Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 9a „Zechstraße/Gerhart-Hauptmann-Weg“ wurde in der Zeit vom 30. Juni 2017 bis einschließlich 31. Juli 2017 öffentlich ausgelegt.
Während der Auslegung gingen folgende Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein:
1.) Gemeinde Icking, Stellungnahme vom 16.08.2017
Es werden keine Einwendungen und Bedenken vorgebracht. Auf eine weitere Beteiligung wird verzichtet.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme der Gemeinde Icking wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 18:0
2.) Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Stellungnahme vom 03.07.2017
„Im Planungsgebiet befindet sich nach derzeitigem Kenntnisstand folgendes Baudenkmal:
- D-l-84-142-38, Villa Hüglin, zweigeschossiger Mansarddachbau mit schiefergedecktem Walmdach mit Schopf und unterschiedlich ausgebildeten Fassaden, Terrassenbau an der Nordseite und Madonnen-Medaillon an der Südwestfassade, in Formen des Späthistorismus nach Plänen von Hellmuth Maison, 1913; parkartiger Garten.
Wir bitten um Berücksichtigung dieses Baudenkmals und der dafür geltenden Bestimmungen in den Festsetzungen. Das Baudenkmal ist zunächst mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4-6 DSchG nachrichtlich zu übernehmen sowie im zugehörigen Planwerk als Baudenkmal kenntlich zu machen.
Bei einer Villa handelt sich qua Definition um ein vornehmes Haus auf dem Land. Daher wurde bei dem o.g. Baudenkmal auch der Garten unter Denkmalschutz gestellt; es handelt sich hier also nicht um ein Baudenkmal mit Garten, sondern um ein Baudenkmal aus Villa und Garten.
Der Bebauungsplan sieht vor, unmittelbar westlich der Villa Baurecht zu schaffen. Eine Bebauung an dieser Stelle würde zum Verlust einer erheblichen Fläche des Gartens führen, wodurch dieser Bereich den Gartencharakter und damit ein spezifisches Element des Bautypus' Villa unwiederbringlich verlöre. Zudem wäre die Villa selbst in ihrem Erscheinungsbild erheblich beeinträchtigt, weil sie durch die Fortführung der westlichen und die bereits bestehende nordöstliche Bebauung zu einem ihrem Status nicht adäquaten Bestandteil einer Siedlungsstruktur herabgewürdigt werden würde; auch wäre die westliche, den stärksten Bezug zum Garten herstellende Seite der Villa dann verbaut und der Bezug der Villa zum Garten nicht mehr entsprechend erlebbar.
Aus den genannten Gründen kann dem Bebauungsplan denkmalfachlich nicht zugestimmt werden. Ziel muss sein, den Villengarten vollständig zu erhalten, den Bezug der Villa zum Garten weiterhin zu gewährleisten und die Villa nicht durch eine Bebauung in ihrem unmittelbaren Nähebereich zu beeinträchtigen.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Das Baudenkmal auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/2 ist mit vollständigem Listentext und Hinweis auf die besonderen Schutzbestimmungen der Art. 4 – 6 BayDSchG in den Hinweisen aufzuführen und in den zeichnerischen Festsetzungen als Baudenkmal kenntlich zu machen.
Im Übrigen kann der Argumentation des Bayer. Landesamtes für Denkmalpflege nicht gefolgt werden. Das Grundstück Fl.Nr. 1500/2 befindet sich bereits jetzt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (Bebauungsplan Nr. 9, In Kraft getreten am 24.09.1993). Der Bebauungsplan Nr. 9 setzt auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/2 etwa 25 m westlich des Baudenkmals eine Baugrenze für die Errichtung eines zweigeschossigen Gebäudes mit einer überbaubaren Grundfläche von 270 qm fest. Im Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 9a rückt die Baugrenze für das geplante Gebäude hingegen um etwa 5 m weiter nach Westen. Zudem wurde die Baugrenze reduziert, sodass auch die überbaubare Grundfläche deutlich geringer ist, als dies nach der bisherigen Rechtslage der Fall war. Insofern wird der Schutz des Baudenkmals durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 9a verbessert.
Im Übrigen wird auf Art. 6 Abs. 2 Satz 2 BayDSchG verwiesen, welcher lautet:
„Im Fall des Absatzes 1 Satz 2 (Errichtung von Anlagen in der Nähe von Baudenkmälern) kann die Erlaubnis versagt werden, soweit das Vorhaben zu einer Beeinträchtigung des Wesens, des überlieferten Erscheinungsbilds oder der künstlerischen Wirkung eines Baudenkmals führen würde und gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen.
