bei > 50 m unter Gelände angenommen werden, somit erscheint es sehr unwahrscheinlich, dass Bauwerkesteile bis ins Grundwasser reichen werden. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht sollte daher die Nr. B 2.3 gestrichen und durch folgenden Formulierungsvorschlag ersetzt werden:
„Der höchste zu erwartende Grundwasserstand kann weit unter Gelände angenommen werden (> 50 m). Es wird aber darauf hingewiesen, dass mit dem Auftreten von Hang- bzw. Schichtenwasser in weniger tiefen Bodenhorizonten zu rechnen ist. Jedes Bau-vorhaben ist gegen ggf. auftretendes Schicht- und Hangwasser zu sichern. Dritte dürfen durch ein Bauvorhaben und einen möglichen Aufstau von Hang- bzw. Schichtwasser nicht negativ beeinträchtigt werden. Wird eine Bauwasserhaltung erforderlich ist hierfür eine wasserrechtliche Erlaubnis zu beantragen.
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis Nr. B 2.3 ist durch den Vorschlag des Wasserwirtschaftsamtes zu ersetzen. Im Übrigen erfolgt keine Änderung des Bebauungsplanes.
Abstimmung: 17:0
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Ebersberg, Schreiben vom 28.08.2017:
Für die Beteiligung an o.g. Planungsverfahren bedanken wir uns. Es bestehen aus unserem Aufgabenbereich keine Einwände.
Stellungnahme der Verwaltung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Staatliches Bauamt Freising, Schreiben vom 12.09.2017:
Mit oben genanntem Schreiben haben Sie den Bebauungsplan Nr. 47 „Auenstraße" zur Stellungnahme vorgelegt. Das Bauleitplangebiet befindet sich nördlich der Staatsstraße 2071. Der von der Bauleitplanung betroffene Bereich der Staatsstraße 2071 liegt innerhalb der verkehrsrechtlichen Ortsdurchfahrt. Aus Sicht des Staatlichen Bauamtes Freising kann dem Bebauungsplan in der Fassung vom 24.05.2017 nur unter folgenden Maßgaben zugestimmt werden:
Im weiteren Verfahren bitten wir, die erforderlichen Anfahrsichtdreiecke gemäß den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06), bemessen auf 50 km/h (70 m parallel zur Staatsstraße in beide Fahrtrichtungen / 3 m in die Zufahrt) zu berücksichtigen. Die Anfahrsichtdreiecke müssen von sichtbehindernden Bepflanzungen, Einfriedungen, Ablagerungen, Aufschüttungen und dgl. von mehr als 0,80 m über Fahrbahnniveau freigehalten werden.
Auf die von der Staatsstraße 2071 ausgehenden Emissionen wird hingewiesen. Eventuelle erforderliche Lärmschutzmaßnahmen werden nicht vom Baulastträger der Staatsstraße übernommen (Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BlmSchV).
Beschlussvorschlag:
Die Anfahrsichtdreiecke sind in der Planzeichnung und in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechend den Ausführungen des Staatlichen Bauamtes zu ergänzen.
Der Hinweis zu möglichen Emissionen von der Staatsstraße 2071 wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 17:0
Während der Auslegung sind von Seiten der Öffentlichkeit folgende Stellungnahmen eingegangen:
Edith und Josef Metz, Schreiben vom 03.9.2017:
nach Besichtigung des ausgelegten Entwurfs des o. g. Bebauungsplans bitten wir darum, folgende Festsetzungen zu ändern:
- Die Zuwegung für das Grundstück FINr. 275 (westlicher Teil) ist aktuell im Norden des Grundstücks geplant. Wir bitten diese in den Süden zu verlegen.
- Ebenso bitten wir darum, den Bauraum der Gebäude auf der FINr. 275 ca. 3 bis 4 Meter in den Norden zu verschieben. Im Süden des Grundstücks ist eine starke Grenzbebauung vorhanden. Durch das Verlegen der Zuwegung und das Verschieben der Bauräume wird ein größerer Abstand zu dieser Grenzbebauung geschaffen. Dies führt zu einer höheren Wohnqualität.
Hinweis: Die tatsächlich vorhandene Grenzbebauung ist im Bebauungsplanentwurf mit einem Abstand von 3 m dargestellt.
- Zudem beantragen wir, die zulässige Grundfläche auf der FINr. 275 so anzupassen, dass die Bebauungsdichte der der benachbarten GRZ entspricht und somit auf 390 qm (aufgeteilt auf die zwei vorgesehenen Gebäude, 200 qm und 190 qm) zu erhöhen (GRZ 0,218).
Während der Entwurf des Bebauungsplans für das auf derselben Straßenseite liegende Gemeindegrundstück FINr. 275/5 bei einer Grundstücksgröße von 1097 qm eine Bebauung mit max. 240 qm vorsieht (GRZ 0,218), ist für unser Grundstück FINr. 275 bei einer Grundstücksgröße von 1782 qm nur eine Bebauung mit max. 350 qm (Einzelhaus 180 qm und Doppelhaus 170 qm) vorgesehen (GRZ 0,196).