Gewichtige Gründe für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands liegen aus Sicht der Bauverwaltung nicht vor; ansonsten wäre auf dem Grundstück nicht schon 1993 Baurecht für ein weiteres Gebäude geschaffen worden. Insofern wurde bereits damals -nach sachgerechter Abwägung- den Belangen des Grundstückseigentümers Vorrang gegenüber den Belangen der Denkmalpflege eingeräumt.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Bauverwaltung wird beschlossen. Die Hinweise und die zeichnerische Festsetzung sind hinsichtlich des Baudenkmals entsprechend zu ergänzen. Im Übrigen erfolgt keine Änderung des Bebauungsplanentwurfes.
Abstimmung: 18:0
3.) Gemeindewerke Schäftlarn; Stellungnahme vom 24.07.2017
1. Zum Planteil selbst gibt es keine Einwände oder Anregungen.
2. Zum Satzungsteil gibt es folgende Einwände und Anregungen, um deren Berücksichtigung wir bitten:
- Unter B) Hinweise, Ziffer 6 ist die Niederschlagswasserbeseitigung auf dem eigenen Grundstück vorgeschrieben, was grundsätzlich sehr zu begrüßen ist und für die Grundstücke im Bestand Zechstraße 32, 34 und 36 zutreffend ist. Diese Gebäude sind an den Schmutzwasserkanal (SW) angeschlossen.
Die anderen Bestandsgebäude im Bebauungsplangebiet entlang des Gerhard-Hauptmann-Weges (Nummern 2 bis 6 c) sind an den Mischwasserkanal (MW) angeschlossen und leiten das Niederschlagswasser in den gemeindlichen Kanal ein. Auf den beigefügten Lageplan wird ergänzend verwiesen.
b) Unter C) Nachrichtliche Übernahmen bitte wir um Aufnahme folgender zwei
Hinweise:
Es gilt die Satzung für die öffentliche Wasserversorgungseinrichtung der Gemeinde Schäftlarn - Wasserabgabesatzung (WAS) vom 16.10.2013
Es gilt die Satzung für die öffentliche Entwässerungsanlage der Gemeinde Schäftlarn - Entwässerungssatzung (ES) vom 19.12.2013 mit der 1. Änderung vom 27.11.2015.
5. Zur Begründung möchten wir nur darauf hinweisen, dass der Hinweis unter Buchstabe D) Erschließung, Garagen, Stellplätze, auf die versickerungsfähigen Beläge für die Bereiche Schmutz- und Mischwasser in Ordnung ist.“
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise sind entsprechend zu ergänzen.
Abstimmung: 18:0
4.) Wasserwirtschaftsamt München, Stellungnahme vom 17.07.2017
„1. Grundwasser
Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Schichtenwasser sichern muss.
2. Wild abfließendes Wasser
Auf Grund der topografischen Lage kann es evtl. zu wild abfließendem Wasser bei Starkniederschlagsereignissen kommen. Durch die entstehende Bebauung darf es zu keiner Verschlechterung bei wild abfließendem Wasser für Dritte kommen. (§37 WHG)
Damit Niederschlagswasser bei Starkregenereignissen nicht ins Haus läuft sollte aufgrund der Erfahrungen mit Extremniederschlagsereignissen der letzten Jahre gerade bei einer Hanglage mit wenig sickerfähigem Untergrund ein besonderes Augenmerk auf die Höhenfestsetzung der Fußbodenoberkante der Erdgeschosse gelegt werden und alles unter dieser Ebene wasserdicht ausgeführt werden.
3. Niederschlagswasser
Wir weisen darauf hin, dass bei Sicherschächten über 5m Länge (Tiefe) eine wasserrechtliche Genehmigung beim Landratsamt München einzuholen ist.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes wird zur Kenntnis genommen. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes ist nicht erforderlich.
Abstimmung: 18:0
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gingen folgende Stellungnahmen ein:
1.) Rechtsanwalt Karl Schwab als Bevollmächtigter der Eheleute Dr. Regina Eckermann-Danner und Hans Dieter Danner, Schreiben vom 31.07.2017
1. Der Bebauungsplan Nr. 9 a soll den bisher geltenden Bebauungsplan Nr. 9 in Teilbereichen vollständig ersetzen. Der Bebauungsplan Nr. 9, welcher bis heute Gültigkeit beansprucht, setzt für das Grundstück FINr. 1500/2 Gemarkung Schäftlarn 2 „Baufenster" fest, wobei das östliche bereits bebaut ist. Das westliche Baufenster ist zwar hinsichtlich der Größe mit 10 x 20 m bemaßt, jedoch nicht hinsichtlich der konkreten Situierung. Es wird aber davon ausgegangen, dass der Abstand zum westlich angrenzenden Grundstück, mithin zu FINr. 1500/9 mindestens 10 m beträgt.