Die Erhöhung der Grundfläche auf der FINr. 275 führt zu keinen städtebaulichen Spannungen, da im Gebiet des Bebauungsplans (auf der gegenüberliegenden Straßenseite und insbesondere auch auf derselben Straßenseite für das Gebäude auf der FINr. 275/5) höhere Grundflächen festgesetzt werden. Aus unserer Sicht gehören diese Grundstücke zur selben städtebaulichen Struktur, sodass wir keinen Grund für eine Unterscheidung sehen. Dass es sich bei dem Gebäude der FINr. 275/5 um sozialen Wohnungsbau handelt, ist aus dieser Sicht nicht entscheidend, vielmehr geht es beim städtebaulichen Erscheinungsbild um die bebaute Fläche und die Größenwirkung der Gebäude.
Es ist für uns nicht nachvollziehbar, warum Unterschiede bei der Bebauungsdichte gemacht werden und einzelne Grundstücke nur mit einer kleineren GRZ bebaut werden dürfen.
Auch der Aspekt der starken Nachfrage nach Wohnraum und der Nachverdichtung sollte berücksichtigt werden.
Wir wollen keine Bevorzugung gegenüber den Nachbarn, sondern lediglich eine nachvollziehbare Gleichbehandlung und Berücksichtigung der aktuellen und zukünftigen Wohnraumsituation. Ein Bauträger aus Wolfratshausen stellte bereits im Vorfeld einen Antrag mit demselben Anliegen. Diesem wurde in der Gemeinderatssitzung vom 24.05.2017 zugestimmt.
Wir bitten Sie, unsere Argumente in die Planung miteinfließen zu lassen und den Bebauungsplanentwurf entsprechend zu ändern.
Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung:
- Die Zuwegung zur westlichen Teilfläche ist lediglich in den Hinweisen als „Vorgeschlagene Grundstücksgrenze“ aufgeführt, da keine verbindlichen Zufahrten im Bebauungsplanentwurf festgesetzt sind. Der Hinweis „Vorgeschlagene Grundstücksgrenze“ wird in der Planzeichnung und im Textteil ersatzlos gestrichen. Ebenso die Vermaßung in der Planzeichnung.
- Die Baugrenzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 275 werden um 3,5 m (Breite der bisher angedachten Zufahrt) nach Norden erweitert, um größere Südgärten zu ermöglichen.
- Die Intention des Bebauungsplanes ist es, auf der östlichen Seite der Auenstraße, welche von ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstellen geprägt ist und einen Teil des alten Hohenschäftlarner Dorfkerns darstellt, eine etwas dichtere, dem vorhandenen Bestand angenäherte, Bebauung zuzulassen. Aus diesem Grund wurden für diese Grundstücke zulässige Grundflächen als absolute Zahlen festgesetzt, die einer GRZ von 0,21 – 0,22 entsprechen. Dies war auch der Grund, warum der Gemeinderat in seiner Sitzung am 24. Mai 2017 dem Antrag des Grundstückseigentümers von Fl.Nr. 126 stattgegeben hat. Die zulässige Grundfläche wurde lediglich den südlich angrenzenden Grundstücken im Verhältnis angepasst. Unerheblich ist es dabei, ob es sich bei dem Grundstückseigentümer um einen Bauträger oder eine Privatperson handelt. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind u.a. die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Auf der westlichen Seite der Auenstraße hingegen, welche ausschließlich von Wohnbebauung geprägt ist, wurde -mit Ausnahme des gemeindlichen Grundstückes Fl.Nr. 275/5- eine etwas aufgelockerte Bebauung mit zulässigen Grundflächen festgesetzt, die einer GRZ von 0,196 bis 0,20 entsprechen. Dies entspricht auch dem Maß der baulichen Nutzung der westlich weiterführenden -außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes gelegenen- Bebauung. Eine andere Situation stellt sich bei dem gemeindlichen Grundstück Fl.Nr. 275/5 dar. Dieses Grundstück soll im Rahmen des kommunalen sozialen Wohnungsbaus bebaut werden. Die Gemeinden haben die verfassungsrechtliche Aufgabe, die Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen (Art. 83 Abs. 1 Bayerische Verfassung). Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die u.a. die sozialen Anforderungen miteinander in Einklang bringt und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten (Art. 1 Abs. 5 BauGB). Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere u.a. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB). Bereits diese gemeindliche Pflichtaufgabe rechtfertigt es im Rahmen der Abwägung, auf einem Grundstück für sozialen Wohnungsbau ein geringfügig höheres Maß der baulichen Nutzung zuzulassen.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung wird beschlossen. Eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt zu den Punkten 1. und 2. Eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche für das Grundstück Fl.Nr. 275 erfolgt nicht.
Abstimmung: 16:1
Annemarie Maier, Schreiben vom 12.09.2017:
Zum Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 47 „Auenstraße" bringe ich folgende Einwendungen zu meinem Grundstück Fl.Nr. 275/13 vor und bitte um entsprechende Änderung des Bebauungsplanentwurfes:
1.) Auf dem Grundstück Fl.Nr. 275/13 soll auch die Errichtung eines Doppelhauses möglich sein, damit unsere beiden Kinder die Möglichkeit haben, sich ein Eigenheim in Schäftlarn zu schaffen.
2.) Ich bitte darum, die Baugrenzen insgesamt zu erweitern, damit an der östlichen Grundstücksgrenze ggfs. die Errichtung einer Doppelgarage möglich ist und insgesamt eine größere Flexibilität in der Situierung des Baukörpers besteht.
Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung:
Da die Zahl der zulässigen Wohneinheiten je Gebäude im Bebauungsplan nicht begrenzt ist, kann auf dem Grundstück auch ein Zweifamilienhaus (mit horizontaler oder vertikaler Trennung) errichtet werden. Doppelhäuser sind entsprechend der Definition Gebäude mit gemeinsamer Grundstücksgrenze an einer gemeinsamen Außenwand. Aufgrund lediglich einer Zufahrt zum Grundstück ist ohnehin unmöglich, zwei vollständig getrennte Grundstücke zu bilden, ohne dabei einem Grundstück die Erschließung zu entziehen. Die formale Zulassung eines Doppelhauses ist daher aus Sicht der Bauverwaltung nicht erforderlich.
Die mögliche Errichtung einer Doppelgarage ist nachvollziehbar. Die Baugrenze kann daher um 3 m nach Westen erweitert werden. Eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche ist damit nicht verbunden.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung wird beschlossen. Die Baugrenze ist um 3 nach Westen zu erweitern. Eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche ist damit nicht verbunden.
Abstimmung: 16:0 (Frau von Lenthe ist bei der Beschlussfassung abwesend)
Gerhard Sandner, Schreiben vom 11.09.2017:
Hiermit stelle ich den Antrag mit der Bitte auf Vergrößerung der Baugrenze bzw. (zusätzliches Baufenster) auf dem Grundstück Fl. Nr. 129 Auenstraße 6 u. 8 in 82069 Schäftlarn.
Begründung: Planung von einem Anbau bzw. Neubau, eines Wohnhauses im Garten.
Mit Schreiben vom 19.09.2017, eingegangen am 20.09.2017, stellt Herr Sandner noch folgenden Antrag:
„hiermit stelle ich den Antrag, mit der Bitte auf nicht Vergrößerung, sondern auf Änderung der Baugrenze bzw. Baufenster, auf vier gleich große, einzelne Baufenster, auf dem Grundstück Fl.Nr. 129, Auenstraße 6 und 8 in 82069 Schäftlarn.“
Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung:
Für das Grundstück Fl.Nr. 126 wurde aufgrund der ohnehin schon erheblichen Bebauung eine zulässige Grundfläche von insgesamt 520 qm festgesetzt. Dies entspricht einer GRZ von 0,226 und liegt damit im oberen Bereich des Maßes der baulichen Nutzung für die Grundstücke östlich der Auenstraße. Eine Zustimmung zu diesem Antrag hätte -als Folge einer gerechten Abwägung- auch Auswirkungen auf die anderen Grundstücke östlich der Auenstraße. Die Baugrenzen auf dem Grundstück sind nach Auffassung der Bauverwaltung ohnehin großzügig bemessen und berücksichtigen auch das Abstandsflächenrecht. Eine Vergrößerung der Baugrenzen (gemeint ist vermutlich eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche) bzw. ein zusätzliches Baufenster kann aus diesen Gründen nicht erfolgen.
Das Planungskonzept des Gemeinderates sieht vor, dass auf der östlichen Seite der Auenstraße die vorherrschende Bebauung mit großen, langgestreckten Baukörpern beibehalten werden soll. Eine Aufteilung in vier gleich große Baufenster widerspricht diesem Konzept.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung wird beschlossen. Den Anträgen kann nicht entsprochen werden. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt nicht.
Abstimmung: 14:3
Peter Schneider, Schreiben vom 12.09.2017:
Unsere Planungsüberlegungen zu o.g. Grundstück schreiten weiter voran. Unser Konzept würde einen ausgewogenen Mix an kleineren 2-Zi.-Wohnungen sowie komfortablen 3-Zi.-Wohnungen vorgesehen. Für eine sinnvolle und optisch ansprechende Ausgestaltung möchten wir für unser Grundstück Fl.-Nr. 126 folgende Änderungen des derzeit ausgelegten Bebauungsplans Auenstraße beantragen:
- Aufteilung der Gesamt-GR von 608 m2 in 391,00 m2 für das Baufenster des Winkelbaus Auenstraße / Kirchberg (bisher 231 m2 + 166 m 2 = 397 m2) und 217 m2 für das südliche Baufenster (bisher 211 m2).
- Änderung der zwei verschieden festgesetzten max. Höhenlagen für RohEG im nördlichen Baufenster in nur eine Höhenlage und Zulässigkeit von Abgrabungen/Stützmauern im und um den Bereich des Baufensters, um eine städtebaulich ansprechende Architektur zu ermöglichen.