2. Meine Mandanten sind bekanntermaßen Eigentümer des Anwesens Gerhart- Hauptmann-Weg 4, mithin des unmittelbar westlich angrenzenden Grundstücks FINr. 1500/9.
Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan sieht in Abweichung der bisherigen Festsetzung lediglich einen Abstand von 3 m des Baufensters zur Grundstücksgrenze vor. Gegen dieses Heranrücken eines möglicherweise zu errichtenden bzw. bereits in Planung befindlichen Baukörpers wenden sich meine Mandanten:
2.1. Der Abstand im allgemeinen Wohngebiet beträgt grundsätzlich 1 H, mithin bei einer zulässigen Wandhöhe von 6,75 m ein Mindestabstand entsprechend auch von 6,75 m. Das 16-m-Privileg würde hier nicht zur Anwendung kommen, da bei Ausnutzung des Baurechts eine Baukörperlänge von mehr als 16 m im Raum steht. Hinzu kommt, dass die halbe Wandhöhe nicht 3 m, sondern 3,375 m beträgt.
2.2. Zwar kann gem. Art 6 Abs. 5 S. 3 BayBO „mittels Satzung Außenwände zugelassen oder vorgeschrieben werden, von denen Abstandsflächen größerer oder geringerer Tiefe als nach den S. 1 u. 2 liegen müssten", diese Möglichkeit besteht aber nicht uneingeschränkt, sondern unterliegt nach der Rechtsprechung besonderen Prämissen:
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) erfordern grundsätzlich im Bebauungsplan oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung die Einhaltung der Mindestabstandsflächen der Bauordnung oder sogar je nach Sachlage größere Abstandsflächentiefen. Die Abstandsflächenregelungen der Bauordnung entsprechen in Art. 6 Abs. 5 (zu Art. 6 Abs. 7 s. Rn. 380) den neuzeitlichen Mindestanforderungen an ein gesundes Wohnen und Arbeiten in gut belichteten, besonnten und belüfteten Gebäuden und sind deshalb im Allgemeinen nach § 1 Abs. 6 BauGB (Sicherheit und Gesundheit der Bevölkerung) und nach Art. 3 (allgemeine Anforderung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung) notwendig. Geringere Abstandsflächentiefen müssen auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben und setzen grundsätzlich das Vorliegen besonderer örtlicher Verhältnisse oder besonderer planerischer oder baulicher Situation voraus. Aufgrund solcher atypischer Fallgestaltungen kann die Unterschreitung der Abstandsflächen der Bauordnung begründet sein, z.B. in Altstadtbereichen, Ensembles (Art. 1 Abs. 3 DSchG) oder Sanierungsgebieten (vgl. § 136 BauGB), bei höheren Gebäuden oder der festgesetzten Stellung der Gebäude zueinander oder bei besonders qualifizierten planerischen Konzepten. Ein häufiger Fall geringerer Abstandsflächentiefe wird es sein können, wenn die Außenwände insgesamt oder in Teilabschnitten keine zur Belichtung von Aufenthaltsräumen notwendigen Fenster haben werden. Die Gründe für geringere Abstandsflächen sind von der Gemeinde in der Begründung zum Bebauungsplan näher darzulegen (§ 9 Abs. 8 BauGB).
(Simon/Busse/Dhom/Franz/Rauscher BayBO Art. 6 Rn. 324-327, beck-online)
An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, da kein atypischer Sachverhalt vorliegt, der insbesondere in Anbetracht der Größe des Baugrundstücks die Einhaltung der vollen Abstandsflächen ausschließt.
2.3. Hinzu kommt, dass bei Unterschreitung der Abstandsflächen die Gemeinde sich mit diesem Sachverhalt im Rahmen der Bebauungsplanbegründung auseinandersetzen muss. Diese Auseinandersetzung erfolgt in ungenügendem bzw. unzutreffendem Maße im Rahmen der Bebauungsplanbegründung wie folgt:
C. Art und Maß der zulässigen Bebauung, Baugestaltung
Die Errichtung eines neuen Hauptgebäudes ist auf FINr. 1500/2 Gemarkung Schäftlarn vorgesehen. Wenngleich auf FINr. 1500/2 Gemarkung Schäftlarn bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan ein Baufenster vorgesehen war, wurde der exakte Standort im vorliegenden Bebauungsplan etwas weiter westlich neu fixiert, ohne dass sich daraus Nachteile in Bezug auf den Nachbarschutz ergeben. Werden die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO für das eingeschossige, als Proberaum geplante Zuhaus eingehalten.