Der zur Auenstraße orientierte Baukörper kann so auf die gleiche Höhenlage gebracht werden wie der entlang des Kirchwegs (70 cm tiefer). Optisch wird das Gesamtgebäude als deutlich niedriger wahrgenommen. Die durch verschiedene Höhen entstehenden problematischen Dachverschneidungen entfallen, die Traufen beider Gebäudeteile sind höhengleich. Eine entsprechende Zeichnung liegt diesem Schreiben bei.
- Verschiebung des südlichen Baufensters auf einen Grenzabstand von 5,00 m statt bisher 3,00 m, um eine hinsichtlich der Abstandsflächen rechtskonforme Bebauung im Sinne der BayBO zu ermöglichen. Eine entsprechende Zeichnung liegt diesem Schreiben bei.
Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung:
Eine anderweitige (geringfügige) Aufteilung der zulässigen Grundfläche berührt das Konzept des Bebauungsplanes für dieses Grundstück nicht und kann daher erfolgen. Die Änderung der Höhenlage durch eine Reduzierung der höchstzulässigen Oberkante des Erdgeschoßrohfußbodens von der Auenstraße aus ist ebenfalls unerheblich und kann erfolgen. Auch die Verschiebung des südlichen Baufensters um 2 m nach Norden kann erfolgen, um den gesetzlichen Grenzabstand einhalten zu können.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung wird beschlossen. Der Bebauungsplanentwurf ist entsprechend zu ändern.
Abstimmung: 17:0
Stefan Nagl, Schreiben vom 12.09.2017:
Gegen den bekanntgegebenen Entwurf des Bebauungsplans Nr. 47 „Auenstraße" möchte ich folgende Einwände vorbringen:
Der ausgelegte Entwurf des Bebauungsplans sieht die Fläche 275/10 mit der Bebauung von zwei Einzelhäusern vor. Bei der Erstellung wurde deutlich Bezug auf das Bestandsgebäude (Zweifamilienhaus) genommen. Da die Renovierung dieses Gebäudes wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist, ist der baldige Abbruch des vorhandenen Gebäudes geplant. Für den Ersatzbau ist das vorgesehene Baufenster aus meiner Sicht nicht optimal gelöst. Der vorgesehene Versatz der Gebäudelinien erschwert einen harmonischen Gebäudeverlauf und gut strukturierte Raumgrundrisse. Deshalb bitte ich um eine Korrektur bei gleichbleibender vorgeschlagener Grundfläche.
Des Weiteren sieht der Entwurf die Bebauung im rückwärtigen, nördlichen Bereich des Grundstücks mit einem weiteren kleinen Einzelhaus vor. Hier beträgt die vorgeschlagene Grundfläche 80. Bei dieser Grundfläche und einer gegenüber fast allen anderen Baufenstern reduzierten Wandhöhe ist meines Erachtens keine zeitgemäße Einfamilienhausgröße und Raumaufteilung für 4 Personen gegeben. Die mögliche Quadratmeterzahl entspricht etwa einer 4-Zimmerwohnung auf zwei Ebenen. Dies erfordert entsprechende Erschließungsflächen und es verbleibt nur eine für ein Einzelhaus geringe Wohn-/Nutzfläche. Dies ist wirtschaftlich nicht vernünftig. Durch eine moderate Anhebung auf eine Grundfläche von 90 könnte hier zumindest eine kleine Verbesserung erzielt werden. Sollte dies nicht möglich sein, wäre für mich der Verzicht auf ein zweites Einzelhaus und Zurechnung der GR 80 auf das „Haupthaus" zweckmäßiger. In diesem Falle würde ich auch gleichzeitig die Verschiebung des Gebäudes unter Berücksichtigung der Abstandsflächen in den nördlichen Grundstücksbereich bevorzugen, da durch das unmittelbare Angrenzen zur Starnberger Straße eine sehr hohe Immissionsbelastung gegeben ist. Für eine alternative Betrachtung und Einarbeitung meiner Vorschläge bedanke ich mich im Voraus.
Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung:
Von den beiden beantragten Varianten erscheint der Bauverwaltung der Vorschlag für ein Gebäude, das dann über eine zulässige Grundfläche von gesamt 220 qm verfügt und einen geradlinigen, rechteckigen Grundriss darstellt, ortsplanerisch und auch hinsichtlich der Einhaltung der gesetzlichen Abstandsflächen als die sinnvollere. Die beiden Baufenster wären daher zusammen zu fassen und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Abstandsflächen soweit als möglich nach Norden zu verschieben.
Beschlussvorschlag:
Die beiden Baufenster auf dem Grundstück Fl.Nr. 275/10 werden zu einem Baufenster mit einer zulässigen Grundfläche von 220 qm zusammengefasst. Die Lage des Baufensters ist unter Berücksichtigung der Abstandsflächen soweit als möglich nach Norden zu verschieben.
Abstimmung: 17:0
Rechtsanwalt Kaiser für Alexandra Schubart-Detzer, Schreiben vom 12.09.2017:
In der vorbezeichneten Angelegenheit zeigen wir an, dass wir Frau Alexandra Schubarth-Detzer, Auenstraße 7, 82069 Hohenschäftlarn, rechtsanwaltlich vertreten. Eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung ist als Anlage zu diesem Schreiben beigefügt. Im Folgenden nehmen wir namens und im Auftrag unserer Mandantin zum ausgelegten Entwurf des Bebauungsplans Auenstraße der Gemeinde Schäftlarn Stellung.
Zusammenfassend wird vorweggenommen, dass mit dieser Stellungnahme erreicht werden soll:
a) Erschließung und Einfahrt zu Flurstück 126 über Kirchberg (nicht Auenstraße)
b) Beschränkung der Wohnungsanzahl hinsichtlich der Flurstücke 126 und 129
c) Anhebung des vorgeschriebenen Stellplatzbedarfs im Plangebiet
I. Betroffenheit
1. Unsere Mandantin ist Eigentümerin des Grundstücks Flurstück 275/4, Auenstraße 7. Das erst 2016 - also im letzten Jahr - hierauf fertiggestellte Einfamilienhaus bewohnt sie seitdem mit ihrer Familie. Das Haus unserer Mandantin liegt also nicht nur innerhalb des Gebiets des Bebauungsplans, vielmehr liegt es neben (Flurstück 275/5) bzw. gegenüber (Flurstücke 126 und 129) den gemäß Bebauungsplanentwurf abzureißenden und zu vergrößernden Wohnobjekten.
2. Für unsere Mandantin ist insbesondere der Erhalt des dörflichen, landschaftlichen und landwirtschaftlichen Charakters und des geringen Kfz-Verkehrs wünschenswert. Mit dem ausgelegten Bebauungsplanentwurf droht nun der gesamten Nachbarschaft eine erhebliche Charakterveränderung, insbesondere hinsichtlich der zu erwartenden Zunahme des Straßenverkehrs.
II. Art und Maß der baulichen Nutzung
1. Im Gebiet des Bebauungsplanentwurfs sowie in den umliegenden Gebieten befinden sich neben einzelnen Mehrfamilienhäusern überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser sowie landwirtschaftliche Gebäude.
2.Auf den Flurstücken 275/5, 126 und 129 sollen nun nach dem Bebauungsplanentwurf Wohnanlagen über das Ausmaß der jetzigen Bebauung hinaus entstehen. Nach unseren Berechnungen zum vorgesehenen Maß der baulichen Nutzung des Bebauungsplans können - ausgehend von einem praktischen Erfahrungswert von durchschnittlich 65 m2 Wohnfläche pro Wohnung - allein auf Flurstück 126 eine Anzahl von 18 (in Worten: achtzehn) Wohneinheiten errichtet werden.
Während die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschland insgesamt bei etwa 90 m2 liegt , ist die Wohnungsgröße speziell in Wohnanlagen im Gegensatz zu Ein- oder Zweifamilienhäusern typischerweise geringer.
3. Es wären nicht nur die geplanten Gebäude wesentlich größer als die umliegende Bebauung. Die Frequentierung des Gebietes mit Bewohnern und Besuchern samt ihrer Kraftfahrzeuge würde sich vervielfachen. Vom Entwurf vorgesehene Art und Maß der baulichen Nutzung fügen sich nicht in die umliegende Bebauung ein. Der Bebauungsplanentwurf geht über das Konzept der Nachverdichtung hinaus.
Das im Bebauungsplanentwurf vorgesehene Art und Maß der baulichen Nutzung haben auch weitere negative Folgen, insbesondere hinsichtlich die nachfolgend aufgeführten Punkte.
III. Stellplätze und Tiefgarage
1. Entsprechend der Anlage zu § 2 der Satzung der Gemeinde Schäftlarn über die Herstellung von Stellplätzen sind für jede Wohnung von 50 bis 130 m zwei Stellplätze herzustellen. Hinsichtlich der Flurstücke 126 und wohl auch 129 wird dies anders als mithilfe einer Tiefgarage nicht gelingen, denn nach § 3 Abs. 2 der Satzung sind sämtliche Stellplätze über die Maximalanzahl von fünf hinaus innerhalb des Hauptgebäudes oder in einer Tiefgarage unterzubringen.
2. Zwar hat in Deutschland statistisch jeder Haushalt durchschnittlich ein bis zwei Kraftfahrzeuge. Allerdings kann der deutsche Durchschnitt nicht ohne weiteres auf die regionalen Bedürfnisse angewendet werden. Gerade im sogenannten „Speckgürtel von München" - insbesondere im Landkreis München Land - ist der durchschnittliche Kfz-Bestand pro Haushalt höher als in ländlichen Regionen der Bundesrepublik. Nach den Informationen des Landkreises München Land wohnten 2016 im Landkreis rund 340.000 Menschen2 und bereits 2014 kamen im Landkreis 854 zugelassene Kraftfahrzeuge auf je 1.000 Einwohner (speziell in Schäftlarn: 756 Kfz je 1.000 Einwohner) . Es gab also bereits vor drei Jahren mehr als 85% so viele Kraftfahrzeuge wie Menschen im Landkreis. Dieses Verhältnis ist seitdem gestiegen und wird aller Voraussicht nach auch innerhalb der Gemeinde Schäftlarn weiterhin steigen, ebenso wie die Einwohnerzahl.