Es mag zwar ein Bauvorhaben geplant sein, welches aufgrund Eingeschossigkeit die gesetzlichen Abstandsflächen einhält. Hier ist aber nicht auf ein mögliches Bauvorhaben abzustellen, sondern auf das lt. Bebauungsplan max. zulässige Bauvorhaben. Insofern liegt ein Ermessensfehlgebrauch vor, da die Bebauungsplanbegründung sich nicht mit dem möglichen Baurecht, sondern mit einem konkreten Bauvorhaben, welches gegenüber dem Baurecht wohl weit zurückbleibt, zur Grundlage gemacht wurde.
2.4. Es besteht auch kein atypischer Sachverhalt bzw. eine städtebauliche Notwendigkeit, das geplante Neubauvorhaben in einem Abstand von nur 3 m zur Grundstücksgrenze zu errichten, zumal das Baugrundstück wohl mehrere 1.000 qm Grundfläche aufweist. Hinzu kommt, dass sogar das wesentlich kleinere Grundstück meiner Mandanten einen Abstand von 3,9 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze aufweist.
2.5. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass aus diesseitiger Sicht ein Proberaum, wie hier lt. Bebauungsplanbegründung für den Eigentümer Willy Astor vorgesehen, planungsrechtlich nicht zulässig ist.
Im allgemeinen Wohngebiet sind die in § 4 Abs. 2 BauNVO allgemeinen und in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gestattet. Ein reines Probengebäude ist weder einer wohnwirtschaftlichen Nutzung, noch einer ausnahmsweise im WA zulässigen gewerblichen Nutzung zuzurechnen. Im Übrigen muss die Art der Nutzung mit der Umgebungsbebauung gebietsverträglich sein. Hieran bestehen erhebliche Zweifel, da mit erheblichen Lärmimmissionen zu rechnen ist. Solche Lärmimmissionen sind im allgemeinen Wohngebiet, faktisch handelt es sich wohl um ein reines Wohngebiet, nicht zulässig. Eine solche Nutzung ist daher nur dann zulässig, wenn entsprechende Festsetzungen zum Schallschutz gem. § 9 Abs. 1 Ziff. 24 BauGB eine nachbarliche Beeinträchtigung ausschließen.
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Es ist richtig, dass der Grenzabstand im Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich 1 H (Wandhöhe) entspricht. Des Weiteren ist richtig, dass bei Ausnutzung der Tiefe der Baugrenze (17,70 m) das 16-m-Privilieg (1/2 Wandhöhe als Abstandsfläche) nicht zur Anwendung kommen kann. In diesem Fall müsste die volle Wandhöhe als Abstandsfläche eingehalten werden. Allerdings handelt es bei der geplanten Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/2 um einen Ausnahmefall, der in dem Bestand des Baudenkmals auf dem Grundstück zu finden ist. Insoweit wird auf die Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege und die Abwägung hierzu verwiesen. Gerade diese atypische Fallgestaltung rechtfertigt die Verringerung der Abstandsfläche auf 3 m. Da zwischen den Gebäuden ein minimaler Abstand von 6,90 m in jedem Fall vorhanden sein wird, liegt auch keine Beeinträchtigung hinsichtlich Belichtung, Besonnung und Belüftung vor. Der nach herrschender Meinung notwendige Lichteinfallwinkel von 45°, der eine ausreichende Belichtung garantiert, ist in jedem Fall eingehalten. Die Begründung zum Bebauungsplan ist hierzu noch entsprechend zu ergänzen.
Es ist richtig, dass der Eigentümer des Grundstückes Fl.Nr. 1500/2 lediglich ein eingeschossiges Gebäude plant. Da noch keine Eingabepläne vorliegen kann dies seitens der Verwaltung allerdings noch nicht bestätigt werden. Im Übrigen spielt es für die Festsetzungen des Bebauungsplanes keine Rolle, da nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes auch ein zweigeschossiges Gebäude zulässig wäre. Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf ist auch in diesem Punkt entsprechend anzupassen.
Unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hat der Eigentümer des Grundstückes Fl.Nr. 1500/2 auf freiwilliger Basis angeboten, das Gebäude soweit als möglich -unter Heranrücken an die östliche Baugrenze- von der Nachbargrenze auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/9 abzurücken; die verringerte Abstandsfläche also nicht in Anspruch zu nehmen.