3. Für das Plangebiet Auenstraße bedeutet das, dass mangels ausreichender Tiefgaragen- und Oberflächenstellplätze die Anrainer ihre Personenkraftfahrzeuge vorrangig auf der Auenstraße parken werden. Zudem wird die Parkfrequenz durch die Besucher stark erhöht werden.
Durchschnittlich gehören einem Haushalt mehr als zwei Personen an . Diese Personen, ob Lebensgefährten oder bloße Mitbewohner, haben typischerweise ihre eigenen Kfz.
Ausgehend von 18 Haushalten alleine auf dem Flurstück 126 ist daher mit einer durchgehenden Kette von abgestellten Kraftfahrzeugen im Bereich der Kreuzung Auenstraße/Kirchberg zu rechnen; wohlgemerkt, dass die Stellplatzsituation bereits jetzt angespannt ist und in der Auenstraße bei der gegenwärtigen Nutzung zeitweise keine Stellplätze verfügbar sind.
4. Auch wenn hinsichtlich des Flurstücks 275/5 grundsätzlich wohl nicht mit mehr als zwei Kraftfahrzeugen pro Wohneinheit zu rechnen ist, so wird angesichts der engen Straßen ohne Ausweichmöglichkeit (Trennungswirkung der Starnberger Straße zu anderen Ortsbereichen) dringend empfohlen, hinsichtlich der Flurstücke 126 und 129 mehr als zwei Stellplätze pro Wohneinheit vorzuschreiben.
Auch ein Parkverbot würde hier nicht weiterhelfen, da die Anzahl von lediglich zwei Stellplätzen pro Wohneinheit schlicht nicht für die Anzahl der Personenkraftfahrzeuge ausreicht.
Darüber hinaus empfiehlt sich eine Stellplatzbindung, welche den Verkauf und die Fremdvermietung insbesondere von Besucherstellplätzen verbietet. Erfahrungen aus Stadtgebieten zeigen, dass nicht sofort und unmittelbar genutzte Stellplätze oft Dritten entgeltlich zur Verfügung gestellt werden. Diese Stellplätze stehen dann den Bewohnern und Besuchern nicht zur Verfügung, wenn sie doch benötigt werden.
5. Des Weiteren ist es mehr als sachdienlich, wenn dem Bebauungsplanentwurf Baugrenzen für eine Tiefgarage hinzugefügt werden. Das ist nicht nur für die Lage der Tiefgaragenrampe, sondern auch hinsichtlich der Art und Platzierung der maschinellen oder natürlichen Lüftungsmöglichkeiten - von welchen ebenfalls erhebliche Belästigungen ausgehen können - von erheblicher Bedeutung. Hierbei ist § 14 GaStellV zu beachten.
IV. Rampengebäude der Tiefgarage. Flurstück 126
1. Nach den Vorgaben des Bebauungsplanentwurfs und den tatsächlichen Gegebenheiten ist hinsichtlich des Flurstücks 126 eine Erschließung nur über eine Einfahrt am Kirchberg in der Nähe zum Flurstück 124 oder über eine Einfahrt in der Auenstraße direkt gegenüber des Hauses unserer Mandantin samt der dazugehörigen Einfahrt möglich. Einer Erschließung des Grundstücks über die Auenstraße wird widersprochen. Dies würde zu unzumutbaren Gefahren und Immissionen zu Lasten unserer Mandantin führen.
2. Gemäß § 3 Abs. 2,1 BlmSchG gehört auch Licht zu Immissionen, also schädliche Umwelteinwirkungen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für Menschen herbeizuführen.
Eine entsprechende Ausrichtung einer Tiefgaragenrampe kann dazu führen, dass insbesondere beim Hinausfahren von Kraftfahrzeugen das gegenüberliegende Haus unserer Mandantin von Scheinwerferlicht von oben bis unten beleuchtet wird. Diese Beleuchtung ist nicht nur unmittelbar auf die Kraftfahrzeuge, sondern insbesondere auf die Neigung und Richtung der Rampe zurückzuführen. Ausgehend von einer Anzahl von 18 Haushalten auf dem Flurstück 126 würde das bedeuten, dass jeden Werktag in den dunklen Morgenstunden dementsprechend viele Kraftfahrzeuge aus der Tiefgarage fahren und auf der Rampe das Haus unserer Mandantin von oben bis unten beleuchten. Diesbezüglich kann auch nicht von einem Geschädigten verlangt werden, die Lichteinwirkungen durch Rollladenbetrieb oder das Anbringen von sonstigen Abschirmungen am eigenen Haus auf das zumutbare Maß abzusenken .
3. Hinzu kommt, dass die Auenstraße zu eng ist, als dass ein typisches Personenkraftfahrzeug ohne Probleme eine 90-Grad-Kurve in diese bewerkstelligen könnte. Aus praktischen Erwägungen würde es sich den Heraus- und Hineinfahrenden anbieten, die Einfahrt und den Stellplatz unserer Mandantin zu verwenden, um zusätzliche Fläche und einen weiteren Wendepunkt für das Drehmanöver in die Auenstraße bzw. in die eigene Einfahrt zu erreichen. Angesichts dessen, dass sich der Hauseingang unserer Mandantin auf der zur Straße hingewandten Seite des Gebäudes und in unmittelbarer Nähe zum genannten Stellplatz befindet, entstehen so untragbare Gefahren. Die Kinder unserer Mandantin müssten nicht nur vor dem Begehen der Auenstraße, sondern sogar vor dem Heraustreten aus dem Haus auf das eigene Grundstück den Verkehr beachten.
V. Öffentliche Verkehrsflächen
1.Gemäß Art. 14 Abs. 2 BayBO darf die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Verkehrs nicht durch bauliche Anlagen und deren Nutzung gefährdet werden. Genau eine solche Gefährdung ist hier jedoch in Aussicht.
Auch die Einfahrten und die Zugänge - insbesondere das Rampengebäude der Tiefgarage des Flurstücks 126 - sind so herzurichten, dass sie die nach allgemeiner Lebenserfahrung zu erwartende Personen- und Fahrzeuganzahl aufnehmen können, ohne dass es im öffentlichen Verkehrsraum zu Rückstauungen oder gar Blockaden kommt. In Jedem Fall muss der Verkehrsfluss von Ein- und Ausfahrten zur Vermeidung von Rückstausituationen in einem dem zu erwartenden Nutzungsmaß entsprechenden Niveau gewährleistet sein.
2. Wie bereits oben unter Ziffer III. ausgeführt, ist ein Haushalt im Landkreis München Land regelmäßig im Besitz von zwei oder mehr Kraftfahrzeugen. Auch im Falle eines Vorliegens einer ausreichenden Anzahl an Stellplätzen kann nicht ausgeräumt werden, dass viele Bewohner des Plangebiets ein oder mehrere Kraftfahrzeuge auf den Straßen Auenstraße, Kirchberg und Hirtenweg abstellen.
Diese Straßen sind eng und an ihnen befindet sich keinerlei Gehweg. Bereits jetzt haben sie in praktischer Hinsicht den Charakter von Einbahnstraßen. Von der Auenstraße in die Starnberger Straße einzufahren ist geradezu grob fahrlässig.
Mit dem Bau der geplanten Wohnanlagen wird sich auch mit der Zahl der Haushalte die Anzahl der Kinder innerhalb des Plangebiets vervielfältigen, so dass auch hierdurch die Gefahren für den Straßenverkehr steigen werden.
3. Bereits im aktuellen Zustand des Plangebiets kommt es dazu, dass Fahrzeuge der Müllabfuhr die Straßen nicht durchfahren können, weil sie sich aufgrund mangelnder Fahrbahnbreite nicht an parkenden Kraftfahrzeugen vorbei bewegen können.
Es ist auch kaum vorstellbar, dass nach den Vorgaben des Bebauungsplanentwurfs zukünftig ein Löschfahrzeug der Feuerwehr den Kirchberg und die Auenstraße durchfahren können wird, was die Sicherheit insbesondere der Wohngebäude im plangebiet stark einschränkt.
4. Die Gemeinde hat insbesondere die Möglichkeit der Errichtung eines Gehwegs in und um das Plangebiet zu prüfen.
VI. Kinderspielplatz
1. Art. 7 Abs. 2 Satz 1 BayBO bestimmt, dass bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe auf einem anderen geeigneten Grundstück, dessen dauerhafte Nutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert sein muss, ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen ist. Dem Bebauungsplanentwurf lässt sich keine Kennzeichnung einer Fläche zum Zwecke der Errichtung eines Kinderspielplatzes entnehmen.
2. Angesichts der möglichen Wohnungszahl von 18 hinsichtlich des Flurstücks 126 allein wird ein entsprechend großer Kinderspielplatz auf dem Grundstück selbst erforderlich sein. Inwiefern die Errichtung eines ausreichenden Spielplatzes neben den Wohngebäuden auf denselben Grundstücken überhaupt möglich ist, ist fraglich.
Im Falle der Errichtung eines Spielplatzes, welcher für die Einwohner mehrerer Flurstücke zur Verfügung stehen soll, sind ebenfalls die Einwirkungen auf den Straßenverkehr zu berücksichtigen.
3. Die nächsten Kinderspielplätze liegen aktuell beim „TSV Schäftlarn" oder an der Straße „Am Hochacker", jeweils ca. 600 m vom Plangebiet entfernt.