Hinsichtlich der Aussage, dass ein Probenraum für den Eigentümer des Nachbargrundstückes vorgesehen ist, wird klargestellt, dass in dem Gebäude nach Aussage des Eigentümers Büronutzung sowie Räume für die freiberufliche Tätigkeit des Grundstückseigentümers untergebracht werden sollen, was bauplanungsrechtlich in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist. Die Begründung ist dahingehend zu berichtigen bzw. zu ergänzen. Dass in dem Gebäude ein reiner Probenraum mit entsprechenden Lärmimmissionen untergebracht werden soll, ist rein spekulativ und muss daher nicht weiter abgewogen werden.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Verwaltung wird beschlossen. Die Begründung ist entsprechend zu ergänzen bzw. abzuändern. Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfes erfolgt nicht.
Abstimmung: 18:0
2.) Sabine und Olaf Scholz, Schreiben vom 30.07.2017
„Gegen den am 23.06.2017 bekanntgegebenen o.g. Bebauungsplan möchten wir fristgerecht widersprechen und folgende Einwände vorbringen:
Unser Grundstück und unsere Bebauung grenzt bekanntermaßen an das Wege-Flurstück-Nr. 1500/2, das ein Zuweg zum Grundstück 1500/2 ist. Seitens damaliger Baugenehmigung und Bebauung sind uns keine Abstandsflächenübernahmen von den damaligen Bauherren/Eigentümern und dem Nachbarn bekannt. Auch konnten wir hierüber keine Unterlagen im Staatsarchiv finden. Unser Haus wurde seinerzeit mit einem Abstand von ca. 0,80 cm - 1,00 m zum Nachbarweg 1500/2 genehmigt, wohl weislich, da es nur ein „Weg" ist, der nicht bebaut werden kann. Die Abstandsflächenübernahme muss wohl mündlich zwischen den Grundstückseigentümern Dr. Burges (damaliger Bauherr unseres Grundstücks) und Dr. Hüglin (damaliger Nachbar) getroffen worden sein. Das neu geplante Baufenster, mit der rechtlichen Abstandsfläche, schränkt bei einer Neubebauung, den jetzigen Baustil „L-Form" deutlich ein. Das neue Baufenster ist deutlich kleiner und wesentlich unattraktiver bei einer Neubebauung.
Da die vorgeschriebenen Abstandsflächen/Grenzabstände im Wesentlichen nicht verhandelbar sind, des Weiteren mit dem jetzigen Grundstückseigentümer des Flurstücks-Nr. 1500/2 unsererseits keine Abstandsflächenübernahme besteht, möchten wir Sie bitten, unser Baufenster Richtung Westen deutlich zu erweitern, damit ein eventuell neuer Baukörper flexibler geplant werden kann. Besonders ungünstig ist die Ecke Richtung Süd-Osten des geplanten Baufensters zu o.g. Bebauungsplan. Dies stellt eine weitere Beeinträchtigung bei einer Neubebauung dar und unterstreicht unseren Wunsch, das Gebäude, entsprechend der baulichen Möglichkeiten, bei einem größeren Baufenster nach Westen zu planen. Die Sichtachsen des Nachbarn, wären dadurch nicht beeinträchtigt.“
Abwägungsvorschlag der Verwaltung:
Der im Bebauungsplanentwurf festgesetzte Abstand zur südlichen Grundstücksgrenze kann wegen der Abstandsflächenbestimmungen der Bayerischen Bauordnung -anders als im Fall des Grundstückes Fl.Nr. 1500/2- nicht verringert werden. Er ist so berechnet, dass ein neu zu errichtendes Gebäude unter Ausnutzung der vollen Wandhöhe von 6,75 m das 16-m-Privileg in Anspruch nehmen kann. Aus diesem Grund kann auch keine deutliche Erweiterung der westlichen Baugrenze erfolgen. Dies würde entweder dazu führen, dass ein Gebäude mit einer Länge von mehr als 16 m die volle Abstandsfläche einhalten müsste, oder das Gebäude deutlich weiter von der Straßenbegrenzungslinie abgerückt würde. Dies würde das Ortsbild in diesem Bereich, mit in Straßennähe errichteten Gebäuden und kurzen Erschließungswegen, nachteilig beeinflussen.
Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass sich durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 9a keine Beeinträchtigungen gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan Nr. 9 ergeben, sondern das Gegenteil der Fall ist. Der Bebauungsplan Nr. 9a erlaubt deutlich größere Wandhöhen und eine zweigeschossige Bebauung, was bisher auf dem Grundstück Fl.Nr. 1500/3 nicht zulässig war.
Beschlussvorschlag:
Der Abwägungsvorschlag der Verwaltung wird beschlossen. Eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt nicht.