VII. Beschränkung der Wohnungsanzahl
1. Die Anzahl der geplanten Wohnungen insbesondere hinsichtlich Flurstück 126 ist nicht deutlich. Von verschiedenen Personen innerhalb der Gemeinde Schäftlarn werden verschiedene Zahlen genannt. Während einige von zehn Wohneinheiten sprechen, ergibt eine durchaus realistische Berechnung anhand von Erfahrungswerten eine Wohnungsanzahl von 18. Möglich ist rein rechnerisch eine Anzahl von über 20 Wohnungen, bloß auf Flurstück 126.
2. Um viele der oben beschriebenen Probleme zu lösen bzw. deren Entstehen zu verhindern, ist eine Beschränkung der Wohnungsanzahl angezeigt, welche die Gemeinde mit in den Bebauungsplan aufnehmen kann. Hinsichtlich der Flurstücke 126 und 129 wird eine Beschränkung von maximal acht Wohneinheiten pro Grundstück für angemessen gehalten.
VIII. Entwässerungsproblematik
Vorsorglich wird auf die allseits bekannte Problematik des mangelhaften Abflusses des Oberflächenwassers im Plangebiet hingewiesen. Regelmäßig entsteht nach ergiebigen Regenfällen ein erheblicher Rückstau an Oberflächenwasser. Der Boden im Plangebiet ist überwiegend lehmartig. Wir bitten um Berücksichtigung der obigen Ausführungen und entsprechende Ergänzung des ausgelegten Bebauungsplanentwurfs.
Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung:
Die Grundstücke im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 47 „Auenstraße“ befinden sich derzeit im planungsrechtlichen Innenbereich nach § 34 BauGB. Dies bedeutet, dass ohne entsprechende Bauleitplanung eine erhebliche -über das Maß des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes hinausgehende- bauliche Verdichtung bauplanungsrechtlich zulässig gewesen wäre. Bekanntlich richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit im Innenbereich im Wesentlichen an den Größen der umliegenden Baukörper. Eine Betrachtung der bereits vorhandenen Bebauung zeigt deutlich, welche Bebauung ohne entsprechende Bauleitplanung und damit Steuerung der Bebauung hätte erfolgen können. Gleichwohl hat der Gemeinderat darauf zu achten (um der Gefahr von Entschädigungsansprüchen zu entgehen) vorhandenes Baurecht nicht zu massiv einzuschränken, sondern die Bebauung in einem -sowohl für die Grundstückseigentümer als auch für die Gemeinde- verträglichen Maß zu steuern.
Aus diesem Grund hat der Gemeinderat die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf sieht ein absolut ortsübliches Maß der baulichen Nutzung mit einer (umgerechneten) Grundflächenzahl von maximal 0,22 vor. Zudem ist aufgrund der maximal zulässigen Wandhöhe von 6,75 m und einer Dachneigung von 20° - 30° lediglich eine zweigeschossige Bebauung möglich.
Im Bebauungsplanentwurf ist festgesetzt, dass für den Nachweis der erforderlichen Stellplätze die Stellplatzsatzung gilt. Die Bestimmungen der Stellplatzsatzung haben sich in der Vergangenheit bewährt. Nur dort, wo vorhandene Stellplätze anderweitig genutzt werden oder aufgrund früherer Regelungen weniger Stellplätze herzustellen waren, sind Probleme mit auf Verkehrsflächen parkenden Fahrzeugen vorhanden. Das künftig an der Auenstraße vorrangig auf der Straße geparkt wird, ist rein spekulativ. Im Übrigen können verkehrsrechtliche Probleme durch die Bauleitplanung nicht gelöst werden.
Der Gemeinderat hat hinsichtlich der Tiefgaragenzufahrten bewusst auf eine Festsetzung verzichtet, um den Grundstückseigentümern eine gewisse Flexibilität bei der Planung zu ermöglichen. Ein vernünftiger Bauherr wird eine Tiefgaragenzufahrt sicher nicht an der höchsten Stelle des Grundstückes (also vorrangig an der Auenstraße) planen. Zudem wird darauf hingewiesen, dass sowohl die Straße Kirchberg als auch die Auenstraße öffentlich gewidmete Ortsstraßen sind. Über welche dieser Straßen die Eckgrundstücke erschlossen werden, obliegt den Grundstückseigentümern und kann nicht geregelt werden.
Hinsichtlich des Erfordernisses eines Kinderspielplatzes wird darauf hingewiesen, dass diese entbehrlich sind, wenn zu den Wohnungen ausreichende Garten- und Freiflächen gehören oder sich die Wohnungen in ländlich geprägten Gemeinden mit ausreichenden Grünflächen oder freiem Gelände befinden. Dies trifft für das Baugebiet und für die gesamte Gemeinde Schäftlarn zu.
Auch auf eine Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten hat der Gemeinderat bewusst verzichtet. Hintergrund ist das Fehlen kleinerer Wohnungen für Alleinstehende oder ältere Personen. Da mehr Wohnungen auch mehr notwendige Stellplätze mit sich bringen, wird sich dieser Einwand von selbst regeln.
Bezüglich der angesprochenen Entwässerungsproblematik wird insoweit auf die gesetzlichen Regelungen verwiesen.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung wird beschlossen. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt nicht.
Abstimmung: 17:0
